Planbeskrivelse til detaljregulering for Elvebakken, Vikeså. Plan ID.: 2014003 Bjerkreim kommune BAKGRUNN FOR PLANFORSLAGET Prosjektil Areal AS fremmer forslag om detaljreguleringsplan for gnr. 33, bnr. på vegne av Dalane Eiendomsselskap AS. Hensikten med planen er å legge til rette for ny boligbebyggelse. Området er uregulert, planforslaget tar derfor utgangspunkt i kommuneplan. REGULERINGSMESSIGE FORHOLD I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til boligområde og friområde. Planområdet er ikke regulert. Området er vurdert ikke å omfattes av krav om konsekvensutredning, da tiltaket er i samsvar med kommuneplan og ikke anses å kunne få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Nedenfor er det illustrasjoner som viser planområdet i forhold til gjeldende kommuneplan. Planområdet er markert med sort stiplet strek. Kartutsnittet viser gjeldende kommuneplan. Planområdet er disponert til boligbebyggelse. Rød skravur viser flomsonekart for 200 års flom. 1
PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Planprosess og medvirkning Oppstartsmøtet ble holdt 06.01.11 på Heradshuset i Bjerkreim. Under møtet ble det diskutert rammebetingelser hva angår utnyttingsgrad, byggegrense og byggehøyder. Arealet i Elvebakken skal i hovedsak benyttes til konsentrert bebyggelse i form av 3 leilighetsbygg inntil 3 etasjer. Planområdet er på 5,16 da. Da området ikke har hatt et spesielt stedsnavn ble det bestemt til å skulle bli Elvebakken. Planområdet består i dag av et trelastlager. Det legges vekt på å oppnå høy utnyttelsesgrad innenfor en anslått BYA på 60 %, inkludert parkering. Andre forhold som må sikres i planen er hensynssoner iht 200 års flom. Når det gjelder eksisterende ledningsnett, så må disse flyttes da de kommer i konflikt med planlagt bebyggelse. Avkjørsel er omlagt og endret i forbindelse med ombyggingstiltak på gnr. 32, bnr. 25. Det ble i den forbindelse også sett på avkjørselen til gnr. 33, bnr. 90. Endelig godkjenning av avkjørsel ble gitt i brev av 16/9-10 fra Statens vegvesen. Krav til frisikt ved avkjørsel ble satt til 4 x 58 meter. Oppstartsvarsel ble sendt ut 01.02.11, med frist for eventuelle kommentarer innen 03.03.11. Det ble sendt ut varsel om igangsatt planarbeid til 7 instanser og 6 grunneiere/naboer. Oppstart ble kunngjort på kommunens hjemmeside 01.02.11 og i Dalane tidende. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Formelle forhold Beliggenhet og avgrensing Området er avgrenset av fv. 503 i nord og et 15 meter bredt friområde mot Skjævelandsåna i sør, mens det i området øst og vest for planområdet er boligbebyggelse. Planområdet har en sentral beliggenhet med gåavstand til Vikeså sentrum. Nedenfor er det kart og flyfoto over planområdet. Planområdet ligger i gåavstand til Vikeså sentrum med bl.a. post, bensin, heradshus og handel. 2
Tilstøtende arealers bruk Planområdet befinner seg i overgangen mellom boligbebyggelse og sentrumsbebyggelse. Området sør for planområdet er friområde. Størrelse og eierforhold Planområdet utgjøres av eiendommene 32/37, 32/25 og 33/90. Planområdet er 5,16 daa stort og eies i hovedsak av Dalane Eiendomsselskap AS.. Beskrivelse av eksisterende situasjon i planområdet Det er i dag et gammelt trelastlager innenfor planområdet som skal rives. Også et bolighus med tilhørende garasje utgår. Bildet viser adkomst til planområdet samt trelastlageret og bolighuset som skal rives. I bakgrunnen skimtes Svelavatnet. Grunnforhold Det er ingen kjente registreringer av forurensing eller radoninnhold i grunnen. Topografi og vegetasjon Planområdet skrår fra fv.503 ned til friområdet mot Svelavatnet. Eksisterende adkomst inn til planområdet ligger på kote 90 og skrår mot nord øst til kote 77. I dag består planområdet av et trelastlager, bolighus og garasje som skal rives, ellers er det busker og noen trær. Nord for planområdet på 32/25 er det foretatt ombyggingstiltak fra butikk/lager til leilighetsbygg med 6 nye boliger. Kulturminner Det er ingen kjente registeringer av kultur- eller fornminner på planområdet. Trafikkforhold og adkomst Adkomst til planområdet foregår i dag fra Fv. 503 via internveg. Avkjørsel er omlagt og endret i forbindelse med ombyggingstiltaket på gnr. 32, bnr. 25. Endelig godkjenning av avkjørsel ble gitt av vegvesenet i brev av 16/9-10. Fv. 503 har en ÅDT på 2100(2012) med en andel tunge kjøretøy på 7 %. 3
Hastigheten på fylkesvegen er skiltet til 40 km/t. Stavangerekspressen: Hauge-Egersund-Sandnes-Stavanger går langs E39 forbi Vikeså 7 ganger pr. dag, mens Kolumbus rute 92 og 93 kjører langs Fv. 503 forbi planområdet ca. hver halvtime. Offentlig og privat service/arealbruk Det er ca 400 meter fra planområdet til sentrum med matbutikk, post, bensin, kommuneadministrasjon og andre servicetilbud. Nord for planområdet og Fv.503 ligger Bjerkreim omsorgssenter. Ca.1 km nordøst for planområdet ligger Vikeså skole og idrettsanlegg. I samme område ligger også Skjeraberget barnehage. Følger man fv. 503 enda 500 m lenger nordøst kommer man til Vikeså stadion. Lokalklima og solforhold Det er ingen spesielle vind eller klimautfordringer på området. Vedlagte sol-/skyggeframstillinger viser tilfredsstillende forhold for både planlagt ny bebyggelse, eksisterende nabobebyggelse og lekeplass. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Foreliggende planforslag har følgende arealfordeling: Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Boliger/boder 1,29 Overbygde parkeringsplasser 0,21 Renovasjon 0,05 Uteoppholdsareal 0,08 Lek Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg Annen veggrunn Parkering Friområde Turveg 0,40 0,56 0,14 0,77 Grønnstruktur 1,28 0,24 Bruk og vern av vassdrag Naturområde i sjø og vassdrag 0,14 Sum 5,16 Arealene i planforslaget er fordelt på følgende 3 hovedformål: Bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg/teknisk infrastruktur og grønnstruktur. I tillegg er det lagt inn hensynssoner for frisikt og flom. Bebyggelse og anlegg omfatter konsentrert boligbebyggelse. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur omfatter kjøreveg og parkeringsplasser. Grønnstruktur omfatter friområde med turveg. I hensynssone for flom er det lagt inn flomsonekart for 200 års flom. Bebyggelse Planforslaget innebærer konsentrert bebyggelse i form av leilighetsbygg i inntil 3 etasjer. Det planlagges oppført 18 boenheter. 4
Parkering Det legges opp til en parkering på 1,5 pr. bolig. Totalt 27 p-plasser. Det planlegges et felles overbygd parkeringsanlegg for 16 p-plasser, i tillegg til 18 boder. Parkeringsanlegget strekker seg delvis langt inn på boligeiendommen 33/90. Her foreligger det imidlertid en avtale mellom eier og utbygger om en utførelse slik at tak av overbygde parkeringsplasser tilrettelegges som uteoppholdsareal/terrasse for 33/90. Universell utforming Parkering blir liggende i nivå med inngangsplanet for boligene i 3.etasje. Boligene planlegges med heis, hvilket innebærer at alle 18 boligene blir tilgjengelige boliger i henhold til TEK10. Uteområder og lekeplass Det er avsatt gode felles uteoppholdsarealer på planen. 1. etasje har hageareal mot sør, mens 2. og 3. etasje har private uteoppholdsplass i form av balkong på ca. 8 m 2. Innenfor planområdet skal det etableres en småbarnslekeplass. Lekeplassen skal utformes i henhold til Bjerkreim kommunes lekeplassnorm. Lekeplassen og utearealene ellers har gode solforhold, kfr sol-/skyggeframstillingen. Rekkefølgekravene sikrer at lekeplassen er opparbeidet før boligene tas i bruk. Renovasjon Det er avsatt eget felles område for renovasjon, som eventuelt innhegnes og overbygges. Det er regulert snuplass for lastebil, slik at renovasjonsbil kan kjøre inn i området. Kommunaltekniske anlegg Eksisterende kommunale vann- og avløpsledninger må flyttes da de kommer i konflikt med planlagt bebyggelse. Omlegging av ledninger ivaretas ved kommunalteknisk detaljprosjektering. Vannledningen er på 160 mm og spillvannsledningen på 250 mm. Det antas at disse har kapasitet til de planlagte 18 nye boligene, men dette må avklares ved detaljprosjekteringen. Overvann ledes ut i tilstøtende vassdrag. Veger/adkomst Feltet får adkomst fra vest via internveg fra Fv. 503. Friområde Det skal anlegges en gangforbindelse mellom parkeringsplassen og friområde i sør. 5
Flom Det foreligger flomsonekart for 200 års flomsituasjon ved Bjerkreimsvassdraget. Flomsonekart viser at flomnivået kan nå opp til kote 79 på planområdet. Det er dermed lagt inn en sikkerhetsmargin på 0,3 meter slik at laveste gulv i bebyggelsen ikke blir liggende lavere enn kote 79,3. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planforslaget innebærer fortetning av en hittil dårlig utnyttet tomteressurs sentralt i Vikeså. Gjennomføring av planen representerer et positivt tilskudd av boenheter i forhold til viktige omkringliggende servicefunksjoner. Planforslaget innebærer 18 nye boenheter i form av leilighetsbygg. En utbygging vil føre til en mindre befolkningsøkning og tilhørende liten belastningsøkning på vegnettet i området. Planforslaget ivaretar barn og unges interesser. Det er planlagt en lekeplass med gode solforhold innenfor området. Det er også planlagt turveg langs elva nedenfor bebyggelsen. Det ligger en anleggsmessig utfordring i inngrepet på 33/90. Overbygde parkeringsplasser der taket er tiltenkt uteoppholdsareal/terrasse for 33/90 er på plankartet vist i minste avstand 1,5 m fra husets omriss i kartgrunnlaget. Da kartgrunnlaget viser husets takkant, kan vi anta at veggliv ligger ca. 1,0 m innenfor takkant, dvs. at de overbygde parkeringsplassene ligger ca.2,5 m fra veggliv. Det anbefales nøye registreringer av tilstanden til husets fundamenter/grunnmur før utgraving/utsprengning iverksettes slik at eventuelle skader som følge av arbeidet kan dokumenteres. Utbygger ønsker å komme i gang med utbygging av leilighetsbyggene straks reguleringsplanen er godkjent. De kommunaltekniske forhold ligger til rette og utbyggingen synes å være økonomisk gjennomførbar. Naturkvalitetene blir også ivaretatt gjennom at en stor del av området er regulert til friområde der kantvegetasjon langs elva kan opprettholdes. Planens konsekvenser for risiko/sårbarhet er vurdert i vedlagte ROS-analyse. Sist revidert 07.09.16 6