Arkivsak: 05/4380 Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM REDUKSJON AV ILAGT TVANGSMULKT GNR 118 BNR 152 (TIDLIGERE GNR 118 BNR 48) Hans Olav Balterud Innstilling: Klage fra ES eiendom over kommunens avslag på søknad om ettergivelse av ilagt tvangsmulkt i forbindelse med ulovlig innflytting i leilighetsbygg på eiendommen gnr 118 bnr 152 tas ikke til følge. Klagesaken sendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens 15. For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. I forbindelse med at nye leiligheter i gamle Blaker Samvirkelag ble tatt i bruk uten at det forelå brukstillatelse, påla kommunen tiltakshaver, ES Eiendom, å bringe forholdene inn i lovlige former. I den forbindelse ble det benyttet tvangsmulkt som virkemiddel for å få tiltakshaver til å etterkomme pålegget. Forholdene er nå brakt i orden. Tiltakshaver har søkt om ettergivelse av deler av tvangsmulkten, noe som ble avslått av kommunen gjennom vedtak av 30.04.2007. Denne avgjørelsen er påklaget av tiltakshaver. Miljø- og utviklingsutvalget skal ta stilling til hvorvidt det foreligger særlige grunner for å frafalle deler av tvangsmulkten. Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: 1. Dispensasjon og tillatelse til tiltak, sak 25/06 2. E-post med anmodning om brukstillatelse 3. Kommunens tilsvar til e-post 4. Varsel om pålegg 5. Tilsvar til varsel om pålegg 6. Møtereferat 7. Pålegg og vedtak om tvangsmulkt 8. Søknad om ettergivelse av deler av ilagt tvangsmulkt 9. Avslag på søknad om ettergivelse av ilagt tvangsmulkt 10. Klage over avslag på søknad om ettergivelse av ilagt tvangsmulkt Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Saksmappe med øvrige dokumenter Saksutredning: Bakgrunn for saken:
1. Den 13.02.2006 ga kommunen tillatelse til bruksendring av tidligere Blaker Samvirkelag fra forretning til bolig med etablering av 4 nye leiligheter, vedlegg 1. I vedtaket ble det stilt vilkår om at før brukstillatelse kunne gis måtte Statens Vegvesen ha godkjent avkjørselen. 2. I e-post av 29.03.2006 ba tiltakshaver om brukstillatelse for 2 av leilighetene. Vedlegg 2 3. I brev av samme dato gjorde kommunen oppmerksom på at brukstillatelse ikke ville bli gitt før det forelå godkjent avkjørselstillatelse fra Statens vegvesen i samsvar med vilkåret som ble stilt i byggetillatelsen. Vedlegg 3 4. På bakgrunn av publikumshenvendelse ble kommunen gjort kjent med at leilighetene likevel var tatt i bruk, uten at det forelå brukstillatelse. I brev av 06.12.2006 varslet kommunen pålegg om opphør av bruk dersom forholdet ikke var rettet innen 21.12.2006. Varslet oppfattet også ytterligere ulovlige forhold som var konstatert. Vedlegg 4 5. Tiltakshaver ga et tilsvar til varselet i brev av 21.12.2006 og ba samtidig om fristutsettelse.vedlegg 5 6. Fristutsettelse ble gitt fram til 15.01.2007 slik det ble bedt om. 7. Vi mottok også tilbakemelding fra ansvarlig søker om at de hadde trukket seg fra prosjektet. 8. Den 17.01.2007 ble det avholdt møte med ny ansvarlig søker. Søker hadde vært inne i prosjektet tidligere, men som ansatt i et annet foretak. Søker opplyste at forholdet ville kunne bringes i orden i løpet av 1 uke. Vedlegg 6 9. Samme dag fattet kommunen pålegg om opphør av bruk dersom ikke fullstendig anmodning om brukstillatelse var innkommet innen 02.02.2007. Sammen med vedtaket ble det også fattet vedtak om ileggelse av tvangsmulkt på kr 25.000 som forfalt samtidig med fristen for å etterkomme pålegget samt en løpende døgnmulkt på kr 500 fra samme dato og inntil pålegget var etterkommet. Vedlegg 7 10.Da pålegget ikke var innkommet innen fristen sendte kommunen tvangsmulkt på kr 25.000 til inndrivelse den 09.02.2007 11.Alle vilkårene for å utstede brukstillatelse innkom 09.03.2007 og brukstillatelse ble utstedt samme dag. Døgnmulkten hadde da løpt totalt 34 dager, fra den 02.02.2007 til 09.03.2007. 12.Krav om inndrivelse av resterende tvangsmulkt på kr 17.000 ble sendt den 20.03.2007 13. I brev av 12.04.2007 søker tiltakshaver om ettergivelse av ilagt tvangsmulkt på kr 17.000. Vedlegg 8 14. I vedtak av 30.04.2007 beslutter kommuen å ikke ettergi tvangsmulkten, men opplyser samtdig om at avgjørelsen er å betrakte som et enkeltvedtak som kan påklages. Vedlegg 9 15.Avgjørelsen påklages i brev av 21.05.2007. Vedlegg 10 Saksopplysninger: ES eiendom klager i brev datert 21.05.2007 over kommunens avslag på søknad om ettergivelse av forfalt tvangsmulkt. Det søkes om å få redusert tvangsmulkten fra kr 42.000 til 11.000, subsidiært 26.500 kroner. Deler av sakens dokumenter er tidligere unntatt fra offentlighet ut fra dokumentens innhold. Etter en ny vurdering ser vi ikke grunnlag for å opprettholde denne avgjørelsen utover for rent interne arbeidsdokumenter. Forhold til gjeldende vedtak: Klagen gjelder kommunes vedtak av 30.04.2007 om ikke å ettergi forfalt tvangsmulkt. Miljø- og utviklingsutvalget skal ta stilling til hvorvidt det foreligger særlige grunner for å frafalle deler av tvangsmulkten. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Drift, vedlikehold:
Bærekraftig utvikling: Det vil være bærekraftig å sørge for at plan- og bygningslovens bestemmelser blir overholdt og gi tydelige signaler om at de sanksjonsmidlene som bygningsmyndighetene har, er reelle. Bemanningskonsekvenser: Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? Nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? Nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? Nei Alternative løsninger: Dersom Miljø- og utviklingsutvalget finner at det foreligger sælige grunner, kan det ta klagen helt eller delvis til følge og redusere eller frafalle ilagt tvangsmulkt. Vurdering: Avgjørelsen om å ikke ettergi forfalt tvangsmulkt er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven og kan påklages. Dette er også bekreftet av Fylkesmannen etter telefonhenvendelse. Etter plan- og bygningsloven 116a om tvangsmulkt heter det i siste punktum at Vedkommende myndighet kan nedsette eller frafalle pålagt mulkt når særlige grunner taler for det. Vedtaket som det klages på: Søknad om nedsettelse av gebyret av 12.04.2007 ble begrunnet med at overtredelsen skyldtes forhold utenfor tiltakshavers kontroll. Det ble laget en framdriftsplan etter møte mellom kommunen og byggmester i januar i år. I tillegg er deler av mulkten betalt Kommunens begrunnelse: Når det gjelder forholdene utenfor tiltakshavers kontroll anføres dette som sen saksbehandling hos Statens Vegvesen og problemer med byggmester. Kommunen fant i sin vurdering å legge vekt på at tiltakshaver har et selvstendig ansvar etter plan- og bygningsloven for å se til at byggverk ikke brukes uten at nødvendig kontroll er gjennomført og brukstillatelse utstedt. Vilkåret om endelig godkjennelse fra Statens vegvesen var kjent allerede på vedtaktstidspunktet og ble også senere bekreftet av kommunen som et absolutt vilkår. Med hensyn til framdriftsplanen som ble avtalt mellom anvarlig søker og saksbehandler, viste kommunen i sin avgjørelse til at på møtet den 17.01.2007 opplyste ansvarlig søker at han maksimalt ville trenge 1 uke for å ferdigstille saken for brukstillatelse. Fristen for å etterkomme pålegget ble etter dette satt til 2 uker. Pålegget ble først etterkommet 7 uker etter det omtalte møtet. Kommunen kan derfor ikke se at denne planen skal kunne brukes som argument for ettergivelse av mulkten. Klage: Klagen kan sammenfattes i følgende punkter: Vedtak om tvangsmulkt om mulktens størrelse var uklart Kommunen gir klager delvis medhold i at siden vedtaket omfattet flere ulovlige forhold kan det oppfattes som uoversiktelig. Vi vil imidlertid bemerke at i en såpass alvorlig sak som dette burde tiltakshaver tatt kontakt med kommunen for en avklaring, dersom han oppfattet at noe var var uklart. Vi kan ikke se at forholdet gir grunnlag for å frafalle mulkten.
Ad datoer. Fra 17.1 til 9.3 er det i alt 53 dager. Hvis pålegget skulle legges til grunn ville mulkten således utgjøre kr 26.500. For perioden 16.2 til 9.3 kr 11.000 Fristen for å etterkomme pålegg om opphør av bruk ble satt til 02.02.2007. På denne datoen forfalt kr 25.000 til betaling. Samtidig begynte det å løpe en døgnmulkt på kr 500 pr dag. Pålegget ble etterkommet den 09.03.2007. Mulkten løp således i 34 dager hvilket utgjør kr 500 á 34 dager = kr 17.000 Fristen som ble satt til 16.02.2007 gjaldt ulovlige endring av brannskille mellom leiligheter i andre etasje og ulovlig utført fasadeendring med oppføring av verandaer. Dette pålegget ble etterkommet innen fristen og det er således ikke innkrevd tvangsmulkt for dette forholdet. Klagers anførsler omkring dette anses derfor saken uvedkommende og synes å bero på en mistolking av vedtaket. Fastsettelse av mulktens størrelse Påstanden om økonomisk fordel av den ulovlige bruken tilbakevises av tiltakshaver. Det anføres store utgifter til byggelånsrenter som følge av at leilighetene ikke har kunnet overdras til nye eiere før brukstillatelse var gitt. Leieinntektene i perioden har kun gått til å betjene felltesutgifter, ikke til å betjene renter eller lån. Bruk av tvangsmulkt er et virkemiddel for å få gjennomført et pålegg og ikke en straffereaksjon. Mulkten må derfor være av en slik størrelse at det vil lønne seg for tiltakshaver å etterkomme pålegget, framfor å betale mulkten. Fastsettelse av tvangsmulkten må derfor gjøres ut fra en skjønnsmessig vurdering på bakgrunn av den konkrete saken. Tvangsmulkt kan imidlertid ikke fastsettes etter fritt skjønn og plan og bygningslovens 116b stiller krav om rimelighet og samordning. Sanksjoner skal stå i rimelig forhold til ulovligheten. Dersom det utferdiges flere ulike typer sanksjoner for samme overtredelse, må disse samordnes slik at overtredelsen ikke rammes på en urimelig måte. Ved utferdigelsen av sanksjoner skal det særlig tas hensyn til graden av eventuell uaktsomhet samt grovheten og mulige fordeler av overtredelsen. Ved fastsettelse av mulkten ble det anslått at den ulovlige bruken måtte sies å ha gitt tiltakshaver en økonomisk fordel ved at han har hatt leieinntekter på bygget. Dette var imidlertid kun ett av vurderingskriteriene som ble lagt til grunn. Utgifter til alternativt husvære for beboere dersom pålegget var etterkommet ved utflytting ble også vurdert. I tillegg ble det også lagt vekt på at den ulovlige bruken gjaldt et leilighetsbygg. Tiltakshaver hadde i så måte bidratt til å sette flere mennesker i en vanskelig situasjon. Dette gjaldt både selve den ulovlige bruken, men også ved å la folk flytte inn i et bygg uten at nødvendig, lovpålagt bygningskontroll var gjennomført for å påse at bygget var utført i samsvar med gjeldende regelverk. Fastsettelse av en engangssum på kr 25.000 ble gjort for å stimulere til at forholdet ble rettet innen fristen. Den løpende mulkten på kr 500 pr døgn ble fastsatt for stimulere til at pålegget ble etterkommet så snart som mulig, dersom fristen ikke ble overholdt. Forhold utenfor tiltakshavers kontroll Det anføres i klagen at grunnen til at det trakk ut med avkjørselstillatelsen fra Statens vegvesen var tiltakshavers ønske om å få til en felles løsning med avkjørsel også for tiltstøtende naboer. Løsningen som nå er etablert har bidratt til å sanere en meget farlig avkjørsel og legger til rette for å bebygge også eiendommen bak samvirkelaget som må være i tråd med kommunens ønske om fortetting av Blaker sentrum.
Det er rosverdig å ha oppnådd en forbedret trafikksituasjon i området. Kommunen kan imidlertid ikke se at dette endret det faktum at forholdene skulle vært løst før bygget ble tatt i bruk. Kravet var kjent allerede da igangsettingstillatelse og vi ser ingen tungtveiende grunner for at vilkårene i dette vedtaket ikke skulle respekteres. Med hensyn til de ansvarlige for utførelsen trakk foretaket seg underveis i byggeprosessen og det ble nødvendig å godkjenne nye foretak for ansvarsrett. Kommunen har forståelse for de vanskeligheter dette innbar for tiltakshaver, men det endrer likevel ikke plan- og bygningslovens bestemmelser om at et byggverk ikke kan tas i bruk før det er kontrollert av et bygningskyndig foretak, godkjent av kommunen og kommunen på bakgrunn av denne kontrollen har utstedt brukstillatelse. Kommunens samlede vurdering: Etter en samlet vurdering kan vi ikke se at tvangsmulkten som er ilagt er urimelig i forhold til det ulovlige forholdet. Selve vedtakene om pålegg og tvangsmulkt er ikke påklaget av tiltakshaver. Å ta i bruk et leilighetsbygg uten at avkjørselen er godkjent av vegmyndighetene, uten at bygningen er kontrollert og uten at det foreligger brukstillalelse anses som et alvorlig brudd på plan- og bygningslovens bestemmelser. Selv ved gjentatte frisutsettelser ble forholdene ikke brakt i orden. Tvangsmulkten synes således å ha vært et riktig virkemiddel for å få tiltakshaver til å etterkomme pålegget. Det faktum at pålegget til slutt ble etterkommet, kan vi ikke se er en særlig grunn for å nedsette eller frafalle tidligere pålagt mulkt. Kommunen opprettholder derfor sitt opprinnelige vedtak. Utskrift av saken til: Saksbehandler for oppfølging Sørumsand, den 06.06.2007 Seksjonsleder: Inger K. Tveranger