INVESTORRAPPORT 2013/4 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

INVESTORRAPPORT 2013/4 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

INVESTORRAPPORT 2013/4 2 INNHOLD Siste nytt 4 Brev fra administrerende direktør 5 Eiendomsporteføljen 6 Nøkkeltall 7 Porteføljeoversikt 8 Verdiutvikling 10 Resultatregnskap konsern 12 Balanse konsern 14 Makrokommentar DNB Markets 18 Markedskommentar DNB Markets 20 Faksimile, leder SveaReal 24 Disclaimer 25 Definisjoner 26 Kalender 2014 26 HELSFYR ATRIUM, OSLO

INVESTORRAPPORT 2013/4 3 DETTE ER FORTIN DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS er et industrielt eiendomsselskap med eiendommer i Norge og Sverige. Kjernevirksomheten til selskapet er å eie, utvikle og forvalte næringseiendom innenfor definert segment og geografisk område med mål om å skape avkastning for våre eiere gjennom god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. Selskapet eierskap i Sverige er samlet i SveaReal. Selskapet eies i dag av ca. 6 400 aksjonærer. WWW.FORTIN.NO FORTIN AS betyr lite fort og navnet har også forbindelser til en tidligere norsk krigerhøvding i Shakespears Hamlet. Dette gir oss både den nordiske og eiendomsmessige tilhørigheten.

INVESTORRAPPORT 2013/4 4 SISTE NYTT > I 2013 er det totalt inngått leieavtaler, > > > både reforhandlede og nye, tilsvarende leieinntekter på NOK 60,2 mill., fordelt på NOK 13,2 mill. i Norge og SEK 49,6 i Sverige. Det er reforhandlet og tegnet nye avtaler for NOK 30,7 mill. i fjerde kvartal 2013. Dette fordeles med henholdsvis NOK 8,3 mill. i Norge og SEK 23,7 i Sverige. Konsernet har nå en utleiegrad på 90 %. Ledigheten fordeler seg på 13,2 % i Sverige, og 2,5 % i Norge. Gjenværende løpetid på kontraktene utgjør for konsernet 4,5 år pr. 31.12.2013. > Konsernets verdier i eiendom utgjør > pr. 31.12.2013 NOK 11 522 mill., mot NOK 11 541 mill. ved inngangen av året. Korrigert for salg og valutaeffekt tilsvarer dette en verdinedgang på 0,8 %. Verdijustert egenkapital er beregnet til > en kurs på NOK 43,90 pr. 31.12.2013. Dette er en økning på 11 % siden årsskiftet. Resultat før skatt utgjorde pr. 31.12.2013 NOK 91,1 mill. Bokført egenkapital utgjør pr. 31.12.2013 NOK 2 137 mill. Dette tilsvarer en økning på NOK 243 mill. i perioden 31.12.2012 til 31.12.2013.

INVESTORRAPPORT 2013/4 5 BREV FRA ADMINISTRERENDE DIREKTØR «Vi tror at timingen for å skape likviditet i aksjen til SveaReal er god». Administrerende direktør Knut Styrvold Full fart på vei mot en marknadsnotering av SveaReal i Sverige stabile verdier både i Norge og Sverige Året 2013 preges av noen hovedforhold. Verdensøkonomien er i bedring, men fortsatt svak sett i et historisk perspektiv. Det betyr at renten fortsatt er lav og vil forbli lav skal vi legge Norges Bank og andre analysemiljøer til grunn. For Konsernet betyr dette at vi har hatt en viss positiv utvikling i verdiene på rentederivater; større i Sverige enn i Norge. Likevel ender vi noe lavere enn det vi hadde sett for oss basert på renteutviklingen til og med tredje kvartal 2013. Lavt rentenivå indikerer lav kapasitetsutnyttelse som igjen medfører lav prisstigning; nær null i Sverige, noe høyere og stigende i Norge. Utviklingen i eiendomsverdiene får dermed liten hjelp av stigende leiepriser. Dette sett i sammenheng med usikkerhet tilknyttet videre utvikling i verdensøkonomien, betyr at verdiutviklingen i eiendomsporteføljen har vært rimelig stabil. De små justeringer som har skjedd er mer et uttrykk for at opprinnelig lange leiekontrakter blir kortere, enn reelle endringer i eiendomsmarkedet og investors forventninger til fremtiden. Noe svakere norske kroner i forhold til svenske kroner mot slutten av året gir en positiv effekt i verdiene ved at vi har større verdier i eiendom enn gjeld i svenske kroner. Drift inklusive reutleie og vedlikehold er i henhold til budsjett. Summen av disse forholdene gir et overskudd før skatt på NOK 91,1 mill. før skatt. SveaReal offentliggjorde 31. januar i år at selskapet har besluttet å vurdere en eierspredning og notering. SveaReal AB har gitt DNB, Pareto og Swedbank i oppdrag å undersøke forutsetningene for en eierspreding og notering av selskapets aksjer på NASDAQ OMX Stockholm i løpet av 2014. Dette er starten på å aktivt utforske mulighetene for å skape reell likviditet i FORTIN sin investering i SveaReal, og dermed hele vår investering i Sverige. Som kjent har vår strategi vært å legge til rette for denne likviditeten ved først å refinansiere selskapet, samle alle våre svenske investeringer i ett selskap for dermed å skape grunnlaget for en notering på børs, eventuelt et salg av hele selskapet. Investeringsklimaet i Sverige vurderes som interessant ved at det synes å være økende aktivitet i svensk økonomi og dermed også økende interesse for å investere over svensk børs. De svenske børsnoterte eiendomsselskapene viser til dels stor appetitt i forhold til å kjøpe eiendom, men også ved at de tiltrekker seg ny kapital både gjennom egenkapital/emisjoner og i obligasjonsmarkedet. Samtidig har SveaReal gjennom de siste årene foredlet sin portefølje og organisasjon. Vi tror derfor at timingen er god for et fremstøt for å skape likviditet i aksjen. Likevel må det presiseres at det vil være usikkerhet rundt tidspunkt for et eventuelt oppgjør og følgelig endelig realisering av verdier for den enkelte aksjonær. Eiendomsmarkedet generelt ved overgangen til 2014 kan etter vår vurdering karakteriseres som et normalmarked. Transaksjonsvolumene i 2013 var både i Norge og Sverige litt lavere enn forrige år. Samtidig var volum både i kroner og enheter på et godt nivå i historisk perspektiv. Tilgjengelig kreditt og noe mer optimisme generelt tilsier at vi også ser for oss et tilnærmet normalmarked i 2014. Leiemarkedet vurderer vi også til å være i normal vekst, med positive fortegn spesielt for sentrale områder i Stockholm og Oslo. I de øvrige større byene/sentra i begge land, observerer vi et mer differensiert marked. Typisk i alle markeder er at leietagere er stadig mer krevende i forhold til standard og effektivitet, og dermed investeringer i eiendommenes tekniske standard, herunder energieffektivitet. Samtidig er imageskapende tiltak i fellesarealer og fellesfunksjoner som kantiner, treningsfasiliteter, sykkelparkering og garderober stadig mer i øyenfallende. Knut Styrvold Administrerende direktør

INVESTORRAPPORT 2013/4 6 EIENDOMSPORTEFØLJEN Pr. 31.12.2013 hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på NOK 11 522 mill. mot NOK 11 541 mill. ved inngangen av året. Korrigert for salg og valutaeffekt tilsvarer dette en verdinedgang på 0,8 %. Eiendomstyper Selskapet gir en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet, men har i løpet av det siste året etablert en mer konsentrert portefølje etter at flere salg av mindre strategiske eiendommer er gjennomført. Kontoreiendommer er fortsatt det viktigste segmentet, og ut fra en leievektet fordeling utgjør dette segmentet 42 % av porteføljen. FORTIN har også noe handel, logistikk og hotell i porteføljen. Selskapets eiendomsportefølje har et samlet areal pr. 31.12.2013 på ca. 1 108 000 m 2, basert på 100 % konsolidering av deleide selskap. Geografisk fordeling Etter sammenslåingen med SveaReal og ved 100 % konsolidering av dette selskapet i FORTINs nøkkeltall, har porteføljen fått en klar overvekt av eiendommer i Sverige. Leievektet er nå 66 % av porteføljen beliggende i Sverige, mens øvrig andel er geografisk plassert i Norge, hovedsakelig i Oslo-området, Stavanger og Trondheim. Leietagere Selskapet har en diversifisert leietagerstruktur med leietagere fra mange ulike bransjer. Dette gjør at selskapet blir mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Leiekontraktene har en vektet gjennomsnittlig lengde på ca. 4,5 år. Dette gjør selskapet godt rustet til å håndtere endringer i leiemarkedet, og gir en trygg, stabil kontantstrøm. Datterselskap og deleide selskap I denne rapporten er nøkkeltall for selskapene Skandinaviske Handelsparker (eierandel 75 %) og SveaReal AS (eierandel ca. 78 %) beregnet ut fra et prinsipp om 100 % konsolidering. Eierpost i Kongsberg Næringspark AS behandles som en ren finansiell investering, og er således ikke inkludert i nøkkeltallsberegninger over. Minoritetsinteresser for nøkkeltallene markedsverdi, brutto leieinntekt og areal utgjør hhv. NOK 1 424 mill., NOK 143 mill., samt 187 000 m 2 pr. 31.12.2013. SOMMERROGT 13-15, OSLO

INVESTORRAPPORT 2013/4 7 Tromsø Östersund Ulsteinvik Trondheim Hudiksvall Oslo-området Västerås Stockholm-området Konsberg Karlstad Stavangerområdet Drammen Töckfors EIENDOMSRELATERTE NØKKELTALL Markedsverdi NOK 11 522 mill. Årlig brutto leieinntekt NOK 993,4 mill. Samlet areal 1 108 000 m 2 Økonomisk utleiegrad i % 90 % Vektet lengde kontrakter 4,5 år Porsgrunn Grimstad Lidköping Helsingborg Stenungsund Malmö Borås Motala Landskrona Lund Jönköping Vetlanda Linköping Norrköping Visby SEGMENTFORDELING Handel 17 % Kontor 42 % Lager/logistikk 20 % Hotell/rest. 1 % Industri 16 % Annet 4 % *Eksempelvis kino, antenne, utstyr til resepsjon, kantine, konferanse GEOGRAFISK FORDELING Norge 34 % Sverige 66 % Basert på brutto leieinntekt FINANSIELLE NØKKELTALL Verdijustert egenkapital pr. aksje NOK 43,90 Yield 6,50 % Soliditetsgrad 17 % LTV 71 %

INVESTORRAPPORT 2013/4 8 PORTEFØLJEOVERSIKT EIENDOM NORGE EIERANDEL TYPE EIENDOM BELIGGENHET UTLEIBART AREAL m 2 Austbøgården 100 % KONTOR HUNDVÅG 3 117 m 2 Koppholen 20 100 % KONTOR SANDNES 9 500 m 2 Dronningensgate 13 100 % KONTOR OSLO 12 863 m 2 Rådhusgata 3 100 % KONTOR TROMSØ 4 121 m 2 Helsfyr Atrium, Innspurten 15 100 % KONTOR OSLO 38 057 m 2 Sommerrogaten 13-15 100 % KONTOR OSLO 7 304 m 2 Telenorbygget, Otto Nielsensvei 12 100 % KONTOR TRONDHEIM 23 917 m 2 Verven 4 100 % KONTOR STAVANGER 14 763 m 2 Bragernes Torg 2A 100 % KONTOR/HANDEL DRAMMEN 13 158 m 2 Øvre Storgate 4-6 100 % KONTOR/HANDEL DRAMMEN 4 353 m 2 Bogstadveien 3, 5, 7 100 % HANDEL OSLO 2 873 m 2 Bjølsenhallen, Moldegata 1 100 % HANDEL OSLO 9 220 m 2 Solheimsveien 10 100 % HANDEL LØRENSKOG 17 492 m 2 Svanholmen 19 100 % HANDEL SANDNES 12 447 m 2 Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, 12 100 % HANDEL PORSGRUNN 4 538 m 2 Fossegrenda senter 100 % HANDEL TRONDHEIM 3 846 m 2 Gamle Ringeriksvei 61 100 % HANDEL BEKKESTUA 530 m 2 Teisenveien 18 100 % HANDEL OSLO 794 m 2 Tårnåsen Senter 100 % HANDEL SOFIEMYR 5 106 m 2 Vårveien 21 100 % HANDEL DRAMMEN 870 m 2 Østre Rosten 100 % HANDEL TILLER TRONDHEIM 2 665 m 2 Grimstad hotell, Kirkegata 3 100 % HOTELL GRIMSTAD 4 632 m 2 Dyrskueveien 44 100 % LOGISTIKK KLØFTA 19 114 m 2 Nedre Eiker vei 65 100 % LOGISTIKK DRAMMEN 16 096 m 2 Holsekerveien 81 100 % LOGISTIKK/HANDEL ULSTEINVIK 6 800 m 2 Stålfjæra 24 100 % ANNET OSLO 5 646 m 2 Badehusgaten 41 100 % PARKERING STAVANGER 4 056 m 2 Skandinaviske Handelsparker 1 75 % HANDEL SVERIGE 21 263 m 2 SUM NORGE 269 141 m 2 EIENDOM SVERIGE EIERANDEL TYPE EIENDOM BELIGGENHET UTLEIBART AREAL m 2 FORTIN Properties AB 78 % DIVERSE SVERIGE 144 955 m 2 Sveareal AB 78 % DIVERSE SVERIGE 694 345 m 2 SVEAREAL AS 78 % 839 300 m 2 1) Utviklingsprosjekt SveaReal AS og Skandinaviske Handelsparker er konsolidert inn 100 %.

INVESTORRAPPORT 2013/4 9 VERVEN 4, Stavanger SOMMERROGT 13-15, OSLO

INVESTORRAPPORT 2013/4 10 VERDIUTVIKLING Verdiutvikling pr. 31. desember 2013 Eiendomsporteføljen til FORTIN AS, inkludert eierandeler i deleide datterselskap, er verdsatt til NOK 9 951 mill. justert for skatteposisjoner pr. 31.12.2013. Dette er ca. NOK 359 mill. høyere enn ved inngangen til 2013 (justert for salg av eiendommer), og tilsvarer en positiv endring på NOK 8,60 pr. aksje. Endringene relateres hovedsakelig til økte verdier av den svenske eiendomsporteføljen grunnet styrket svensk krone i forhold til norsk valuta. I både Norge og Sverige har de lange rentene i løpet av året steget, hvilket har medført at den negative verdien av rentesikringene siden årsskiftet er forbedret med MNOK 229, tilsvarende NOK 5,50 pr. aksje, justert for skattemessige forhold. Negativ verdi av rentesikringene utgjør totalt NOK 20,40 pr. aksje. Endring i andre aktiva og passiva poster i balansen utgjorde en endring på NOK -9,90 pr. aksje. Dette skyldes hovedsakelig øket negativ verdi av gjeld i svenske kroner som følge av øket SEK-kurs mot NOK. Annenhåndsmarkedet DNB Markets har det siste halvåret omsatt et antall mindre aksjeposter og søker å omsette aksjer basert på registrert kjøps- og salgsinteresse i selskapet. De som ønsker å kjøpe eller selge aksjer kan derfor kontakte rådgiver eller DNB Markets Servicedesk på 815 81 050. Aksjene har før ny VEK vært omsatt til NOK 33 pr. aksje (kunde selger) til NOK 34 pr. aksje (kunde kjøper). FORTIN er kjent med at enkelte andre verdipapirforetak enn DNB Markets har henvendt seg til våre aksjonærer, også gjennom brev. Dette som følge av at informasjon om aksjonærer i norske aksjeselskapet er tilgjengelig gjennom VPS-registeret. FORTIN eller DNB Markets har imidlertid ikke hatt noen kontakt med disse selskapene. Totalt sett ble verdijustert egenkapital ( VEK ) estimert til NOK 43,90 pr. aksje pr. 31.desember 2013. Siden verdivurderingen pr. 31.12.2012 (hvor VEK var NOK 39,70 pr. aksje) er VEK er økt med ca. 11 % pr. 31.12.2013. ENDRING I VERDIJUSTERT EGENKAPITAL (VEK) NOK PR. AKSJE VEK ekskl. aktiverte transaksjonskostnader pr. 31.12.2012 39,70 Endring i netto eiendomsverdi 8,60 Endring i andre balanseposter -9,90 Endring i verdi av rentesikringer 5,50 VEK ekskl. transaksjonskostander pr. 31.12.2013 43,90

INVESTORRAPPORT 2013/4 11 Verdijustert egenkapital Verdi pr. aksje (VEK) pr. 31.12.2013 NOK 43,90 Ligningskurs pr. aksje NOK 0,0 Høyeste VEK NOK 106,22 (07.12.2007) Laveste VEK NOK 31,75 (30.10.2009) Endring VEK Siden oppstart -54 % Siste 3 år -12 % Siden 31.12.2012 11 % Kurs er her opplyst eksklusive transaksjonskostnader. Utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje 140 120 100 80 60 40 20 0 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013

INVESTORRAPPORT 2013/4 12 RESULTATREGNSKAP KONSERN 1000 NOK 31.12.2013 Leieinntekter 980 Andre inntekter 16 Sum driftsinntekter 996 Driftskostnader eiendommer -249 Administrasjonskostnader -67 Sum driftskostnader -315 Driftsresultat før verdiendringer investeringseiendom 680 Verdiendring investeringseiendom -253 Sum driftsresultat 428 Resultat tilknyttet selskap 2 Finansinntekter 16 Finanskostnader -355 Rentekostnader lån og swap -604 Verdiendring finansielle instrumenter, både innbet. og urealisert 342 Andre finanskostnader -93 Netto finanskostnader -337 Resultat før skatt 91

INVESTORRAPPORT 2013/4 13 KOMMENTARER TIL RESULTATREGNSKAPET Konsernrapporteringen er satt opp i henhold til IFRS. Det gjøres oppmerksom på at tallene ikke er revidert. Driftsinntekter og driftskostnader Akkumulert pr. 31.12.2013 utgjør sum driftsinntekter NOK 996 mill. Driftskostnader eiendommer og administrasjonskostnader utgjør for samme periode NOK 315 mill. Driftsresultat før verdiendringer av investeringseiendom pr. 31.12.2013 utgjør dermed NOK 680 mill. Verdiendring investeringseiendom Pr. 31.12.2013 er det en negativ verdiendring av investeringseiendom på NOK 253 mill., fordelt med minus NOK 109 mill. i Norge og minus NOK 144 mill. i Sverige. Verdiendringen på minus NOK 109 mill i Norge fremkommer gjennom redusert verdi av eiendommene med NOK 82 mill og kostnadsførte investeringer på NOK 27 mill. Verdiendringen på minus NOK 144 mill i Sverige fremkommer gjennom redusert verdi av eiendommene med NOK 24 mill og kostnadsførte investeringer på NOK 119 mill. Verdiendring finansielle instrumenter I 2013 var den samlede positive verdiendringen NOK 342 mill, fordelt med NOK 121 mill. i Norge og NOK 221 mill. i Sverige. Verdiene fremkommer som summen av innbetalte renter og urealiserte verdiendringer. Netto finanskostnader Betalbare finanskostnader utgjorde pr. 31.12.2013 NOK 604 mill. Hensyntatt finansinntekter, resultat tilknyttet selskap, positiv verdiendring av finansielle instrumenter, samt andre finanskostnader var netto finanskostnader negativ med NOK 337 mill. pr. 31.12.2013. Resultat før skatt Pr. 31.12.2013 er resultatet positivt med NOK 91 mill.

INVESTORRAPPORT 2013/4 14 BALANSE KONSERN 1000 NOK EIENDELER 31.12.2013 2012 ENDRING ÅR 2013 Utsatt skattefordel 200 210-10 Goodwill 57 57 0 Investeringseiendom 11 502 10 778 724 Anlegg og utstyr 3 2 2 Investeringer i tilknyttede selskaper 14 12 2 Finansielle derivater 0 0 0 Lån til tilknyttede selskaper 3 3 0 Andre langsiktige fordringer 1 2-1 Sum anleggsmidler 11 781 11 064 717 Andre fordringer 50 106-56 Kontanter og kontantekvivalenter 540 751-211 Sum omløpsmidler 589 857-267 Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg 19 252-233 Sum eiendeler 12 390 12 173 217 EGENKAPITAL OG GJELD Aksjekapital 418 418 0 Overkurs 2 064 2 064 0 Sum innskutt egenkapital 2 482 2 482 0 Annen egenkapital -813-913 100 Sum annen egenkapital -813-913 100 Minoritetsinteresser 467 325 142 Sum egenkapital 2 137 1 894 243 Gjeld Langsiktig rentebærende gjeld 8 229 7 928 301 Finansielle derivater 1 025 1 308-283 Annen langsiktig gjeld 22 8 14 Utsatt skatt 549 526 23 Sum langsiktig gjeld 9 826 9 770 56 Leverandørgjeld 61 58 4 Betalbar skatt 0 0 0 Annen kortsiktig gjeld 366 452-86 Sum kortsiktig gjeld 428 509-82 Sum gjeld 10 253 10 279-26 Sum gjeld og egenkapital 12 390 12 173 217

INVESTORRAPPORT 2013/4 15 KOMMENTARER TIL BALANSEN Egenkapitalen har gjennom 2013 øket med NOK 243 mill. Årets resultat bidrar med NOK 91 mill. Kursen for SEK/NOK har øket siden 31.12.2012 og medført økning i alle SEKbalanseverdier. Dette er hovedårsaken til den øvrige endringen. Skatteffekter og øvrige valutakurseffekter påvirker også egenkapitalen, men i mindre grad. Bokført egenkapital er pr. 31.12.2013 NOK 2 137 mill., tilsvarende en bokført egenkapitalandel på 17 %.

INVESTORRAPPORT 2013/4 16 SOMMERROGT 13-15, OSLO

INVESTORRAPPORT 2013/4 17

INVESTORRAPPORT 2013/4 18 MAKROKOMMENTAR FRA DNB Markets Norsk økonomi Norsk økonomi kjølnet i løpet av 2013. DNB Markets venter at de neste tre årene byr på vekst under pari, idet ringvirkningene fra oljesektoren snur fra å være kraftig positive til å bli svakt negative. Høyere eksportvekst og ekspansiv finanspolitikk vil bidra til å begrense lavkonjunkturen. Arbeidsledigheten ventes å stige videre frem til slutten av 2015, og kostnadsveksten blir ikke høy nok til å få inflasjonen opp til målet de neste tre årene heller. Temperaturen i boligmarkedet har sunket betraktelig det siste halvåret, og vi anslår at prisene avtar videre frem til slutten av neste år. Norges Bank har med andre ord gode grunner til å vente til høsten 2015 før renten settes opp. Fastlandsøkonomien vokste trolig med 1,9 prosent i 2013, litt over det halve av veksttakten i 2012, og ved inngangen til 2014 er norsk økonomi inne i en lavkonjunktur. Temperaturomslaget omfatter de fleste næringer, og ble stadig tydeligere i løpet av fjoråret. Forbrukerne har vist seg fra en svært forsiktig side, og boligprisene begynte å falle etter sommeren. Med en oljeboom på hell, kan lavkonjunkturen vedvare de neste tre årene. DNB Markets venter en årlig vekst på 2 prosent i gjennomsnitt, der 2015 blir det svakeste året, med fall i både olje- og boliginvesteringer, og lav vekst i bedrifts-investeringene. Fortsatt lave renter og en ekspansiv finanspolitikk vil bidra til å løfte offentlig etterspørsel og privat forbruk. Investeringer i olje- og gassvirksomheten var også i 2013 en sentral drivkraft for fastlandsøkonomien, både direkte og indirekte gjennom ringvirkninger til et bredt antall norske bedrifter. For tredje år på rad var investeringsveksten tosifret, i fjor på 15 prosent. Statistisk sentralbyrås investeringsundersøkelse indikerer at investeringene vil øke videre i år, til 223 milliarder kroner. Det er rekordhøyt, men volumveksten i 2014 ligger an til å bli 5 prosent, altså en tredel av fjorårets. Fra neste år og frem til og med 2017 venter vi at oljeinvesteringsnivået avtar med til sammen 8 prosent. Begrunnelsen for dette er todelt. For det første har investerings- nivået nå blitt så høyt at det i seg selv begrenser potensialet for videre vekst. For det andre venter DNB Markets at oljeprisen gradvis avtar til 80 dollar fatet (i dagens priser) frem mot 2020. Det vil redusere lønnsomheten i investeringsprosjektene på sokkelen. Det er ventet at en bedring av verdensøkonomien, spesielt i Europa, vil bidra positivt for eksportindustrien. Den siste tids svekkelse av kronekursen vil bidra positivt til dette. I 2013 var forbruksveksten på 2,2 %, det laveste siden 2009. Det er først og fremst varehandelen som rammes, men sparelysten til nordmenn tiltar noe. Litt lavere jobb- og lønnsvekst, i kombinasjon med høyere konsumpriser og litt høyere renteutgifter har bidratt til at reel kjøpekraft for husholdningene økte med 2,2 % i 2013, ca. 1 % lavere enn i 2013. For 2014 venter DNB Markets en inntektsvekst på linje med fjoråret, og en forbruksvekst rundt 2 %. I 2013 avtok veksten i både sysselsetting og arbeidsstyrke etter to år med frisk oppgang. Ifølge Arbeidskraftsundersøkelsen (AKU) ble det skapt 0,7 prosent flere jobber, samtidig som 1 prosent flere meldte seg inn i arbeidsstyrken. Arbeidsledigheten økte med tre tideler, til 3,5 prosent. Med lavere vekst i fastlandsøkonomien og et visst oppsving i produktiviteten, venter DNB Markets et svakere arbeidsmarked frem mot slutten av 201, og at ledigheten vil stige til en topp på 4,3 prosent i 2015, det høyeste nivået siden 2005. Norske boligpriser falt gjennom siste halvår i fjor etter flere år med til dels kraftig vekst. Omslaget i boligmarkedet kom tidligere og ble mer markert enn vi anslo for ett år siden. Oppgangen i prisene har gått sammen med en kraftig oppgang i husholdningenes gjeld og økt risiko for finansiell ustabilitet. En viss nedkjøling i boligmarkedet synes derfor å være ønsket fra myndighetenes side. Økt beskatningen på sekundærboliger, økt påslaget til normrenten med 0,75 % og kravet til 15 prosent egenkapital ved boligkjøp er eksempel på dette. Mange andre land har opplevd en sterk, lånefinansiert oppgang i boligprisene etterfulgt av et kraftig boligprisfall. Flere har derfor advart mot en mulig boligprisboble i Norge. Norsk økonomi og boligmarked skiller seg imidlertid vesentlig fra de fleste av de landene som nylig har hatt priskrakk i boligmarkedet. Den viktigste forskjellen er knyttet til en bred og solid oppgang i husholdningenes inntekter. Lav og stabil arbeidsledighet og nedgang i lånekostnadene er forhold som har bidratt til prisveksten. DNB Markets mener at norske boligpriser ikke kan karakteriseres som en boble. Likevel er både priser og gjeld høye, og noen av driverne for boligprisene har snudd. Økende arbeidsledighet vil bidra til at boligprisene avtar noe videre både i år og neste år. DNB Markets ser for oss en samlet prisnedgang på 7,5 prosent før bunnen nås. At fallet ikke blir større skyldes at renten vil forbli lav en god stund til, og fra neste år av vil inntektsveksten ta seg opp igjen. Den ventede nedgangen i boligbyggingen bidrar også til mindre nedsidepotensiale i boligprisene. DNB Markets legger til grunn en vekst i fastlandsøkonomien som er litt svakere enn normalveksten, og det ligger an til at 2015 blir litt svakere enn i år. Lønnsveksten ventes å trekke litt ned samtidig som produktiviteten øker. Det motvirker effektene på konsumprisene av en svakere krone. DNB Markets venter alt i alt et relativt stabilt inflasjonsbilde, der inflasjonen er litt lavere enn målet til Norges Bank. Med bakgrunn i dette anslår DNB Markets at Norges Bank vil holde rentene i ro frem til høsten 2015, for deretter å øke renten forsiktig.

INVESTORRAPPORT 2013/4 19 Svensk økonomi Veksttakten i svensk økonomi dabbet ytterligere av i løpet av fjoråret, som følge av lagernedbygging og nedgang i eksport og investeringer. Det globale oppsvinget vil trekke veksten opp igjen i løpet av de neste fire årene, men neppe til den samme takten som før krisen. Med lysere økonomiske utsikter, skattelette og fortsatt lave renter ventes forbrukerne å levere større bidrag til veksten fremover. Økende boligpriser og vedvarende høy gjeldsvekst i husholdningene vil trolig hindre flere rentekutt fra Riksbanken, men renten blir liggende på dagens lave nivå frem til sommeren 2015. Veksten tiltar i år DNB Markets anslår veksten i svensk økonomi til 0,9 prosent i fjor. Veksttakten ser ut til å ha tiltatt mot slutten av året, med stigende optimisme i både bedrifter og husholdninger. DNB Markets venter at BNP-veksten stiger til 2 prosent i år, og videre til 2½ prosent i 2015. Det er i første rekke industrien, som står for 13 prosent av verdiskapningen i Sverige, som sliter. Den nedadgående trenden sektoren har vært inne i siden høsten 2011, er intakt. I november 2013 var produksjonen hele 20 prosent lavere enn rekordnivået i desember 2007. Ordrene var 30 prosent lavere. Det er i stor grad et resultat av at eksporten, som utgjør halvparten av etterspørselssiden i svensk økonomi, falt med anslagsvis 1½ prosent i fjor. De siste tjue årene har eksporten bare utviklet seg svakere i kriseåret 2009, da den falt med over 12 prosent. At den klart største mottakeren av svensk eksport, Europa, har vært inne i en resesjon er en viktig årsak til nedgangen. En annen viktig årsak er av en mer strukturell karakter. Markedsandelene for viktige eksportvarer som kjøretøy, elektronikk og telekommunikasjonsutstyr avtok i andre halvdel av 2000- tallet, og særlig etter finanskrisen. industriarbeideres timelønnskostnader, målt i felles valuta, 10-20 prosent høyere enn i Frankrike, Tyskland og Italia, og 60 prosent høyere enn i Polen. Det til tross for at veksten i lønnskostnader per produserte enhet har økt vesentlig mindre enn i andre europeiske land det siste tiåret. En sterkere svensk krone har også bidratt til å forverre konkurranseevnen de siste årene. Privat forbruk vokste trolig med moderate 1,9 prosent i fjor, om lag det samme som året før. Samtidig økte disponibel inntekt med knappe 4 prosent, så sparingen øker videre. Boligprisene steg med om lag 6 prosent gjennom fjoråret. I år venter vi høyere forbruksvekst. Forbrukertilliten har økt markert siden i høst, til et nivå over sitt historiske gjennomsnitt. Tendensen i detaljhandelen var stigende på tampen av fjoråret. Rentekuttet i desember vil også bidra til å løfte forbruket ytterligere, sammen med en videre reduksjon i inntektsskatten. Næringsinvesteringene har historisk vært tett knyttet til utviklingen i eksportsektoren, og ventes å stige igjen fra i år. Boliginvesteringene har også tatt seg opp i løpet av det siste året. I årene 2014-2017 venter DNB Markets samlet en årlig investeringsoppgang på 4-5 prosent. Arbeidsledigheten kan holde seg stabil på 8 prosent i år, for så å avta gradvis når den økonomiske veksten tiltar. Oppgangskonjunkturen vil ikke være sterk nok til å føre ledigheten ned til nivåene fra før krisen, men i 2016 vil raten komme inn i den øvre delen av det leiet som Riksbanken anser som «normalt» (mellom 5 og 7,5 prosent). Vi ser for oss en årlig vekst i reallønningene på om lag 1¾ prosent. Inflasjonen vil trolig ikke komme opp til inflasjonsmålet før i slutten av 2017. heving ble utsatt ett kvartal, til begynnelsen av 2015. Fortsatt innebærer rentebanen at det er en høyere sannsynlighet for at renten kuttes videre enn at den økes, i løpet av det neste året. Priskonkurransen har vært tøff siden midten av 2000- tallet. Samtidig er det svenske kostnadsnivået relativt høyt. I 2012 var svenske Da inflasjonen gjentatte ganger gjennom fjoråret ble svakere enn ventet, valgte Riksbanken til sist å kutte renten til 0,75 prosent i desember. Samtidig la sentralbanken frem en lavere rentebane, der første

INVESTORRAPPORT 2013/4 20 MARKEDSKOMMENTAR FRA DNB Markets Norge Leiemarkedet Aktiviteten i leiemarkedet har vært jevn i 2013. DNB Næringsmegling anslår ledigheten i Oslo, Asker og Bærum opp 50.000 m 2 til 760.000 m 2 (8 %) innen de neste 12 mnd. Dette er et høyt nivå, og kanskje noe overraskende sett i lys av hvordan markedet ble oppfattet. Ledigheten er imidlertid varierende de ulike områdene imellom. Et normalt tegn i tiden når økonomien går inn i en svakere fase, er at bedriftenes betalingsvilje reduseres. Flere blir forsiktige, færre vil ta steget og oppgradere til dyrere lokaler, og antall reforhandlinger øker. Gårdeierne strekker seg gjerne ekstra langt for å få gjennom en reforhandling fremfor å utsette seg for risikoen ved å stå uten leietaker. Et annet tegn er at andel fremleie øker, noe vi ser flere eksempler på nå. Taktskifte i norsk økonomi til tross - kontorsysselsettingen i Stor-Oslo ventes uansett å øke videre, men med en lavere veksttakt enn før. I motsatt retning er det få store leiekontrakter som løper ut i årene 2015-2017, og dermed færre store leietakere som vil være på flyttefot. På tilbudssiden får vi en kraftig reduksjon i nybyggingen de neste årene, noe som isolert sett taler for at ledigheten skal ned. Likevel tror DNB Næringsmegling på en økning i ledigheten fremover som en konsekvens av de store flytteprosessene i 2012 og 2013. Stor-Oslo opplevde en rekordhøy kapasitetsøkning disse årene, med en samlet tilførsel på hele 440.000 m 2 nybygg. Inn flyttet mange store selskaper som f.eks. DNB, Statoil, Aker Solutions, Statnett, Deloitte, Gjensidige, NSB og Statkraft. Sysselsettingsveksten var ikke stor nok til å absorbere alle disse nye kvadratmeterne, og resultatet ble en forsinket økning i ledigheten fordi de fleste av de fraflyttede byggene ble besluttet rehabilitert over en lengre tidsperiode. Konsekvensen av alle disse store flyttingene gjør at vi tror på en svak økning i den samlede kontorledigheten i 2014 og 2015, i sjiktet 8-8,5 %. Ledigheten vil imidlertid variere sterkt de ulike områdene imellom, og vi tror de mest sentrale områdene vil stå seg godt. Til tross for økt ledighet og tendenser til mer forsiktighet, tror DNB Næringsmegling på moderat prisoppgang i de mest attraktive områdene. CBD- og sentrumsområdene har lav ledighet og fremstår som det mest attraktive området for de fleste leietakerne som er på søk. Lokalisering er viktig for mange arbeidsgivere, og en attraktiv beliggenhet er et pluss i kampen om å få tak i de beste ansatte. Lite tilgjengelige arealer i CBD og sentrum vil også bidra til et fortsatt press på prisene. Lysaker er et område hvor vi tror at prisene skal stige svakt. Området tjener på at prisene på Skøyen har steget mye, og med kort geografisk avstand disse to områdene imellom, vil Lysaker fremstå som et område hvor man i større grad får mer value for money. Ledigheten er imidlertid fremdeles høy på Lysaker, så prisoppgangen vil være moderat. Øvrige områder antas å utvikle seg tilnærmet flatt fremover. Kilde: DNB Næringsmegling

INVESTORRAPPORT 2013/4 21 Transaksjonsmarkedet Det samlede transaksjonsvolumet ble ifølge DNB Næringsmegling ca. NOK 42,5 mrd. i 2013, som er lavere enn 2012 (NOK 52 mrd.). Likevel er aktiviteten og bredden langt bedre i 2013, og det ble gjennomført 136 transaksjoner i 2013 mot 134 i 2012. 2012 var imidlertid spesielt, med mange store strukturelle transaksjoner, og et vanskelig finansieringsmarked for den mer typiske normaltransaksjonen. Aktiviteten har også vært større i regionene utenom Stor-Oslo i 2013. En av årsakene til at aktiviteten har tatt seg opp ligger i at bankene er mer villig til å finansiere næringseiendom, utlånsmarginer har falt gjennom året, bankene kan gi noe høyere belåningsgrad på gode prosjekter, og at det er økende konkurranse bankene i mellom om å finansiere de beste prosjektene. Samtidig er de største eiendomsselskapene aktive i bruk av obligasjonsfinansiering, noe som letter bankenes balanse og frigir kapasitet til øvrig transaksjonsvfinansiering. Et tegn på bedring i bankmarkedet er at syndikeringsaktørene har blitt mer aktive enn de var i fjor, og de er særlig aktive nå i innspurten av året. Eiendomsselskapene og utlendingene utmerker seg også som kjøpere i 2013. Hva gjelder utlendingene, ser vi at de oftest kjøper en større andel i et bygg eller en portefølje sammen med en norsk aktør, slik at de er sikret et partnerskap med noen som har god kjennskap til det lokale markedet. Aktørene som har vært mest aktive på salgs- siden er eiendomsselskapene, livselskapene og eiendomsfondene. Blant livselskapene er det Storebrand og DNB som står for salgene, mens KLP kun har vært aktive på kjøpersiden. Bildet er imidlertid ikke helt rosenrødt. Selv om fremmedkapitalforholdene er bedret, registrerer DNB Næringsmegling at det kan være tungt å fremskaffe nok egenkapital til å finansiere en del større prosjekter. Både investorene og bankene er selektive, og det er tyngre å få omsatt eiendommer med B- og C-beliggenhet dersom den underliggende leiekontrakten ikke er svært lang (12-15 år). Dette skaper stor avstand mellom selgers og kjøpers prisforventninger, og fører til at prosessene drar ut i tid. At både bankene og investorene over lengre tid har vært risikoaverse, har bidratt til et press på prime yield. DNB Næringseiendom vurderer denne til å ligge i området 5,20 %, eller lavere, for de aller beste eiendommene. Yieldgapet mellom prime og normal eiendom er dermed blitt rekordstort. Kilde: DNB Næringsmegling

INVESTORRAPPORT 2013/4 22 Sverige Leiemarkedet Stor-Stockholm er en by i sterk vekst, og etterspørselen etter moderne og effektive kontorlokaler er god i Stockholm. Sentrum har en ledighet på ca. 4 %, og har hatt en stabil leie for de beste lokalene på rundt SEK 4.400 per m 2. Aktiviteten i andre deler av Stor-Stockholm har vært god. Kista har en ledighet på ca. 10 %, og en prime leie på rundt SEK 2.100 per m 2. Leietagerne har et økende krav til effektivitet og kvalitet på lokalene, og det er en trend at gamle lokaler taper konkurransen om leietagerne, samtidig som at større selskaper søker ut av sentrum til nybyggkvaliteter i andre områder. Swedbank, Nordea, Försäkringskassan, TeliaSonera og Vattenfall er eksempel på dette For logistikk er leietakerinteressen god for eiendommer med de beste beliggenhetene rundt Stockholm, og ved havnen i Göteborg. Rundt Stockholm så oppnår de beste logistikkeiendommene rund SEK 900 per m 2, mens i Gøteborg så ligger leien mellom SEK 550 til 850 per m 2 avhengig av størrelse på eiendommen. Mindre eiendommer er dyrere å bygge og har derfor en noe høyere leie. Transaksjonsmarkedet I 2013 ble det ifølge CBRE omsatt næringseiendom for ca. SEK 84,1 mrd., som er en økning på ca. 9 % fra 2012. Det ble gjennomført færre strukturelle transaksjoner mellom større eiendomsselskaper, totalt SEK 12,8 mrd. noe som er ca. halvparten av 2012. Kontor og boligporteføljer er de største segmentene med henholdsvis 33 og 25 % av markedet. Det er de tre store byene, Stockholm, Göteborg og Malmö, som er de største geografiske markedene, hvor Stockholm står for ca. 39 % av transaksjonsmarkedet. Det har i 2013 fortsatt vært forskjell i interessen fra investorer i de ulike segmentene. Interessen for prime eiendom er fortsatt høy fra investorer som søker lav risiko, men en forsiktig bedring i bankmarkedet har gjort at interessen for annen eiendom har økt gjennom 2013. For de beste kontoreiendommene anslår CBRE en yield på rundt 4,5 %, og for de beste logistikkeiendommene har yielden bevegd seg ned mot 6,25 %. Selv om internasjonale investorers andel av transaksjonsmarkedet falt fra 20 % i 2012 til 14 % i 2013, er interessen for det svenske eiendomsmarkedet god. Sverige blir sett på som et trygt og attraktivt marked å investere i, og CBRE venter flere nye internasjonale investorer i 2014, selv om interessen blir noe dempet av at den Svenske kronen styrket seg betraktelig i 2013. Prime leie for ulike segmenter i Stockholm: Kilde: CBRE Kilde: CBRE

INVESTORRAPPORT 2013/4 23 HELSFYR ATRIUM, OSLO

INVESTORRAPPORT 2013/4 24 SVEAREAL AS Bokslutskommuniké 2013 VD-KOMMENTAR Bästa resultatet hittills SveaReals verksamhet fortsätter att utvecklas positivt. När vi summerar 2013 så landar både förvaltningsresultatet och det totala resultatet på nya rekordnivåer. Ett kvitto på att SveaReals medarbetare gör rätt saker under ett år som kännetecknats av en avvaktande konjunktur och tuff konkurrens om hyresgästernas förtroende. F ÖR HELÅRET slutar förvaltningsresultatet på 150 MSEK (117) vilket är en ökning med nästa n 30 procent jämfört med fjolåret. Det totala resultatet före skatt nådde upp till nya rekordet på 236 MSEK (83). När vi redogör för ett ökat resultat, så kan vi också notera att våra norska aktieägare fått en positiv effekt av valutautvecklingen. Innebar det att allt var frid och fröjd under 2013? Nej, faktiskt inte. På uthyrningssidan var våren mycket utmanande och de tuffa förutsättningarna på marknaden kommer med största säkerhet att avspeglas på resultatet under 2014. Därför har vi lagt en något försiktigare budget för innevarande år. Det som ändå gör mig optimistisk inför 2014 är att marknaden har en positiv syn på fastigheter i vårt segment och våra lägen samt att bolagets nya organisation levererar enligt plan. DE GEOGRAFISKA MARKNADER där SveaReal har fastigheter fortsatte att utvecklas väl under fjolåret. Näringslivet i Öresundsregionen expanderar och det gäller även tillväxtorter i Mellansverige som Västerås, Norrköping och Linköping. I Boråsregionen har SveaReal flera fastigheter inriktade på lager och logistik. Där ser vi fram mot den spännande utvecklingen som sker inom svensk och nordisk e-handel. Det är ingen tillfällighet att den traditionella postorderhandeln, med rötter i Borås, har utvecklats till några av de främsta företagen inom e-handel. Undan för undan fortsätter e-handeln att ta nya marknadsandelar och behöver effektiva lager och logistiksystem för att fortsätta växa i samma takt som hittills. Detta talar för att vi kommer hantera våra utmaningar i Borås på ett bra sätt. Köpet av Fortin Properties vid årsskiftet 2012/13 innebar att SveaReal fick ett betydligt större fastighetsbestånd i Stockholmsregionen och en större andel kontorsfastigheter än tidigare. Vi har nu ny organisation på plats för att ta oss an den utmaning våra kontorsfastigheter i Kista utgör. Beslut har tagits om större investeringar för ombyggnationer i samband med kontraktsskrivning med nya hyresgäster. Allt fler kunder efterfrågar öppna och flexibla kontorslösningar och den efterfrågan måste vi kunna möta på ett bra och trovärdigt sätt. ÄVEN OM 2013 VAR ett rekordår så har 2014 alla förutsättningar att bli det mest spännande året i SveaReals unga historia. Under ett par år har vi förberett bolaget och informationen kring bolagets verksamhet för att kunna jämföra oss med noterade bolag. Nu är dessa planer på väg att bli verklighet! När jag skriver dessa rader har DNB, Pareto och Swedbank fått uppdraget att undersöka förutsättningarna för en ägarspridning och notering av bolagets aktier på NASDAQ OMX Stockholm under 2014. Genom ett breddat ägande kan vi skapa riktigt bra förutsättningar för en fortsatt stark utveckling av SveaReal. Claes Malmkvist, VD SveaReal Under ett par år har vi förberett SveaReal och informationen kring bolagets verksamhet för en börsnotering. Nu är dessa planer på väg att bli verklighet! 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Faksimile, Leder SveaReal. Bokslutskommunike 2013

INVESTORRAPPORT 2013/4 25 SOMMERROGT 13-15, OSLO DISCLAIMER Denne rapport er utarbeidet av FORTIN AS. Rapporten baserer seg på opplysninger fra FORTIN AS og for øvrig fra kilder som er vurdert som pålitelige. Dette innebærer ikke at det kan gis noen garanti for at informasjonen i rapporten er presis eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtidsrettede forhold er forbundet med en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for framtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet både til forhold i markedet og til selskapene, FORTIN AS og DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Endringer i markedene kan komme raskt og vil kunne få stor betydning for utviklingen i aksjekursen i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Denne rapporten må ikke oppfattes som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjene. FORTIN AS påtar seg intet ansvar for direkte eller indirekte tap eller utgifter knyttet til handlinger som er basert på forståelsen av og/eller bruken av denne rapporten. Denne rapport er til selskapets aksjonærer og er ikke ment for offentlig publikasjon.

INVESTORRAPPORT 2013/4 26 DEFINISJONER MARKEDSVERDI BRUTTO LEIEINNTEKT LEIEINNTEKT ØKONOMISK UTLEIEGRAD VEKTET LENGDE KONTRAKTER VERDIJUSTERT EGENKAPITAL PR. AKSJE (VEK) YIELD SOLIDITETSGRAD LTV (LOAN TO VALUE) Eiendommenes virkelige verdi på bakgrunn av gjennomsnittet av to eksterne, uavhengige verdivurderere. Verdivurderingene utføres på halvårlig basis. Årlig leieinntektspotensiale, inklusive estimert leieinntektsnivå for ledig areal Løpende leieinntekter Løpende leieinntekter i forhold til årlig leieinntektspotensiale Gjenværende løpetid på leiekontrakter, vektet i forhold til kontraktenes verdi Virkelig verdi av eiendommer og finansielle instrumenter justert for arbeidskapital, rentebærende gjeld og skattemessige posisjoner. Direkteavkastning i form av driftsnetto eksklusive administrasjonskostnader på årsbasis i forhold til markedsverdi Sum egenkapital i forhold til sum eiendeler og gjeld. Rentebærende gjeld i forhold til sum investeringseiendom og anleggsmidler klassifisert som holdt for salg KALENDER 2014 UKE 17 ÅRSRAPPORT 2014 UKE 19 INVESTORRAPPORT I 2014 7 GENERALFORSAMLING 2014 MAI

INVESTORRAPPORT 2013/4 27 SOMMERROGT 13-15, OSLO

www.ssd.no SSD/ 140043 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale AS Adresse: Beddingen 10, Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon: 06760 Telefaks: 73 80 66 50 Revisor: BDO AS www.fortin.no