Ark.: L12 173 Lnr.: 4845/11 Arkivsaksnr.: 10/1491-18 Saksbehandler: Gudmund Forseth REGULERINGSPLAN FOR ENGE- OG MYHRE SETER Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert 06.04.2011, endret 29.03.2012. 2. Plankart M: 1:1000, datert 11.05.2011, endret 29.03.2012. 3. Reguleringsbestemmelser, datert 07.06.2011, endret 29.03.2012. SAMMENDRAG: Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utvidet bruk av området til fritidsbebyggelse i samsvar med kommunedelplanen for Skei, vedtatt i 2010. Forslag til reguleringsplan for ENGE- OG MYHRE SETER med bestemmelser foreslås lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring. NYTT SAMMENDRAG: Regionale eller statlige planmyndigheter har ikke fremmet innsigelse mot reguleringsplanen. Etablerte hytteeiere har innvendinger mot utvidelse og fortetting i området. Administrasjonen legger vekt på at reguleringen er i tråd med den godkjente kommunedelplanen for Skei og mener det er tatt tilstrekkelig hensyn til eksisterende hytter i området. Reguleringsplan med tilhørende planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser anbefales godkjent. SAKSOPPLYSNINGER: Forslag til reguleringsplan for ENGE- OG MYHRE SETER fremmes for 1. gangs behandling i planutvalget. Området som tas opp til regulering fremgår av vedlagte planbeskrivelse og plankart. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utvidet bruk av området til fritidsbebyggelse i samsvar med kommunedelplanen for Skei, vedtatt i 2010. Gjeldende bestemmelser om reguleringsplanlegging.. Reguleringsplaner behandles etter bestemmelsene i Plan- og bygningslovens kap. 12. Det er opp til kommunestyret som øverste planmyndighet i kommunen, å avgjøre hvilke områder som skal reguleres og hvilke formål områdene skal legges ut til. I henhold til 12-4 er endelig vedtatt reguleringsplan bindende med hensyn til arealbruken. Overordna planer.
Kommunedelplanen for Skei med bestemmelser ble sist revidert den 17.06..2010. Kommunedelplanen med juridisk bindende bestemmelser fastlegger rammene for reguleringsplanarbeidet. Planprosess og medvirkning.. Det vises til eget kapittel i planbeskrivelsen. VURDERING: Administrasjonen har gått igjennom foreliggende planforslag og de merknader som har kommet inn i forbindelse med oppstarten av planarbeidet. Landbruksfaglig vurdering: Gausdal kommune behandlet i brev datert 29.4.2010 søknad fra Matias Enge om oppføring stall på Enge seter på Skei og ga tillatelse til dette som er tenkt brukt til ridehester. Landbrukskontoret uttalte at saken var å regne som å komme under det såkalte Landbruk Pluss begrepet som er definert som landbruksvirksomhet; virksomhet tilknyttet stedbunden næring. I reguleringsplan vises det overflatedyrka arealet på ca. 8 daa som areal for golfbane i kombinasjon med tradisjonell landbruksdrift. Det er vanskelig å se at en slik kombinasjon i praksis kan være mulig da en forstår at golfbane krever til dels stor jevnhet på plenen og må klippes ofte. Den eneste mulige kombinasjon mellom golf og landbruk/beite måtte være i deler av sesongen når banen ikke brukes til golf. Det betyr at Enge må finne andre arealer som kan erstatte dette beitearealet for de hestene som er tenkt skal brukes i forbindelse med ridesenteret. Utover det nevnte overflatedyrka arealet er det 12 dekar under Enge seter som er vist som annet areal. For øvrig har ikke administrasjonen merknader av stor prinsipiell betydning for planforslaget, men vil foreslå noen endringer og tillegg i planbestemmelsene. Pkt. 1.7 bestemmer at det ikke er tillatt å sette opp flaggstang eller dominerende antenner for kommunikasjon, for eksempel parabolantenner. Erfaringen viser at mange hytteeiere setter opp parabolantenner etter behov. Med en slik bestemmelse vil kommunen få mye oppfølging og forbudet vil utløse en mengde ressurskrevende dispensasjonssøknader. Et bedre alternativ vil være å tillate parabolantenner, men ha regler for farger og plassering. Pkt. 1.7 foreslås endret slik: Det er ikke tillatt å sette opp flaggstang eller dominerende antenner for kommunikasjon. Parabolantenner kan tillates men da må antennen plasseres på hytteveggen under mønehøyde, og ha samme farge som hytteveggen. Pkt. 2.1 har bestemmelser om terrengtilpasning og arkitektonisk utforming. En del av tomtene er forholdsvis bratte og det bør i dette tilfellet settes begrensninger i høyde på tillatte skjæringer og fyllinger. Terrenginngrepene bør ikke overstige 1,0 m for fylling og 1,5 m for skjæring og dette foreslås innarbeidet i bestemmelsens første avsnitt som da vil få slik ordlyd:
Bebyggelsen skal tilpasses terrenget og eksisterende vegetasjon. Vegetasjon skal ikke fjernes fra tomta med mindre dette er nødvendig for oppføring av bygninger. Nødvendige inngrep i terreng og vegetasjon må utføres så skånsomt som mulig. Skjæringer og fyllinger skal gjøres minst mulig og ikke overstige 1,0 m for fylling og 1,5 m for skjæring. Overskuddsmassene må påregnes bortkjørt. For å sikre god terrengtilpasning på de bratteste tomtene, kan bebyggelse, der kommunen mener det er hensiktsmessig, kreves avtrappet i plan eller oppført med underetasje. Siste avsnitt har blant annet bestemmelser om vindusutforming og at det fortrinnsvis skal være småruta vinduer. Administrasjonen er skeptisk til en slik formulering som gir rom for tolkning og tvil, og som er lite presis som styringsverktøy i byggesaksbehandlingen. Dette området ligger svært eksponert til og det er derfor viktig å ha klare regler for estetisk utforming. Det foreslås at bestemmelsen endres slik: All hyttebebyggelse skal tilpasses lokal byggeskikk. Vinduer skal være småruta med moderat størrelse og antall. Brystning på vinduer skal i hovedsak være minimum 80 cm. Enkelte vinduer kan likevel ha brystning ned til 50 cm. Videre foreslås innarbeidet krav om takutstikk i bestemmelsenes pkt. 2.2, første setning, som da får slik ordlyd: Bygninger skal ha saltak med takutstikk og takvinkel mellom 22 og 36 grader. Administrasjonen vil også foreslå innarbeidet i bestemmelsenes pkt. 2.2 krav om at verandaer og terrasser ikke skal være dominerende. Pkt. 2.3 regulerer grad av utnytting med både (BYA) angitt i % og tillatt bruksareal (BRA) angitt i m2. I dette tilfellet mener administrasjonen at det vil være mest hensiktsmessig å kun benytte tillatt bruksareal (BRA) bestemmelsen foreslås derfor endret. Det anbefales at reguleringsforslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn og sendt berørte instanser på høring. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 legges foreliggende forslag til reguleringsplan for ENGE- OG MYHRE SETER med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Planutvalget behandlet saken den 17.06.2011 sak 55/11 Behandling: Jan Erik Kristiansen fremmet forslag om at pkt. 2.1 i reguleringsbestemmelsene endres slik at
Skjæringer og fyllinger skal gjøres minst mulig og ikke overstige 1,5 m for fylling og 2,0 m for skjæring. Kristiansens forslag ble vedtatt med 5 mot 2 stemmer. Det ble også fremmet forslag om en del andre endringer i planbestemmelsene som ble enstemmig vedtatt. For øvrig ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt med de endringer som framgår av saksframlegget. Vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 legges foreliggende forslag til reguleringsplan for ENGE- OG MYHRE SETER med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser ut til offentlig ettersyn med følgende tillegg og endringer: 1. Pkt. 1.7 i reguleringsbestemmelsene skal lyde: Det er ikke tillatt å sette opp flaggstang eller dominerende antenner for kommunikasjon. Parabolantenner kan tillates men da må antennen plasseres på hytteveggen under mønehøyde, og ha samme farge som hytteveggen. 2. Pkt. 2.1 i reguleringsbestemmelsene skal lyde: Bebyggelsen skal tilpasses terrenget og eksisterende vegetasjon. Vegetasjon skal ikke fjernes fra tomta med mindre dette er nødvendig for oppføring av bygninger. Nødvendige inngrep i terreng og vegetasjon må utføres så skånsomt som mulig. Skjæringer og fyllinger skal gjøres minst mulig og ikke overstige 1,5 m for fylling og 2,0 m for skjæring. Overskuddsmassene må påregnes bortkjørt. For å sikre god terrengtilpasning på de bratteste tomtene, kan bebyggelse, der kommunen mener det er hensiktsmessig, kreves avtrappet i plan eller oppført med underetasje. 3. Pkt. 2.1 siste avsnitt i reguleringsbestemmelsene skal lyde: All hyttebebyggelse skal tilpasses lokal byggeskikk. Vinduer skal være småruta med moderat størrelse og antall. Brystning på vinduer skal i hovedsak være minimum 80 cm. Enkelte vinduer kan likevel ha brystning ned til 50 cm. 4. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.2 første setning skal lyde: Bygninger skal ha saltak med takutstikk og takvinkel mellom 22 og 36 grader. 5. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.2 siste setning i skal lyde: Veranda og terrasser skal ikke være dominerende. 6. % BYA for å styre grad av utnytting tas ut av reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.3. 7. Ny rekkefølgebestemmelsen under pkt. 2.3 skal lyde: Før det gis tillatelse til utbygging i byggeområdene til fritidsbebyggelse, skal gang- og sykkelvegen langs Peer-Gyntvegen være ferdig opparbeidet ned til innkjøringen for Torebo-feltet, jfr. pkt. 3.3.4 i delplanbestemmelsene.
8. Forslaget legges ut i 2 alternativ mht. renovasjon ved at det søkes innregulert et område for plassering av søppelbrønnner i området ved innkjøringen til Torebo-feltet, jfr. pkt. 2.9 i bestemmelsene. 9. Bredden på skiløypetraseen økes til 15 meter, jfr. pkt. 2.10 i bestemmelsene. Reguleringsplan for Torebo vedtatt 14.05.1996 foreslås opphevet. NYE SAKSOPPLYSNINGER: OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING 01.07.2011 til 01.09.2011 Nedenfor følger en oppstilling der de vesentligste momentene er gjengitt fra høringsuttalelsene som er kommet inn til planforslaget med bestemmelser. Merknad Statens vegvesen, datert 27.08.2011, j.nr. 10/1491-22 Statens vegvesen har ikke merknader til reguleringsplanen. Oppland fylkeskommune, regionalenheten/kulturarvenheten, 07.09.2011, j.nr. 10/1491-27 Regionalenheten og kulturarvenheten har ingen merknader til planforslaget. Fylkesmannen i Oppland, datert 30.08.2011, j.nr. 10/1491-24 Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til planforslaget. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), datert 01.09.2011, j.nr. 10/1491-25 NVE skal fremme en samfunnsmessig forsvarlig utnytting av vassdragene og grunnvannet. Videre skal vi ivareta miljøkvalitetene i og langs vassdragene, og formidle kunnskap om vann, vassdrag, snø, is og breer. NVE har også et ansvar for å sikre samfunnet mot tap og skader som skyldes flom, erosjon og skred, og sørge for god flomberedskap. I tillegg er energiøkonomisering og ivaretakelse av interesser knyttet til energianlegg viktige sider av vårt forvaltningsansvar. Administrativ vurdering av merknaden Uttalelsen tas til etterretning. Uttalelsen tas til etterretning. Uttalelsen tas til etterretning. På grunnlag av de momentene NVE har spilt inn mener administrasjonen at den reelle skredfaren i området må undersøkes nærmere, før det kan tillates utbygging. Dette må gjøres av fagkyndig person og gjelder spesielt tomt nr 6. Kravet til dokumentasjon av reell skredfare foreslås innarbeidet i planbestemmelsene. Merknadene forslås tatt til følge. Skred: Vi påpekte ved varsel om oppstart planområdets arrondering i forhold til områder som er potensielt skredutsatt. Aktsomhetsområdet for snøskred, som brukes som dimensjonerende for potensiell skredfare, berører to eksisterende hyttetomter, gnr/bnr 155/7 og 155/4, samt tomt 6, uten at det ser ut til å berøre eksisterende hytter. Tomt 6 har byggegrense, samt et mindre LNFR- areal mellom seg og vegen. Det er derfor sannsynlig at hytta på tomt 6 kan plasseres utenfor potensielt skredutsatt areal innenfor tomtegrensa. En endelig avklaring av hvor grensa for reell skredfare med størst mulig sikkerhet går, kan bare gjøres av en fagkyndig person. Dokumentasjon og vurderinger av reell skredfare er kravet på
reguleringsplannivå (TEK 10 7-3 og NVE retningslinjer 2/2011). Hvis Gausdal kommune allerede har fått gjennomført en slik kartlegging så er det bra, men dette burde da gått fram av planen. Ansvaret for tilstrekkelig sikkerhet mot skred (jf. TEK 10 7-3) ligger hos kommune/utbygger. Vi ber om at det gjøres en vurdering av disse momentene vi har spilt inn før planen endelig vedtas. Engelykkja Hytteeierforening v/ Anders Ljungqvist, e-post datert 31.08.2011, j.nr. 10/1491-23 Tomt 155/63 har pt. Ikke adkomst via Engelykkjeveien. Engelykkjeveien stopper som fellesvei ved tomtegensen til 155/12. 155/63 har kun rett til adkomst via Engesterveien. Tomt 155/43 har tinglyst rett til vei over tomt 155/12. Forstår heller ikke det avsatte arealet til friluftsformål over tomt 155/12 og 155/43. Denne ender opp i et gjerde som er en del av det ytre gjerde mot utmark. Generelt så er alle de foreslåtte og eksisterende veier for på Engelykkja lagt i dårlige traseer. De er bratte og ligger slik i terrenget at de fungerer mer som bekkefar enn veier i vårløsningen og ved store nedbørsmengder. Ved ytterligere utbygging og drenering av tomter vil det bli enda større vannmengder som vil ende opp nederst på Engelykkja og inn mot Peer Gyntveien, golfbanen og eventuell gangvei langs Peer Gyntveien. Stein Evensen 0280 OSLO, e-post datert 27.08.2011, j.nr. 10/1491-21 Protest og krav om ny befaring knyttet til trase for tilførselsvei til nybygging ved Engeseter Protesten gjelder den tilførselsvei som er planlagt mellom Astrup (155/14) og vår hytte (155/77).Det reiser seg en lang rekke argumenter mot trasevalget som ikke er blitt vurdert. 1. Veien blir for bratt. Tidligere har kommunen vært opptatt av at veier nettopp i dette området er for bratte og derfor sårbare for erosjon, problemer med kjøving om vinteren etc. Jeg viser bla til omfattende diskusjoner jeg hadde med kommunen knyttet til privat reguleringsplan for området. Det henger derfor ikke på greip at man nå har planer om å bygge en ny vei med samme problemer som vi har med den gamle veien gjennom Engelykkja. Denne veien krever nærmest årlig omfattende reparasjoner. 2. Bekken vil forsterke slitasjeproblemene beskrevet ovenfor. Det løper en vakker bekk i kanten av planlagt tilførselsvei. Vannføringen øker dramatisk i perioder og vil erodere veilegemet. Det er mulig utbyggeren har tenkt å flytte bekken hvilket vi vil protestere heftig mot. Dessuten eier vi til midt i Tinglyst avtale om vegrett er et privatrettslig forhold mellom partene som ligger utenfor planmyndighetens kompetanseområde. Hvis partene ikke blir enige om foreslått adkomstløsning, legger administrasjonen til grunn at nødvendig vegrett kan eksproprieres med hjemmel i godkjent reguleringsplan. Arealet regulert til friluftsformål over tomt 155/12 og 155/43 er viktig for å sikre tilgjengeligheten mot utmarka. Det forutsettes at ferdselen kan krysse gjerdet gjennom ei grind eller eventuelt over et klivle. Traseen foreslås opprettholdt. Generelt er administrasjonen enig i at vegtraseene er planlagt på en noe uheldig måte, og med stigningsforhold som langt fra er optimale. I og med at dette dreier seg om forholdsvis korte vegstrekninger finner vi likevel å kunne akseptere den foreslåtte adkomstløsningen. Når det gjelder overvannsproblematikken forutsetter administrasjonen at utbygger utarbeider og får godkjent tekniske planer som tar hånd om overvannet på en betryggende måte. Merknadene forslås delvis tatt til følge. Administrasjonen viser til at utbyggingsområdet som her reguleres er et eksisterende byggeområde som inngår i den overordna kommunedelplanen for Skei, vedtatt i 2010. Delplanen legger opp til at det kan skje en fortetting i dette området. På den måten kan en ta vare på andre grønne områder i stedet for å bygge ned. Administrasjonen er enig i at vegtraseen er planlagt på en noe uheldig måte blant annet med hensyn til stigningsforhold. I og med at det her er snakk om forholdsvis korte vegstrekninger, og adkomstløsningen delvis er basert på et eksisterende vegsystem, finner administrasjonen likevel å kunne akseptere forslaget. En alternativ vegtrase over Engelykkja mener administrasjonen vil føre til like store, eller større negative konsekvenser for miljø og kulturlandskap. Når det gjelder problemet med overvannet forutsettes at utbygger sørger for å få utarbeidet tekniske planer for gjennomføring av tiltak som tar hånd om overvannet på en betryggende måte.
bekken minst, tror jeg. 3. Trasevalget forringer miljøet på en unødvendig belastende måte. Vi får en vei rett utenfor vinduet (det samme får Astrup) og veien vil bli et sår i den nydelige vegetasjonen. Dessuten vil flere flotte trær måtte felles. 4. Det er uforståelig at eksterne naboer som bla Nysveen og vi skal bære alle belastninger ved en utbygging som kan løses av utbygger på egen tomt, og det att på til med valg som vil falle bedre ut såvel estetisk som miljømessig. En tilførselsvei fra Engeseter på oversiden vil kunne legges med langt mindre stigning og en vil dessuten kunne velge traseen friere med den følge at færre trær må felles i et område hvor det er viktig å beholde vegetasjonen. Jeg krever at det må gjøres en befaring i området med berørte parter til stede. Jeg ber videre om å bli orientert om ny utvikling i saken og om hvilke muligheter jeg har for anke på vedtak som ikke tar hensyn til denne protesten. Grethe og Arne Nysveen, 1354 BÆRUMS VERK, brev datert 25.08.2011, j.nr. 10/1491-20 Vår reaksjon knytter seg til trase for tilførselsveg til nybygging ved Engeseter. Denne veg slik det fremkommer av kart datert 11.05.2011, planlegges lagt mellom Evensen`s og Astrup`s hytter i et område som fortsatt har sin opprinnelig vegetasjon i behold (mye grønt). Vegen vil etter vårt skjønn forringe områdets estetiske kvaliter på en ugunstig måte. Området hvor vegen er planlagt, synes godt over hele Skeikampen og bør av den grunn søkes å holdes bevart som det nå fremstår. (som en idyllisk liten dal). Vi vil be utbygger og planutvalg/etat se på gunstigere alternativ med tilførselsveg, eksempelvis anlagt fra Engesetervegen på oversiden. Miljømessig og estetisk vil det være et bedre alternativ. Andreas Smith-Erichsen, e-post datert 16.07.2011, j.nr. 10/1491-19 Jeg har en sak, hva gjelder veiframføringen til nevnte felt. Slik som jeg kan se av kartet, så skal veien inn fra Peer Gyntveien gå på areal som tilhører Høifjeldssanatoriet. Det går en vei i det området allerede, riktignok litt lengre ned, men ikke verre enn at den muligens kan brukes. Da måtte det føres en ny vei fra den eksisterende veien og opp i feltet. En annen variant er at man bygger ny vei, men da med en avgreining ned på den gamle veien, slik at deler av denne da kunne nedlegges. Under alle omstendigheter så går jeg ut i fra at vil få bruke den ene eller andre varianten gratis i og med at vil holder grunn, og også vil være fritatt for vedlikeholdskostnader og brøytekostnader. Merknadene forslås delvis tatt til følge. Det vises til kommentarene ovenfor til Stein Evensens merknader. Merknadene forslås ikke tatt til følge. Det er riktig at veg 3 foreslås regulert over Høifjeldssanatoriets grunn. Administrasjonen forutsetter at utbygger inngår avtale med grunneier som ivaretar de forhold som her påpekes, før utbyggingen igangsettes. Spørsmål om omlegging av den gamle setervegen, for å oppnå en bedre arealutnyttelse i området, kan eventuelt vurderes i forbindelse med at sentrumsområdet på Skei skal reguleres. Merknadene forslås tatt til følge. NY VURDERING:
Det vises til høringsuttalelsene ovenfor og administrasjonens vurdering om kommentarer. Det foreligger ingen innsigelse mot reguleringsplanen fra regionale eller statlige planmyndigheter. Reguleringsplanen kan dermed fremmes for avsluttende behandling. Innvendingene fra hytteeierne synliggjør konflikter som svært ofte følger med fortetting av allerede utbygde hytteområder. Utvidelse og fortetting i et allerede etablert hytteområde vil nesten uten unntak være kilde til konflikt med de som har bygd seg hytte der tidligere. Generelt vil det være en fordel med en mer intensiv arealbruk, slik at nye tomter lokaliseres til områder som allerede er tatt i bruk til hytteformål. På den måten unngår en å ta i bruk uberørte utmarksområder. Administrasjonen legger i denne saken vekt på at reguleringen er i tråd med den godkjente kommunedelplanen for Skei, og at byggeområdet er konsekvensutredet og vurdert gjennom denne delplanprosessen. I dette tilfelle mener administrasjonen det er tatt tilstrekkelig hensyn til de eksisterende hyttene innenfor planområdet. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn/høring med 2 alternative løsninger for renovasjon. Det ene alternativet med levering til miljøstasjon plassert ved avkjøringen mot Austlid og det andre med etablering av miljøstasjon med søppelbrønner (type Molok-anlegg) i området ved innkjøringen til Torebo-feltet. Renovasjonsselskapet GLØR har et sterkt ønske om at det bygges Molokanlegg som er et mye bedre tilbud til hytteeierne. Administrasjonen har derfor valgt å avsette et areal til dette formålet i reguleringsplanen. Krav om at g/s-vegen skal være ferdig opparbeidet ned til innkjøringen til Torebo-feltet er tatt med som en rekkefølgebestemmelse i pkt. 2.3. Videre er regulert bredde på hovedskiløypetraseen nederst på Engelykkja økt fra 10 til 15 meter. Høringsrunden har medført noen justeringer på plankartet og i bestemmelsene. Etter administrasjonens vurdering utløser ikke disse små endringene krav om nytt offentlig ettersyn eller ny høring. Etter en samlet vurdering anbefales at foreliggende reguleringsplan med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser blir godkjent. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven av 2008 12-12 godkjennes foreliggende reguleringsplan for ENGE OG MYHRE SETER, slik som vist på plankart og med tilhørende planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser, sist revidert 29.03.2012. Reguleringsplan for Torebo vedtatt 14.05.1996 oppheves.