Side 1 av 7 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 17/551 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN - RIVING / NYBYGG TREMANNSBOLIG GNR/BNR. 52/23 - GAMLEVEGEN 156 - Saksbehandler: Henrik Natvig Arkiv: FEIGB 52/23 Saksnr.: Utvalg Møtedato 11/17 Utvalg for plan og samfunnsutvikling 09.02.2017 18/17 Utvalg for plan og samfunnsutvikling 09.03.2017 Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, datert 27.10.2016 2. Oversiktskart 3. Skisseprosjekt 4. Merknad Oppland fylkeskommune 5. Merknad Adv. firmaet Nysten, Bøen og Wefling AS 6. Merknad Oddlaug Støyva og Geir Ole Dahlen 7. Merknad Anders Storødegård og Vigdis Vardsveen Sammendrag: Larkas arkitekter A/S har på vegne av Louise Heilong søkt om dispensasjon fra antall boenheter tillatt i område avsatt til småhusbebyggelse i kommuneplanens arealdel og tillatt tomteutnyttelse for eiendommer innenfor områder av nasjonal verneverdi i Byplanen. Det ønskes for eiendommen Gamlevegen 156 å oppføre en tremannsbolig med en tomteutnyttelse på 25 % BYA. Kommuneplanen tillater tomannsbolig og byplanen tillater 20 % BYA i området.
Side 2 av 7 Bakgrunn: Eksisterende enebolig er planlagt erstattet av et leilighetsbygg med 3 leiligheter over to etasjer med sokkel, og parkeringskjeller under bygning og uteareal. Bygningens fotavtrykk utgjør 150 m2 og tomten størrelse er 600m2. Søker har vedlagt skisseprosjekt for hvordan dette kan løses. Området er i gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel 2011-2024 definert som frittliggende småhusbebyggelse hvor enebolig og tomannsbolig er tillatt, med ett bolighus pr. eiendom etter 1.5.1. For tomannsbolig skal tomtearealet være minimum 800 m2 innenfor byplanens avgrensing og minimum 400 m2 pr. boenhet etter 1.5.3. Kommuneplanen sier også: «det kan etter kommunens skjønn tillates konsentrert småhusbebyggelse på mindre tomter dersom krav til uteoppholdsarealer og parkering er oppfylt».. Området er i gjeldende Byplan for Lillehammer definert som småhusbebyggelse, områdetype B, og ligger innenfor område med nasjonal verneverdi. Den tillatte utnyttelse er satt til 20 % BYA for områder berørt av vern og 25 % for områder uten vern etter 7.2. Fakta: Naboer har tidligere gitt utalelse ved nabovarsling av foreslåtte prosjekt, det ble i ettertid avklart med kommunen at prosjektet krevde dispensasjonsbehandling. Dispensasjonssøknaden har vært på høring i perioden 22.11.2016-22.12.2016. Det ble innvilget utsatt svarfrist etter forespørsel fra naboeiendommer til 14.01.2017. Oppland fylkeskommune og tre naboeiendommer har merknad til høringen. Oppland fylkeskommune. Oppland fylkeskommune fraråder at det i denne saken gis dispensasjon på bakgrunn av at området har nasjonal verneverdi, i sitt brev av 22.12.2016. Dette er et område der potensialet for fortetting vurderes til å være stort. En anbefaler kommunen at man fremfor
Side 3 av 7 dispensasjonsbehandling for denne typen saker vurderer om det skal utarbeides en reguleringsplan der man ivaretar eksisterende bebyggelse og strøkskarakter og gjennom dette sikrer den nasjonale verneverdien. En reguleringsplan vil kunne sikre at tilpasningen til området med nasjonalverneverdi skjer på en god måte. En reguleringsplan vil også tilrettelegge for fortetting med kvalitet, og den vil gi forutsigbarhet og fungere som et styringsverktøy i kommunens behandling av fremtidige saker. Innvilging av dispensasjonsøknaden vil kunne være presedenskapende. Anders Storødegård og Vigdis Vardsveen. Anders Storødegård og Vigdis Vardsveen, Gamlevegen 158, henviser til tidligere merknader i saken og har følgende merknader til saken i brev av 12.01.2017. Påpeker trafikale forhold i et område hvor Gamlevegen har dårlig framkommelighet. Økt trafikkbelastning og innkjøring som skissert vil ha store negative konsekvenser og skape trafikkfarlige forhold. Det skisserte forslaget medfører store terrengendringer og framstår som overdimmensjonert i et område med gammel småhusbebyggelse. Oddlaug Støyva og Geir Ole Dahlen. Oddlaug Støyva og Geir Ole Dahlen, Gamlevegen 153, har følgende merknader til saken i brev av 13.01.2017. Inn og utkjøring i denne delen av Gamlevegen kan skape trafikkfarlige situasjoner. Vegen er mye brukt av myke trafikanter og er i dette området smal. Innkjøring langs gutua vil foringe dens kulturhistoriske verdi. De hevder at et slikt byggeprosjekt i et historisk område vil ikke være tilpasset omgivelsene. Terrenget skal heves betraktlig og huset vil ruve i landskapet og ikke følge øvrig bebyggelse. Advokatfirmaet Nystuen, Bøen,Wefling på vegne av Anne Ceclie Harvei og Birger A Olsen Dette gjelder Gamlevegen 152, brev av 13.01.2017. Området er avsatt som nasjonalt verneverdig, det bør derfor foreligge særlige grunner for å gi dispensasjon. De mener tremannsboligen vil bryte fullstednig med eksisterende bygninger og vil fremstå som fremmedelemnt i området. Garasjeanlegget ligger mange meter over eksisterende terreng. Etter deres mening bør også denne regnes som en del av tomteutnyttelsen. Tomta er i utgangspunktet ikke stor nok for en tomansbolig i følge kommuneplanens bestemmelser og uansett ikke stor nok for en tremannsbolig. de hevder at hele tomten må graves ut for å oppføre tre boenheter, og at bygningen vil fremstå ruvende i området. Adkomst vil berøre gutu og det vil bli vesentlig økning av trafikk som vil ha negative konsekvenser og ytterligere øke allerede parkering- og trafikkproblemer i området. Planen reiser så mange problemer og avvik fra gjeldende regelverk at det bør stilles krav til regulering. En tillatelse vil gi presedens fir lignende prosjekter i området. Vurdering: Med bakgrunn i nylig vedtatt strategi for areal og transportutvikling Byutvikling 2044 har Lillehammer kommune som overordnet mål å fortette innenfor 10-minutters-byen. Dette innebærer en bedre arealutnyttelse, samtidig skal byens særpreg og attraktivitet ivaretas. Dette innebærer også et fokus på god byggeskikk og bokvalitet i form av uteoppholdsareal og grøntområder. Tilrettelegging for sykkel og gange er særlig viktig når det gjelder trafikale forhold. Den omsøkte eiendommen ligger innenfor området definert som sentrumsnært og må med det vurderes i forhold til ønsket fortetting. Samtidig ligger eiendommen innefor området avsatt til
Side 4 av 7 nasjonal verneverdi i byplanen og den omsøkte dispensasjonen må vurderes i forhold til områdets historiske verdi og ivaretagelse av områdets karakter. Etter byplansjefens vurdering avviker ikke dispensasjonsøknaden fra de overordnede målene, og vurderingen må i hovedsak vurderes i forhold til eiendommens egnethet i forhold til vernehensyn og trafikale forhold. Det vedlagte skisseprosjektet er ikke vurdert i forhold til disse momentene, det kommer derimot klart frem av materialet at en utnyttelse av tomten utover en enebolig vil kreve parkeringskjeller. Med de innkommende merknadene og foreslåtte vilkår må skissene bearbeides. Det søkes dispensasjon fra byplanens bestemmelse om 20 % BYA for eiendommer avsatt til småhusbebyggelse innefor områder med verneverdi, 7.1 tomteutnyttelse: På eiendommer i Områdetype B innenfor de forskjellige vernekategoriene som framgår på Plankart C: Bevaring av kulturminner er høyeste tillatte tomteutnyttelse satt til 20 % BYA. Forøvrig tillates utnyttelse av enkelteiendommer opptil 25 % BYA. Ved totalt tomteareal på minimum 2 daa. kan utnyttelsen etter bygningsmyndighetenes skjønn økes til 30 % BYA. Areal til vedtektsfestet parkering på terreng skal medregnes. Det ønskes en utnyttelsesgrad for eiendommen på 25 % BYA. Dette er tilsvarende den generelle bestemmelsen for eneboligområder i Lillehammer. Intensjonen med bestemmelsen er å ivareta grøntareal i den historiske villabebyggelsen. For eiendommene langs Gamlevegen er mange av eiendommene relativt små og mye av bebyggelsen overstiger 20 % BYA. Byplansjefen vurderer at denne fortettingen sett i sammenheng med de rammer som er satt for gesims og mønehøyde vil ikke bygningens volum med 25% BYA utfordre verneverdiene og områdets karakter. Det søkes dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser 1.5.1 og 1.5.3 for oppføring av tremannsbolig i område avsatt til frittliggende småhusbebyggelse: Utdrag fra bestemmelse: Frittliggende småhusbebyggelse: Eneboliger og horisontalt og vertikalt delte tomannsboliger, definert med ett bolighus pr. eiendom. Enebolig defineres som frittliggende bygning beregnet på en husstand. Tomannsbolig defineres som frittliggende bygning beregnet for to husstander med to tilnærmet like store og likeverdige boenheter. Dersom det tillates enebolig med utleie enhet er dette definert slik: Enebolig med utleiedel / sekundærleilighet er frittliggende bygning som er beregnet på en husstand, men Utdrag av bestemmelse: Tomtestørrelser: a) Frittliggende småhusbebyggelse: I Lillehammer by (Byplanens avgrensning): Minimum 600 m2 for eneboliger og 800 m2 for tomannsboliger. I nærområde: Minimum 700m2 for eneboliger og 900 m2 for tomannsboliger. I distrikt: Skjønnsvurderes. b) Konsentrert småhusbebyggelse: Pr boenhet: Minimum 400, maksimum 600 m2. Kommunen kan etter skjønn i enkelte tilfelle godkjenne at konsentrert bebyggelse, bla. kjedeog rekkehus kan etableres på mindre tomt
Side 5 av 7 Det er de siste år blitt en tydeligere politikk om at sentale byområder skal fortettes. Det kan vi se gjennom statlige planretningsplinjer og nasjonale forventninger til regional og lokal planlegging. Dette er på mange måter fulgt opp gjennom visjon og strategier i «Byutvikling 2044, og er blant annet en av grunnene til at vi nå har igangsatt revisjon av kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for det sentrale byområdet (Byplanen). Etter Byplansjefens vurdering er det er enklar målsetning å legge til rette for en god fortetting med flere boenheter i, og i nærhet til sentrum. En økt utnyttelse av denne eiendommen i form av flere boenheter er i samsvar med dette målet. En dispensasjon fra bestemmelse angående maksimalt to boenheter vil etter faglig skjønn være uproblematisk så fremt krav til uteoppholdsareal, parkering og adkomst er løst. Området er avsatt til å ha nasjonal kulturhistorisk verdi og kulturvern-myndighetene beskriver verdiene slik i sin uttalelse: I området langs Gamlevegen er det viktige kulturminneverdier, og i denne saken er det særskiltområdet langs Gamlevegen og den gamle lensmannsgården som er av særskilt betydning. Oppland fylkeskommune anser dette for å være elementer som er av stor verneverdi. Området har også kvaliteter med småhus og hager og gutuer, som er av betydning for opplevelseskvaliteten knyttet til miljøet. Miljøet langs Gamlevegen har nasjonal verneverdi i byplanen til Lillehammer jfr. plankart C. I kommuneplanens arealdel er også huset som skal fjernes for oppføring av leilighetsbygg også avsatt tilhensynssone. Gateløpet langs Gamlevegen er et nasjonalt viktig kulturmiljø, der det er viktig at det stilles krav til fasadekomposisjon, materialbruk, volum og fargebruk, slik at man sikrer at dette er i samspill med eksisterende bebyggelse og kulturmiljø ved oppføring av ny bebyggelse. For å oppnå dette anbefales det at dette løses gjennom en reguleringsplan som vil gi forutsigbarhet og kunne fungere som et styringsverktøy. På bakgrunn av dette fraråder Oppland fylkeskommune, Kulturarvenheten å innvilge dispensasjon i saken. Byplansjefen vurderer vernehensynene godt ivaretatt i gjeldende byplans bestemmelser og retningslinjer. For å sikre at de viktigste hensynene for tilpassing til kulturminneverdier bør det stilles ytterligere vilkår til dispenasjonen. Dette gjelder da ivaretakelsen av gutua og bygningens plassering mot Gamlevegen. Byplanens bestemmelser har tydelige krav til utforming av bygninger i verneområder, samt krav om at byggesaken skal oversendes vernemyndigheter for vurdering. Når det gjelder trafikale forhold legger prosjektet opp til adkomst som i dag, 3 boenheter vil medføre noe mer trafikk i Gamlevegen. Etter byplansjefens vurdering er dette ikke vesentlig mer enn om det tillates en tomannsbolig eller enebolig med utleie-del. Parkering vil bli løst på egen grunn. Av hensyn til gående og syklende vil ivaretagelsen av gutua være viktig.
Side 6 av 7 Konklusjon: Etter byplansjefens vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette begrunnes i hovedsak med at eiendommen vil kunne utnyttes bedre og dermed i samsvar med vedtatt strategi for økt fortetting i sentrumsnære områder. Byplansjefen vurderer vernehensynene godt ivaretatt i gjeldende byplans bestemmelser og retningslinjer. For å sikre at de viktigste hensynene for tilpassing til kulturminneverdier bør det stilles ytterligere vilkår til dispenasjonen. Dette gjelder: ivaretakelsen av gutua og bygningens plassering mot Gamlevegen tilpassing til områdets kulturhistoriske verdi/betydning samt adkomst-forhold. I forbindelse med revisjons av kommunedelplan for det sentrale området vil alle bynæreområder og spesielt de som har en kulturhistorisk verdi bli gjennomgått og faglig vurdert i forhold til hva som er mulig å kunne anbefale med tanke på fortetting sett i lys av «10-minutters- byen» Når denne tematikken behandles i byplanen vil vi får en bedre og mer oversiktlig behandling av de kulturhistoriske verneverdier enn om det utarbeides reguleringsplaner Byplansjefen anbefaler på denne bakgrunn at det gis dispensasjon fra krav til BYA og økt antall boenheter på vilkår som fremgår av forslag til vedtak. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Det gis dispensasjon til å øke BYA til 25 % fra 20% i bestemmelse 7.1 i gjeldende byplan for gnr. 52 bnr. 23. 2. Det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 1.5.3 til tre boenheter. 3. Det stilles følgende vilkår i dispensasjonen: a. Byggesøknaden skal oversendes kulturvernmyndigheter ihht. Byplanens retningslinje R2.1 og deres uttalelse skal tillegges avgjørende vekt. b. Gutu skal ikke bli berørt av adkomst og at det skal opparbeides fysisk skille mellom adkomstvei og gutua. c. Opparbeidet terreng skal følge eksisterende terreng mot Gamlevegen og på ingen måte overstige vegen.
Side 7 av 7 d. Dokumentasjon/redegjørelse mht. trafikksikkerhet i forbindelse med adkomst. Lillehammer, 26.01.2017 Inger Stubsjøen Henrik Natvig Behandling/vedtak i Utvalg for plan og samfunnsutvikling den 09.03.2017 sak 18/17 Behandling: Bjørgulv Noraberg (H) fremmet følgende endringsforslag i innstillingenspunkt 2 og 3, med nytt punkt 2: 2. Det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 1.5.3 til tre boenheter på følgende vilkår: a. Byggesøknaden skal oversendes kulturvernmyndigheter ihht. Byplanens retningslinje R2.1 og deres uttalelse skal tillegges avgjørende vekt. b. Gutu skal ikke bli berørt av adkomst og at det skal opparbeides fysisk skille mellom adkomstvei og gutua. c. Opparbeidet terreng skal følge eksisterende terreng mot Gamlevegen og på ingen måte overstige vegen. d. Dokumentasjon/redegjørelse mht. trafikksikkerhet i forbindelse med adkomst. Thorstein Rudihagen (Ap) fremmet følgende forslag: Dispensasjon avslås og forslaget tas inn som innspill i arbeidet med byplanen. Votering: Thorstein Rudihagen (Ap) sitt forslag fikk 9 stemmer og vedtatt. 2 stemmer avgitt til Bjørgulv Noraberg sitt forslag. V E D T A K : Dispensasjon avslås og forslaget tas inn som innspill i arbeidet med byplanen.