SAMLET SAKSFRAMSTILLING UTV.SAKSNR. UTVALG MØTEDATO 0141/04 Planutvalget 29.10.2004 0151/04 Planutvalget 24.11.2004 0051/04 Planutvalget 07.12.2004 Arkivsaksnr.: 04/00490 Arkivkode: GB 46/418 Saksbehandler: Svein Stræte GNR. 46, BNR. 418 - SVEHØGDA 134-4 BOLIGER - 2 OG 2 I KJEDE SAMLET SAKSFRAMSTILLING Vedlegg: Kartutsnitt av reguleringsplanen for Bjørnmyra, felt M1. Revidert situasjonsplan datert 08.11.04 Reviderte tegninger mottatt 24.09.04 Brev datert 03.11.03 fra Ark. Bark Merknad datert 16.10.03 Merknad datert 16.10.03 Brev datert 14.09.04 fra Ark. Bark Merknad mottatt 21.10.04 Merknad datert 02.10.04, mottatt 21.10.04 Brev datert 18.10.04 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplanen for Bjørnmyra, felt M Byggesøknad, datert 22.10.03 Nabovarsel 1. gang datert 23.09.03 Nabovarsel 2. gang datert 18.02.04 Nabovarsel 3, gang datert 20.09.04 Side 1 av 6
Saksopplysninger: Virksomhet for plan- og byggesaker har mottatt søknad om igangsetting, datert 11.11.03 vedr oppføring av 4 stk boliger innenfor reguleringsplanen for Bjørnmyra boligfelt, benevnt M1. I bebyggelsesplanen for feltet er området vist utbygd med totalt 4 leiligheter, hvor disse boligene er tenkt kjedet to og to. Plassering av garasje/ carport samt adkomsten står utbygger fritt, dvs. at adkomsten kan legges fra veg 9 eller 10. ved valg av adkomst fra veg 10 er det lagt føringer forvalg av ½ etasjes planløsning. Ved valg av adkomst fra veg 9 er det åpnet for bruk av deler av friområde. Høydefastsetting av boligen skal avklares ved behandlingen/ godkjenningen av søknaden. Utbygger fremmet først et forslag til husløsning. Plassering, høydefastsetting og adkomst ved søknad datert 11.11.03, men dette forslaget er senere endret ved bl.a. reviderte tegninger mottatt 24.09.04 og revidert situasjonsplan sist mottatt 12.11.04. Tegninger som mottatt viser en husløsning i 3 plan, dvs. sokkel, hovedplan og en loftsetasje. Leilighetene har hovedinngang i sokkelplanet med adkomst bl.a. fra veg 10. I tillegg er det lagt opp til en fellesadkomst til den bakre siden ( veg 9 ) med adkomst til hovedinngang, eventuelt via en bi- inngang i hovedplanet. Hver leilighet har en grunnflate på 73 m 2, mens bruksarealet er på 147 m 2, dette gir totalt en grunnflate på 292 m 2 og et bruksareal på 588 m 2. I tillegg til dette kommer grunnflaten av garasjene/ carportene på ca. 72 m 2. I søknaden er det avkrysset for garasje/ carport, men tegninger mangler. Egen søknad må derfor sendes inn når garasje/ carport kommer til utførelse, plassering og utforming er gitt gjennom vedlagt situasjonskart. Vurdering: Boligene er tenkt plassert tilnærmet som vist i bebyggelsesplanen. Avstanden mellom hus D og grensen til friområdet er antydet til 2 meter ( dispensasjon ) og avstanden mellom hus A og grensen er ca. 3,5 meter, mens avstanden mellom boliggruppene er ca. 5 meter. Her må det settes krav til branncellebegrensende konstruksjoner. Hvilket bygg dette skal gjelde må ansvarlig prosjekterende ta stilling til. Carport er tenkt lagt i et område regulert til trafo/ friområde, dvs. at dette betinger en dispensasjon fra planen. Som tidligere nevnt er det i reguleringsplanen åpnet for å benytte denne delen av friområdet til adkomst for området. Dette friområdet ligger som en stripe mellom veg 9 og delfeltet M1, og har et areal på ca. 230 m 2. Dette arealet grenser for øvrig til et areal avsatt til trafo etc. samt et større areal avsatt til friområde. Avstanden mellom garasje/ carport og trafo er avklart med Malvik el- verk og er satt til 1,5 meter. I arealet avsatt til trafo var det også tenkt etablert en pumpestasjon, dette er tatt opp med den aktuelle fagavdeling hvor det bekreftes at det ikke skal etableres kommunaltekniske anlegg på dette arealet. Dette område eies i dag av Malvik kommune og arealbehovet vil være gjenstand for salg i henhold til vedlagt situasjonsplan. Garasjene / carportene er foreslått skråstilt og noe forskjøvet i forhold til hverandre med en avstand til regulert vegareal på ca. 5 meter, dvs. at kravet til parkering foran garasjene er oppfylt. I tillegg til dette er det foreslått etablert gjesteparkering langs veg 10 for totalt 4 biler, og at dette etableres inne på egen eiendom. I det samme området er det også Side 2 av 6
tenkt etablert renovasjonsstativer. I forbindelse med etableringen av denne parkeringen vil vi gjøre oppmerksom på at eventuelle skader på biler ved normalt vedlikehold av vegnettet ikke dekkes av Malvik kommune. Parkeringsplassene må tilpasses eksisterende veg og det må vurderes om det skal etableres ekstra overvannssluker/ rør i området. Dette må avklares med kommunalteknisk drift i forbindelse med godkjenningen av vann- og avløpsløsningen fra eiendommen. Vi gjør oppmerksom på at etablering av gangsti som vist på kart datert 14.09.04 vil være nødvendig, men at stigningsforholdet vil medføre at enkelte gangstier vil bli svært bratte. Dette gjelder spesielt gangsti for hus C og D. I forbindelse med etableringen av gjesteparkeringen vil det også være nødvendig å føre opp noen mindre støttemurer. Disse murene må bl.a. sikres med gjerde. Når det gjelder plassering av avfallsdunker/ postkassestativ bør dette plasseres i nærområdet ved adkomst på nordsiden. Vi ser for oss at bruken av gangstien ned til veg 10 i perioder vil være svært vanskelig. Vi vil derfor anbefale at disse dunkene / stativ plasseres i / ved adkomstveg på nordsiden. På den nordlige delen av eiendommen, dvs. det bakre arealet, skal det anlegges biladkomst fra veg 9. Dette vil bl.a. avhjelpe adkomst/ frakt av større/ tyngre varer og utstyr. Også her vil det være nødvendig å etablere en støttemur opp mot friarealet. Støttemur og fjellskjæring,å sikres, eventuelt med et gjerde, samt tildekke / beplante skjæringen. Som tidligere nevnt er det sendt ut flere nabovarsler i forbindelse med div. korreksjoner av utomhusplanen ( situasjonsplanen ), parkering, adkomst, samt høydeplassering av bygningene. Bygningenes fasade er i form og størrelse beholdt som først innmeldt, men det er gjort flere innvendige tilpasninger. Nabovarsel datert 23.09.03 omfatter selve søknaden, hvor 4 stk. boliger og garasje/ carport var inntegnet med adkomst fra veg 9. Gjesteparkering var på dette tidspunktet lagt inne i tunet på nordsiden av bygningene. Høydeplasseringen av boligene var da slik at sokkelplanet for hus A lå på kote 200,8 og en mønehøyde på 209.8. De øvrige bygningene blir terrasert ( tilpasset ) i terrenget med et sprang på 1 meter for hver av leilighetene. Hus D hadde på dette tidspunktet en høyde på sokkelplanet 203.8 og en mønehøyde på 212.8. Nytt nabovarsel datert 18.02.04 omfattet endret adkomst ved veg 9, mens varsel datert 20.09.04 omfattet nytt forslag til gjesteparkering, støttemur og ny høydeplassering av bygningene. 4 stk. gjesteparkeringer var nå lagt parallelt med veg 10, med tilhørende støttemur. Den indre planløsningen av boligene var nå endret, samt at hus A hadde en redusert høyde i sokkelplanet og var nå satt til kote 199,8, mens mønehøyden var redusert til kote 208,4, dvs. en redusering av høyden på henholdsvis 1 og 1,4 meter. Denne justeringen omfattet også de øvrige leilighetene slik at hus D hadde en sokkelhøyde på kote 202.8 og en mønehøyde på kote 211.4. Merknader: Vedr. nabovarsel 23.09.03. Merknader datert 16.10.03 fra Tone Elvheim og Guri Nessimo går bl.a. på oppføring av bygninger, samt bruken av arealer som ligger utenfor eiendommen. I tillegg er det satt spørsmålstegn med trafikksikkerheten ved å etablere inn / utkjøring i dette området. Side 3 av 6
Kommentarer: Virksomhet for plan- og byggesaker vil her vise til bebyggelsesplanen for felt M, hvor det i planen er åpnet for å kunne benytte dette arealet som adkomst til M1. Planen sier ikke direkte at det kan føres opp garasje/ carport på området, men at arealet kan brukes til adkomst. Arealets plassering og beliggenhet tilsier at denne parsellen bør inngå som en del av eiendommen M1. Dette gjelder også en mindre del av arealet regulert til trafo. I og med at det er åpnet for bruk av dette arealet i reguleringsplanen har vi ingen merknader til selve bruken, men at det må gies en dispensasjon fra gjeldende plan og at arealet må erverves. Arealet tillegges eiendommen M1som et fellesareal. Når det gjelder trafikksikkerheten i området er dette avklart med virksomhet for kommunalteknisk drift. Veg 9 med de private avkjørslene er utformet slik at det ikke skal medføre noen fare ved normal adferd/ trafikk. Vedr. nabovarsel mottatt 21.10.04 Merknader datert 02.10.04 fra Trond W. Nilsen og Eli R. Nilsen går også på bruken av arealer som ligger utenfor eiendommen. Høyden på bygningene medfører unødvendig inngrep i terrenget og vil vanskeliggjøre adkomsten til friområdet. Gjesteparkering langs veg 10 vil medføre fare for ulykker. Merknader fra Lill- Tove W. Sigernes og Guri Nessimo. Gjesteparkering i og langs veg 10 vil medføre manglende plass for snøopplag og fare for ulykker. Sikring av fjellskrent i bakre del av eiendommen og at adkomsten til friarealet reduseres. Kommentarer: Forslag til gjesteparkering langs veg 10 og delvis inne på areal regulert til vegformål var vist i situasjonsplanen datert 14.09.04, dette ble også påpekt fra vår side. Det foreligger nå et nytt revidert forslag datert 08.10.04. Dette viser at parkeringsarealet er trukket inn på egen eiendom. En slik løsning vil ikke medføre noen problemer med bl.a. snøbrøyting. Vi kan heller ikke se at dette skulle medføre noen fare for trafikksikkerheten i området, men dette betinger at brukerne parkerer som vist i planen. Skulle det senere vise seg at dette ikke lar seg overholde vil gjesteparkeringen kunne la seg utføre på nordsiden av boligene, dvs. inne i tunet. Vi har påpekt. For utbygger, at vi ønsker en lavest mulig plassering av bygningene på området og at det opprettes en adkomst på nordsiden med tanke på adkomsten for større og tyngre varer. Arealet kan også, som nevnt, benyttes til gjesteparkering. Dette medfører at deler av terrenget må arronderes på nytt og at det må gjøres terrengtilpasninger for å oppnå ønsket løsninger. Sikring av fjellskrent i form av gjerde, støttemur og tildekning vil bli satt som vilkår. Friområdet grenser ned til veg 9 over en lenger strekning fra den planlagte adkomsten til M1, og topografien i dette området gir en bedre tilgjengelighet til friområdet. Virksomhet for plan- og byggesaker vil på grunnlag av den siste reviderte situasjonsplanen anbefale at utbyggingen av området M1 godkjennes, men at det gjøres noen mindre justeringer når det gjelder plasseringen av avfallsdunker/ postkassestativ. Side 4 av 6
Rådmannens innstilling: Merknader fra naboer tas delvis til følge. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gies det dispensasjon fra reguleringsplanen for Bjørnmyra, felt M, slik at areal avsatt som friområde, samt deler av areal avsatt til trafo, benyttes til adkomst, parkering og etablering av garasje/ carport, jfr. situasjonsplanen sist revidert 08.11.04. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gies det dispensasjon fra Pbl 70 slik at Hus D kan plasseres 2 meter fra eiendomsgrensen til friområdet. Byggemelding datert 11.11.03 med tegninger datert 29.09.04, samt situasjonsplan sist revidert 12.11.04 godkjennes i samsvar med plan- og bygningsloven dens forskrifter og vedtekter, samt bestemmelser utarbeidet på dette grunnlag. Deler av friareal og areal regulert til trafo, jfr. situasjonsplan sist revidert 08.11.04 må erverves av utbygger før tiltaket kan igangsettes. Øvrige vilkår knyttet til godkjenningen av tiltaket delegeres administrasjonen. Behandling/vedtak i Planutvalget den 07.12.2004 sak 0051/04 Behandling: Innstillinga ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Merknader fra naboer tas delvis til følge. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gies det dispensasjon fra reguleringsplanen for Bjørnmyra, felt M, slik at areal avsatt som friområde, samt deler av areal avsatt til trafo, benyttes til adkomst, parkering og etablering av garasje/ carport, jfr. situasjonsplanen sist revidert 08.11.04. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gies det dispensasjon fra Pbl 70 slik at Hus D kan plasseres 2 meter fra eiendomsgrensen til friområdet. Side 5 av 6
Byggemelding datert 11.11.03 med tegninger datert 29.09.04, samt situasjonsplan sist revidert 12.11.04 godkjennes i samsvar med plan- og bygningsloven dens forskrifter og vedtekter, samt bestemmelser utarbeidet på dette grunnlag. Deler av friareal og areal regulert til trafo, jfr. situasjonsplan sist revidert 08.11.04 må erverves av utbygger før tiltaket kan igangsettes. Øvrige vilkår knyttet til godkjenningen av tiltaket delegeres administrasjonen. Kopi: Bergersen Arkitekter AS Malvik E-verk Telenor Nettworks Lill-Tove W. Sigernes Guri Nessimo Trond W. Nilsen Tone Elvheim Rett kopi: 13.12.04 Rita Buran Side 6 av 6