Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Brit Steinsmo Nordgata 29 G 7650 VERDAL Deres ref: Vår ref: INGENG 2014/6594 Dato: 03.01.2017 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 6/82/0/0 Saksnr: 6/17 Ikke godkjent - Søknad om å bruke areal til hyttebebyggelse og søknad om dispensasjon - 1721/6/82 - Brit Steinsmo Vi viser til søknad om dispensasjon, mottatt her den 24.06.2016. Tiltaket: I brev av 31.10.2014 informerte kommunen tiltakshaver om at dersom det var ønskelig å fremme en reguleringsendring, måtte en konsulent kontaktes for å utarbeide et forslag til detaljregulering. Tiltakshaver ble bedt om å ta kontakt med kommunen når det var aktuelt med et oppstartsmøte for reguleringsendringen. Det søkes nå om dispensasjon fra reguleringsplan Sørskaget, resterende del gnr 6 bnr 82, for omregulering fra friområde/lekeplass til tomt for hyttebebyggelse på eiendom 6/82 i Verdal kommune. Nabovarsling: I e-post til planavdelingen, datert 09.09.2014, ytret tiltakshaver ønske om å få vurdert muligheten for omregulering av eiendommen. Saken ble sendt på høring til naboer i Sørskaget. To naboer uttalte seg positivt til omreguleringen. Ut over dette kom det ingen merknader til saken. På bakgrunn av det ovennevnte har kommunen fritatt tiltakshaver fra å varsle naboene i denne saken, jf. plan- og bygningsloven 21-3, andre ledd. Grunnforhold: Ingen merknader. Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan Sørskaget, resterende del gnr 6 bnr 82, plan id. 2004002. Etter gjeldende reguleringsplan er eiendommen regulert til offentlig friområde lekeplass. Det søkes om dispensasjon. Begrunnelsen er gjengitt nedenfor. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningsloven (heretter forkortet pbl.) 19-1 og 21-5 ble saken sendt til Nord- Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for uttalelse og behandling etter annet lovverk. Følgende uttalelser ble gitt:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Nord- Trøndelag fylkeskommune, datert 14.12.2016: Plan- og friluftslivsforhold: «Kommunen bør vurdere lekeområdet ut fra forventet behov fra tilliggende boliger og fritidsboliger. Ut over dette har vi ikke regionale merknader til søknaden.» Kulturminner: Fylkeskommunen hadde ingen merknader til søknaden, men bemerket at kulturminner som oppdages under arbeidet skal meldes til kulturminnemyndigheten, og tiltakshaver skal stanse arbeidet, jf. kulturminneloven 8.2. Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, datert 21.12.2016: Landbruksavdelingen: «Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden.» Miljøvernavdelingen: «En mindre del av eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Eiendommen ligger imidlertid i et etablert bolig-/fritidsboligområde, og bak flere eksisterende bygninger i forhold til strandsonen. Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen merknad til søknaden. Vi minner om at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken etter prinsippene i naturmangfoldsloven.» Kommunalavdelingen: «Det fremkommer fra søknadsdokumentene, og vektlegges som argument for dispensasjon at området, i perioden fra 2004 og frem til i dag, ikke har blitt opparbeidet i tråd med reguleringsformålet til lekeplass. Det fremgår ikke av oversendt materiale hvorvidt det bor mange barn i området og om disse evt. benytter seg av andre tilbud i nærområdet. Vi minner derfor om at den demografiske sammensetningen i et boligområde gjerne går i sykluser, og at perioder med få barnefamilier i et område kan avløses av perioder med mange. Det er derfor viktig at en i dispensasjonsvurderingen tar høyde for at behovet for lekeplass i området kan endre seg over tid og at det er viktig at en ved dispensasjon ikke forhindrer etablering av gode lekeplasser senere. Samfunnssikkerhet: Vi legger til grunn at kravene til tilstrekkelig sikring iht. plan og bygningslovens 28-1, jf. TEK10 kap. 7 er oppfylt ved et evt. positivt dispensasjonsvedtak. Vi har ikke ytterligere merknader til saken.» Tiltakshaver har gitt følgende begrunnelse for dispensasjonssøknaden: «Saken gjelder eiendom 6/82 på Trones som eies av undertegnede. Tomten ble regulert til friområde i mai 2004, men har ikke blitt tatt i bruk til formålet den var tiltenkt, som var lekeplass. Verdal kommune har leid arealet siden 2004, jf. leieavtale av 12.03.2004 med Josef Bjørgvik. Jeg søker om tillatelse til å bruke eiendom 6/82 til hyttebebyggelse. Redegjørelse for søknad:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 1. Tomten ble regulert til friområde i mai 2004, men har ikke blitt tatt i bruk til formålet den var tiltenkt. I brev datert 17.09.2014 ble sak vedrørende mulig omregulering sendt på høring til naboer og boligeiendommer innenfor Sørskaget. Det kom inn to uttalelser og ingen av dem hadde innvendinger til ønske om omregulering av eiendommen, jf. brev av 31. oktober 2014 jeg mottok fra planetaten (INOB 2014/6594). Verdal kommune har leid arealet siden 2004, jf. leieavtale av 12.03.2004 med Josef Bjørgvik. Siden har arealet ligget brakk. Ingen beboere har innvendinger til en omregulering til tomt for hyttebebyggelse. I den grad arealet har blitt brukt, har det vært misbrukt til kjøring med to-/firhjulinger. Det kan derfor konkluderes at det opprinnelige formålet i 2004 ikke har blitt realisert og det foreligger heller ingen ønsker i området om å etablere en lekeplass der, jf. resultatet av høringen i 2014. Mitt formål for framtidig bruk av tomten er til hyttebebyggelse. Ved at tomten blir brukt til hytte vil det medføre at et område som framstår som preget av misskjøtsel og er til sjenanse, vil bli ordnet og bebygget med gjeldende krav. Jeg mener derfor det ikke vil være til noen ulempe for offentlig interesse om tomten tillates brukt til hyttebebyggelse. 2. Jeg søker om dispensasjon fra bestemmelse om omregulering i plan- og bygningsloven 19 i sammenheng med min søknad om å endre bruk av eiendom 6/82 fra friområde/lekeplass til tomt for hyttebebyggelse. Redegjørelse for søknad: Søknad om dispensasjon fremmes i henhold til pbl. 19-1, jf. 19-2. Søknaden begrunnes med at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir tilsidesatt. Det har vist seg ikke å være behov for eller noe ønske om lekeplass på dette arealet. Det vil ikke være til ulempe for noen offentlig interesse om tomten tillates brukt til hyttebebyggelse. En bruk til hytte vil dermed ikke være i strid med konkurrerende formål. Fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Jeg kan ikke se det foreligger relevante ulemper ved at det tillates å bygge hytte. Klare fordeler ved å tillate hyttebebyggelse er at området vil fremstå som ordnet og tiltalende til beste for naboer og området. Dette fremfor nåværende tilstand der arealet ligger brakk uten oppfølging og der det skjer misbruk på en slik måte at det er til sjenanse for naboer og omgivelsene. Videre er det her tale om et lite areal. Det vil medføre en uforholdsmessig byrde både for søker og for kommunen å bringe til anvendelse de ordinære kravene som følger av en omreguleringsprosess. Sakens faktum og følgene av å tillate hyttebebyggelse er åpenbare og oversiktlige. Det foreligger ingen reell risiko for at lovens formål ikke vil bli ivaretatt ved å tillate dispensasjon. Loven åpner for å kunne gi dispensasjon og i denne saken mener jeg de foreliggende realiteter er av en slik art at hensynene tilsier at dispensasjon lan og bør gis». Vurdering av dispensasjon: I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp. nr.32 (2007-2008) s. 242-243. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl. 19-2 ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensynet bak bestemmelsen om friområde/lekeplass er å sikre tilstrekkelige arealet til lek og aktiviteter for barn. Dette er hensyn som tillegges stor vekt. Gjeldende plan ble vedtatt i 2004, og tok utgangspunkt i eksisterende bebyggelse i området, som bestod av hytte- og boligbebyggelse. Planmyndigheten vurderte at det var behov for å sette av et egnet område til friområde/lekeplass, og at denne eiendommen egnet seg til dette formålet. At det her er tale om et lite areal kan ikke tillegges vekt, ettersom kommunen vurderte det som tilstrekkelig til lekeplass ved vedtakelsen av planen. Kommunen ønsker at planer endres via planendringsprosesser, og ikke gjennom dispensasjoner. Dette begrunnes i at en utstrakt dispensasjonsbruk med tiden kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Eventuelle motforestillinger mot opparbeidelse av lekeplass på denne tomten burde derfor blitt anført under utarbeidelsen av planen i 2004. Endring av reguleringsplan er underlagt samme bestemmelser som utarbeidelse av ny plan, jf. pbl. 12-14. Dette begrunnes i at et planvedtak bygger på en grundig faglig utredning, offentlig medvirkning og politisk prosess. Planer må derfor være forpliktende, og ikke fravikes uten etter en ny og tilsvarende prosess. Tiltakshavers anførsel om at en behandling av saken etter omreguleringsregler vil være en uforholdsmessig byrde for både søker og kommunen, kan ikke tillegges særlig vekt. Ifølge rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser, skal det i nærområdet finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller som er egnet for lek, skal det skaffes en fullverdig erstatning.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Selv om det pr. dags dato ikke er behov for eller ønske om lekeplass i området, vil hensynet bak bestemmelsen være gjeldende med styrke. Høringsinstansene har ikke anført særlige merknader til omdisponeringen, og overlater det til kommunen å avgjøre om hensynet til barn og unge blir ivaretatt dersom det innvilges dispensasjon. Som kommunalavdelingen ved Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har skrevet i sin uttalelse, går den demografiske sammensetningen i et boligområde gjerne i sykluser. Kommunen må derfor ta hensyn til at det på et senere tidspunkt kan bli mer aktuelt med en lekeplass på eiendommen. Dersom kommunen innvilger dispensasjon, og det oppføres en hytte på denne eiendommen, vil ikke eiendommen kunne tilbakeføres til lekeplass i fremtiden. Tiltakshaver har anført at det omsøkte arealet i dag ligger brakk og fremstår som preget av misskjøtsel, og er til sjenanse. Kommunen kan ikke se at dette argumentet bør tillegges større vekt enn hensynet bak reguleringsformålet. Området kan etter kommunens vurdering vedlikeholdes som friområde, frem til det blir ønske og behov for lekeplass i området. Så lenge det ikke legges til rette for en fullverdig erstatning av dette arealet, finner ikke kommunen grunnlag for å la hensynet bak planbestemmelsen vike til fordel for tomt til hyttebebyggelse. Etter det ovenstående har kommunen kommet frem til at reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon i denne saken. Vilkårene for å gi dispensasjon er derfor ikke oppfylt. For at det skal kunne gis dispensasjon, må to kumulative vilkår være oppfylt. Ettersom det første vilkåret ikke blir oppfylt, vurderer ikke kommunen fordelene opp mot ulempene i denne saken. På bakgrunn av ovennevnte vurderinger, finner kommunen at det ikke kan gis dispensasjon i denne saken. VEDTAK: Med hjemmel i pbl. 19-2 innvilges det ikke dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Merknader/orientering: Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl. 33-1. Med hilsen Ingunn Engen Jurist Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur.