RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) kap. 20

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Sabaghi Holding AS Postboks 3966, Dreggen 5835 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /11 EBYGG ROKV RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) kap. 20 Eiendom : Gnr 121 Bnr 788 Tiltakets adresse : Søråshøgda Tiltakets art : Nybygg bolig med tilhørende anlegg Tiltakshaver : Silje Remøy og Kristoffer Evjen Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om nybygg enebolig med sekundærleilighet og tilhørende utomhusanlegg i form av tilkomstvei, planering, trapper og forstøtningsmurer. Bygningens bruksareal er oppgitt til 246 m². Det søkes videre om dispensasjon fra tilknytningsplikten til fjernvarme innenfor konsesjonsområdet til BKK-Varme AS. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra tilknytningsplikten til fjernvarme innenfor konsesjonsområdet til BKK-Varme AS, jf pkt 16 i "Bestemmelser og retningslinjer" til kommuneplanens arealdel, kommunal vedtekt om tilknytningsplikt for utvidet konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg og pbl 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel". Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til: Oppføring av nybygg enebolig med sekundærleilighet og tilhørende utomhusanlegg i form av tilkomstvei, planering, trapper og forstøtningsmurer.

2 Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene og tilleggsdokumentasjon mottatt Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Forstøtningsmuren i sørvestre hjørne av tomten må trekkes inn slik at maks murhøyde ikke blir mer enn 3.0 m. Forstøtningsmurens plassering i forhold til nabogrense mot gnr 121 bnr 51 må godkjennes av hjemmelshaver Bergen Tomteselskap Plassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes plasseringen av huset som omsøkt. Forstøtningsmur mot vest godkjennes på vilkår av at muren trekkes inn i sørvestre hjørne, og at maks murhøyde ikke overskrider 3 meter. Murfoten skal plasseres på egen eiendom. Høydeplassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes byggets maksimale høyde på kote 93.5 m o h. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 27-4 Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2, jf uttalelse fra Vann- og avløpsetaten i forbindelse med rammesøknad, datert Forhåndsuttalelse for tilknytningsrett til offentlige vann- og avløpsledninger må innleverest seinest ved søknad om igangsettingstillatelse. Før/sammen med søknad om igangsettingstillatelse må følgende dokumentasjon innleveres til bygningsmyndighetene: 1.) Nytt situasjonskart og nye profiler som viser nytt murforløp i sørvestre hjørne av tomten, og beskrivelse av materialvalg. 2.) Erklæring fra Bergen Tomteselskap om at forstøtningsmuren mot gnr 121 bnr 51 kan oppføres nærmere enn 4 meter fra felles grense. 3.) Forhåndsuttalelse fra vann- og avløpsetaten. 4.) Søknad om ansvarsrett i alle aktuelle ansvarsområder/fagområder. 5.) Sabaghi Holding AS har søkt om lokal godkjenning i ansvarsområde PRO - bygninger og Installasjoner. Før bygningsmyndighetene kan godkjenne foretaket i PRO må det sendes inn dokumentasjon om foretaket, eller det må opplyses om saksnummer dersom foretaket har vært godkjent tidligere. Side 2 av 8

3 Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf SAK Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl kap 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Ansv.omr./ tiltakskl: Fagområde: Sabaghi Holding AS Sentral SØK tiltaksklasse 1 Bygninger og installasjoner SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: (Kun forhold som har betydning opp mot omsøkte tiltak er drøftet) Planstatus: Reguleringsplan: Ytrebygda. Fana - Nordås Område øst Planid: Ikraft: Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med kommuneplanes arealdel, da det innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme er tilknytningsplikt for nye bygninger. En tillatelse, som omsøkt, kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl kan gis dispensasjon fra pkt 16 i "Bestemmelser og retningslinjer" til kommuneplanens arealdel, jf pbl 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel". For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er angitt som grunn for dispensasjonssøknaden at BKK Varme har uttalt at det ikke lar seg gjøre å knytte omsøkte bolig til fjernvarmenettet, jf E-post datert Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det her klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl gis dispensasjon fra tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg nedfelt i pkt 16 i "Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel" og kommunal vedtekt om tilknytningsplikt for utvidet konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra eiere av Søråshøgda 65, Søråshøgda 69, og Kleivhaugene borettslag, samt et skriv fra eier av Søråshøgda 67. Merknadene går i hovedsak på at huset ligger for høyt, slik at det tar sol og utsikt, at det blir for høye murer, og at reguleringsplanen ikke er fulgt m.h.p. kravet om bebyggelsesplan. Det er også kritikk som går på at søknaden er mangelfullt nabovarslet. Side 3 av 8

4 Atkomst/avkjørsel: Omsøkte avkjørsel er i samsvar med godkjent plan. Vannforsyning og avløp: Va-etaten uttaler i brev datert at det kan påregnes å få forhåndsuttalelse for tilknytningsrett til offentlig vann- og avløpsnett. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det foreligger flere merknader som går på at huset ligger for høyt, slik at det tar sol og utsikt, at det blir for høye murer, og at reguleringsplanen ikke er fulgt m.h.p. kravet om bebyggelsesplan. Det er også kritikk som går på at søknaden er mangelfullt nabovarslet. Protestene er fremmet av eiere av Søråshøgda 65, Søråshøgda 69, og Kleivhaugene borettslag. Protest fra Kleivhaugene borettslag. Borettslager mener at solforhold og utsikt for enkelte av andelseierne(spesielt nr 115) blir betydelig forringet. Det foreligger også merknad fra beboerne i nærmeste husrekke nr 109, 111, 113 og 115, som går på at tiltaket gir reduserte sol- og utsiktsforhold. Ansvarlig søker mener at borettslaget ikke får redusert solforholdene sine i særlig grad, og at utsikten bare blir berørt i svært beskjeden grad. Terrassene til den husrekken som ligger nærmest omsøkte bolig, ligger på kotehøyde ca 92.0, mens topp møne omsøkte hus er på Huset stikker altså opp kun 1.5 meter høyere enn terrassene, og avstanden er over 20 meter. Bygningsmyndighetene kan ut i fra dette ikke se at solforhold og usikt blir vesentlig forringet som følge av omsøkte tiltak. Protest fra Søråshøgda 69. Protesten går i hovedtrekk på at omsøkte bolighus blir liggende høyt i forhold til gatenivå på kote 84, og at dette vil redusere kveldsolen for Søråshøgda 69. Det bemerkes også at omsøkte hus må sees i sammenheng med husene som vil komme på tomtene 121/787 og 121/786. Ansvarlig søker avviser at omsøkte hus vil ligge for høyt i terrenget. Søker mener at tomten vil beholde sin naturlige oppbygning fra kote 84 opp til hvor huset skal plasseres på tomten. Her vi så huset plasseres naturlig inn i terrenget. Søker sier videre at det kun vil bli noe tap av sol for Søråshøgda 69 på våren og høsten, men at solforholdene ikke i vesentlig grad vil bli redusert. Bygningsmyndighetene anser at boligen plasseres rimelig bra inn i det skrånende terrenget, og vil ikke rage særlig over dagens terreng. Avstand mellom sørvestre hushjørnet på Søråshøgda 69 og omsøkte bolig blir på ca 27 meter. Ut i fra dette kan ikke vi se at sol og utsiktsforhold blir vesentlig redusert for Søråshøgda 69. Når det gjelder utbygging av gnr 121 bnr 787 og 786, vurderer bygningsmyndighetene utbyggingen på angjeldende tomt opp mot de hensyn som alltid vil være til stede ved utbygging av enkeltstående tomter. Side 4 av 8

5 Protest fra Søråshøgda 65. Protesten går på følgende: Mangelfull nabovarsel. Huset ligger for høyt og vil skygge for sol om ettermiddag og kveld. Det må utarbeides bebyggelsesplan. At det blir for høye støttemurer. Ansvarlig søker avviser at tiltaket er mangelfullt nabovarslet og viser til korrekt nabovarsling etter retningslinjene i Sak-10, og at det i tillegg er avholdt to møter med eier av Søråshøgda 65. Ansvarlig søker mener videre at det ved husets utforming og plassering i terrenget er tatt godt hensyn til naboer. Det nevnes her at huset er plassert så langt mot vest som mulig, og at det er utformet med flatt tak. Når det gjelder bebyggelsesplan, mener søker at søknadens vedlagte situasjonskart oppfyller reguleringsplanens krav til bebyggelsesplan. Bygningsmyndighetene har den oppfatning at omsøkte prosjekt er korrekt nabovarslet. Bygningsmyndighetene mener at ansvarlig søker har tatt hensyn til naboene ved utforming og plassering av omsøkte bolig. Da boligen har flatt tak, blir høyden vesentlig lavere enn om den var utformet med skråtak, og det at huset er trukket langt mot vest gjør at det blir en avstand til Søråshøgda 65 på ca16 meter, og det blir dermed mye luft mellom husene. Etter vår oppfatning er også huset rimelig bra innpasset i det skrånende terrenget, slik at husets gjennomsnittshøyde blir på ca 5 meter. Sol og utsiktsforhold til Søråshøgda 65 vil bli noe forringet som følge av omsøkte hus, men slik bygningsmyndighetene ser det, er ulempene ikke vesentlige, og iallfall ikke større enn det som må forventes ved utbygging i dette området. Vedrørende utarbeidelse av bebyggelsesplan står det følgende i 3 i reguleringsbestemmelsene til gjeldende reguleringsplan : Endelig utforming og plassering av bebyggelsen fastsettes i senere bebyggelsesplaner som skal vise bebyggelsens plassering, funksjon, ytre dimensjoner, adkomstforhold, parkering, gangveier, terrengbearbeidelse utendørsanlegg for øvrig og beplantninger i tilknytning til bebyggelsen. Nevnte bebyggelsesplaner skal innsendes til behandling i bygningsrådet før byggeanmeldelser for de enkelte bygg blir godkjent. Slik bygningsmyndighetene oppfatter ovennevnte bestemmelse, er den myntet på et noe større område da det her er her snakk om adkomstforhold, gangveier, parkering og utendørsanlegg. Infrastruktur er allerede bygget inn i området og har eksistert i mange år. Det er så langt vi kan se heller ikke utarbeidet bebyggelsesplaner for noen av naboeiendommene. Vedlagte situasjonskart gir et rimelig godt bilde av hvordan tomten vil bli utbygget, og hvordan tilpasning til eksisterende veisystem blir. Bygningsmyndighetene viser i denne sammenheng også til siste avsnitt i reguleringsbestemmelsene til plan , hvor det står følgende: Unntak fra disse reguleringsbestemmelsene kan, hvor særlige grunner taler for det, tillates av bygningsrådet innenfor rammen av bygningsloven og bygningsvedtektene for Bergen kommune. Når det gjelder at det blir for høye støttemurer, er bygningsmyndighetene til dels enig i at det blir for høye murer på sydvestre del av tomten. Det er derfor satt vilkår om at murene må reduseres til maks 3 meters høyde. En reduksjon av murhøyden her vil gå utover tomtens utendørs oppholdsareal, men det vil være nok egnet oppholdsareal igjen til to boenheter. Side 5 av 8

6 Så langt bygningsmyndighetene kan se, er omsøkte tiltak i henhold til gjeldende reguleringsplan, og vi kan ikke se noe som er til hinder for gi en rammetillatelse på de vilkår som er satt. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det anmodes om ferdigattest, jf. Pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. Byggesaksforskriften kap. 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Ronald Kvamme - saksbehandler Merete Hauge - gruppeleder Kopi: Silje Remøy og Kristoffer Evjen, Strandgaten 21, 5013 BERGEN Borghild Feet og Rune Mjøs, Søråshøgda 65, 5235 RÅDAL Kleivhaugene Borettslag v/styremedlem Unn Hege Lilleøren, Søråshøgda 113, 5235 Rådal Linda Wold og Bjørn Håkon Johnsen, Søråshøgda 69, 5235 RÅDAL Knut Arild Andersen, Søråshøgda 67, 5235 RÅDAL Hilde Haave, Søråshøgda 109, 5235 Rådal Natalia Orlova, Søråshøgda 111, 5235 Rådal Side 6 av 8

7 Eirik Lie, Søråshøgda 113, 5235 Rådal Eli Sørbøe, Søråshøgda 115, 5235 Rådal Side 7 av 8

8 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 8 av 8