ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Sabaghi Holding AS Postboks 3966, Dreggen 5835 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201105915/7 EBYGG-5210 240511 ROKV RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) kap. 20 Eiendom : Gnr 121 Bnr 787 Tiltakets adresse : Søråshøgda Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : Nordåsneset Utvikling AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om Nybygg tomannsbolig på to etasjer, bod-bygning som ligger vegg i vegg med bod-bygning på gnr 121 bnr 786, og tilhørende utomhusanlegg i form av forstøtningsmurer, parkeringsplass, interne gangveier og vann- og avløpsanlegg. Totalt bruksareal inkludert bodareal(10 m²) er 333 m². Det søkes videre om dispensasjon fra tilknytningsplikten til fjernvarme innenfor konsesjonsområdet til BKK-Varme AS. Søknaden må sees i sammenheng med søknad på nabotomt gnr 121 bnr 786 - saksnr 201016148, da boder henger sammen, og parkeringsplass og adkomstveg er felles. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 27-5 m/vedtekt av 31.01.2000, angående krav om tilknytning til fjernvarmenett. Dispensasjonen gis på vilkår av at konsesjonsinnehaver BKK-Varme AS bekrefter at bygningen ikke kan tilknyttes. Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til: Oppføring av nybygg tomannsbolig, bod, og tilhørende utomhusanlegg, slik som beskrevet nærmere ovenfor under overskrift "saksgrunnlaget". Det vises til søknad med dokumentasjon stemplet bygningsmyndighetene 22.02.2011 og supplerende dokumentasjon mottatt 18.05.2011.
Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Høydeplassering: Byggets høyde må reduseres med 1 meter, slik at maksimal høyde blir på kote 86.8 m o h. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes plasseringen av tiltaket som omsøkt. Vilkår for plasseringen: Det må innhentes erklæring fra Bergen Tomteselskap om at muren kan oppføres nærmere enn 4 meter fra grensen mot gnr 121 bnr 51. Erklæringen må innleverest seinest ved søknad om igangsettingstillatelse. Murfoten skal plasseres på egen eiendom. Bygg- og anleggsavfall: Sluttrapport skal leveres ved anmodning om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, jf SAK 10 8-1, fjerde ledd. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 27-4 Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2, jf forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert 14.01.2011. Krav stilt i forhåndsuttalelse/utslippstillatelse skal etterkommes. Ved anmodning om ferdigattest for tiltaket skal det vedlegges bekreftelse på at Vann og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende. Universell utforming: Omsøkte tiltak kommer inn under kapittel 8 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel samt pbl 29-3, og det må redegjøres nærmere for hvordan disse kravene er ivaretatt i form av tegningsmateriell og beskrivelse, senest ved innsending av søknad om igangsettingstillatelse for utomhusanleggene/grunnarbeidet. Før/sammen med søknad om igangsettingstillatelse må følgende dokumentasjon innsendes til bygningsmyndighetene: 1.) Nye tegninger (fasade, snitt, profiler), som viser at huset er senket med 1 meter i forhold til omsøkt. 2.) Skriv fra BKK-Varme som bekrefter at ikke tomannsboligen kan tilknyttes fjernvarmenettet. 3.) Erklæring fra Bergen Tomteselskap om at støttemurer mot vest kan bygges i grenselinjen, slik de er vist på situasjonskartet. 4.) Søknad om ansvarsrett i alle aktuelle ansvarsområder. 5.) Oppdatert gjennomføringsplan. 6.) Redegjørelse for hvordan kravene til universell utforming er ivaretatt. Side 2 av 6
Ved søknad om ferdigattest må følgende dokumentasjon innleveres til bygningsmyndighetene: Dokumentasjon som viser at det er ordnet opp i grenselinjen mellom gnr 121 bnr 787 og gnr 121 bnr 786. Det virker kunstig med en grense midt gjennom bodene til gnr 121 bnr 786. Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf SAK10 5-3. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl kapl 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Ansv.omr./ tiltakskl: Fagområde: I.S. Arkitektur, v/sabaghi Holding AS 988925896 Lokal SØK Tiltaksklasse 2 Bygninger og installasjoner I.S. Arkitektur, v/sabaghi Holding AS 988925896 Lokal PRO Tiltaksklasse 1 Arkitektur SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: (Kun forhold som har betydning opp mot omsøkte tiltak er drøftet) Planstatus: Reguleringsplan: Ytrebygda. Fana - Nordås Område øst Planid: 4700000 Ikraft: 14.04.1980 Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med kommuneplanes arealdel, da det innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, er tilknytningsplikt for nye bygninger. En tillatelse, som omsøkt, kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 2008 19-2 kan gis dispensasjon fra pbl 27-5 m/vedtekt av 31.01.2000, angående krav om tilknytning til fjernvarmenett. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er angitt som grunn at omsøkte bolighus ikke kan tilknyttes nettet. Konklusjon: Med bakgrunn i at bolighuset ikke kan tilknyttes fjernvarmenettet, er det etter bygningsmyndighetens vurdering her en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis dispensasjon fra pbl 27-5 m/vedtekt av 31.01.2000, angående krav om tilknytning til fjernvarmenett. Det settes imidlertid vilkår for dispensasjonen at det dokumenteres at bolighuset ikke kan knyttes til fjernvarmenettet innenfor BKK Varmes konsesjonsområde. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Søråshøgda 55, 65, 67, 69, 71, 73, 75 og 77. Merknadene går i hovedtrekk på at bolighusene på gnr 121 bnr 786 og 787 ligger for høyt i terrenget, at de dermed er i strid med reguleringsbestemmelsene, at husene tar sol og utsikt, og at det ifølge reguleringsbestemmelsene ikke skal bygges tomannsboliger på tomtene. Det bemerkes også at murene mot vest og nord blir for høye. Side 3 av 6
Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Omsøkte tomannsbolig har felles parkeringsplass, bod, og tilførselsvei med omsøkte tomannsbolig på gnr 121 bnr 786, og disse to søknadene må derfor sees i sammenheng som ett prosjekt. Dette er også påpekt av ansvarlig søker. Bygningsmyndighetene har den oppfatning at omsøkte prosjekt, slik det fremstår ved søknaden, ikke er godt nok terrengtilpasset, og at det bryter med 5 i reguleringsbestemmelsene til gjeldende reguleringsplan 4700000: "Der det på planen er vist frittliggende bolighus skal disse oppføres i 1 etasje med innredet underetasje eller loftsetasje der terrenget etter bygningsrådets skjønn tilsier dette". Spesielt hus på eiendom gnr 121 bnr 786 bryter med reguleringsplanens bestemmelse. Her er det nesten ikke inngrep i eksisterende terreng, og det påfylles en del masser mot vest og nord. Det blir en del bedre for omsøkte hus på gnr 121 bnr 787, da huset plasseres inn i en mindre lokal haug. Imidlertid fremstår også dette huset noe høyt i terrenget, og det kan stilles spørsmål om 1. etasje er en underetasje. Bygningsmyndighetene finner at begge husene (gnr 121 bnr 786 og 787) kan senkes med 1 meter i forhold til omsøkt. Husene vil da gå mer inn i terrengskråningen mot sør, det vil bli mindre oppfylling, og husene vil da etter bygningsmyndighetenes skjønn kunne oppføres med to etasjer. Senkes husene 1 meter vil de også innpasse seg bedre etter bygde omgivelser, da det vil bli mer utsikt og sol for husrekkene som ligger mot øst, og en vil da kunne si at intensjonene i reguleringsbestemmelsene 5 er imøtekommet. Det er merknader fra nesten alle boligene som ligger øst og nord for omsøkte prosjekt. Merknadene går i hovedtrekk på tap av utsikt, sol og terrengtilpasning, og at husene derfor må senkes. Da ansvarlig søker selv har senket huset med 0.5 meter i forhold til nabovarslet, og bygningsmyndighetene senker huset ytterligere 1 meter, må en kunne si at naboenes merknader på dette området er imøtekommet. Det er også merknader som går på for høye murer mot vest og nordvest( mot Søråshøgda 55). I forhold til nabovarslet er murene mot vest og nordvest blitt avtrappet og redusert med 2 meter, så her er også merknadene imøtekommet. Vedrørende merknad som går på at reguleringsplanen sier at det skal bygges enebolig på eiendommene, medfører dette, etter bygningsmyndighetenes oppfatning, ikke riktighet. Husene som er inntegnet på plankartet benevnes som bolighus, som er fellesbenevnelse på hus med boliger. Det kan i denne forbindelse nevnes at det også er bygget tomannsbolig andre plasser i planen hvor det er vist frittliggende bolighus. Da bolighusene senkes med 1 meter, kan ikke bygningsmyndighetene se at tiltaket er i strid med noen andre bestemmelser i gjeldene reguleringsplan, eller plan- og bygningsloven generelt. Prosjektet har mange gode kvaliteter, og bygningsmyndighetene finner å kunne gi en rammetillatelse på vilkår av at boligen senkes med 1 meter. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Side 4 av 6
Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det anmodes om ferdigattest, jf. Pbl 21-10. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. Byggesaksforskriften kap. 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl 21-9. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201105915. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Ronald Kvamme - saksbehandler Merete Hauge - gruppeleder Kopi: Nordåsneset Utvikling AS,, 5235 RÅDAL Arne Nøttveit, Søråshøgda 77, 5235 RÅDAL Frode Abotnes, Søråshøgda 75, 5235 RÅDAL Bente Andersen Fadnes og Per Germann Fadnes, Søråshøgda 71, 5235 RÅDAL Linda Wold Johnsen og Bjørn Håkon Johnsen, Søråshøgda 69, 5235 RÅDAL Anne-Lise og Harald Systad, Søråshøgda 55, 5235 RÅDAL Rune Mjøs og Borghild L. Feet, Søråshøgda 65, 5235 RÅDAL Knut Arild Andersen, Søråshøgda 67, 5235 RÅDAL Hildegunn Reutz, Søråshøgda 77, 5235 RÅDAL Torunn og Per Fossberg Eide, Søråshøgda 73, 5235 RÅDAL Side 5 av 6
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6