BERGE N KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201422861/23 Saksbeh.: SOJA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 01.09.2016 KLAGE PÅ VEDTAK: Ytrebygda. Gnr 106 Bnr 73. Mildevegen 20. Ombygging bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Advokatfirmaet Hammervold Pind på vegne av tiltakshaver Jens Dankert Ekeland. Hovedombygging av bolig i form av: Ombygging av plan 2, påbygg på eksisterende garasje/utvidelse av plan 2, tilbygg i plan 1, fasadeendring av samtlige vegg- og takflater, legalisering av stikkledninger for vann, tilknyttet kommunalt vann- nett og legalisering av biovak og etablering av borhull for spillvann til resipient. Avslag på søknad om hovedombygging 6. april 2016, jf. pbl 28-1 «Krav til byggetomta og ubebygd areal», KPA punkt 13 «Støy» og KPA punkt 4.1 «Byggegrense mot sjø». Eiendommen er ikke regulert. I KDP 15740000 YTREBYGDA. MILDEHALVØYA er eiendommen vist som boligområde, i byggerestriksjonssone mot sjø. I KPA viser eiendommen som bebyggelse og anlegg, og den ligger innenfor hensynssone for landskap / funksjonell strandsone, samt gul flystøysone. Omsøkt ombygging er ikke hovedombygging, fordelene med å gi dispensasjon fra byggeforbud i strandsonen er større enn ulempene, tiltaket utløser ikke krav om dispensasjon fra støykrav, VA anlegget endres ikke som følge av tiltaket, vedlagt flomrapport viser at største nominell sannsynlighet ikke overskrides. Det må søkes om dispensasjon fra punkt 13 i KPA. Det må foreligge en fagkyndig rapport som viser at tiltaket kan vurderes i sikkerhetsklasse F2 for flom. Det må foreligge tegning som viser plassering av VA anlegg. Fravik fra TEK 10 12-7 «Krav til rom og oppholdsareal og 14-3 «Minimumskrav til energieffektivitet «må vurderes. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder
Anbefalt vedtak Avslag av 6. april opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. 1. Om saken Det er søkt om hovedombygging av bolig i form av ombygging av plan to, påbygg på eksisterende garasje og utvidelse av plan to, tilbygg i plan en, fasadeendring av samtlige vegg- og takflater, legalisering av stikkledning for vann, tilknyttet kommunalt vann. Nett og legalisering av biovak og etablering av borhull for spillvann til resipient. Det ble gitt avslag i vedtak datert 6. april 2016. Ombyggingsarbeidene søkes utført på en enebolig med sokkelleilighet. Bygningsmyndigheten har ikke funnet dokumentasjon på bygget. Det er i søknaden oppgitt at bygget ble oppført i ca. 1938. Bygget er senere utvidet og ombygget flere ganger. Med unntak av tilbygg for garasje kan det virke som om arbeidene er gjort før 1965. Det er ikke søkt om å etablere flere boenheter på eiendommen, omsøkte hovedombygging medfører ingen endring i forhold til dagens bruk. Vedtaket ble påklaget av Advokatfirmaet Hammervold Pind på vegne av tiltakshaver Jens Dankert Ekeland 4. mai 2016. Søknaden er sendt til Fylkesmannen og Fylkeskommunen for uttalelse. Det er ikke mottatt noen merknader til søknaden. Vi gjør oppmerksom på at høringspartene kun har fått oversendt omsøkte dispensasjon fra KPA 4.1 «Byggegrense mot sjø» til uttalelse. 2. Om klagen Om hovedombyggingen: Klager anfører at den omsøkte ombyggingen ikke kan defineres som en hovedombygging. Vi forstår klager som at han mener at omsøkte ombygging ikke er omfattende nok til å falle inn under begrepet hovedombygging. Klager anfører at han ble rådet av kommunen til å omgjøre søknaden fra ombygging til hovedombygging, og at han ikke var klar over at dette medførte at kommunen kunne pålegge helt andre krav til det eksisterende byggverket. Klager anfører også at dersom dette er en hovedombygging, er det kun relevante krav som utløses. Klager anfører at det ikke kan være lovgivers intensjon at TEK 10 7-2 skal hindre rehabilitering av eksisterende bolig som har stått på samme sted i 80 år. Klager mener i den forbindelse at vedlagte flomrapport uansett viser at største nominell årlige sannsynlighet for flom ikke overskrides. Om avslag på dispensasjon fra KPA punkt 4.1 «Byggegrense mot sjø»: Klager anfører at ved å gi dispensasjon i dette tilfellet vil ikke hensynene bak bestemmelsen bli vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon i dette tilfellet helt klart er større enn ulempene. Klager anfører også at en ombygging ikke vil medføre at bygningen vil komme nærmere sjølinjen enn tidligere siden bygningen alltid har vært plassert i strandsonen. Videre sier klager at bygningen ved en dispensasjon vil få en sårt tiltrengt oppgradering som familiebolig, og vil tilføre strøket svært gode arkitektoniske kvaliteter. 2
Om støykrav: Klager mener klager at tiltaket ikke utløser krav om dispensasjon fra støykravet i KPA punkt 13, på grunn av at bruken av bygningen er uendret. Videre skriver klager at en ombygging derfor ikke vil medføre at tiltaket vil komme i strid med KPA punkt 13. Klager skriver videre at for det tilfellet at kommunen kommer til at dispensasjon er nødvendig, vil han innhente ny rapport fra Sintef dersom det viser seg at støynivået beregnes til å være høyere enn grenseverdiene. Om vannforsyning og avløp: Klager anfører at VA- anlegget ikke endres som følge av omsøkte tiltak, og at kommunen har misforstått dette i sin søknadsbehandling. Videre skriver klager at omsøkte bolig på gnr 73 ikke er tilknyttet anlegg hvor ledning må gå over annen manns grunn, og at VA etaten ikke har merknader til tiltaket eller krever ytterligere informasjon. Det vises ellers til klagen i sin helhet for alle anførslene i klagen. 3. Vurdering av klagen Fagetaten har vurdert anførslene i klagen og ser ikke at det har fremkommet nye opplysninger som tilsier at vedtaket bør endres. Vi opprettholder vurderingene som er gjort i vedtaket, med følgende presiseringer: Om hovedombyggingen: Fagetaten har behandlet tiltaket som en hovedombygging, etter søknad fra klager. Klager hevder at dette er feil utgangspunkt, og at saken skulle vært behandlet som en ombygging. Fagetaten har vurdert denne anførselen, og vurderingstemaet er for det første hva loven legger i begrepet hovedombygging, og deretter om tiltaket medfører så omfattende endringer av bygget at det faller under lovens begrep. I Ot. Prp.nr. 45 s. 348 fremgår det at «Med hovedombygging menes, som etter gjeldende rett, byggetiltak som etter kommunens skjønn er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige blir fornyet». Lovens forarbeid gir ikke nærmere holdepunkter og det er heller ikke gitt nærmere retningslinjer fra departementet. Fra rettspraksis kan nevnes en sak inntatt i Rt. 1974 s. 901, hvor legging av nytt tak og utskiftning av yttervegger ble ansett som en hovedombygging. Det mest konkrete moment det kan vises til er i hvor stor grad det gjøres endringer i bærende konstruksjoner. Fagetaten må derfor vurdere hvert tilfelle konkret i forhold til arbeides omfang og den tilstand bygningen befinner seg i. Det er søkt om hovedombygging av bolig i form av ombygging av plan to, påbygg på eksisterende garasje og utvidelse av plan to, tilbygg i plan en, oppgradering og endring av samtlige fasadeflater (vegg- og takflater), legalisering av stikkledning for vann, tilknyttet kommunalt vann. Nett og legalisering av biovak og etablering av borhull for spillvann til resipient. Klager argumenterer i klagen for at bruk eller planløsning ikke vil bli endret som følge av ombyggingen. Dette er momenter som ikke tillegges noe særlig vekt av fagetaten i klageomgangen. Det skal utføres en hel rekke arbeider på eiendommen, og det skal bygges tilbygg og påbygg på eiendommen. Husets karakter endres drastisk. På denne bakgrunn mener fagetaten at det ikke er tvilsomt at endringene i eksisterende bygning vil bli så omfattende at den riktige beskrivelse av tiltaket er en hovedombygging. Dette medfører at hovedombygging bare kan tillates når det er i samsvar med plan, jf. pbl 31-2 første ledd annet punktum. Andre ledd i samme bestemmelse sier også at: «Kommunen 3
kan sette som vilkår for å tillate tiltak etter 20-2 at også andre deler av byggverket enn det tiltaket gjelder settes i forsvarlig stand i samsvar med relevante tekniske krav». Videre anfører klager at det kun er relevante krav som utløses og at TEK 10 7-2 ikke skal hindre rehabilitering av et bolighus som har stått i 80 år. Plan- og bygningsloven 28-1 bestemmer at «Grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak». TEK 10 7-2 utdyper bestemmelsen i pbl når det gjelder forhold knyttet til sikkerhet mot flom og flo, og kommer med konkrete bestemmelser knyttet til dette. Denne bestemmelsen skal ikke hindre rehabilitering av gamle boliger. Den skal sikre at forhold knyttet til personsikkerhet og byggverk blir ivaretatt, f. Ot. Prp. Nr 45 s 338. Denne bestemmelsen er i høysete grad relevant i dette tilfellet, og disse kravene skal oppfylles for dette tiltaket. Klager anfører videre (subsidiært) at flomrapporten som er vedlagt oppfyller kravene i TEK 10 7-2. Fagetaten er av en annen oppfatning. Rådgivende arkitekt skriver i rapporten at tiltaket kan vurderes i sikkerhetsklasse F1 for flom. Det kan det etter vår mening ikke. Tiltaket er en hovedombygging med bolig som bruksformål, og skal settes i sikkerhetsklasse F2. Innvendig kote gulv ligger på +2,4. Rådgivende arkitekt mener å kunne dokumentere at største nominelle årlige sannsynlighet jf. TEK10 7-2 for F2 ikke overskrides gjennom bruk av utskrift for vannstandsnivå fra Kartverkets sider. Utskriften viser at høyvann med 200 års intervall (TEK10 7-2) ligger på +2.12, dvs. 28 cm under innvendig gulv. Angitte vannstandsnivå er eksisterende vannstandsnivå. For å kunne vurdere risiko for oversvømmelse er det ifølge Kartverket og temaveileder «Utbygging i fareområder» avgjørende at en vurderer dagens vannstandsnivå, sammen med: a) en framskriving av klimatisk havnivåstigning og b) returnivå/ bølgehøyder som kan opptre samtidig med stormflo. Mottatte flomrapport redegjør ikke for fremskrevet vannstandsnivå eller returnivåene for stormflo. Vi mener derfor fremdeles at det ikke er dokumentert at største nominelle årlige sannsynlighet jf. TEK10 7-2 for tiltaket (F2) ikke overskrides for omsøkte bolig. Rapporten bærer etter vårt syn ikke preg av å være utarbeidet av fagkyndig. Etter pbl har kommunene ansvaret for å kartlegge og ta hensyn til eventuelle farer, ved arealplanlegging og vurdering av byggetillatelser. Byggeaktivitet forutsetter tilstrekkelig sikkerhet mot synking, vannsig, flom og ras. Dersom Byggetillatelse skal ikke gis hvor det er markert risiko. Ikke bare på grunn av områdets egen beliggenhet, men også ved risiko for naturskader utenfra. Fagetaten kan ikke se at det er forsvarlig å gi tillatelse i dette tilfellet, ut i fra den dokumentasjonen som foreligger i forbindelse med flom. Kommunen vil kunne bli holdt erstatningsansvarlig dersom vi gir tillatelse i flomutsatte områder uten å be om tilstrekkelig dokumentasjon. 4
Fravik fra TEK 10 12-7 «Krav til rom og oppholdsareal og 14-3 «Minimumskrav til energieffektivitet» er ikke vurdert i avslag om tillatelse til hovedombygging på grunn av at det er gitt avslag i saken. Om avslag på dispensasjon fra KPA punkt 4.1 «Byggegrense mot sjø»: Klager argumenterer for at det bør innvilges dispensasjon fra KPA punkt 4.1 i dette tilfellet. Fagetaten viser til den vurderingen som er gjort i avslagsvedtaket. Her fremkommer det at bestemmelsen ikke kun er til for å sikre tilgjengelighet til sjø og vassdrag. Bestemmelsen er også til for å sikre bebyggelse mot fare og ulempe som følge av naturpåkjenning. I dette tilfellet er vurderingen om å få dispensasjon fra KPA punkt 4.1 tett knyttet opp mot vurderingen som gjøres etter pbl 28-1. Når det etter vår vurdering ikke er dokumentert på tilstrekkelig vis at kravene i pbl 28-1, jf. TEK 10 7-2 er oppfylt, vil det ikke være forsvarlig å gi en dispensasjon fra bestemmelsen i KPA punkt 4.1 om byggegrense i sjø. Om støykrav: Klager argumenterer for at kravet i KPA punkt 13 ikke kommer til anvendelse da omsøkt tiltak ikke medfører bruksendring. Fagetaten viser i den forbindelse til avslagsvedtaket hvor det presiseres at: «Kvalitetskrav til utearealer, herunder støyverdier, vil også gjelde i de tilfeller der eldre bygg rives og erstattes av nye, eller i sin helhet endres og oppgraderes gjennom en hovedombygging». Klager har lagt ved en rapport fra Sweco som viser at boligen overholder krav til innvendig støy, mens utvendig støy er beregnet til 55,4 db. Tiltaket oppfyller derved ikke kravene i KPA punkt 13. Om vannforsyning og avløp Fagetaten opprettholder vurderingen som er gjort i avslag på søknad om hovedombygging. Det foreligger ikke tegninger som viser plassering av anlegget, og ved en eventuell omgjøring må disse foreligge sli at anlegget kan realitetsbehandles. 4. Konklusjon Avslag på søknad om hovedombygging av 6. april 2016 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 1 4. Situasjonsplan 2 5. Søknad 6. Flomrapport 7. Rapport flystøy 8. Klage på avslag 9. Avslag på søknad 10. Tegning eksisterende snitt 11. Tegning ny snitt 12. Tegning eksisterende fasade 13. Tegning ny fasade 5
14. Tegning perspektiv 15. Tegning perspektiv 2 6