Arkivsak. Nr.: 2013/2053-20 Saksbehandler: Gjermund Gomo Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur Gnr 222 bnr 010 - Pålegg om riving av eldre driftsbygning, samt ileggelse av tvangsmulkt. Rådmannens forslag til vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 31-5 første ledd pålegges eier av gnr 222 bnr 010 å rive gammelt fjøs på eiendommen. Frist settes til 10 uker fra gyldig vedtak foreligger. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-5 fastsettes tvangsmulkt på kr. 20 000 som et engangsbeløp samt kr. 1000 pr dag som løper fra fristoverskridelsen. Det legges til grunn at fjøset er kommet i en slik stand at det ikke kan settes i stand uten hovedombygging. Krav om riving av fjøset i tråd med fradelingssøknad av 1992 vil legges til grunn ved behandling av en fremtidig detaljplan etter plan- og bygningsloven 12-3. Hovedombygging kan dermed ikke gjennomføres. Vedlegg 1 Bilder 2 Oversiktskart 3 Planstatus 4 Klage på nabofjøs - gnr 222 - bnr 010 5 Pålegg i forhold til eldre driftsbygning 6 Vedr. anmodning av utbedring/riving av bygg 7 Ang. klage på driftsbygning 8 Nordgård Julie 222/10 - eldre driftsbygning - pålegg om riving av fjøs 9 Vedr. driftsbygning på eiendommen bnr 222 gnr 010, Julie Nordgård 10 Pålegg i forhold til eldre driftsbygning - Klage på fjøs 11 gnr 222 bnr 010 - Pålegg i forhold til eldre driftsbygning - Forhåndsvarsel 12 Arealplan gnr. 222, bnr. 10 13 Driftsbygning på eiendommen gnr 222 bnr 010
Bakgrunn Saken gjelder pålegg om riving av eldre fjøs (bilder i vedlegg 1) på eiendommen Aasly gnr 222 bnr 10 (vedlegg 2). Deler av eiendommen og arealet hvor fjøset står er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel (vedlegg 3). I henhold til planbestemmelsenes punkt 1, kan ikke tiltak i samsvar med plan- og bygningslovens 1-6 gjennomføres før det foreligger reguleringsplan etter pbl 12-3 (detaljregulering). Pålegg om riving er hjemlet i plan- og bygningsloven 31-5, første og annet ledd: 31-5. Pålegg om og forbud mot riving Er byggverk kommet i slik stand at det etter kommunens skjønn ikke kan settes i stand uten hovedombygging, og nybygging eller hovedombygging ikke kan gjennomføres eller ikke blir satt i gang innen en rimelig frist som kommunen setter, kan kommunen kreve at byggverket eller restene av det blir fjernet og tomta ryddet. Byggverk med videre kan også kreves fjernet dersom det etter kommunens skjønn er kommet i slik tilstand at det medfører fare eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, eller virker sterkt skjemmende, og det ikke er satt i stand innen en fastsatt frist. For å få gjennomført et pålegg ønskes det også å ilegge tvangsmulkt etter plan- og bygningslovens 32-5: 32-5. Tvangsmulkt Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg innen en særskilt angitt frist. Tvangsmulkten fastsettes samtidig med pålegg om retting og løper fra fristoverskridelsen for retting. Der tvangsmulkt ikke fastsettes samtidig med pålegg, skal det gis eget forhåndsvarsel om tvangsmulkt. Det kan fastsettes at tvangsmulkten løper så lenge det ulovlige forhold varer, som et engangsbeløp eller som en kombinasjon av løpende mulkt og engangsbeløp. Tvangsmulkten ilegges den ansvarlige for overtredelsen, og tilfaller kommunen. Når det ulovlige forhold er rettet, kan kommunen nedsette eller frafalle ilagt tvangsmulkt. Dette er en sak som har sin bakgrunn tilbake i 1992. Under følger en tidslinje for saken frem til nå. 1992. Våningshuset på eiendommen Aasly gnr 222 bnr 10 fradeles. Fjøset beskrives som rivingsprosjekt i fradelingssøknaden og ønskes ikke fradelt. 2013. Klage fra eierne av våningshuset gnr 222 bnr 24 (vedlegg 4). «Fjøset befinner seg i dag i en mye verre tilstand enn for 21 år siden. Deler av fjøs som ble revet ligger på bakken rundt bygningen. Det er ikke lenger en hel dør og vinduer på plass, bare åpninger i bygningen. Ved fundament finnes det et åpent toalett som ikke dekket. I varme dager avgir den ubehagelig lukt 8-10 meter fra kjøkken, soverom og bad i huset mitt. På grunn av fjøsets plassering på eiendommen gbnr 222/10, takvann er ført ukontrollert rett på min eiendom, gbnr 222/24.Bygningen er forlatt og er en hekkeplass for skadedyr som mus, insekter, osv. Veggkonstruksjonen, utvendige og innvendige overflater har synlige råteskader og sprekker noe som har en negativ innvirkning på styrke av bygningen, som ved sterk vind, kan fjøs rives helt ned. Vi frykter for vår helse og sikkerhet.»
Anmerkning fra kommunelegen (vedlegg 5) Naboer mener forholdene er uholdbare, de beskriver betydelig problem med mus, bygningen er skjemmende, og han mener det kan medføre fare hvis noen (f.eks barn) tar seg inn i bygningen. Jeg mener at dette bør løses ved hjelp av plan- og bygningsloven, og ber om at saken prioriteres pga hensyn til både Dan Calin Pops familie og nærmiljøet. Kommunen tilskriver eier av fjøset i brev datert 13.11.2013 (vedlegg 6) Bygget har i dag en så dårlig forfatning at det av hensyn til helse, miljø og sikkerhetshensyn kreves en snarlig avklaring i samsvar med plan- og bygningsloven 31-2. I henhold til tidligere forelagte planer ber herved om en søknad med tidsangivelse av riving eller en eventuell søknad om bruksendring og nødvendig ombygging, vi ber om at denne forelegges bygningsmyndigheten i Inderøy innen 04.12.2013. Eier av fjøset redegjør i brev datert 3.12.2013 (vedlegg 7) Målsetting om å tette dør/vinduer i 2014, men påstår at dette er umulig å gjennomføre pga kort avstand til garasje. 2014 Tilstandsrapport fra Sweco, bestilt av kommunen - Bygget er i dårlig forfatning, hvor grunnmur og betongkonstruksjoner har setningsskader. - Takkonstruksjon er intakt. - Dører og vinduer står åpne, det foreligger ingen sikring for at dyr eller andre kan ta seg inn i bygget. - Bygget er ikke i en slik forfatning at det ikke kan renoveres. - Avstand til naboens garasje mur på eiendommen gbnr 222/24 er 1,4 meter. Dette er en tilstrekkelig avstand for montering av forskriftsmessig stillaser, dette er også i forhold til de arbeider som måtte være nødvendig i forbindelse med vedlikehold/renovering/rivning av bygget. Deler av eiendommen, inkludert fjøsarealet avsettes til boligformål i kommuneplanens arealdel. Planbestemmelsene stiller krav om detaljplan. 2015 Kommunen fatter delegert vedtak datert 22.1.2015 med krav om riving (vedlegg 8) I medhold av plan- og bygningsloven 31-5 krever bygningsmyndigheten at den gamle driftsbygningen på eiendommen gbnr 222/10 rives. Frist for rivning settes til 01.06.2015. Tilbakemelding fra eier av fjøset datert 10.2.2015 (vedlegg 9) Eier av eiendommen 222/10 har vurdert saken og vil se dette i sammenheng med at det vil bli iverksatt en prosess med å utvikle eiendommen 222/10 i tråd med kommuneplanen og dens muligheter. I denne sammenheng vil det være naturlig at driftsbygningen blir
midlertidig brukt som et mulig lager m.m i en periode. Forholdet rundt driftsbygningen vil da bli en del av denne søknadsprosessen og det vil være naturlig at en realitetsbehandling gjennomføres i sammenheng med dette. 2016 Kommunen setter i brev datert 20.7.2016 ny frist for riving til 20.9.2016 (vedlegg 10). Også varsel om ulovlighetsoppfølging etter plan og bygningslovens kapittel 32. Tilbakemelding fra eier av fjøset datert 27.7.2016 (vedlegg 11) Det er den 17.07.2016 inngått en utbyggingsavtale med Exponor Levanger om å lage en områdeplan for eiendommen som er tilpasset arealdelen av kommuneplanen. Her inngår også driftsbygningen som en del av arbeidet. I brev datert 16.11.2016 setter kommunen frist for søknad om tiltak på fjøs og gir forhåndsvarsel om nytt pålegg om riving samt tvangsmulkt. Viser til deres brev datert 27.7.2016, hvor planer for driftsbygningen omtales. Denne saken har nå dratt ut, og det er viktig å få en endelig avklaring på eventuell bruk eller riving av driftsbygningen. Dersom bygningen skal ombygges til boligformål som antydet i brevet, er dette søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven. Tiltakshaver får frist til den 31.12.2016 med å fremme fullstendig søknad. Dersom denne fristen ikke overholdes vil kommunen på nytt pålegge riving av driftsbygningen med hjemmel i plan- og bygningsloven 31-5, med frist 30.4.2017. Tiltakshaver har anledning til å uttale seg i saken, og frist for uttalelse settes til 31.12.2016. Et eventuelt pålegg som ikke etterkommes innen dertil fastsatt frist, vil også kunne følges opp med forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom. Etter 32-2 i Plan- og bygningsloven gis det herved forhåndsvarsel om at forholdet vil kunne følges opp med vedtak om tvangsmulkt i henhold til 32-5 i plan- og bygningsloven. Tiltakshaver har anledning til å uttale seg i saken, og frist for uttalelse settes til 31.12.2016. Expo-Nor oversender ideskisse for utnytting av eiendommen datert 27.12.2016 (vedlegg 12) Av ideskissen fremgår det at det vurderes parkeringsareal på fjøstomta. Dette følges nå opp som en egen plansak. Eier av fjøset svarer på forhåndsvarselet i brev datert 28.12.2016 (vedlegg 13) Arbeidet med driftsbygningen vil således bli tatt vare på gjennom detaljarbeidet og tiltakssak fra Exponor sin side.
Vurdering Fjøset er kommet i en slik tilstand at det medfører vesentlig ulempe for naboeiendommen og virker sterkt skjemmende. Eier av fjøset har fått gjentatte anmodninger og pålegg om å rette opp forholdet. Bygget mangler vinduer, dører/porter, takrenner og er i generell dårlig forfatning. Det har setningsskader og synlig råte. Fjøset er etter kommunens skjønn kommet i en slik stand at det ikke kan settes i stand uten hovedombygging. Slik som saken fremstår har eier ingen intensjoner om å gjennomføre hovedombygging, jamfør ideskisse fra Expo-Nor. En hovedombygging må uansett regnes som en endring i henhold til pbl 1-6, og kan ikke gjennomføres før det foreligger reguleringsplan etter pbl 12-3, jamfør punkt 1 i planbestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Inderøy kommunes vedtak om fradeling av våningshus med tunet på Aasly, gnr 222 og bnr 10, i 1992 ble gjort med bakgrunn i søknad med beskrivelse fra grunneier Julie Nordgård. I henhold til denne søknaden var våningshuset i god stand mens derimot driftsbygningen var i en slik forfatning at det burde rives. Med bakgrunn i dette ble ny eiendomsgrense mellom den fradelte boligeiendommen 222/24 og resterende arealer av eiendommen 222/10 godkjent satt i husveggen av driftsbygningen. Det er naturlig at kommunen legger dette til grunn ved behandling av en fremtidig detaljplan. Det betyr at Hovedutvalg Natur som planmyndighet allerede nå kan legge til grunn at en detaljplan må innebære riving av fjøset for å bli godkjent. En hovedombygging av fjøset kan dermed ikke gjennomføres. Vilkårene for å pålegge riving i henhold til plan- og bygningslovens 31-5 første ledd anses derfor å være oppfylt. Selv om eier har igangsatt et arbeid med å få utarbeidet detaljplan for eiendommen, kan det ta flere år før en eventuell godkjent plan iverksettes. Det vurderes som urimelig at fjøset skal få stå i påvente av dette arbeidet, ut i fra ulempene som påføres naboeiendommen. Eier av fjøset har over lang tid vist liten velvilje for å rette opp i forholdet. Det anses derfor som nødvendig å ilegge tvangsmulkt for å sørge for at pålegget gjennomføres. Konklusjon Med hjemmel i plan- og bygningslovens 31-5 første ledd pålegges eier av gnr 222 bnr 010 å rive gammelt fjøs på eiendommen. Frist settes til 10 uker fra gyldig vedtak foreligger. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-5 fastsettes tvangsmulkt på kr. 20 000 som et engangsbeløp samt kr. 1000 pr dag som løper fra fristoverskridelsen. Det legges til grunn at fjøset er kommet i en slik stand at det ikke kan settes i stand uten hovedombygging. Krav om riving av fjøset i tråd med fradelingssøknad av 1992 vil legges til grunn ved behandling av en fremtidig detaljplan etter plan- og bygningsloven 12-3. Hovedombygging kan dermed ikke gjennomføres.