Planutredning Ytre havn Sammendrag og Rambølls anbefalinger Bakgrunn og forutsetninger Ny bydel 1. Ytre havn planlegges som et nytt byavsnitt basert på eksisterende bebyggelse og aktivitet på Burøya og i Kvalvika. Planområdet er på 4,9 km 2 hvorav 1,8 km 2 er landarealer og 3,1 km 2 sjøarealer. Planområdet 2. Ytre havn består av bl.a.: - Lille Hjartøy (910 daa) som pr dags dato uten atkomst eller inngrep. - Valen, Burøya og Nyholmen (291 daa) som for en stor del er opparbeidet og utnyttet med virksomheter innenfor fiskeri, mekanisk industri, øvrig produksjons- og lagervirksomhet, oljeanlegg m.m. - Kvalvikodden (635 daa) hvor det i dag er inngrep etter et nedlagt steinbrudd og noe eksisterende virksomhet. Området har lite hensiktsmessig adkomst gjeonnom boligfeltet i Kvalvika. Fra renseanlegget på Kvalvikodden ledes avløpet fra hele sentrumsområdet ut i sjøen. Analytisk tilnærming 3. Denne planutredningen er en planfaglig, teknisk og økonomisk analyse av bruksmuligheter og løsningsmåter i området. Utredningen diskuterer de viktigste plangrepene for en kommunedelplan for Ytre havn og en reguleringsplan for Kvalvikodden. Prosjektmål 4. Utviklingsarbeidet skal vise hvordan land- og sjøarealer innenfor planområdet kan disponeres i et generasjonsperspektiv til nytte for bysamfunnet og til videreutvikling av Bodøs havnefunksjoner og sjørettede næringsutviklingsmuligheter. 5. Planarbeidet er fundamentert på kommuneplanens arealdel, havnebruksplanen og bystyrets prioriteringer i byutviklingsprogrammet Byen og havna om (Rask byggemodning av Kvalvikodden, adkomst til Lille Hjartøy etc.). Det er gjort grunnundersøkelser og konsekvensutredninger i forhold til prioriterte miljøtema (inkl. arkeologiske undersøkelser på Lille Hjartøy). Grunnlagsmateriale Ressursgrunnlaget Arealene på land 6. Landarealet på ca 1,8 km 2 omsluttes delvis av en strandlinje på 12,8 km. Landskapet er meget kupert. Mer enn en tredel av arealet ligger over kote 40.
Arealene i sjø 7. Det er sjødyp ned til 54 m i det ytre bassenget og mer enn 100 m i Hjartøysundet. Hovedleia går i Hjartøysundet, men både næringsutøvere og fritidsbåter bruker også Nyholmsundet. Klima og vegetasjon 8. Området er meget værutsatt, men i stor grad skjermet av øyene utenfor når det gjelder tungsjø. Det er mye fjell i dagen og lite vegetasjon, men også noen lokaliteter med verdifullt plante- og dyreliv. Geologi og geoteknikk Historie/kulturminner Marin næringsklynge Friluftsliv Eiendomsforhold 9. Fra Kvalvikodden og over Lille Hjartøy går en geologisk formasjon med en steinkvalitet som er noe bedre enn den vanlige glimmerskiferen på Bodø-halvøya. Grunnboringer i sjø viser forhold som gir tildels betydelige stabilitetsmessige utfordringer. På land er de geotekniske forholdene forutsigbare og gode. 10. Arkeologiske undersøkelser viser spor av tidligere tiders fangstliv og en bosetting fra steinalderen (3 4 000 år gammel) bestående av 11 tufter på Lille Hjartøy. På slutten av 1800-tallet levde det en familie i Samuelsvika. Den restaurerte Nyholms Skandse fra 1810 ligger på Nyholmen. 11. Valen, Burøya og Nyholmen har fra gammelt av vært en del av byen med viktig infrastruktur, bl.a. tankanlegg som forsyner regionen med drivstoff. Her ligger også en marin og maritime næringsklynge som årlig skaper verdier for rundt en milliard kroner. 12. Det er betydelig båttrafikk rundt Lille Hjertøy, men få går i land. Den delen av Store Hjartøy som vender mot Lille Hjartøy har derimot relativt omfattende bruk. 13. Bodø kommune eier Lille Hjartøy, mesteparten av Kvalvikodden og en del ledige tomtearealer på Valen, Burøya og Nyholmen. Mulighetsanalyse Arealbruk på land 14. En nærmere analyse av mulige bruksarealer viser denne fordelingen: Delområde Bruttoareal Nytt bruksareal Herav mulig utfylling Planering /masseuttak *) Kvalvikodden ## da ## da ## da Inntil ## m 3 Valen, Burøya, Nyholmen ## da ## da ## da Lille Hjartøy ## da ## da ## da SUM ## da ## da ## da *) Volum og vekt: Volum fast fjellsprengt stein:x1,6. Vekt 1 m 3 sprengt stein x 2,7 tonn - Dette er yttergrenser for mulige bruksarealer gitt at landskapsprofilen mot byen er
beholdt. Tiltaket forutsetter betydelige masseuttak/planering inkl. utfylling i sjø. - For Valen, Burøya og Nyholmen er nytt bruksareal å regne som en fortettingsmulighet. Fjellhaller på Lille Hjartøy Hoved-adkomst Lille Hjartøy 15. På Lille Hjartøy kan oljetanker plasseres i fjellanlegg. Her ligger særlig godt til rette for anlegg av fjellhaller i tillegg til de viste bruksarealene (i dagen). Det er et potensial på 20 40 haller av størrelse opp mot 20x300 m = en samlet bruksflate på inntil 200 000 m 2. 16. Det er vurdert tre alternativ for adkomst fra Burøya (Langskjæret) til Lille Hjartøy: Én løsning i dagen og to i tunnel. Alle med to varianter for kryssingen av Nyholmsundet (ca 250 m fylling og/eller bru). Kostnaden for hele løsningen er i størrelsesorden 115 140 mill kr. Løsningen i dagen er billigst og klart mest fleksibel, men også desidert mest synlig fra byen. Merk: Den tidligere skisserte adkomsten fra Kvalvikodden (700 m lang fylling m/bru) er forkastet ettersom verdien av steinressursen ikke gjør det forsvarlig å fylle så store mengder stein rett i sjøen. Med behov for oppfylling på dybder opp til 50 meter vil denne løsningen måtte bli betydelig dyrere enn bro/fylling fra Burøya uten at det oppstår noen vesentlig arealmessig fordel. Konsekvensene av en gjenfylling av dette sundet er ikke utredet. Ny adkomst Kvalvikodden 17. Bruksarealene på Kvalvikodden krever ny adkomst. Her er det vurdert tre hovedalternativ med noen varianter: - alt. 1: Tunnel + fylling over Kvalvika, kostnad på mellom 54 64 mill kr - alt. 2: Ny vei mellom naust og den nederste boligrekken, kostnad på 29 mill. for vei i dagen og 72 82 mill kr for vei under bakken - alt. 3: Tunnel under/ovenfor boligbebyggelsen, kostnad på mellom 71 76 mill kr Bruksformål Havneforholdene 18. Lille Hjartøy og Kvalvikodden vil passe best for tyngre næringsformål uten stort behov for publikumskontakt. Det ligger godt til rette for en fysisk skjerming av disse virksomhetene. 19. På Valen, Burøya og Nyholmen er det et arealmessig grunnlag for å videreutvikle dagens marine næringsklynge. Utfra de kravene som har kommet og som må forventes når det gjelder matproduksjon, innebærer dette at det må settes strengere krav til samspillet mellom eksisterende fiskerirettede aktiviteter og nye tiltak i området, enn det som har vært vanlig til nå. 20. Landskapet gir i dag få skjermede havnemuligheter. Det er gode havneforhold mot det indre havnebassenget og brukbare kaimuligheter ved Nyholmen og på Kvalvikodden. 21. I Samuelsvika vest på Lille Hjartøy ligger det godt til rette for etablering av dypvannskaier.
22. Dagens kai på Kvalvikodden kan utvikles for mer allmenn bruk. Åpningskostnader 23. Grunnlagsinvesteringer for åpning av næringsareal: - Valen, Burøya og Nyholmen: pågående oppgradering av kommunalteknisk infrastruktur - For Kvalvikodden, ca 30 40 mill kr - For Lille Hjartøy, ca 120 140 mill kr Utviklingsmodell 24. For Valen, Burøya, Nyholmen og Kvalvikodden er det kommunens ønske å fortsetter tilretteleggingsarbeidene i egen regi. Utfra den informasjonen vi sitter med virker dette som en god løsning 25. Etablering av nytt pukkverk på Lille Hjartøy kan medvirke til å utløse starten på utvikling av området. Her synes det å ligge godt til rette for et offentlig/privat samarbeid der utviklingen og driften av selve steinressursen settes bort til en eller flere private aktører, mens kommunen fortsetter som grunneier med klare krav til den infrastrukturen som har verdi utover steinbruddet. Vurderinger av spesielle tema Behovet for masser Tilrettelegging for oljeaktivitet. Tankanlegg for olje 26. Det er et lokalt behov for ca 600 000 tonn pr år steinmasse til betong- og asfaltproduksjon og til alminnelig byutvikling (veier, kommunaltekniske anlegg, utfyllinger m.m.). En tredel må av dette må av kvalitetsmessige grunner importeres. 27. Det er nå behov for et nytt bynært steinuttak med et pukkverk som kan driftes over lang tid. Innenfor planområdet er det et ressursgrunnlag på Kvalvikodden/Bratten og på Lille Hjartøy. Massekvaliteten må undersøkes nærmere. 28. Et lokalt anlegg sparer årlig fraktkostnader i størrelsesorden 12 mill kr framfor import av all stein. Dette representerer en nåverdi på ca 135 mill kr, hvorav en andel kan tenkes brukt til grunnlagsinvesteringer. 29. Bodø kan spille en rolle i framtidig leting og utvinning av olje og gass på Nordlandssokkelen herunder utenfor Lofoten og Vesterålen dersom dette blir aktuelt. Mulighetene er særlig til stede for leverandør- og servicenæringene, kompetansemiljøet, overvåkning, redningstjenester og luftfartslogistikk. 30. Av arealene innenfor Ytre havn er det muligheter for ca 400 dekar på Lille Hjartøy, i tillegg til de med begrensede frie arealene på Kvalvikodden. Lille Hjertøy gir utfordringer både i forhold til arealstørrelser (når det gjelder baser) og tid for utvikling av arealene (gjennom masseuttak). På Kvalvikodden er det mer om forholdet til alternativ arealbruk, og begrensende muligheter til å holde arealer til senere. 31. Tankanlegget på Burøya forsyner Bodø og regionen med oljeprodukter. Storparten av volumet herunder all brannfarlig væske (bensin) lagres i tanker i fjell. Hvert år anløper ca 20 skip med kapasitet opp mot 30 000 tonn pr skip. Terminalen besøkes
av ca 7500 biler i året. Tankanlegget er bygget og drives etter retningslinjer fastsatt av DSB (Direktoratet for sivil beredskap) eller strengere krav fastsatt av Norske Shell. 32. Tankanlegget ligger 5 700 m fra kaiene i bykjernen. Avstanden er så stor at såkalt dimensjonerende brann eller eksplosjon ikke vil være farlig for bebyggelse eller mennesker i byen. Det kan imidlertid tenkes situasjoner der oljeanlegget kan påføre de nærmeste virksomheter og byen skade. Derfor har spørsmålet om flytting av anlegget fra Burøya vært diskutert. 33. Det konstateres at man på Lille Hjartøy har muligheter for å etablere nytt oljeanlegg i fjell og med lossing av tankskip fra kai mot Hjartøysundet. Kostnaden ved en flytting vil bli betydelig, og verken eierne av anlegget eller de relevante myndighetene (DSB) har signalisert at en slik flytting er ønskelig eller påkrevd. Tankanlegg for naturgass (LNG) Flytting av fergeterminalen Muligheter for småbåthavn (er) 34. BarentsNaturgass AS (BNG) disponerer et areal på Valen som bedriften anser egnet til formålet. Avtaler med grunneiere (herunder Bodø kommune) løper ut til 2015. Det foreligger en opsjon for fornying til 2040. 35. Anlegget er uproblematisk ut fra et sikkerhetshensyn. Ønsket lokalisering sett fra BNGs side vil kunne påvirkes av bruksmønsteret og et eventuelt distribusjonsnett. De nye gassfergene vil være en aktuell, stor framtidig bruker. 36. Innenfor planområdet kan LNG-anlegget relokaliseres til Kvalvikodden eller til Lille Hjartøy dersom dette er ønskelig på sikt. 37. Mulig flytting av Vestfjordferga fra Indre havn er vurdert. Dagens anlegg legger beslag på ca 14 da og betjener transporter med til sammen 90 000 tonn gods (omregnet til ca 15 000 containere TEU), busser og privatbiler med ca 146 000 passasjerer. 38. Fra 2012 kommer et nytt anbudsopplegg som løper i 10 år. Det legges opp til 2 større gassferger og én suppleringsferge. Vegmyndigheter har i denne sammenheng ingen ønsker eller planer om flytting av terminalen, eller utvidelse av kaikapasiteten. 39. Innenfor Ytre havn kan en eventuell fergeterminal best legges til Kvalvikodden (på Nordasfalts eiendom). I området må det avsettes minst 20 da til biloppstilling og drift av anlegget. I tilfelle flytting av fergene bør det også reserveres et areal for LNG-forsyning 40. Bodø trenger flere bynære plasser for småbåter. Molo vest utredes nå nærmere. Mulighetene innenfor Ytre havn er også vurdert i sammenheng med utvikling av plangrunnlaget. 41. Det kan fysisk anlegges en mindre småbåthavn i Kvalvika, særlig i tilfelle ny adkomst til Kvalvikodden på fylling over Kvalvika. Løsningen kan også knyttes til andre typer utvikling av kailøsningen. 42. Størst potensial er det nordøst for en mulig fylling over Nyholmsundet. Her er det imidlertid utfordringer knyttet til skjerming av anlegget mot nord. Rambølls
anbefalinger Utbyggingsmodell A. I kommunedelplanen for Ytre havn legges det til rette for at dette området med rundt 500 daa nye næringsarealer blir en integrert del av byutviklingsområdet. B. Lille Hjartøy og Kvalvikodden foreslås disponert til tyngre, gjerne sjørettede næringsformål. Det må påregnes at tomtearealer på Lille Hjartøy blir bruksklare først mange år etter oppstart. C. Fortettingsmulighetene på Valen, Burøya og Nyholmen bør forbeholdes videreutvikling av den maritime / marine næringsklyngen. Sannsynligheten for at dette kan skje bør øke vesentlig med kommunen som grunneier for store deler av arealene. D. Tilrettelegging av Ytre havn vil måtte foregå i flere etapper. Første steg er kommunaltekniske oppgraderinger på Valen og Burøya. Neste etappe blir byggemodning av det gamle steinbruddet på Kvalvikodden så snart det er praktisk mulig. Ytre del av odden tillates planert slik at det blir et næringsområde på brutto ca 25 daa. Masseuttak E. Nåverdien av den årlige besparelsen av fraktkostnader på steinmasser er anslått til 135 mill. kroner. Kommunen bør etter Rambølls skjønn vurdere en grunnlagsinvestering på inntil 50 % av dette beløpet. Småbåthavn F. Løsningen nord for en eventuell fylling over Nyholmsundet virker interessant, ikke minst fordi antall båtplasser kan bli betydelig. Dette forutsetter imidlertid at det lar seg etablere en skjerming mot nord. Noe som ikk er avklart i dag. G. En løsning i Kvalvika gir færre plasser, men bør vurderes i detalj uansett løsning for adkomsten. Tankanlegg for olje H. Vi ser ingen grunn til å ta de store kostnadene med flytting av anlegget inntil aktørene måtte ønske dette, eller de relevante myndighetene stiller et klart krav. Dersom en har kommet godt i gang på Lille Hjartøy ligger det godt til rette for en løsning der. Tankanlegg for LNG Flytting av fergeterminalen I. Dagens lokalisering virker logisk og sikker. Av kjente forhold er det bare en eventuell flytting av Vestfjordfergen til Kvalvikodden som kan endre dette. J. Det ligger rent teknisk bra tilrette på Kvalvikodden, så sant tomten kan holdes av frem til flyttingen og så lenge adkomsten tilpasses den aktuelle trafikken. Begge disse forutsetningene synes er klart problematiske. Bare en meget vektig argumentasjon for flytting fra Indre havn synes å kunne endre på dette. Arrondering Burøya K. Fortetting uten vesentlige endringer. Adkomst Burøya L. Som i dag, men oppgradert med en gjennomgående gang-/sykkelløsning frem til Nyholmen. Arrondering Lille M. Vestre del av Lille Hjartøy planeres uten at landskapsprofilen mot sentrum brytes.
Hjartøy N. Nivå på bruksflatene ses i sammenheng med etablering og drift av et pukkverk. O. Kaimulighetene i Samuelsvika er glimrende, mens kai utenfor en eventuell nordlig utfylling er langt mer eksponert og problematisk. P. Det legges planmessig til rette for etablering av fjellhaller og oljeanlegg i fjell. Adkomst Lille Hjartøy Arrondering Kvalvikodden Adkomst Kvalvikodden Q. Hovedadkomsten til Lille Hjartøy planlegges over Langskjæret med fylling og/eller bru over Nyholmsundet. Strømnings- og grunnforholdene må vurderes nærmere før kryssingsmåte bestemmes. R. For adkomsten over eller gjennom Lille Hjertøy er det lagt frem tre alternativ i planen. Vi oppfatter løsningen i dagen som den mest aktuelle. Tunnelløsningene har ulike fordeler og ulemper, men kan vel i denne omgang anses som likeverdige. Valget av driftsområde for et steinbrudd vil være et viktig spørsmål for valget mellom disse. Det er uansett fornuftig å holde det åpent for alle tre løsningene i kommunedelplanen. S. I tillegg til utvikling av steinbruddstomta anbefaler vi at arealet under tankanlegget planeres og legges til rette. Utover verdifullt areal vil dette gi langt bedre muligheter for utvikling av kaimuligheten i området. T. Ny adkomst til Kvalvikodden foreslås bygd etter alternativ 2 på bakkeplanet mellom naustene og nederste boligrekke. Prosjektgruppas tilføyelser OPS steinbrudd 1. Kommunen vil jobbe for å utvikle et OPS-konsept (Offentlig-Privat-Samarbeid) for masseuttaket. Første oppgave er i så fall å få bedre oversikt over setinkvaliteten.