Abu Dhabi Real Development Holding AS Økonomisk utvikling De forente arabiske emirater (FAE) har blitt kraftig truffet av den økonomiske nedturen verden har vært gjennom. Dette har rammet eiendomssektoren spesielt hardt. Onsdag 25.11. meldte Dubai World at de fryser betalingene på sine obligasjonslån frem til mai 2010. Dubai World og dets eiendomsselskap Nakheel har totalt 59 milliarder dollar i gjeld, tilsvarende 330 milliarder kroner. Det representerer nesten 75 prosent av Dubais estimerte samlede statsgjeld på 80 milliarder. Meldingen førte til fall i aksjer med tilknytning til Dubai, blant annet for aksjer i britiske og tyske banker. Obligasjoner utstedt av Dubai World falt rundt 40 % i verdi i frykt for at gjelden ikke vil bli tilbakebetalt overhodet. I tillegg steg forsikringspremien på Dubais statsgjeld med rundt 1,5 prosentpoeng til 6 prosent (600 basispunkter). Følgelig må obligasjonseiere betale 6 prosent av pålydende hvert år de vil forsikre gjelden mot mislighold. Dubai World opplyste mandag 30.11. at de har innledet samtaler med bankene om restrukturering av rundt 26 milliarder dollar av gjelden, inklusive 3,5 milliarder dollar i gjeld i eiendomsselskapet Nakheel. Resten av forpliktelsene er ifølge Dubais myndigheter trygge. Markedene har roet seg en del etter at denne meldingen kom. Det som blir viktig å følge med på fremover, er myndighetens troverdighet i håndteringen av situasjonen. Får investormarked mistillit til myndighetene vil det kunne føre til kapitalflukt fra regionen, med potensielt videre fall i verdier som resultat. Disse hendelsene kommer i en periode hvor de økonomiske rapportene i regionen tydet på at fallet hadde bremset opp, og etter at man har sett en liten oppgang i eiendomspriser innen enkelte segmenter. Salgsmarkedet for bolig i Dubai kunne for første gang på over 1 år vise til en svak prisoppgang på leiligheter og villaer (på henholdsvis 1 % og 3 %). Dette etter et gjennomsnittlig fall fra Q3 2008 på 49 % tilsvarende har prisene falt med 23% i Abu Dhabi siden Q1 2009. For eiendomsmarkedets del er det viktig at Dubai Worlds problemer løses på en troverdig måte, slik at dette tegnet til bedring i markedet ikke blir reversert. COLLIERS 1
Cityscape 2009 Hvert år i oktober gjennomføres eiendomsmessen Cityscape i Dubai. Tidligere år har det vært ekstrem stor interesse for å delta og vise seg frem på denne messen, som er en av Midtøstens største eiendomsrelaterte messer. I år var både interessen fra utstillere og deltakere betydelig lavere, men de som deltok var til gjengjeld mer fokusert på eiendom og ikke på underholdningen som har preget tidligere messer. Colliers International gjennomførte en undersøkelse blant eiendomsutviklere på messen for å avdekke hva de tror om dagens marked og den fremtidige utviklingen i regionen. Denne undersøkelse bekreftet på mange måter dette årets utvikling, slik vi har forsøkt å beskrive denne i tidligere rapporter. Undersøkelsen, som ble gjort i begynnelsen av oktober, viser at majoriteten av utviklere tror på et ytterligere fall i priser (merk at de fleste utviklere i FAE driver utvikling av boliger). 25 % tror at prisene har stabilisert seg og at markedet har nådd bunnen, mens 4 % ikke ønsket å svare. Når man ser på hvor utviklerne opererer fra, ser man at det er høyest andel utviklere fra Dubai som ikke tror at markedet har nådd bunnen. COLLIERS 2
Mange utviklere tror at siste kvartal i 2009 vil fortsette å være utfordrende, og 75 % forventer at man først vil oppleve en forbedring i 2010/2011. Etter den finansielle krisen man har vært igjennom er det mange boligkjøpere som har problemer med å møte sine finansielle forpliktelser. Spesielt gjelder dette de som har kjøpt da markedet var på topp. Generelt har utviklere løst dette med å lempe på betalingsforpliktelsene, slik at kjøpere har mulighet til å kunne betjene forpliktelsene og ikke komme på etterskudd. Lending Institutions Survey Q3 2009 Colliers International har også gjennomført en undersøkelse blant finansinstitusjoner i FAE mht. generell eiendomsfinansiering og prosjektfinansiering. Konklusjonen på undersøkelsene er at bankene fremdeles vil trenge mer likviditet for å stimulere finansieringen til eiendomssektoren, men at finansieringsinstitusjonene er mer optimistiske nå enn for 6 måneder siden. Hittil har sentralbankene i FAE bidratt med 33 milliarder dollar. Tabellen over viser finansieringsgraden som bankene i undersøkelsen var villige å gi på sentrale næringsbygg med solid leietaker på lange kontrakter. Finansiering av utviklingsprosjekter er fremdeles utfordrende, men 86 % av de spurte forventet en forbedring i løpet av de neste 6-12 måneder. COLLIERS 3
Abu Dhabi Boligeiendom I Abu Dhabi ser man fortsatt sterk etterspørsel etter kvalitetsboliger, men med leieprisfallet man har hatt i Dubai siden slutten av 2008 er Dubai and Drive et alternativ for mange som arbeider i Abu Dhabi og bor i Dubai. I oktober 2009 ble ca. 400 nye leiligheter tilgjengelige på markedet i Abu Dhabi. Mange av disse leilighetene er typiske off Island leiligheter (dvs.: leiligheter i områder på øyene utenfor det som er ansett som sentrum i Abu Dhabi.) For eksempel Mussafah, Mohammed Bin Zayed City og Khalifa City). Etterspørsel etter leiebolig i Abu Dhabi er fremdeles meget sterk, og utleiegraden er i gjennomsnitt på ca. 97-98 %. I et slikt marked forventer man økte leiepriser, men i dagens markedssituasjon med sterk konkurranse fra nybygg i Dubai nær grensen til Abu Dhabi har leieprisene sunket i snitt med ca. 18 % fra Q1 til Q3 2009. Det samme observeres med salgspriser som har falt ca. 23 % siden Q1 2009. Fallet er betydelig mindre enn i Dubai, og når man tar til hensyn den kraftige prisstigningen i årene før krisen (gjennomsnittlig hadde prosjekter fra de ble lansert steget med ca. 70 %) har markedet i Abu Dhabi holdt seg bra. Det finnes i dag kun ca. 180.000 boliger i Abu Dhabi og det har vært forventet at dette tallet vil stige til 201.000 innen 2011. Opprinnelige estimater har forventet en vekst på 26.900 boliger i 2009 og 2010, men disse estimater er revidert ned med ca. 55 % pga forsinkelser og prosjekter som er satt på hold. Per i dag er det anslått at det er et udekket behov for ytterligere 50.000 boenheter, i tillegg har Urban Council i Abu Dhabi estimert at emiratet har et totalbehov på 250.000 enheter innen 2013. Dette betyr at det at det frem til 2013 er et akkumulert underskudd på 120.000 boliger. Markedsutviklingen i tiden fremover vil være avhengig av hvor mange boenheter som blir ferdigstilt i løpet av 2011. Hovedutviklere i Abu Dhabi er Aldar, TDIC, Tamouh og Reem Investments, og det er disse som vil kontrollere fremtidig vekst og tilførsel av boliger i emiratet. COLLIERS 4
Dubai Bolig Leieprisene for leiligheter i Dubai har falt med 38 % siden januar 2009, men fallet har avtatt noe siden Q2 2009. Fallet mellom september og oktober var på 2 %. Mange forklarer denne stabiliseringen med økt tilflytting til Dubai fra naboemiratene (Abu Dhabi, Sharjah og Ajman) da Dubai har stor tilgjengelighet av høykvalitetsboliger til nå overkommelige priser. Tidligere har folk flyttet ut av Dubai fordi prisene har vært for høye. Det er spesielt i områdene rundt Jebel Ali, Jumeirah Lakes Towers og Dubai Marina som er attraktive for personer fra Abu Dhabi. Salgspriser for leiligheter og villaer steg for første gang på over 1 år, med henholdsvis 1 % og 3 % vekst i forrige kvartal. Mange mener at dette er første tegn til at den negative utviklingen i boligmarkedet er over, og at man vil se en stabilisering inn i 2010. Noe av årsaken til denne forandringen begrunnes i at mange av de store boligområdene begynner å ferdigstilles og at selgere kan øke prisene når boligene ikke lenger er en del av en byggeplass. I tillegg er utleie av enhetene et reelt alternativ, hvilket bidrar til å redusere salgsvolumet. Kontor Dagens tilbud av A- og B-type kontor (vanlig gradering av kontor er A, B, C og D, hvor A er høyest kvalitet) er på ca 3 million m². Hovedområdene for kontorbygg er i frisonene, Deira, Bur Dubai samt langs Sheik Zayed Road. A-type kontor er konsentrert i nye utviklingsområder som DIFC, Burj Dubai, Sheik Zayed Road, Dubai Internet City (inkl. Tecom) samt Dubai Media City. B-type kontor finner man vanligvis i gamlebyen i Deira og Bur Dubai. Leieprisene falt i gjennomsnitt med 13% fra Q2 til Q3 2009 og med 44% fra Q3 2008 til Q3 2009. Det kraftige fallet skyldes til en viss grad at leieprisene steg svært kraftig i årene frem til Q3 2008 som en følge av spekulasjon, og høy tilførsel av lokaler som ikke blir tatt opp av en markedsmessig etterspørsel. COLLIERS 5
Samtidig har ledighetsgraden økt betraktelig med gjennomsnittlig ledighet på 30 %. Nylig ferdigstilte bygg har pt. en ledighet på hele 56 %. Dette er en meget annerledes situasjon enn i 2008, da utleiegraden var på 100 %, med flere bedrifter i kø for å finne ledige arealer. Ettersom det er estimert en dobling av kontorareal i emiratet frem til 2011, forventes det et ytterligere press på kontorleiepriser i Dubai, samt ytterligere økt ledighet. Dubai har likevel fremdeles en sterk posisjon som hovedkvarter for bedrifter som ønsker å etablere seg i regionen, ettersom Dubais skattefrie politikk gjør det attraktivt for bedrifter å fortsette og ha sin virksomhet basert i Dubai. Dette vil trolig forhindre den kraftige fraflyttingen mange har fryktet. Det har bla. vært mye fokus på fraflytting av fremmedarbeidere, men når skolene startet opp etter sommerferien har det vært merket et økt press på skoleplasser i Dubai. Hotell Hotellmarkedet i Dubai har tidligere år hatt belegg på 80-90 %. Mot slutten av 2008 observerte man et fall på ca. 25 %, hvorpå hotellene i dag har ca. 60-70 % belegg. Dubai har mange 4 og 5-stjernes hoteller og i slutten av 2008 ble det anslått at det fantes 110 hoteller i denne kategorien i Dubai. De fleste av disse hotellene befinner seg i områdene rundt Jumeirah Beach (strand) og Sheik Zayed Road (by). Det forventes en økning i totalt antall rom på ca. 25 % i denne kategorien frem til 2011. Det er således viktig at turistindustrien fortsetter veksten for å forhindre en sterk overkapasitet. Per i dag reiser daglig over 100.000 passasjerer gjennom Dubai International Airport på mer enn 800 fly, med totalt 40,5 millioner årlige passasjerer. I april og mai i år hadde man vekst på henholdsvis 6,5 % og 7 %. Det er viktig for Dubai at dette tallet fortsetter å stige. De reduserte fly- og hotellprisene man har sett det siste året vil kunne bidra positivt til dette. COLLIERS 6
Status Vi ønsker å gi en kort oppdatering på status investeringer siden forrige rapport utgitt 21. september. Beskrivelsen vil vise at det ikke har hendt så mye siden forrige oppdatering for ca. 2 måneder siden. Dette henger til dels sammen med at det har vært Ramadan i Midtøsten (hvor ting går på halv maskin), dels på grunn av de rådende markedsforhold som gjør at banker er tilbakeholdne med å gi lån, og dels som følge av at utleiemarkedet og salgsmarkedet er satt tilbake. Khor Al Raha Beach Fakta Investert beløp: AED 83.480.151 Eierandel i prosjektet 30,6% Finansieringsgrad(antatt) 40% Regulering: Leiligheter og handel (76% / 24%) Byggestart: Ikke bestemt Ferdigstillelse: 26 måneder etter byggestart Utvikling av tomtene I forrige investorrapport presenterte vi 6 modeller for utviklingen av selskapets to tomter i Abu Dhabi. Kenmore Property Group skulle stå som Development Manager med utgangspunkt i arkitektarbeid fra arkitektfirmaet Adel Almojil. Styrene i selskapene Dubai Real Development og Abu Dhabi Real Development (disse kontrollerer til sammen 58 % av prosjektet) er av den oppfatning at modell 5, med bygging av 5 ovale tårn i ulike høyder, fremstår som den mest interessante modellen. Dette er også sammenfallende med Colliers oppfatning. En av fordelene med denne modellen, foruten at den har et flott design, er at man kan skalere byggingen ved å starte med 1-2 bygg og gjennom dette redusere finansieringsbehovet. Imidlertid vil denne modellen avvike mest fra de opprinnelige reguleringsplanene til hoved utbyggeren Aldar. Om dette blir det valgte alternativet å gå videre med, må man således søke om dispensasjon fra opprinnelig regulering/endring av gjeldende regulering. COLLIERS 7
Modell 5 5 individuelle bygg som bryter sterkt med Aldar sin master plan, men lokale arkitekter mener at alternativet kan godkjennes da det håndterer gjennomstrømningen på en meget god måte og at området vil bli åpnet for alle. Det er nå mottatt et development proposal and offer fra Kenmore Property Group hvor de tilbyr en komplett utvikling av prosjektet frem til salg. De estimerer totale byggekostnader til AED 250 mill. (ca. MNOK 380). Det er ennå ikke tatt stilling til dette tilbudet, og prosjektet har ennå ikke sikret finansiering. Kenmore gjennomførte i slutten av oktober et besøk på tomtene 503 og 504 samt et innledende møte med Aldar for å få klarhet i utviklingen på Al Raha Beach. Dette møtet var også viktig for å kunne vurdere sannsynligheten for å få tillatelse til å utvikle modellen som beskrevet ovenfor. I sitt møte med Aldar, har Kenmore også diskutert at den foreslåtte design for modell nr 5 innebærer en økning av handelsareal ut over de godkjente 15% av arealet. Som nevnt i tidligere rapporter er selskapets tomter noen av få som i det hele tatt har regulert handelsareal i de opprinnelige reguleringene. Signalene fra Aldar virker foreløpig positive, men en videre utvikling av tomtene forutsetter ytterligere avklaringer med Aldar, og formelle søknader er nødvendige for endelige avklaringer. COLLIERS 8
Situasjonen på tomtene p.t. Utviklingen av tomtene er som tidligere beskrevet forsinket i forhold til de opprinnelige planer. Dette gjelder generelt for så å si alle utviklingsprosjekter i dette området. Herunder er det undersøkt i overkant av 45 tomter i nærhet av selskapets tomter for å vurdere hvilken utvikling og fremdrift som disse utviklerne har på sine prosjekter. Dette har avdekket at ikke mer enn 6 andre prosjekter er i en designprosess, og at ingen utviklingsplaner ennå er godkjent av Aldar. Manglende godkjenning er en følge av at Aldar ønsker å ferdigstille alle sine egne elementer og infrastruktur før de gir andre utviklere tilgang. Når det spesielt gjelder tomtene 503 og 504, er støttemur mot kanalen ferdigstilt og Aldar opplyser at kanalen blir benyttet som hovedfartsåre til og fra Al Raha Beach. Støttemur mot veien bak tomten er også ferdig, og tomtene er så å si klargjort for bygging. COLLIERS 9
Bildet over er tatt fra tomt 503 mot tomt 504 og man kan se bakre støttemur mot veien. Broen som sees i bildet over er ca. 80 % ferdigstilt og arbeidet er pågående. Til høyre i bildet over sees støttemuren mot veien. COLLIERS 10
Avsluttende kommentar Det er fortsatt mye usikkerhet i FAE, og de positive markedssignalene og prisendringene kan fort bli reversert gjennom betalingsstansen fra det statlige selskapet Dubai World. Usikkerhet skaper vansker på mange hold, det blir færre leietakere og kjøpere og færre banker som er villige til å yte finansiering. Dette har også indirekte påvirkning på Abu Dhabi da de to naboemiratene er har et marked som er sterkt tilknyttet. På den positive siden så har selskapet ikke påtatt seg gjeldsforpliktelser som må betjenes. Man sitter med eierinteresser i tomter, og selv om verdien av disse er lavere enn for et år siden så har man realverdier som kan utvikles selv om denne utviklingen kan bli skjøvet frem i tid. Det er også positivt at tomtene ligger i Abu Dhabi som tross alt ikke har opplevd et like kraftig fall eiendomsmarked enn Dubai og tomtene ligger i et meget attraktivt område hvor utviklingen blir drevet videre av den halvstatlige utbyggeren Aldar. Colliers Asset Management AS Tlf. 22 06 62 80 Fax 22 06 62 90 Hegdehaugsveien 31, 0352 Oslo e-post: colliers@colliers.no Internett: www.colliers.no COLLIERS 11