Side 1 av 6 Arkivsak: 13/1452 SAMLET SAKSFRAMSTILLING ENDRING AV REGULERINGSPLAN FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE - FELTENE B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG Saksbehandler: Guro Oudenstad Strætkvern Arkiv: PLAN 2013p152e07 Saksnr.: Utvalg Møtedato 49/14 Planutvalget 2011-2015 18.09.2014 84/14 Kommunestyret 25.09.2014 Utredning: Vedlegg: 1. Plankart, datert 04.04.14 2. Reguleringsbestemmelser, vedtatt 26.10.00, sist revidert 18.08.14 3. Planbeskrivelse, datert 09.05.14. Andre saksdokumenter som ikke er vedlagt (kan fås ved å kontakte saksbehandler): 1. ROS-analyse, datert 09.01.14. 2. Illustrasjonsplan B15, datert 12.02.2014 3. Terrengsnitt B15, datert 12.02.2014. 4. Illustrasjon mulig utnyttelse B15, datert 14.10.13 5. Uttalelser fra offentlig ettersyn Sammendrag: Lillehammer kommune har mottatt et privat forslag til reguleringsendring for del av felt B13, felt B14 og felt B15 i reguleringsplan for Flugsrud Skog, Galterud Skog og Søre Ål skole, vedtatt i kommunestyret 26.10.2000, senere revidert i 2008 og 2010. Forslaget har vært ute på offentlig ettersyn og legges nå frem for sluttbehandling. Administrasjonen anbefaler at forslag til reguleringsendring godkjennes. Bakgrunn: Søker Søker er Lillehammer kommunale eiendomsselskap, konsulent er Areal+ AS. Formål Formålet med planforslaget er å redusere antall tomter i felt B14 fra seks til fem og flytte avkjørsel for to tomter i felt B13, samt å øke mulig utbygging i felt B15. Plangrunnlag Forslag til endring av reguleringsplan er fremmet i tråd med overordnede føringer i kommuneplanens arealdel for Lillehammer kommune 2011 2024, område 23a Flugsrudskogen. Planområdet er regulert fra før i reguleringsplan for Flugsrud Skog, Galterud Skog og Søre Ål skole, vedtatt i kommunestyret 26.10.2000, senere revidert i 2008 og 2010. Området er gjennom denne reguleringsplanen allerede regulert for boligbebyggelse, hovedsakelig for eneboliger med/uten utleiedel og konsentrert småhusbebyggelse.
Side 2 av 6 Områdebeskrivelse Planområdet ligger i Skogen sør i Lillehammer kommune. Området ligger inntil eksisterende boligbebyggelse ved Flugsrud Skog og representerer sør-østlige del av reguleringsplanen for Flugsrud Skog, Galterud Skog og Søre Ål skole. Planforslaget Felt B13 frittliggende småhusbebyggelse og privat veg. Felles avkjørsel (privat veg, PV) vinkles slik at den både betjener gnr.91/50 samt 91/52 og 91/51. Arealene mellom boligeiendommene og veien, med et unntak, omreguleres fra offentlig friområde til bebyggelse og anlegg. Arealene overføres til inntilliggende boligeiendommer. Arealene får tilsvarende bestemmelser som øvrige deler av B13. Felt B14 frittliggende småhusbebyggelse Antall tomter reduseres fra 6 til 5. Allerede opparbeidede VA-stikk passer i forhold til nye tomtegrenser. Maks. %-BYA blir 25% som tidligere. Gjennomsnittlig tomtestørrelse øker fra 595 m ² til 710 m². For eksakte tall henvises til tabellen i planbeskrivelsen. Felt B15 konsentrert småhusbebyggelse Forslagsstiller ønsket opprinnelig å endre felt B15 fra konsentrert småhusbebyggelse til lavblokk med tillatt BYA inntil 40 %. Av hensyn til omkringliggende eneboliger mente administrasjonen at lavblokk ikke burde etableres i dette feltet. Administrasjonen la derfor frem forslag til vedtak når saken ble behandlet av planutvalget før offentlig ettersyn hvor betegnelsen «konsentrert småhusbebyggelse» ble beholdt, men at BYA kunne økes fra maks 24 % til maks. 35 %. Forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Planens dokumenter ble justert i henhold til planutvalgets vedtak før offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn Saken har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 21.05.14 02.07.14. Det har kommet inn tre høringsuttalelser. Et sammendrag av disse følger nedenfor. Dersom de ønsket sett i sin helhet kan de fås utdelt ved henvendelse til saksbehandler. Statens vegvesen, 19.06.14 Forslaget medfører endring av BYA i felt B15 fra maks 24 % BYA til maks 35 % BYA. Type bebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, dvs. kjedehus, rekkehus, tre- eller firemannsbolig beholdes. Planområdet har adkomst fra fylkesveg 320 Åsmarkvegen. Området berøres ikke av trafikken på fylkesvegen. Vi har ikke merknad til forslaget til reguleringsendring. Fylkesmannen i Oppland, 27.06.14 Planforslaget innebærer omregulering av et lite offentlig friområde til bebyggelse og anlegg i B13. Friområdet har i dag funksjon som grøfteareal. Området er derfor lite brukt av barn og unge, og en omregulering vil derfor ikke har negative konsekvenser for denne aldersgruppen. Vi vurderer derfor at det ikke er behov for erstatningsareal. Planendringen gir totalt sett en litt bedre arealutnytting, og selv om det gjerne kunne vært litt høyere i B15 er det akseptabelt. Oppland Fylkeskommune, 25.06.14 Felt B13 / veggrunn: Vi anbefaler kommunen å avsette tilstrekkelig areal til annen veggrunn (for å sikre mulighet for bred nok vegskulder og areal for snøopplag). Alternativt burde det
Side 3 av 6 vært innregulert gangveg/fortau på denne strekningen for å gi god forbindelse til øvrige friarealer og gangveger i området. Felt B14: Vi har ingen merknader til endringen fra 6 til 5 eneboligtomter innenfor dette feltet. Felt B15: Vi har ingen merknader til foreslåtte endring, men vi ser noen utfordringer i forhold til å opparbeide gode utearealer på tomten, som i hovedsak ligger i nordvendt skråning. Anbefale kommunen å innarbeide gode bestemmelser som kan ivareta kvaliteten på utearealet. Det bør med denne topografien og med en høyere utnyttelse stilles krav til sol på uteplass. Det bør også vurderes om bebyggelse under terreng med opparbeidet uteplass over skal utelates fra bestemmelsen om maksimal BYA, samt en vurdering om konstruksjoner 0,5 m. over bakkenivå skal inngå i maksimal BYA. Administrasjonens kommentar: Det er tatt inn i bestemmelsene krav om solinnfall. Når det gjelder beregning av hva som skal inngå i BYA, ønsker kommunen å forholde seg til gjeldende måleregler Kommunal- og moderniseringsdepartementets veileder «Grad av utnytting». Se «vurderinger» for øvrige kommentarer. Vurdering: B15 Forslag til endring for felt B15 innebar i utgangspunktet en større endring sammenlignet med gjeldende reguleringsplan. Etter første gangs behandling i planutvalget, hvor det ble vedtatt å beholde betegnelsen «konsentrert småhusbebyggelse» men å øke tillatt BYA fra maks. 24 % til maks 35 %, blir endringen mindre. I nye områder avsatt til konsentrert småhusbebyggelse i kommuneplanens arealdel 2011-2024 er det tillatt BYA = 35 %. Forslaget her vil derfor ikke avvike med tilsvarende nye områder som reguleres til samme formål. Lillehammer kommune finner det også positivt at allerede avsatte eller bebygde områder utnyttes mer effektivt. En høyere utnyttingsgrad vil kunne bidra til dette. Veg/Fortau Oppland Fylkeskommune har i sin uttalelse anbefalt kommunen å regulere inn fortau/gangfelt gjennom planområdet. Området er allerede regulert, og endringen det her legges opp til vil ikke øke antall boenheter i planområdet vesentlig. Vegen fungerer som adkomst til felt 13, B14 og B15, i tillegg til et annet planområde av tilsvarende størrelse. Foruten dette er vegen en blindvei, uten mulighet for gjennomkjøring til andre boligområder. Trafikken vil dermed være begrenset. Lillehammer kommune finner derfor ikke at vi skal kreve fortau med bakgrunn i den omsøkte reguleringsendringen. Solforhold/Utsikt Helningen mot vest for planområdet gir ny bebyggelse gode solforhold i felt B14. Felt B15 ligger i nordvendt skråning som kan være utfordrende med tanke på gode utearealer og solforhold. Det er etter offentlig ettersyn tatt inn et punkt i bestemmelsene som sier at alle private og felles uteplasser skal ha minst 3 timer solinnfall ved vårjevndøgn. Universell utforming / tilgjengelig boenhet Krav til universell utforming og tilgjengelig boenhet innenfor planområdet er ivaretatt gjennom bestemmelser i planforslaget. Risiko og sårbarhet Risiko og sårbarhetsanalysen inneholder ingen vesentlige risikoforhold som tilsier at området ikke kan bygges ut med boligbebyggelse. Teknisk forskrift stiller imidlertid krav til sikring av
Side 4 av 6 tiltak jfr. forskriftenes 13-5. Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Eksisterende grøfter med stikkrenner forutsettes å lede avrenningen til ønsket areal /veggrøft. Helning på terreng i planområdet vil ikke utløse skredfare for snø- eller stein. Området har stabile masser og grunnforhold. Støttemurer og skråninger må vies spesiell oppmerksomhet i prosjekteringen grunnet svært bratt terreng. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til Innstilling: I N N S T I L L I N G : Forslaget til reguleringsendring for Flugsrud skog, Galterud skog og Søre Ål skole, felt B13, B14 og B15, med plankart datert 04.04.14 og planbestemmelser sist revidert 18.08.14 godkjennes.
Side 5 av 6 Behandling/vedtak i Planutvalget 2011-2015 den 18.09.2014 sak 49/14 Behandling: Rolf Kristiansen (AP), Øyunn Romtveit (AP) og Christen B. Bjørnsgaard (H) ble erklært inhabile forvaltningslovens 6, 1.ledd e. Det var 6 representanter til stede under behandling av saken. Ole Amund Hov var møteleder. Votering: Innstilling enstemmig vedtatt Vedtak: I N N S T I L L I N G : Forslaget til reguleringsendring for Flugsrud skog, Galterud skog og Søre Ål skole, felt B13, B14 og B15, med plankart datert 04.04.14 og planbestemmelser sist revidert 18.08.14 godkjennes. Behandling/vedtak i Kommunestyret den 25.09.2014 sak 84/14 Behandling: Før behandling av saken hadde følgende representanter stilt spørsmål ved egen habilitet i saken: Ingrid S. Bungum (Ap), Rolf Kristiansen (Ap) og Christen B. Bjørnsgaard (H) Når det gjelder Ingrid S. Bungum henger spørsmålet om habilitet sammen med at hun er megler for tomtene som reguleringsplanen omhandler. Etter forvaltningslovens 6 andre ledd er en offentlig tjenestemann inhabil når andre særegne forhold foreligger som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet. Blant annet skal det legges vekt på om avgjørelsen i saken kan innebære særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har nær personlig tilknytning til. Etter ordførerens vurdering kunne Bungums rolle som megler for tomtene som reguleringsplanen omhandler utgjøre et særegent forhold som kan være egnet til å svekke tilliten til hennes upartiskhet i saken, og innstilte derfor på at Bungum ble vurdert som inhabil i saken. Rolf Kristiansen (Ap) og Christen B. Bjørnsgaard (H) ble i planutvalget vurdert som inhabile ved behandling av saken etter forvaltningsloven 6 første ledd bokstav e, med henvisning til at de er styremedlemmer i Lillehammer kommunale eiendomsselskap AS.
Side 6 av 6 Etter denne bestemmelsen er en offentlig tjenestemann å regne som inhabil til å tilrettelegge grunnlaget for en avgjørelse eller til å treffe avgjørelse i en forvaltningssak når han leder eller har ledende stilling i, eller er medlem av styret eller bedriftsforsamlingen for et selskap som er part i saken. Lillehammer kommunale eiendomsselskap er å regne som part i saken, og ordføreren innstilte derfor på at de tre var å regne som inhabile i saken. Ordføreren viste i tillegg til følgende bestemmelse i de etiske retningslinjene vedtatt av Lillehammer kommunestyre: «Folkevalgte som er medlemmer av styret i aksjeselskaper hvor kommunen er eier eller medeier, skal fratre når saker som vedrører disse selskaper behandles i kommunale organer.» Kommunestyret sluttet seg til vurderingen av de tre representantene som inhabile i saken, og de deltok følgelig ikke i behandlingen. Det var etter dette 44 stemmeberettigede til stede ved behandlingen av saken. Votering: Enstemmig vedtatt. Vedtak: V E D T A K: Forslaget til reguleringsendring for Flugsrud skog, Galterud skog og Søre Ål skole, felt B13, B14 og B15, med plankart datert 04.04.14 og planbestemmelser sist revidert 18.08.14 godkjennes.