SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 4/11 Planutvalget REGULERINGSPLAN FOR STRAND I ESPEDALEN ENDRING AV PLANBESTEMMELSENE

Transkript

1 SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 4/11 Planutvalget Ark.: L Lnr.: 371/11 Arkivsaksnr.: 06/ Saksbehandler: Gudmund Forseth REGULERINGSPLAN FOR STRAND I ESPEDALEN ENDRING AV PLANBESTEMMELSENE Vedlegg: 1. Brev datert fra Areal+ til Gausdal kommune. 2. Reviderte planbestemmelser, datert SAMMENDRAG: Forslag til endring av reguleringsbestemmelsene legges ut til offentlig ettersyn og oversendes berørte parter på høring, i samsvar med plan- og bygningslovens NYTT SAMMENDRAG: Endringer i reguleringsbestemmelsene for STRAND ESPEDALEN godkjennes. SAKSOPPLYSNINGER: Reguleringsplanen for STRAND ESPEDALEN med bestemmelser ble godkjent i kommunestyret , saknr. 89/07. Mindre reguleringsendring (teknisk justering) av planen ble godkjent i planutvalget , saknr. 68/10. På vegne av Strand Espedalen AS søker Areal+ om å gjøre flere endringer i gjeldende planbestemmelser, jfr. vedlegg nr. 1. Det vises for øvrig til vedlagte forslag til reviderte planbestemmelser, vedlegg nr. 2. Forslag til endringer i planbestemmelsene kan i korthet oppsummeres slik: Rv 255 endres til Fv 255. Tillatt mønehøyde på oppstuggu økes fra 6,0 meter til 6,5 meter. Maksimalt bruksareal for oppstuggu endres fra 1/3-part til1/2-parten av hyttas plan 1. Tillatt terrenginngrep rundt hytta økes fra 1,0 meter til 1,5 meter for fylling og fra 1,5 meter til 2,5 meter for skjæring. Ny bestemmelse om at der det bygges hytte med underetasje skal arealet multipliseres med en faktor på 0,3 ved arealberegningen, at det ikke kan bygges oppstuggu på hytter med underetasje og at parkeringskjeller og tekniske rom helt under terreng ikke skal inngå i beregningsgrunnlaget for tomteutnyttelsen. Takvinkelen endres fra grader til grader. Kravet om at bygninger innenfor en og samme hyttetomt skal ha samme takvinkel endres til at de skal ha noen lunde lik takvinkel.

2 Bestemmelsen om at terrasser uten takoverbygg ikke skal overskride % av bygningens bruksareal endres til at store og dominerende terrasser bør unngås. Maksimal BRA på 150/200 m2 for hovedhytta foreslås tatt ut av bestemmelsene. Plan- og bygningslovens gjelder for Endring og oppheving av reguleringsplan og er samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. I andre leddet er det åpnet mulighet for kommunestyret til å delegere myndighet til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfylling innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. Små endringer kan delegeres til administrasjonssjefen. Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdige negative konsekvenser for noen berørte parter eller interesser. Etter bestemmelsen er det adgang til å overlate mer bagatellmessige saker til administrasjonssjefen. Myndighet til å gjøre mindre vesentlige endringer i reguleringsplan er delegert til rådmannen, jfr. gjeldende delegasjonsreglement vedtatt av kommunestyret , saknr. 40/09. VURDERING: I dette tilfelle mener administrasjonen at forslaget inneholder så mange vesentlige endringer i planbestemmelsene at saken må behandles som en ordinær reguleringsendring med utlegging til offentlig ettersyn og høring. Tillatt mønehøyde på oppstuggu foreslås økt fra 6,0 meter til 6,5 meter. Endringen begrunnes med at flere av hyttemodellene som markedsføres og selges i Espedalen Fjellgrend har oppstuggu med mønehøyde 6,0 6,5 meter målt fra overkant grunnmur, og at endringen er marginal og ikke vil ha betydning for eksponering av hyttene. I Skei/Austlid- området har vi bestemmelser om maksimal mønehøyde på 6,0 meter. På grunnlag av erfaringene fra utbyggingen i nevnte område er administrasjonen skeptisk til å tillate en økning i mønehøyden i Espedalen Fjellgrend, da dette vil medføre en ytterligere eksponering av hyttebebyggelsen. Administrasjonen mener derfor at maksimal mønehøyde på 6,0 meter bør opprettholdes. Maksimalt bruksareal for oppstuggu foreslås endret fra 1/3-part til1/2-parten av hyttas plan 1. Forslaget begrunnes blant annet med at for enkelte hyttemodeller utgjør oppstugguløsningen % av hyttas plan 1 og at ved å åpne for større oppstuggu blir hyttas fotavtrykk mindre og bedre tilpasset terrenget på tomta. I andre hyttefelt har vi bestemmelser om at oppstuggu kan ha maksimalt bruksareal på 1/2- parten av hyttas plan 1. Dette kan være fordelaktig der det er forholdsvis bratte og vanskelige tomter som skal bebygges. Administrasjonen kan derfor gå inn for at bestemmelsen endres på dette punkt. Tillatt terrenginngrep rundt hytta foreslås økt fra 1,0 meter til 1,5 meter for fylling og fra 1,5 meter til 2,5 meter for skjæring.

3 Utbygger mener at begrensningen på 1,0 meter fylling og 1,5 meter skjæring er for lite på enkelte tomter, da brorparten av tomtene har et terrengfall på 1:5. Utbygger skriver at i tillegg til hyttas dybde er det normalt behov for noe opparbeidet areal rundt inngangsparti bak hytta og foran hytta i forbindelse med terrasse og oppholdsareal. Hyttene vil være vendt/eksponert mot Espedalsvannet og det er derfor naturlig at endringen i terreng i hovedsak tas opp som skjæring som skjermes bak hytta. Administrasjonen er av den oppfatning at det ikke bør tillates så høye skjæringer som 2,5 meter, men at en økning til 2,0 meter kan aksepteres. I de tilfeller denne grensen på 2,0 meter overskrides bør det stilles krav om at bebyggelsen avtrappes i plan eller oppføres med underetasje. Forslaget om å øke tillatt fylling fra 1,0 meter til 1,5 meter bør kunne aksepteres. Forslag til ny bestemmelse om at der det bygges hytte med underetasje skal arealet multipliseres med en faktor på 0,3 ved arealberegningen, at det ikke kan bygges oppstuggu på hytter med underetasje og at parkeringskjeller og tekniske rom helt under terreng ikke skal inngå i beregningsgrunnlaget for tomteutnyttelsen. Utbygger begrunner forslaget med at bestemmelsen bør stimulere til å ta opp terrenget med underetasje. Da underetasjen normalt vil ha en annen bruksform foreslås en faktor på 0,3 ved arealberegningen. For å unngå eksponering av hytter med underetasje foreslås at disse ikke kan bygges med oppstuggu. Administrasjonen er i utgangspunktet positiv til forslaget men legger til grunn at gjeldende Veileder for grad av utnytting følges med hensyn til arealberegningen. Forslag om at takvinkelen endres fra grader til grader. Forslaget begrunnes med at en del hyttemodeller har flatere tak enn 25 grader, for eksempel kan dette være mindre tak over inngangsparti, oppstuggu og lignende. For å ha enhetlige bestemmelser på dette punktet mener utbygger at det bør være like bestemmelser for hytteområdene og næringsområdene. Endringsforslaget medfører at bebyggelsen kan oppføres med noe slakere takvinkel og dette kan administrasjonen anbefale. Kravet om at bygninger innenfor en og samme hyttetomt skal ha samme takvinkel foreslås endret til at de skal ha noen lunde lik takvinkel. Utbygger mener bestemmelsen om lik takvinkel er for streng og at variasjon i takvinkelen innenfor samme tomt til skape variasjon og være positivt for bygningsmiljøet. Administrasjonen mener formuleringen i endringsforslaget er for upresis og lite egnet som styringsverktøy i byggesaksbehandlingen. Administrasjonen mener derfor at gjeldende bestemmelser om at bygninger innenfor en og samme hyttetomt skal ha samme takvinkel bør opprettholdes. Bestemmelsen om at terrasser uten takoverbygg ikke skal overskride % av bygningens bruksareal foreslås endret til at store og dominerende terrasser bør unngås. Forslaget begrunnes med at størrelsen på terrassene bør vurderes i byggesaken der dette kan sees i sammenheng med planlagt bebyggelse, terrenget rundt bebyggelsen og omgivelsene.

4 Administrasjonen mener dette er et fornuftig forslag som kan anbefales. Maksimal BRA på 150/200 m2 for hovedhytta foreslås tatt ut av bestemmelsene. Utbygger mener forslaget til nye bestemmelser som stimulerer til bruk av underetasje og parkering under terreng tilsier at det bør være opp til den enkelte om bebyggelsen løses med kun ett bygg der funksjoner som uthus og garasje er plassert i underetasjen. I utgangspunktet har ikke administrasjonen spesielle innvendinger mot denne endringen i bestemmelsene. Administrasjonen anbefaler at foreliggende forslag til endringer i planbestemmelsene blir lagt ut til offentlig ettersyn og sendt berørte instanser på høring. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I samsvar med plan- og bygningslovens legges foreliggende forslag til endring av reguleringsbestemmelsene for STRAND - ESPEDALEN ut til offentlig ettersyn i 6 uker og sendes ut på høring til offentlige instanser og andre berørte parter. Planutvalget behandlet saken den sak 4/11 Behandling: Administrasjonen fremmet følgende forslag til endring: Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.8 skal lyde: "Takvinkler innenfor en og samme hyttetomt kan maksimalt avvike med 5 grader." Rådmannens forslag til vedtak med administrasjonens endringsforslag, ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I samsvar med plan- og bygningslovens legges foreliggende forslag til endring av reguleringsbestemmelsene for STRAND - ESPEDALEN ut til offentlig ettersyn i 6 uker og sendes ut på høring til offentlige instanser og andre berørte parter. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.8 skal lyde: "Takvinkler innenfor en og samme hyttetomt kan maksimalt avvike med 5 grader." NYE SAKSOPPLYSNINGER: OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING til og til Ved en inkurie er det ikke blitt sendt varsel om oppstart av arbeidet med denne planendringen slik det er krav om etter bestemmelsene i Plan- og bygningslovens 12-8, jfr Denne formelle saksbehandlingsfeilen er blitt påpekt av Fylkesmannen i Oppland.

5 Administrasjonen har derfor rettet feilen og kunngjort oppstart av arbeidet i GD Varselbrev ble også sendt aktuelle høringsinstanser og grunneiere innenfor det aktuelle planområdet. Frist for å komme med eventuelle innspill ble satt til Innspill fra NVE, brev datert , jnr. 06/ NVE gjør kommunen oppmerksom på at forutsetningene knytta til skredfarevurdering og sikker byggegrunn har endret seg siden planen ble vedtatt i 2007, og at den reelle skredfaren i området må avklares hvis hele planen legges ut til nytt offentlig ettersyn. Administrasjonens vurdering av innspillet: Endringsforslaget omfatter kun deler av planbestemmelsene og dessuten ble skredfaren vurdert gjennom planprosessen i 2007, blant annet på grunnlag av en rapport datert 22. august 2007, utarbeidet av siv.ing Jack Lau AS. Skredfaren ansees derfor som tilstrekkelig avklart gjennom gjeldende plan for området. I medhold av Plan- og bygningslovens 12-8, og gjeldende delegasjonsreglement vedtatt og ajourført , ble forslaget lagt ut til nytt offentlig ettersyn og sendt ut på ny høringsrunde Forslaget har også vært lagt ut til offentlig ettersyn på kommunens internettsider og på Servicetorget i Gausdal kommune. I og med at forslaget allerede hadde vært utlagt til offentlig ettersyn i 6 uker, og det ikke ble gjort endringer i forslaget etter dette, ble det satt en kortere høringsfrist. Dette av hensyn til framdriften i saksbehandlingen. Ny frist for å komme med merknader til forslaget ble satt til Nedenfor følger en oppstilling der de vesentligste momentene er gjengitt fra høringsuttalelsene som er kommet inn til forslaget om å endre planbestemmelsene. Merknad Jnr. 06/ Direktoratet for mineralforvaltning med Bergmesteren for Svalbard, brev datert Direktoratet har gått gjennom de oversendte dokumentene og har ingen kommentarer til de foreslåtte endringene i planbestemmelsene. Jnr. 06/ Statens vegvesen, brev datert og Statens vegvesen har ingen merknad til de foreslåtte endringene. Jnr. 06/ Johan H Bakke, brev datert Bakke mener forslagene om endring i reguleringsbestemmelsene er godt begrunnet fra Strand- Espedalen AS men har kommentarer til følgende punkter: 1. Forslaget om øking av terrenginngrep fra 1,0 meter til 1,5 meter for fylling, og fra 1,5 meter til 2,5 meter for skjæring. Bakke skriver blant annet følgende: I særdeleshet gjelder Administrativ vurdering av merknaden Tas til etterretning. Tas til etterretning. Administrasjonen støtter seg til Fylkeskommunes faglige vurderinger med hensyn til best mulig tilpassing til landskapet ved plassering av hyttebebyggelsen. Vi holder fast på at bruk av underetasje, eller

6 dette hytter som ligger i bratt terreng, og som med liten fyllingsog skjæringshøyde må bygges med underetasje under bakkenivå eller avtrappet i plan i terrenget. For de fleste hyttebyggere er dette uønsket. Det selvfølgelige utgangspunktet må være at dersom kommunen regulerer et område til hyttebygging, må plasseringen av tomtene og planbestemmelsene legge til rette for at det kan bygges normale hyttemodeller på feltet uten underetasje og avtrapping. Er terrenget bratt, bør reguleringsplanen tilpasses slik at dette likevel er mulig. I følge forslagsstiller har brorparten av tomtene et terrengfall på 1:5, og administrasjonen har prisverdig gått inn for at fyllingshøyden økes fra1,0 m til 1,5 m. og skjæringshøyden fra 1,5 m til 2,0 m. Etter min oppfatning bør skjæringshøyden kunne økes til 2,5 m slik forslaget er. En skjæringshøyde på 2,5 m kan være avgjørende for å bygge uten underetasje eller avtrapping i dette bratte terrenget, og skjæringen vil i hovedsak skjermes bak hytta. Legg heller ned arbeid i hvordan en skjæring på 2,5 m bør utformes. Kanskje blir den en berikelse for tomta. Dessuten er det mulig å legge inn forutsetningen om at en skjæringshøyde på 2,5 m bare kan benyttes dersom den er avgjørende for å bygge uten underetasje eller avtrapping. 2. Forslaget om at maksimal BRA på 150/200 m2 for hovedhytta tas ut av reguleringsbestemmelsene. Forslaget åpner for en fleksibel bestemmelse som gir utbygger mange muligheter innenfor grensen for maksimal BRA 200 m2, og er utbyggingsvennlig og imøtekommende. Slik bestemmelsen er i dag med maksimal BRA på 150 m2 for hovedhytta, gir det rom for en rigid håndhevelse av arealgrensen for eksempel at hytte planlagt med BRA 151 m2 nektes oppført. Selv om en fravikelse fra gensen på 150 m2 både er lovlig etter regelverket og ikke synbar, er lokale myndigheter ofte engstelige for å gi dispensasjon. Følgen blir at det fattes vedtak som oppfattes som ufornuftige og urimelige. En bestemmelse som gir byggesøkeren flere muligheter til å disponere arealet på hovedhytta, bør hilses velkommen av både kommunale myndigheter og hytteeier. For bygningsmyndighetene er det konfliktdempende at de slipper å file på 150 m2-gensen, og bestemmelsen åpner for god bruk av underetasjen i bratt terreng. Jeg kan heller ikke se at en utvidelse fra BRA 150 m2 til BRA 200 m2 for hovedhytta skal føre til en annerledes og mindre pen bebyggelse. De øvrige reguleringsbestemmelsene sørger for at området fremdeles står frem som et helhetlig hyttefelt. Søkes det om rammetillatelse for et kråkeslott på 200 m2 som strider mot enhver oppfatning av god byggeskikk, kan det like godt skje om grensen er 150 m2 på hovedhytta. Som en generell kommentar til slutt skriver Bakke: Vi bygger hytte for oss selv og for kommende generasjoner. Synet på komfort, størrelse og bruk utvikler seg herunder reguleringsbestemmelsene. Jeg håper kommunale myndigheter i Gausdal, gjennom sine holdninger, ønsker oss velkommen i fremtiden. Jnr. 06/ Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Region Øst, brev datert NVE skal fremme en samfunnsmessig forsvarlig utnytting av vassdragene og grunnvannet. Videre skal vi ivareta miljøkvalitetene i og langs vassdragene, og formidle kunnskap om vann, vassdrag, snø, is og breer. NVE har også ansvar for å sikre eventuelt avtrapping av bebyggelsen i plan, i enkelte tilfeller er mye mer skånsomt for terrenget enn alternativet med høye skjæringer og fyllinger. Administrasjonens forslag om å tillatte en økning i skjæringshøyden på 0,5 meter til 2,0 meter opprettholdes. Etter en samlet vurdering er det heller ikke ønskelig å ta ut bestemmelsen om maksimal tillatt BRA på 150/200 m2. Dette fordi det blir enklere å tilpasse bebyggelsen landskapet ved en oppdeling av funksjonene i flere mindre bygningskopper (hytte, anneks, uthus/garasje). Endringsforslaget omfatter kun deler av planbestemmelsene og dessuten ble skredfaren vurdert gjennom planprosessen i 2007, blant annet på grunnlag av en rapport datert 22. august 2007,

7 samfunnet mot tap og skader som skyldes flom, erosjon og skred, og sørge for en god flomberedskap. I tillegg er energiøkonomisering og ivaretakelse av interesser knyttet til energianlegg viktige sider av vårt forvaltningsansvar. NVE har ingen merknader til endringer som er foreslått i reguleringsbestemmelsene for Strand i Espedalen. Vi vil imidlertid gjøre oppmerksom på at etter denne planen ble vedtatt i 2007, så har NVE fått det statlige ansvaret for å følge opp skredhensyn i arealplaner. Planområdet ligger innenfor aktsomhetsområde snøskred ( som benyttes som dimensjonerende for vurderinger av potensiell skredfare. I arealplaner skal reell skredfare være vurdert, og det betyr at om planen hadde blitt fremmet i sin helhet i dag, ville NVE ha fremmet innsigelse til planen dersom reell skredfare ikke var vurdert og tilstrekkelig sikkerhet dokumentert (1000-års skred, jf TEK 10). NVE vil derfor anbefale kommunen å vurdere skredfaren i området, slik at tilstrekkelig sikkerhet er ivaretatt dersom dette ikke er gjort tidligere. Jnr. 06/ Oppland Fylkeskommune, regionalenheten og kulturarvenheten, brev datert Fylkeskommunen støtter i hovedsak kommunens forslag, men har en merknad til endringsforslaget om å ta ut bestemmelsene om maks T-BRA på 150/200 m2 for hovedhytta, som utbygger begrunner med at forslaget til nye bestemmelser som stimulerer til bruk av underetasje og parkering under terreng tilsier at det bør være opp til den enkelte om bebyggelsen løses kun med ett bygg der funksjoner som uthus og garasje er plassert i underetasjen. Fylkeskommunen mener at bruk av underetasje i enkelte tilfeller kan være mer skånsomt for terrenget enn alternativt større fyllinger og skjæringer for å tilpasse hytta. Men det er også eksempler på at bruk av underetasje får hytta til å virke dominerende i landskapet, og høyere enn ønsket, med høye murer osv. Slik sett bør det tilstrebes en størst mulig tilpassing til landskapet ved plassering av hytte, uthus og garasje inn i terrenget og en oppdeling av funksjoner vil i mange tilfeller gjøre dette enklere da bygningsdelene er mindre. Fylkeskommunen mener derfor at gjeldende planbestemmelse om maks T- på 150/200 m2 for hovedhytta bør bli stående, for å oppfordre til en oppdeling av bygninger. Jnr. 06/ Fylkesmannen i Oppland, brev datert Fylkesmannen viser innledningsvis til at kommunen mener forslaget til endringer av planbestemmelsene er så omfattende at saken må behandles som en ordinær reguleringsendring med utlegging til offentlig ettersyn og høring. Kommunen har likevel valgt å endre planbestemmelsene som mindre endring, jf. Pbl Fylkesmannen har merket seg at kommunen i sitt saksframlegg bruker begrepet mindre vesentlig endring slik det var formulert i pbl. av Dette begrepet bortfalt ved ikrafttredelsen av den nye plan- og bygningsloven, det heter nå mindre endring. Hovedregelen er at endring og oppheving av reguleringsplan må gjennomføres etter de samme prosesser som utarbeiding av ny plan. Det betyr at oppstart, varsling, utarbeiding av reguleringsendring og behandling av endring eller oppheving av plan, på alle punkter er de samme som ved utarbeiding av utarbeidet av siv.ing Jack Lau AS. Skredfaren ansees derfor som tilstrekkelig avklart og ivaretatt gjennom gjeldende plan for området. Rådmannen gir sin tilslutning til fylkeskommunens vurderinger mht. bruk av underetasje og forslaget om å ta ut bestemmelsen om maks T-BRA på 150/200 m2. Bestemmelsen foreslås opprettholdt. Saksbehandlingsfeilen påpekt av Fylkesmannen i Oppland er rettet opp. Oppstart av arbeidet med planendringen er kunngjort i lokalavisen GD, og der er sendt varselbrev til aktuelle høringsinstanser og grunneiere innenfor det aktuelle planområdet, slik det er krav om etter bestemmelsene i Plan- og bygningslovens 12-8, jfr Administrasjonen er enig i Fylkesmannens skepsis med

8 reguleringsplan etter 12-1, 12-2 og For å sikre at endringen er tilstrekkelig belyst slik at det tidligst mulig kan avklares om det kan komme innvendinger, er det viktig at varselbrev/annonse inneholder en grundig beskrivelse av hva endringen går ut på. Fylkesmannen har merket seg at kommunen ikke har sendt oppstartsvarsel i samsvar med pbl Vi viser i denne sammenheng til Miljøverndepartementets brev av 5. februar 2010 til Oppland fylkeskommune i forbindelse med spørsmål om endring og oppheving av reguleringsplan, hvor det heter: Når det gjelder siste spørsmål vedrørende kravet om oppstartsvarsel etter plan- og bygningsloven 12-8 legger vi til grunn at kommunen må gå tilbake i prosessen og sende ut oppstartsvarsel i tilfeller hvor endringen er av en slik karakter at den krever ordinær planprosess. Fylkesmannen kan for sin del akseptere at denne høringen anses som oppstartsvarsel til planendringen, og at plansaken legges ut på nytt offentlig ettersyn og ny høring. Vi forutsetter at kommunen tilskriver de grunneiere og sektormyndigheter som berøres av endringen og gjør dem oppmerksom på den endrede planprosessen. hensyn til formuleringen av enkelte av planbestemmelsene. Det er derfor gjort noen små justeringer for at bestemmelsene skal bli mer presise. Fylkesmannen har for øvrig ingen vesentlige merknader til kommunens endringsforslag, men er skeptisk til formuleringer i planbestemmelsene som for eksempel store og dominerende terrasser bør unngås, skal ha noenlunde lik takvinkel, og takvinkler innenfor en og samme hyttetomt kan maksimalt avvike 5 grader. Dette er formuleringer som gir rom for tolkning og tvil, og er lite presise som styringsverktøy i byggesaksbehandlingen. NY VURDERING: Som det framgår foreligger det ingen innsigelse mot å endre planbestemmelsene fra regional- eller statlig fagmyndighet. Saken kan således fremmes for avsluttende behandling i planutvalget og kommunestyret. For øvrig vises til vurderingene som er gitt i oppstillingen ovenfor. De viktigste endringene som gjøres er relatert til følgende punkt i bestemmelsene: 2.5 Bygningenes gesimshøyde må ikke overstige 3 m målt fra skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten, til overkant grunnmur. Mønehøyden må ikke overstige 5,0 m, målt fra overkant grunnmur. På hovedbygningen kan det tillates oppstuggu med maksimal mønehøyde inntil 6 m (målt fra overkant grunnmur). Bruksarealet på oppstuggu kan maksimalt utgjøre 1/2 av bruksarealet av hyttas plan 1. Hvis det velges løsning med oppstuggu, kan denne plasseres midtstilt eller mot bygningens endevegger. 2.6 Bebyggelsen skal tilpasses terrenget på tomta best mulig, bl.a. skal det søkes å unngå kraftige frilagte skjæringer og fyllinger. Bygningstype skal velges ut fra terrengforholdene på tomta. Nødvendige inngrep i terreng og vegetasjon skal utføres så skånsomt som mulig, vegetasjon skal ikke fjernes fra tomta med mindre dette er nødvendig for oppføring av bygninger. Terrenginngrepene skal ikke overstige 1,5 m for fylling og 2,0 m for skjæring. For å sikre god terrengtilpasning på de bratte tomtene, kan bebyggelsen, der kommunen mener det er hensiktsmessig, kreves avtrappet i plan eller oppført med underetasje. Der det bygges underetasje skal gesims- og mønehøyde måles

9 fra etasjeskiller. Det må spesielt påses at hytter med underetasje skal plasseres lavt i terrenget, så de ikke blir eksponert eller hindrer utsikt. Overskuddsmasse må påregnes bortkjørt. 2.7 Der det bygges hytte med underetasje skal arealet i underetasjen multipliseres med en faktor på 0,3 ved arealberegningen. Det kan ikke bygges oppstuggu på hytter som bebygges med underetasje. Parkeringskjeller og tekniske rom helt under terreng skal ikke inngå i beregningsgrunnlaget for tomteutnyttelsen. (NB! Gjelder ikke som grunnlag ved beregning av kommunale vann- og avløpsavgifter) 2.8 Bygningene skal ha saltak med takvinkel grader. Anbefalt takvinkel er 26,5 grader. Takvinkler for bygg innenfor en og samme hyttetomt kan maksimalt avvike med 5 grader. Taktekkingen skal være: Torv, tre eller skifer. Tak og fasader skal ha mørke og matte farger. Store vindusflater uten inndeling skal unngås. Frilagt grunnmur eller pilarer for terrasse over terreng skal ikke overstige 80 cm. Grunnmur på bygg med underetasje skal forblendes med naturlige materialer som treverk eller naturstein. 2.9 Evt. Terrasse uten takoverbygg skal etableres på stripefundament (ikke søyler) og skal ikke overskride 40 % av bygningens bruksareal. 5.4 Gjennomsnittlig mønehøyde over planert terreng skal ikke overskride 12,5 m i N1 og 8,0 meter i områdene N2 og N3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel grader. På dette grunnlag anbefales at reguleringsbestemmelsene blir godkjent slik det framgår av saksutredningen ovenfor og i henhold til vedlegg 2. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende innstilling: I samsvar med Plan- og bygningslovens og godkjennes endringer i reguleringsbestemmelsene for STRAND ESPEDALEN slik det framgår av saksutredningen og i henhold til vedlegg nr. 2.