I HENHOLD TIL LOV OM PLANLEGGING OG BYGGESAKSBEHANDLING 12-8, OPPSTART AV REGULERINGSARBEID BER VI OM AT FØLGENDE PLANSPØRSMÅL BLIR LAGT FREM FOR PLANMYNDIGHETEN I OSLO KOMMUNE: Gnr. 191 bnr. 94, Holmlia, Oslo kommune Forslagstiller: Tiltakshaver: sted helhet arkitektur, shark.as. v / Kari Sivertsen Pb. 143. 1411 Kolbotn. Tlf. 66 81 21 21. Bertramjordet Borettslag Postboks 8944 Youngstorget 0028 Oslo Flyfoto som viser plassering av planområdet Utsnitt av reguleringsplan S-2532, planavgrensning vist med rød linje. s 1 av 7
1 HENSIKT Tiltakshaver ønsker å detaljregulere felt Å4 og Å5 på Åsbråten på Holmlia etter Planlovens 12-3. Dersom en økning av utnyttelsesgraden kan defineres som en mindre endring av reguleringsplan kan området reguleres etter Planlovens 12-14. Det ble avholdt forhåndskonferanse med Plan- og bygningsetaten v/ byggesak, den 07.04.14, om mulighet for etablering av nye loft/påbygg, der det ble anmodet om at det skulle utarbeides og omsøkes en planendring for området i forkant av nye byggesaker. Saksnummer 201403830-3. Eiendommen ligger helt sør i Oslo kommune, vest for Søndre Ås gård, mellom Mosseveien og Østfoldbanen og grenser i sør til Oppegård kommune. Bertramjordet Borettslag består av i dag 4 blokker og 65 boenheter i rekkehus, disse fordelt på 12 bygg. Området med rekkehus oppleves som intimt og skjermes av de fire boligblokkene mot vest og skog- og jordbruksområder i øst og sør. Tiltakshaver ønsker å tilrettelegge for større boliger og dermed bidra til et mer stabilt bomiljø i borettslaget. Grunnet boligens knappe areal flytter mange familier ut av bydelen når barna vokser til eller familien øker, selv om mange ønsker å bli boende. Det finne omtrent ikke boliger med BRA over 100 m2 på Holmlia vest for jernbanen. Utbygging av loftsetasjen på rekkehusene gir familier mulighet til å tilpasse boligen etter familiens utvikling og endrede behov. Beboernes bruksareal økes uten at dette får konsekvenser for uteareal og tomt. De berørte rekkehusene vil øke sitt bruksareal (BRA) fra 105,8 m 2 til 151,9 m 2 og dermed få en økning på 43 %. Det vil være nødvendig å heve taket noe og rekkehusenes nye mønehøyde vil være 9,9 meter, mot dagens 7,7 meter. Inngrepene vil utgjøre en mindre endring i reguleringsplanen vil holde seg til planens hovedrammer om rekkehus og småhusbebyggelse på inntil 3 etasjer. Inngrepet vil hovedsakelig være en endring av fasader. Ny gesimshøyde vil være 6,0 meter (mot dagens 5,2 meter) og takoppløftene vil ha en høyde på 8,4 meter. Det medfører at rekkehusene vil oppleves noe høyere fra bakkeplan. På grunn av blokkenes plassering og annen avgrensning av området er det ingen utsikt som går tapt. Inngrepet vil oppleves som lite og berører kun naboer innad i borettslaget. Et annet tiltak som tilrettelegger for en større bolig og økt bruksareal er mulig tilbygg på bakkeplan. Dette er tenkt som et sekundært tiltak og vil ikke bli gjennomført av borettslaget, men kan være en mulighet for de enkelte beboere. Loftutbygging og tilbygg vil være uavhengig av hverandre og kan derfor behandles som to ulike tiltak. 2 BAKGRUNN Samordnet areal- og transportstrategi for Osloregionen har som et av sine overordnede mål at utbyggingsmønsteret skal være arealeffektivt og styrke eksisterende tettsteder som har gode kollektivtilbud. En utbygging av området vil dermed være i tråd med overordnede strategier. Området ligger i nærheten av Østfoldbanen og har gode kollektivtilbud knyttet opp mot Oslo og Follo. Eiendommen er regulert til boligformål (U 0,40-0,45 1-6 etasjer) gjennom reguleringsplan S-2532, vedtatt 15.12.1983. På vegne av tiltakshaver er det tidligere gjennomført en mulighetsstudie som viser at eiendommen 191/94 ikke har potensiale for utvidelse innenfor gjeldende regulering, da påbygg og tilbygg øker BRA med opptil 63,4 m 2 pr. bolig. Utnyttelsesgraden er allerede utnyttet og det er derfor ønskelig å omregulere eiendommen ved 12-3 eller 12-14 for å muliggjøre påbygg av loftsetasje og eventuelle tilbygg i rekkehusbebyggelsen. s 2 av 7
Oppstart regulering Bertramjordet Borettslag, Oslo kommune 3 SPESIELLE FORHOLD Rekkehusene finnes i noen ulike varianter. Åtte av rekkehusene er horisontaldelt i leiligheter, mens de resterende går over to plan og har mer eller mindre identisk bruttoareal. Noen har 1. og 2.etasje, mens andre har 1.etasje og underetasje, noe som igjen fører til ulike inngangssituasjoner og planløsninger. I eksempelet under er et rekkehus på to etasjer illustrert med og uten påbygg. Rekkehus med mulighet for utbygging av loft markert med rødt, ikke berørte rekkehus markert med blått og annen bebyggelse med grått. EKSISTERENDE REKKEHUS PÅ 2 ETASJER. Snitt og fasader Takvinkelen er 28 grader og mønehøyden på rekkehuset er 7,7 meter. s 3 av 7
EKSEMPEL PÅ 2 ETASJES REKKEHUS MED PÅBYGG/NYTT LOFT Snitt og fasader I forslaget har takvinkelen 36 grader. Taket har i tillegg blitt hevet noe for å få en høyere utnyttelse av loftet. Rekkehuset vil etter utvidelsen ha en mønehøyde på 9,9 meter, med en gesimshøyde på 6,0 meter. Alle rekkehusene, bortsett fra de to som allerede er tre etasjer, vil bli utvidet med en loftsetasje. Dette vil øke bruksarealet i rekkehusene med 46,1 m 2, noe som tilsvarer en økning på 43 %. I rekkehusene med leiligheter vil økningen være hele 91 %. Alle fasader vil være like, men det er utarbeidet fire ulike planforslag for loftsetasjen med tanke på de ulike situasjonene beboerne kan få bruk for: Loftstue Loftstue og Loftstue, bad, Loftstue, hovedsoverom og soverom og to soverom s 4 av 7
Oppstart regulering Bertramjordet Borettslag, Oslo kommune TILBYGG Rekkehus med mulighet for tilbygg på bakkeplan markert med rødt, skravuren viser omfanget av tilbygg med tre meters bredde. Ikke berørte rekkehus er markert med blått, annen bebyggelse med grått. Noen av rekkehusene ligger godt til rette for tilbygg på bakkeplan (1.etg), markert i figuren over. Her vil ikke et tilbygg føre med seg konsekvenser med tanke på avstand til annen bebyggelse eller vei, og går ikke på bekostning av uteoppholdsarealet til boligene. Boligene markert med rødt har rikelig med privat uteoppholdsareal, slik at en utvidelse av boligens BYA er uproblematisk. Dette gjelder kun 28 boenheter. Det er derfor hensiktsmessig å tenke på et tilbygg som et sekundært tiltak, i tillegg til loftutbyggingen, for en økning av bruksarealet til boligen. Tilbyggene er tenkt som noe hver enkelt av de aktuelle beboerne kan gjennomføre individuelt, etter en std. prosjektert løsning. I forslaget har tilbyggene en bredde på 3 meter. Avhengig av hvor mye av den eksisterende fasaden som bygges inn kan tilbyggen kan bruksarealet økes med opptil 17,4 m 2. s 5 av 7
BELIGGENHET, VEGETASJON OG TERRENG Bertramsjordet Borettslag ligger på Holmlia, øst for Nordåsveien og Åsbråten barnehage. I øst og nord grenser eiendommene til landbruks- og skogsområder (Søndre Ås gård) og i sør til skogsområder i Oppegård kommune. Borettslaget ligger i et delvis kupert område. De fire blokkene tar opp det meste av høydeforskjellen vi finner i vest og rekkehusene ligger på et flatere parti mot øst. Ved rekkehusene er høydeforskjellene i terrenget utnyttet til å utvikle ulike typologier med variasjoner i inngangssituasjon og uteområder. Utvidelsen av borettslaget vil ikke medføre noe arbeid med terrenget. Eksisterende situasjon illustrert i 3D-modell. Bygninger markert med rødt er rekkehus med mulighet for loftsetasje. TRAFIKK OG ADKOMST Boligfeltet har i dag adkomst via Nordåsveien og Holmliaveien. I forbindelse med utvikling av eiendommen vil adkomsten forbli den samme, i tillegg til at type og mengde trafikk forblir uendret. UNIVERSELL UTFORMING En utvidelse av eksisterende boliger vil hverken bedre eller forverre situasjonen med tanke på universell utforming. BARN OG UNGES INTERESSER Borettslaget er barnevennlig og ligger i landlige omgivelser. En utvidelse av bruksarealet i rekkehusene med 43 % vil gi familier mulighet til å bli boende lenger i området når barna vokser til. s 6 av 7
Tiden i borettslaget vil for mange familier forlenges, noe som vil bidra til et mer stabilt miljø for barna, med mindre flytting. Planen vil derfor være i tråd med barna og unges interesser. Det finnes både lekeplass og ballbane på eiendommen. I tillegg er det kort avstand til to barnehager der lekeplassen kan brukes på ettermiddagen og skogsområder som kan benyttes til tur og lek. Ved detaljregulering og utvikling vil ikke eksisterende nærområde med stier og friområder påvirkes PLANENS AVGRENSNING Planens avgrensning er foreslått til å være borettslagets eiendomsgrense 191/94. Vist med rød linje på illustrasjon side 1. 4 MEDVIRKNING Dette er en plan med et svært begrenset omfang. Den vil ikke medføre noen endring av formål og ingen av de omkringliggende naboene vil bli berørte. Det vil derfor ikke være behov for medvirkning av betydning fra beboere i området rundt, bortsett fra pålagt varsel av oppstart av planarbeid. 5 TEKNISK INFRASTRUKTUR Det vil ikke være behov for noen oppgradering av vei, vann, avløp eller annen teknisk infrastruktur. 6 SOSIAL INFRASTRUKTUR Utvidelsen av borettslaget vil ikke ha en merkbar økning av kapasitetsbehov for hverken barnehager, skoler eller service og kommunikasjon. 7 KONKLUSJON Etter de første vurderingene tidlig i planarbeidet opplever vi det aktuelle området som godt egnet for utvidelse. Borettslagets skjermede beliggenhet gjør at det er få andre naboer som blir fysisk påvirket av utvidelsen. Utvidelsene vil gi familiene mulighet til å bo i sine boliger over en lengre periode noe som vil bidra til et mer stabilt bomiljø internt i borettslaget, men dette er også positivt for nærmiljøet på Søndre Nordstrand. Oppegård 29.05.15 Kari Sivertsen Astrid Christine Johnsen s 7 av 7