NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Thorbjørn Faber Geirbo L.nr.: 17186/2013 Arkivnr.: 20110015/L12 Saksnr.: 2011/4698 Utvalgssak Detaljregulering Tunvollveien 11 m. fl. - 1.gangsbehandling etter 12-10, 12-11 i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 19.06.2013 66/13 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt 31.08.2011 Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr. 5/12 VEDLEGG 1 Plankart datert 28.05.2013 3 Planbestemmelser datert 28.05.2013 3 Planbeskrivelse datert 28.05.2013 Utrykkede vedlegg / på politikerrom: Plankart i A3-format SAMMENDRAG Planforslaget legger til rette for en hensiktsmessig omdanning av det tidligere sykehjemsanlegget til boliger og en utvikling av fire eneboligtomter. Sykehjemsanlegget brukes ikke lenger som institusjon. Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommuneplanens arealdel, men det foreslås grad av utnytting (%-BYA) for det tidligere sykehjemmet og hybelbygget på 35 % og %-BYA = 32 % for to eksisterende eneboliger. Hybelbygget reguleres i tråd med dagens situasjon, men pålegges krav til uteoppholdsareal og parkeringsdekning ved større endringer av bygningen. Planen anses i sum å være positiv for nærmiljøet. Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet og anbefaler at det legges ut til høring og offentlig ettersyn. Side 1
OPPLYSNINGER Hensikt med saken Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav) skal kommunen etter 12-11 i PBL snarest, og senest innen tolv uker, i 1.gangsbehandling vurdere om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Denne saken er underlag til slik behandling i Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester, hvor det tas stilling til om kommunen kan anbefale detaljene i planforslaget, samt formelt overta ansvaret for den videre behandling av planen. Bakgrunn og hensikt med planen Eiendommene med gbnr. 45/571 og 619 består i dag av en institusjon med hageanlegg rundt, garasje og redskapsskur. Hensikten med planen er omdanning av det tidligere sykehjemsanlegget til boliger og en utvikling av fire eneboligtomter. Planområdet Planområdet ligger i Solbergelva (se illustrasjon nr.1) og omfatter 45/56, 45/571, 45/619, 45/775/868 og 45/776. I tillegg inngår deler av følgende eiendommer i planområdet: 45/72, 45/1039, 45/1476 og 45/1634. Tiltakshaver eier 45/571 og 45/619. Planstatus og overordnede føringer Planområdet ligger i arealet avsatt til bolig i kommuneplanen (se illustrasjon nr. 2). Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Planforslaget Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en hensiktsmessig omdanning av det tidligere sykehjemsanlegget til boliger samt å legge til rette for utvikling av fire eneboligtomter på resterende del av eiendommen. Dagens institusjonsbygg reguleres til boliger, mens hybelbygget 45/776 forblir uendret og reguleres til bolig/blokkbebyggelse. Formålet er i tråd med kommuneplanens arealdel. Planen skal også sikre gjennomgang til Øvre Ollenga. Arealformål, eiendomsstørrelse, utnyttelse og byggehøyder Bebyggelse og anlegg, bolig/blokkbebyggelse og bolig/eneboliger. Lekeplass. Samferdselsanlegg, areal for vei. Parkeringsplass. Side 2
Turvei. Energianlegg/trafo. På området foreslås en utnyttelsesgrad (%-BYA) som følger: B1-2 (tidl. sykehjem og hybelbygget): 35% B3-5 (nye eneboligtomter): 30% B6 (eksisterende eneboligtomter): 32% B7-8 er overskrevet av frisiktsonen for krysset mot Olleveien og skal derfor ikke bebygges. De nye eneboligtomtene vil være mellom 605 m 2 og 736 m 2. B1-2 foreslås med tilsvarende maksimalhøyder som eksisterende bebyggelse. For den eksisterende eneboligbebyggelsen (B6) foreslås det å ikke angi byggehøyder, men la dette følge av plan- og bygningslovens 29-4, det vil si gesimshøyde 8 m og mønehøyde 9 m over gjennomsnittlig planert terreng. De nye eneboligene på B3-5 foreslås med kotehøyder som er vist på plankartet. Kotehøydene tilsvarer 8 m gesimshøyde og 9 m mønehøyde over terrenget. Boligsammensetning Hybelbygget ble godkjent i 1969 med 14 boenheter på mellom 23 og 33 m 2 og skilt ut som egen eiendom i 1970. Ved ombygging, tilbygging, påbygging og nyinndeling av bygningen reduseres antall boenheter til inntil 8 boenheter. Det tidligere sykehjemmet foreslås å få høyst inntil 15 boenheter. Disse to feltene (B1-2) foreslås regulert til blokkbebyggelse. Feltene B3-6 reguleres til eneboliger med mulighet for bileiligheter. Uteoppholdsareal og lekeplass Boenheter under 30 m 2 (hybler) skal ha 20 m 2 uteoppholdsareal, hvorav 10 m 2 privat. Boenheter på 30 m 2 eller større skal ha 50 m 2. Da dette kravet ikke lar seg innfri innenfor eiendommen med hybelbygget (på B 1), slår dette kravet først inn når det tilbygges, påbygges, ombygges eller leilighetsinndelingen endres. Lekeplassen har et areal på 275m 2 og er felles for eiendommene innenfor planområdet. Parkering og atkomster Adkomst til B1-2 er fra Tunvollveien, for B3-6 er adkomsten via adkomstvei fra Olleveien. Minstekravene til parkeringsdekning er 1 biloppstillingsplass per boenhet under 30 m 2 og 2 biloppstillingsplasser per boenhet 30 m 2 eller større. Da dette kravet ikke lar seg innfri innenfor eiendommen med hybelbygget (på B1), slår også dette kravet først inn når det tilbygges, påbygges, ombygges eller leilighetsinndelingen endres. Parkeringsdekningen på B1 kan da dekkes på B1, B2 og/eller P. Ved uendret situasjon stilles krav om 7 biloppstillingsplasser til de 14 boenhetene, som tilsvarer dagens situasjon. Rekkefølgekrav Det foreslås rekkefølgekrav som skal sikre at parkeringsareal, lekeplass og uteoppholdsareal skal være opparbeidet før boligene kan tas i bruk. Videre foreslås det at turveien som sikrer tilgang til lekeplassen fra B1 må være opparbeidet før det gis tillatelse til tiltak på B1-2, og at adkomstveien må være ferdig opparbeidet før det gis tillatelse til tiltak på B3-5. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Side 3
Varsel om oppstart og medvirkning Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i Drammens Tidende 07.12.2011, samt ved brev til naboer og andre berørte. Tiltakshaver mottok 5 innspill til dette varselet. Utbyggingsavtale Parallelt med reguleringsplanen er det varslet mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver og er ennå ikke avsluttet. Dersom det blir aktuelt med utbyggingsavtale skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. VURDERING Rådmannen vurderer at planforslag er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Oppfølging av råd i oppstartsmøte I politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte ga Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester 10.01.2012 følgende krav og føringer for det videre planarbeid: Krav / føring 1 Tidligere sykehjem og hybelhus samt nye boliger/boligtomter må vurderes sammen for å få til best mulige løsninger for adkomst, parkering, uteoppholdsarealer og lekeplass. 2 BYA, byggehøyder og tomtestørrelser anbefales i tråd med kommuneplanen. Rådmannens vurdering Utført Utført, med unntak for at B1-2 og B6 forslås med høyere %-BYA enn kommuneplanens bestemmelser. Etter Rådmannens vurdering er disse føringene tilstrekkelig ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Se under Virkninger av planforslaget. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart På side 14-15 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at alle merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/avvik fra kommuneplanen Stedets karakter Det tidligere sykehjemmet, hybelbygget og direktørboligen (Tunvollveien 15, rett nord for planområdet) er bygget som ett anlegg i samme stil og med lignende materialbruk. Planforslaget sikrer at dette tas hensyn til ved eventuelle fasadeendringer av hybelbygget og sykehjemsbygget. De nye eneboligene føyer seg inn i strukturen av småhus som omkranser planområdet. Grad av utnyttelse Det tidligere sykehjemmet og hybelbygget foreslås regulert med en grad av utnytting som er høyere enn det kommuneplanens arealdel legger opp til. For hybelbygget er graden av utnytting tilsvarende dagens situasjon, mens graden av utnytting for det tidligere sykehjemmet stiger fordi B5 skilles ut. Planforslaget opprettholder likevel noe som ligner på Side 4
dagens situasjon ved at parkeringen vil foregå bak og på østsiden av bygningen. For å hindre at eksisterende bebyggelse på B1-2 erstattes av større boligkomplekser med parkeringskjeller er det satt et tak på antall boenheter disse feltene (jf. 6.1.2 og 6.2.2). På felt B6 foreslås få en noe høyere %-BYA enn det kommuneplanens arealdel legger opp til har for dette området. Tapet av bebyggbart areal på grunn av utvidelse av eksisterende adkomstvei er kompensert med noe høyere %-BYA (32 % i stedet for 30 %). Parkering Planforslaget viderefører underdekningen på biloppstillingsplasser til hybelbygget i tråd med situasjonen da eiendommen ble skilt ut i 1970, så lenge det ikke bygges om, bygges på, bygges til eller leilighetsinndelingen endres. Det vil ikke være mulig å opparbeide biloppstillingsplasser til 14 boenheter i tråd med gjeldende kommuneplan uten at dette reduserer kvaliteten på uteoppholdsarealet og gir en svært høy grad av utnytting. Ved større endringer av hybelbygget må derimot kravene til parkeringsdekning innfris i tråd med gjeldende kommuneplan. Dette innebærer at enten må antallet boenheter bli langt færre, eller det må inngås en avtale med eier av 45/571 om at biloppstillinsplasser på P eller B2 kan benyttes. Bokvalitet Leilighetene i første etasje i dagens hybelbygg synes å ha lite privat uteoppholdsareal. Med dagens antall boenheter vil det ikke være mulig å innfri kravet til 10 m 2 privat uteoppholdsareal uten å endre på bygningens uttrykk og samtidig overskride graden av utnytting. Siden en slik endring må gjøres ved en utvidelse av verandaen vil dette gå på bekostning av leilighetene og uteoppholdsarealene i underetasjen som vil bli mer skyggefulle. Ved større endringer som nevnt under Parkering, stilles det krav til uteoppholdsareal i tråd med kommuneplanen vedtatt 2011. Selv om antall boenheter i hybelbygget skulle opprettholdes som i dag, har planforslaget positiv virkning ved at barn som bor i hybelbygget sikres tilgang til ny lekeplass. Forholdene anses å ligge godt til rette for å kunne skape god bokvalitet på B2-B6. Trafikkforhold Trafikken i Tunvollveien antas å synke, da sykehjemmet har flere beboere nå enn det planforsalget legger opptil. (Det bemerkes at ny eier, etter at sykehjemmet ble kjøpt 23. januar i år, har søkt om midlertidig bruksendring fra sykehjem til bolig.) Trafikken vil øke i den eksisterende, private adkomstveien, men denne endringen anses som liten. Planforslaget sikrer at adkomstveien blir dimensjonert riktig. Andre virkninger Øvrige virkninger av planen er tilstrekkelig beskrevet i planbeskrivelsens kapittel 8. Ingen av disse vurderes å være vesentlige innvendinger mot planforslaget. Avveining av virkninger Rådmannen vurderer at virkningene av planforslaget med hensyn til B1 er positiv da beboerne i hybelbygget sikres tilgang til lekeplassen og da planforslaget åpner for en høyere bokvalitet og bedre parkeringsdekning ved en fremtidig utvikling av eiendommen. Med hensyn til B2 vurderer rådmannen at en hensiktsmessig omdanning av sykehjemmet i sum er positivt for nærmiljøet. Overskridelse på B6 av grad av utnytting på to prosentpoeng i forhold til kommuneplanens bestemmelser anses å være akseptabelt for å sikre at eierne av 45/56, 45/868 og 45/775 medvirker til gjennomføring av planen. Side 5
Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Hensiktsmessig omdanning av det tidligere til boliger. - Gjennomgang til Øvre Ollenga. Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Naturmangfoldloven 8-12 Planforslaget er vurdert mot naturmangfoldlovens 8-12 og planen gir ikke endringer som berører eller endrer naturmangfoldet innenfor eller rundt området. Mulig konsekvens for kommunen Resultatet av planarbeidet er så begrenset at det ikke vil utløse behov nye offentlige tilbud. I henhold til kommunens egen vurdering er det tilstrekkelig skolekapasitet i området. Barnehagesituasjonen er noe presset, men den begrensede utbyggingen tatt i betraktning regner vi med at forholdene lar seg løse. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for Tunvollveien 11 vurderes å være i hovedsak i tråd med kommuneplanens arealdel samt krav og føringer fastsatt i forhåndsvurdering 10.01.2012. Der planforslaget avviker fra disse føringene vurderer rådmannen at de positive virkningene av planforslaget veier tyngre enn de negative. Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningslovens 12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Alternativ 4 Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning (jfr. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Tilråding Tiltakshaver og rådmannen er omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alt. 2 i tabellen ovenfor). Rådmannen anbefaler derfor alt. 1: Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planforslaget legger til rette for en hensiktsmessig omdanning av det tidligere sykehjemsanlegget til boliger og en utvikling av fire eneboligtomter som i sum er positivt for nærmiljøet. Side 6
Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Tunvollveien 11 m.fl. datert 28.05.2013 med tilhørende planbestemmelser datert 28.05.2013 sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget legger til rette for en hensiktsmessig omdanning av det tidligere sykehjemsanlegget til boliger og en utvikling av fire eneboligtomter som i sum er positivt for nærmiljøet. Planforslaget vurderes ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 19.06.2013: Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 19.06.2013: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Tunvollveien 11 m.fl. datert 28.05.2013 med tilhørende planbestemmelser datert 28.05.2013 sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget legger til rette for en hensiktsmessig omdanning av det tidligere sykehjemsanlegget til boliger og en utvikling av fire eneboligtomter som i sum er positivt for nærmiljøet. Planforslaget vurderes ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 7