Granvin herad Sakspapir Styre, komite, utval Møtedato Saknr Sbh Formannskapet 24.11.2011 075/11 KJF Heradsstyre 14.12.2011 056/11 KJF Sakshandsamar: Kjersti Finne Arkivkode: K2-L12 Arkivsaknr: 07/319 Reguleringsplan Kvanndal - slutthandsaming Vedtaksmynde: Heradsstyret Dokumentliste: Nr T Dok.dato Avsendar/Mottakar Tittel 8 I 16.07.2008 Statens vegvesen Varsel om oppstart av planarbeid 9 I 12.08.2008 Kystverket Vest Vedr. varsel om oppstart av planarbeid - Reguleringsplan i Kvanndal 10 I 18.08.2008 Hordaland Fylkeskommune Kvanndal ferjekai - Reguleringsplan - Varsel om oppstart av planarbeid - Fråsegn kulturminne 11 I 18.01.2009 Fylkesmannen i Hordaland Granvin - Uttale til oppstart av arbeid med reguleringsplan -Kvanndal 12 I 29.06.2009 Statens vegvesen Utlegging til offentelg ettersyn 14 I 31.08.2009 Fylkesmannen i Hordaland Granvin - Utale til offentleg ettersyn av reguleringsplan for fergekai med meir-kvanndal 15 I 31.08.2009 Hordaland Fylkeskommune Reguleringsplan i Kvanndal til offentleg høyring- førebels fråsegn 16 I 20.11.2009 Hordaland Fylkeskommune Kvanndal ferjekai Granvin - reguleringsplan - fråsegn 17 I 08.03.2010 Statens vegvesen Reguleringsplan Kvanndal. ROSanalyse - vurdering av motsegn 18 I 29.03.2010 Fylkesmannen i Hordaland Trekking av motsegn - Granvin - Kvanndal - Reguleringsplan for ferjekai 19 I 12.05.2010 Statens vegvesen Reguleringsplan i Kvanndal - oversending av kommentarar til innkomne merknader til planen 21 I 19.05.2010 Magnus Mjør Reguleringsplan Kvanndal 22 U 21.06.2010 Fylkesmannen i Hordaland Reguleringsplan Kvanndal - informasjon om vedtak og invitasjon til møte i Granvin 23 I 13.07.2010 Fylkesmannen i Hordaland Svar på invitasjon til drøftingsmøte om reguleringsplan for fergekaia i Kvanndal Side 1 av 8
24 I 21.07.2010 Kjersti Finne Vedr. drøftingsmøte om reguleringsplan - Kvandal 25 U 06.09.2010 Fylkesmannen i Hordaland; Statens vegvesen; Magnus Mjør; Jan Ivar Rødland Oppsummering frå drøftingsmøte med fylkesmannen 23.08.10 27 I 17.10.2011 Statens vegvesen Reguleringsplan i Kvanndal - kommentarar til innkomne merknader til planen og planendringar Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Plan- og bygningslova Bakgrunnsmateriale slik som t.d. planhefte, føresegner og kart ligg tilgjengeleg på www.granvin.kommune.no under fana planar og deretter planar under arbeid i menyen til venstre. RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG TIL TILRÅDING: Med heimel i plan- og bygningslova 27-2 vedtek Granvin heradsstyret reguleringsplan for Kvanndal med føresegner og plankart datert 23.10.11, med følgjande endringar: Endring av føresegnene, pkt 3.4; Andre avsnitt vert erstatta med: De offentlige veiområdene; parkering og rabatt må være opparbeidet før eller samtidig med Spesialområdet; friluftsområde (Sp-Fr 1 og 5), og Offentlig trafikkareale; turistveganlegg. I tillegg vert fylgjande setningar tatt inn som nye punkt: Friområda Sp-Fr 1og 5 skal opparbeidast før eller samtidig som turistveganlegget (Of-Tr2). Friområde Sp-Fr 2 skal opparbeidast før eller samtidig som utleigehytter. Planen vert sendt vidare til Miljøverndepartementet for endeleg avgjerd. 24.11.2011 Formannskapet FS-075/11 VEDTAK: Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart samrøystes tilrådd. FAKTA: Bakgrunn Side 2 av 8
Bakgrunnen for arbeidet med reguleringsplanen for Kvanndal, var eit ynskje om småbåtanlegg, hytter, badeplass m.m. som kom fram i samband med rullering av kommuneplanen i 2007-2009. Samtidig arbeidde Statens vegvesen (SVV) ved Nasjonale Turistveger med planar om eit nytt toalett og venterom i Kvanndal. For å få på plass eit mogleg turistveganlegg i tilknyting til toalett og venterom tok Nasjonale Turistveger på seg arbeidet med ein reguleringsplan for dette området, i samarbeid med grunneigar. Etter ein lang prosess der det mellom anna vart gjennomført drøftingsmøte mellom SVV, kommunen og fylkesmannen i august 2010, har SVV v/ Nasjonale Turistveger i brev datert 11.10. 2011 bedt om at Granvin herad handsamar planen i formannskap og heradsstyre slik den no ligg føre. Planen er utarbeidd og handsama etter plan- og bygningslov av 1985 sidan den vart sendt til offentleg ettersyn før 1. juli 2009. Det ligg føre ein motsegn frå Fylkesmannen i Hordaland på grunn av at bygging av utleigehytter i strandsona er i konflikt med nasjonal strandsonepolitikk. Granvin heradsstyre kan difor ikkje eigengodkjenne reguleringsplanen for Kvanndal slik han ligg føre. Planen må sendast vidare til Miljøverndepartementet via Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Dersom Granvin heradsstyre ynskjer å eigengodkjenne reguleringsplanen, må byggeområde herberge/bevertning utleigehytter, takast ut av planen. Samandrag av saksgang Statens vegvesen v/turistvegprosjektet varsla oppstart i brev datert 07.07.08, med høyringsfrist 25.08.08. Det kom inn seks innspel til oppstartsvarselet. I brev datert 29.06.09 la Statens vegvesen v/turistvegprosjektet reguleringsplanen ut til offentleg ettersyn. Planen låg til høyring i perioden 03.07. 28.08.09. Det kom seks innspel i samband med offentleg ettersyn. Frå fylkesmannen i Hordaland kom det motsegn på grunn av konflikt med nasjonal strandsonepolitikk og på grunn av manglande ROS-analyse. I brev datert 29.03.10 oppheva Fylkesmannen motsegn på grunn av manglande ROSanalyse. I brev datert 12.05.2010 sender Statens vegvesen v/nasjonale turistveger reguleringsplan for Kvanndal, saman med innspel til planen og kommentarar til desse, over til kommunen for slutthandsaming i formannskap og heradsstyre. I Granvin formannskap 31.05.10, sak 37/10 vart det gjort vedtak om å be Fylkesmannen om eit drøftingsmøte for å diskutere motsegn knytt til hyttebygging m.m. Saksutgreiinga ligg vedlagt. Det vart gjennomført eit drøftingsmøte med fylkesmannen den 23.08.10. Grunneigar var også med på dette møtet. Oppsummering ligg vedlagt i brev datert 06.09.10. I etterkant av drøftingsmøtet har det vore ein dialog med fylkesmannen om alternative utformingar og plassering av hyttene, men motsegn på grunn av strid med nasjonal strandsonepolitikk står framleis ved lag. I brev datert 11.10.11 sender Statens vegvesen v/nasjonale turistveger over eit endeleg forslag til reguleringsplan for Kvanndal, for slutthandsaming i kommunen. Tiltakshavar, konsulent og grunneigar Sivilarkitekt Tordis Hoem As har vore leigd inn som konsulent for å utarbeide planen. Statens vegvesen ved Nasjonale turistveger står som tiltakshavar for planen. Reguleringsplanen
omfattar gnr 136, bnr 51 som er eigd av Magnus Mjør, og gnr 136, bnr 22 som er eigd av Statens vegvesen. Føremål med planen I planen som no vert lagt fram for slutthandsaming er føremålet i hovudsak å omregulere område gnr 136, bnr 51 frå merkantilt og friområde/camping (reguleringsplan frå 1970, delvis stadfesta) til småbåthamn, utleigehytter (herberge/bevertningssteder) og turistveganlegg (offentleg trafikkareal/andre trafikkinnretninger). Ein ynskjer å legge til rette for ein utvikling av området slik at det kan bli eit positivt tilskot for både lokalmiljø og reisande. Det skal leggjast til rette for auka tilgjengelegheit og bruk for ålmenta. Innhald i planen Planområdet er i underkant av 10 daa stort og ligg på nedsida av fylkesveg 7, vest for Kvanndal ferjekai. På arealet vart det etablert park/friområde på 60-talet, og tidlegare var det også ein kafé på området nærast ferjekaia. I 1970 vart det vedtatt ein reguleringsplan for Kvanndal. Det aktuelle arealet er i planen definert som kafé (merkantilt areal) og camping. Der kafeen stod tidlegare har Statens vegvesen og Turistvegprosjektet satt opp eit nytt servicebygg med toalett og venterom for reisande. Reguleringsplanen skal tilretteleggje for etablering av eit Turistveganlegg, friluftsområde og badeplass for ålmenta i området nærast servicebygget og ferjekai, samt utleigehytter forma som ei nautsrekke (4 hytter) og småbåtanlegg med slipp. I tillegg er det avsett areal til tilkomstvegar og parkeringsplassar. Endringar i planen etter offentleg ettersyn I brevet frå Nasjonale turistvegar er endringane tekne inn i planen etter offentleg ettersyn omtalt og kommentert. Kort oppsummert er dei viktigaste endringane; Området nærast toalett/venterom og kaiområdet er regulert til Offentleg trafikkområde og andre trafikkinnretningar (Turistveganlegg). Tidlegare var dette ein del av område regulert til spesialområde friluftsområde. Rekkefølgjekrav; dei offentlege vegområda parkering og rabatt må vere opparbeidd før eller samtidig med Spesialområde friluftsområde 1, 2 og 5 og offentleg trafikkareal/turistveganlegg. Utleigehytter kan opparbeidast etter at spesialområda privat veg 1 og privat parkering 2 er opparbeidd. Rekkefølgjekrav om at spesialområde friluftsføremål skal opparbeidast før hyttene er tatt ut. Når det gjeld hyttene som ligg inne i planen, er føremålet endra frå byggeområde - fritidsbustader til byggeområde næring; herberge/bevertning (utleigehytter). Storleiken på hyttene er endra frå 40 m 2 til 60 m 2 og talet er redusert frå 5 til 4. Statens vegvesen v/nasjonale turistveger meiner at fylkesmannen vert imøtekomen ved denne endringa sidan utleigehytter ikkje grip inn i tilgangen til nærområde og allemannsretten på same måte som fritidsbustader, og at arealet i framkant av hyttene difor er ope for fri ferdsle og opphald i strandsona. VURDERING: Innkomne merknader I samband med utlegging av planen til offentleg ettersyn kom det høyringsuttaler frå Fiskeridirektoratet, Magnus Mjør, Kystverket, Fylkesmannen i Hordaland, NVE og
Hordaland fylkeskommune. Fylkesmannen i Hordaland fremja motsegn mot to punkter i planen; konflikt med nasjonal strandsonepolitikk (bygging av fem fritidsbustader) og manglande ROS-analyse. Ei ROS-analyse er førelagt Fylkesmannen i ettertid, og motsegna mot dette punktet er trekt. I oversendingsbrevet datert 12.05.2010 har Statens vegvesen v/nasjonale turistveger oppsummert og kommentert uttalene. I nytt oversendingsbrev datert 11.10.2011 har Nasjonale turistveger oppsummert endringar i planforslaget etter drøftingsmøte med Fylkesmannen vedkomande motsegn til planen, og konkluder med at dei no ynskjer å sende reguleringsplanen til slutthandsaming slik han ligg føre. Administrasjonen viser til utgreiing i sak 37/10 vedkomande innspel til reguleringsplanen. Slik planen då låg føre, tilrådde administrasjonen følgjande endringar; Det vert sett rekkefølgekrav om at friluftsområdet Sp-Fr 1, 3, 4 (halve sletta) og 5 (strandområdet) skal opparbeidast før eller samtidig som Turistveganlegg, på same måte som for offentleg trafikkområde. Det vert ved rekkefølgekrav fastsett at friluftsområde Sp-Fr2 skal opparbeidast før eller samtidig som hyttene. Private fritidsbustader vert gjort om til utleigehytter og vist som næringsområde på planen. Storleik og utforming ligg fast. Sidan det låg føre motsegn frå Fylkesmannen i Hordaland mot bygging av fritidsbustader, tilrådde administrasjonen at det vart bedt om eit drøftingsmøte med Fylkesmannen med tema hytter; føremål, tal, plassering og utforming saman med friluftsområde og rekkefølgekrav. Drøftingsmøte vart gjennomført i august i 2010, og i etterkant av dette har det vore ein dialog med Fylkesmannen om ulike utkast til reguleringsplan for Kvanndal. Som ein følgje av dette er det gjort nokre endringar i planen, og desse er kommentert under. Endring av friområde til Offentleg trafikkområde og andre trafikkinnretningar (Turistveganlegg) Administrasjonen meiner det er positivt at friområdet nærast venterom/toalett og kaiområdet no er regulert til turistveganlegg. Dette gjer at både området sin funksjon og ansvaret for opparbeiding og tilrettelegging vert tydleggjort. Endring av fritidsbustader til Næringsføremål - utleigehytter og plassering av desse i planen Administrasjonen har stilt seg positive til å avsette eit område for utleigehytter i planen for å styrke næringsgrunnlaget for Kvanndal som ein turiststad. Når dette vart endra til fritidsbustader var ein meir i tvil om dette ville gå i hop med resten av intensjonane i planen, både på grunn av området sin avgrensa storleik og nærleiken til småbåthamn, turistveganlegg og strandområdet. Ein ser seg difor nøgd med at føremålet for arealet avsett til hytter, no er endra til næringsføremål og utleigehytter. Administrasjonen har ikkje merknader til at storleiken på hyttene er auka med 20 m 2, sidan talet på hytter er redusert frå fem til fire. Så lenge det no er tale om utleigehytter meiner ein at plasseringa av hyttene nær stranda ikkje vil påverke bruken av strandområdet i same grad som private hytter, og difor kan forsvarast. Rekkefølgjekrav Administrasjonen er opptatt av at opparbeiding av både infrastruktur og friområda i planen skal sikrast parallelt med utbygging av dei ulike føremåla i planen. Slik planen no ligg føre er følgjande element sikra gjennom rekkefølgjekrav, jf. punkt 3.4 i reguleringsføresegnene;
Spesialområde småbåthamna kan opparbeidast samtidig med eller etter at spesialområda; privat veg (Sp-Pv1 og Sp-Pv2), parkering (Sp-P1), skråning mot fylkesveg (regulert til Offentlig trafikkområde), samt friluftsområda som ligg nærast småbåthamna (Sp-Fr 6a, 6b og 7). Dette betyr at både infrastruktur og friområda rundt småbåthamna vert sikra ei opparbeiding samtidig som småbåthamna. Administrasjonen meiner dette er ei god løysing. Dei offentlig vegområda parkering og rabatt (parkeringsområdet på kaia) må vere opparbeidd før eller samtidig med turistveganlegget (Of-Tr2) og friluftsområda rundt turistveganlegget, samt strandområdet (Sp-Fr 1, 2 og 5). Dette betyr at det vert sikra at dei offentlege parkeringsplassane knytt til turistveganlegg, friområde og badestrand vert sikra ei opparbeiding før eller samtidig som friområda og turistveganlegget. Turistveganlegget vil vere Statens vegvesen sitt ansvar. Sidan det ikkje ligg rekkefølgjekrav om at friområda (Sp-Fr 1, 2 og 5) vert opparbeidd samtidig som turistveganlegget eller eventuelt utleigehyttene, har ein i planen ikkje sikra opparbeiding av desse. Sjølv om det vil vere av interesse både for turistveganlegget og ei utleigeverksemd at friområda vert opparbeidd saman med resten, meiner administrasjonen at ei sikring av at dette vert gjennomført bør inngå som eit rekkefølgjekrav i planen. Administrasjonen meiner difor at friområda Sp-Fr 1og 5(stranda) gjennom rekkefølgjekrav bør sikrast ei opparbeiding før eller samtidig som turistveganlegget (Of-Tr2). Utleiehytter kan opparbeidast etter at Spesialområda; privat vei (PV-1) og parkering (Sp- P2) er opparbeidd. Veg og parkering til utleigehyttene vert sikra, men det er ikkje knytt krav om opparbeiding av nokre av friområda for desse hyttene. Slik administrasjonen ser det, vil det vere naturleg at det vert opparbeidd friområde foran utleigehyttene samtidig som utleigehyttene. Difor bør ein vurdere rekkefølgjekrav til opparbeiding av friområde Sp-Fr 2 før eller samtidig som utleigehyttene. Samtidig bør rekkefølgjekravet for opparbeiding av offentlege parkeringsplassar før opparbeiding av friområde Sp-Fr 2 fjernast, slik at opparbeiding av dette friområdet ikkje treng å vente på Statens vegvesen sitt Turistvegprosjekt. På bakgrunn av dette vil administrasjonen vil foreslå følgjande endringar i pkt 3.4 om rekkjefølgjekrav (kursiv er ny tekst, overstrøket tekst vert foreslått fjerna); Rekkefølgebestemmelser skal sikre at områdene for almennheten blir opparbeidet på et tidlig stadium: Spesialområdet; båthavn, kan opparbeides etter at eller samtidig med Spesialområdene; privat veg (Sp- Pv1 og Sp-Pv2) og parkering (Sp-P1) og friluftsområdet (Sp-Fr 6a, 6b og 7) samt skråning mot fylkesveg regulert til Offentlig trafikkområde, andre trafikkinnretninger nødvendig for å sikre areal til veg. De offentlig veiområdene; parkering og rabatt må være opparbeidet før eller samtidig med Spesialområdet; friluftsområde (Sp-Fr 1, 2 og 5), og Offentlig trafikkareale; turistveganlegg. Friområda Sp-Fr 1og 5 skal opparbeidast før eller samtidig som turistveganlegget (Of-Tr2). Utleiehytter kan opparbeides etter at Spesialområdene; privat vei (PV-1) og parkering (Sp-P2) er opparbeidet. Friområde Sp-Fr 2 skal opparbeidast før eller samtidig som utleigehytter. På denne måten vil ein få tre sjølvstendige element i planen; småbåthamna med tilhøyrande tilkomst, parkering og friluftsområde (Sp-Fr6A, 6B og 7) skal opparbeidast samtidig. Offentleg parkeringsområde, turistveganlegget, badeområde med sandstrand(sp-fr5) og friluftsområde (Sp-Fr1) skal opparbeidast i samanheng, og til slutt skal hyttene med tilhøyrande
parkeringsplass, tilkomst og friluftsområde med leike/opphaldsareal (Sp-Fr2) opparbeidast samtidig. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (Fastsatt ved kgl.res. av 25. mars 2011, jfr. plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 6-2) I mars i år vart det fastsett nye statlege planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsona langs sjøen. I desse retningslinjene er Granvin definert som område med mindre press på areala. For desse områda er det lista opp retningslinjer i sju punkt, som skal leggjast til grunn i 100-metersbeltet, jf kap 7.2 i rundskrivet. For reguleringsplanen for Kvanndal ynskjer ein spesielt å trekke fram eit punkt der det står; Behovet for næringsutvikling og arbeidsplasser, for eksempel satsing på reiseliv og turisme, skal tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran. Administrasjonen meiner at dette punktet opnar for næringsutvikling i strandsona, noko som taler for å kunne tillate plassering av utleigehytter nær strandområdet i Kvanndal. Konklusjon Administrasjonen meiner det ligg føre eit gjennomarbeida plandokument som kan takast opp til slutthandsaming. Reguleringsplanen legg til rette for ein positiv utvikling av Kvanndal, både som møteplass for reisande og for innbyggjarane lokalt og regionalt. Det er lagt opp til ein høg grad av tilrettelegging og ein god tilkomst for alle til friluftsområde og sjøen. Ein ser det likevel som ein svakheit med planen slik han er foreslått no, at friluftsområde nærast kaiområdet (Sp-Fr 1, 2 og 5) ikkje er sikra ei opparbeiding gjennom rekkefølgjekrav. Administrasjonen vil difor tilrå at det vert innarbeidd ei endring av føresegnene, pkt 3.4; Andre avsnitt vert erstatta med: De offentlige veiområdene; parkering og rabatt må være opparbeidet før eller samtidig med Spesialområdet; friluftsområde (Sp-Fr 1 og 5), og Offentlig trafikkareale; turistveganlegg. I tillegg vert fylgjande setningar tatt inn som nye punkt: Friområda Sp-Fr 1og 5 skal opparbeidast før eller samtidig som turistveganlegget (Of-Tr2). Friområde Sp-Fr 2 skal opparbeidast før eller samtidig som utleigehytter. Med denne endringa vil administrasjonen tilrå at Granvin heradsstyre sluttar seg til planen, og sender den vidare til Miljøverndepartementet for endeleg avgjerd. Rett utskrift Dato: Kopi til: Magnus Mjør Statens vegvesen