Stor-Elvdal kommune Særutskrift Dato: 22.02.2017 Referanse: 2016/1357-1583/2017 Arkiv: L12 Vår saksbehandler: Camilla Anderson Direkte tlf. 47458630 Reguleringsplan for Storgata 107-1. -gangsbehandling Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 17/7 Planutvalget 15.03.2017 Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Reguleringsbestemmelser 3 Plankart 4 Samlede forhåndsuttalelser Øvrige saksdokumenter: Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11, legges reguleringsplan for Storgata 107 ut til offentlig ettersyn. Behandling i Planutvalget - 15.03.2017: Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt Vedtak i Planutvalget - 15.03.2017: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11, legges reguleringsplan for Storgata 107 ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn I oversendelse datert 16.12.2016, fremmer Andersen + Fremming AS i samarbeid med Byggeråd A/S og Planmaker, på vegne av forslagsstiller Friskhjem AS, forslag til ny reguleringsplan for nytt sentrumsbygg i Storgata 107. Reguleringsplanen tar for seg området der den gamle bokhandelen ligger samt parkeringsplassen nord for Uni-bygget(Storgata 103). Planutvalget skal avgjøre om planen skal legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn i saken Området som skal reguleres er avsatt til formål forretning/kontor/tjenesteyting samt parkering i gjeldende reguleringsplan. Hensikten med planforslaget er å tillate boligformål i tillegg. Et nytt moderne sentrumsbygg vil gi rom for nye og noe større forretning/kontor/tjenesteytings arealer på bakkeplan, samt boliger (2. og 3. etg.) i sentrum. Formål Det er viktig for kommunen at det bygges nye universelt utformede boliger, slik at kommunen som samfunn står rustet til å møte den voksende andelen eldre i befolkningen, samt gi mulighet for at man kan bo hjemme lenger. Et nytt og moderne forretning/kontor/tjenesteytingsareal vil være en positiv bidragsyter for å opprettholde og eventuelt øke aktiviteten i sentrum.
Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger i sentrum av Koppang, og avgrenses av jernbanetrase i sørvest og Storgata(kommunal vei) i nordøst. Mot sørøst grenser planområdet til kommunal eiendom, Storgata 103(Uni-bygget og torget ) og i nordvest mot privat eiendom, Storgata 111(Koppang Radio og TV). Planområdet utgjør et areal på ca 2,6 daa og omfatter to gårds og bruksnummer (19/1469 og 19/1052). Disse skal sammenføyes. På gnr/bnr 19/1052 står det i dag et bygg på ett plan (gamle bokhandelen), som har vært benyttet til asylmottak de siste årene. Gnr/bnr 19/1469 er i dag benyttet til parkering og snødeponi. Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner eller SEFRAK-bygg innenfor planområdet. Kort om planen Dagens bebyggelse skal rives og ny 3. etg bygning skal bygges. Det planlegges et næringsareal på ca 640 m2 i 1. etg., og til sammen 14 boenheter med størrelse mellom 50-75 m2 i 2. og 3. etg. Alle leilighetene planlegges med en privat ballkong/terrasse mot sydvest, samt felles uteoppholdsarealer på tak over næringslokalene og på bakken. Det vil være heis til begge nivåer av leiligheter samt parkering i carport i umiddelbar nærhet, på sørvestre del av gnr/bnr 19/1469. Planstatus Planområdet er per i dag en del av reguleringsplan for Koppang sentrum sør. Planen ble vedtatt av kommunestyret den 13.02.2013. Det er ingen tilgrensende planer som vil ha vesentlig betydning for ny reguleringsplan. Samfunnssikkerhet og beredskap Det er utarbeidet sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for området. Fremstillingen av ROS-analysen bygger på metodikk fra Direktoratet for sikkerhet og beredskap (DSB). Planprogram og konsekvensutredning (KU) Det er ikke utarbeidet planprogram eller egen konsekvensutredning (KU) for tiltaket. Vurdering av konsekvenser er gjort i planbeskrivelsen. Planprosess Det er gjennomført oppstartsmøte for reguleringen med Stor-Elvdal kommune den 12.12.2016. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid ble sendt til offentlige instanser, grunneiere og naboer 16.12.2016. Papirversjonen ble lagt tilgjengelig i kommunens servicekontor. I tillegg ble det annonsert i avisen Østlendingen 21.12.2016, samt på Stor-Elvdal kommune sin nettside. Frist for uttalelse til oppstartsvarslet var satt til 19.01.2016. Totalt ble det mottatt 6 merknader fra henholdsvis Fylkesmannen, Fylkeskommunen, NVE, Eidsiva Nett, Statens vegvesen og Bane Nor. Samtlige innspill er samlet og gjengitt i planbeskrivelsen, med tilhørende kommentarer fra konsulent. Det ble gjennomført et åpent møte i Storstua den 24.01.2017, om planarbeidet for Storgata 107. Vurdering Planprogram, konsekvensutredning og ROS-analyse I henhold til plan- og bygningslovens 12-9 skal det utarbeides planprogram etter reglene i 4-1 for planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planprogram kan unnlates for nærmere bestemte reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanen, kommunedelplaner eller områdereguleringer, og hvor virkningene er tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan. I henhold til 4-2 skal reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, ha særskilte vurderinger og beskrivelser (konsekvensutredning) om planens virkning for miljø og samfunn i planbeskrivelsen. Planområdet er sjekket opp mot tilgjengelige registre innen miljø, klima og samfunnssikkerhet uten treff. Planområdet er også befart av administrasjon og plankonsulent uten å registrere spesielle forhold.
Med bakgrunn i områdets planstatus, samt de eksisterende forhold, anser rådmannen at planen ikke utløser krav om planprogram. Vurderingene av konsekvenser foretatt i planbeskrivelsen anses som tilfredsstillende, og plan- og bygningslovens 4-2 er således oppfylt. ROS-analysen inngår som en del av planbeskrivelsen, og omtaler etter rådmannens skjønn de nødvendige tema og vurderinger. Plan- og bygningslovens 4-3 anses oppfylt. Reguleringsformål Planen legger til rette for endring av formål fra forretning/kontor/tjenesteyting, til også å inkludere boligformål. Rådmannen anser at tilrettelegging for boliger i sentrum samt nye lokaler for forretning/kontor/tjenesteyting vil styrke sentrumsutviklingen på Koppang og være i henhold til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR-atp, T-5/93). Parkering Planforslaget tar sikte på å omregulerer/omdisponere et areal som i dag benyttes til offentlig parkering og snødeponi, til felles privat parkeringsanlegg og felles privat kjørevei. Rådmannen anser dette som gjennomførbart da parkering for besøkende til Storgata 103 som per i dag skjer på dette arealet vil kunne ivaretas på eksisterende parkering på torget. Parkeringen på torget har et areal på ca 1 daa og har 27 parkeringsplasser, hvorav 4 plasser skal være HC-parkering. Ihht gjeldende reguleringsplan for Storgata 103 bør det være avsatt 1 parkeringsplass per 60 m2 forretning/kontor/tjenesteyting, noe som utgjør et behov på 17 plasser for Uni-bygget. Det finnes ikke noen tinglyst avtale om parkeringsrettigheter for å dekke behovet til besøkende til Øiensenteret, på torget. Det antas derfor at Øiensenteret dekker parkeringsbehovet på egen tomt. Det betyr at parkeringsplass behovet til arealet for forretning/kontor/tjenesteyting i det nye sentrumsbygget, 10 plasser, vil kunne delvis dekkes på torget samt at det er tatt høyde for at det kan tilrettelegges for flere parkeringsplasser bak Myrvang og Storstua, dette ihht vedtatt reguleringsplan for Moratunet, Storstua og Myrvang (vedtatt 09.11.2016), for å ivareta eventuelt nytt behov/kompensere for tapte parkeringsplasser i sentrum. Rådmannen vil i denne sammenheng påpeke at etablering av nye parkeringsplasser bak Myrvang/Storstua blir en investeringskostnad som må dekkes av kommunen, med mindre kostnaden bestemmes overført til utbygger. Det er pr. dags dato ikke avsatt penger til utvidelse av parkeringsplassen, og det er heller ikke foretatt noen kostnadsberegninger. Dette må evt. tas som en del av budsjett 2018, alternativt som egen sak. Det skal inngås avtale mellom utbygger og SEK om tilgang til bruk av parkeringsområde bak Myrvang/eventuelt på torget, samt at det skal utarbeides ny avtale for snødeponi. Disse må tinglyses. Det legges opp til at hver leilighet skal disponere en parkeringsplass i felles garasjeløsning på egen tomt. Da leilighetene er beregnet for alderen 60+, anses det som tilstrekkelig med en parkeringsplass per boenhet. Minimum to av plassene skal være HC-parkering Rådmannen anser parkeringsplassbehovet for det nye sentrumsbygget som dekket. Adkomst Adkomst løses via eksisterende adkomst fra Storgata over nabotomt 19/601. Tiltaket medfører ingen nye krysningspunkter med gang- og sykkelvei. Ambulanse og politi Det må bygges tak over inngangspartiet til helsestasjon og legekontor for skjerming av pasienter som kommer i ambulanse. Dette må avklares i utbyggingsavtalen med Frisk Hjem. Politiet har i dag adkomst til garasje over eiendommen til Storgata 107, samt at beredskapsadkomst er på baksiden av Uni-bygget. Rådmannen legger til grunn at avtale tinglyses. Byggegrense mot jernbanen
Byggegrense til jernbanen er 30 meter til nærmeste spormidt. Planforslaget har byggegrense som er nærmere enn dette, noe som må avklares med Bane Nor når planen legges ut til offentlig ettersyn. Byggehøyder Planforslaget legger opp til gesims- og mønehøyde på maks 13,2 meter. Rådmannen anser dette å være akseptabelt da bygningen planlegges med inntrukket fasadeliv på 2. og 3. etg. mot Storgata, dette for å hensynta den lavere bebyggelsen på motsatt side av Storgata. Støy Det er utarbeidet støyvarslerkart for Stor-Elvdal, som omfatter riks- og fylkesveger. I tillegg er det utarbeidet støyrapport for tømmerterminalen, nord for jernbanestasjonen. Hverken støyvarslerkartet for fylkesvegene eller støykartet for tømmerterminalen gir støysoner innenfor planområdet. Det er også utarbeidet et foreløpig støysonekart for Østerdalsbruket, og dette viser at planområdet ikke berøres av støysoner. Planområdet har jernbanen på den sørvestre siden og Storgata(kommunal vei) på den nordøstre siden. ÅDT i Storgata er lav, og gul sone som følge av støy fra jernbanen strekker seg kun 10 meter ut fra jernbanesporet. Akustiker Vidar Støen i Multiconsult har på grunnlag av dette konkludert med at det ikke er behov for støydempende tiltak. Rådmannen forutsetter at støyforholdene er i samsvar med T-1442/2012. Det er ikke andre, kjente forhold som gir støy eller annen forurensning innen planområdet. Lekeplass Boligkonseptet som denne planen er rettet mot, er aldersgruppen 60+, noe som gjør at det ikke forventes at barn skal ha fast bopel i bygget. RPR for barn og planlegging legger føringer for områder for boligbebyggelse. Avstand til områdelekeplass er omtrent 150 meter, og rådmannen legger derfor til grunn at nærhet til områdelekeplass er ivaretatt. Uteoppholdsområder Planforslaget legger opp til at alle leilighetene skal ha balkong, som privat uteoppholdsareal. I tillegg er det satt krav til MUA i planbestemmelsene. Rådmannen anser at minste uteoppholdsarealer er ivaretatt. Universell utforming Det er viktig at planforslaget legger til rette for tilgjengelighet for alle, og sikrer at universell utforming blir ivaretatt, både innendørs og utendørs. Området er av en slik karakter (adkomstløsning, form på tomta og topografien) at den foreslåtte løsningen utnytter tomta godt samtidig som det gir tilfredsstillende parkeringsløsning, og vil kunne tilfredsstiller kravet til universell utforming og tilgjengelige boenheter, samt nødvendig uteareal for beboerne. Rådmannen forutsetter at krav til universell utforming følges ihht Plan og bygningsloven og teknisk forskrift, og dette er også ivaretatt i planbestemmelsene. Overvann Overflatevann, takvann og drensvann skal løses ved lokal overvannshåndtering. Rådmannen anser dette som ivaretatt i planbestemmelsene. Kulturminner og kulturmiljøer Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i planområdet, men det tas forbehold om at dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes til kulturminnemyndigheten Hedmark fylkeskommune (jf. lov om kulturminner 8, annet ledd), som skal gjennomføre befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Naturmangfold
Det vurderes at tiltaket vil ha liten eller ingen negativ konsekvens for biologisk mangfold i området. Det er ikke registrert naturtypelokaliteter som kan defineres som spesielt viktige områder for biologisk mangfold ut fra gjeldende kriterier, eller rødlistede arter. Vurdering etter naturmangfoldloven 8-12 I henhold til 7 i naturmangfoldloven skal offentlige beslutninger som berører natur vurderes opp mot naturmangfoldlovens 8-12. 8 (kunnskapsgrunnlaget) Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Området er i sin helhet sjekket opp mot ulike registre, deriblant Naturbase, Miljøstatus og NIBIO (Skog og landskap). Tiltaket er av forholdsvis liten størrelse og skjer på en tomt som allerede er bygget ned. Planen tilrettelegger ikke for arealmessig inngrep i viktige naturområder. Kunnskapsgrunnlaget anses i denne sammenheng tilstrekkelig, og i et rimelig forhold til tiltakets omfang og karakter. 9 (føre-var-prinsippet) Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. Jf. forannevnte begrunnelse, anser rådmannen at det ikke foreligger risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning) En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Rådmannen anser at planen ikke medfører noen samlet belastning på økosystemet, jf. tidligere begrunnelse. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. Rådmannen anser det som lite sannsynlig at det vil oppstå skader eller fare for skader på naturmangfoldet, som en direkte konsekvens av tiltaket. Tiltakshaver vil måtte dekke kostnadene ved å hindre eller begrense eventuelle skader dersom det skulle oppstå. Dette forutsetter at skadene ikke er urimelige i forhold til tiltakets karakter. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder anses å bli ivaretatt. Konklusjon Planforslaget er i tråd med kommuneplanen og referatet fra oppstartsmøtet.
Det vil være viktig og riktig å utnytte sentrumstomtene til kombinasjon av næring og bolig. Kommunen trenger et variert botilbud og dette er et område som er egnet til å bygge leiligheter i etasjene over forretningsarealet. Området ligger flott til i sentrum, med nærhet til forretninger, offentligtilbud, kollektivtilbud, samt tur og rekreasjonsområder. Reguleringsplan for Storgata 107 anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.