Saksframlegg TARALDSGÅRDSVEITA 4 RAMMETILLATELSE FOR OMBYGGING OG BRUKSENDRING Arkivsaksnr.: 07/27391 Saksbehandler: Bernt Lothe Andersen Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt søknad om rammetillatelse for ombygging og delvis bruksendring av bygård og smie til bolig. Søknaden er mottatt 28.06.2007. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner å kunne godkjenne det omsøkte tiltak. Saken sendes tilbake til administrasjonen som på delegasjon fatter vedtak hvor de tekniske og formelle vilkår ivaretas. Voll Arkitekter AS, Kjøpmannsgata 40, 7011 TRONDHEIM Eiendomscompaniet Trondheim AS, Postboks 600, 7046 TRONDHEIM Saksfremlegg - arkivsak 07/27391 1
Saksutredning: Bakgrunn Kommunen mottok 28.06.2007 søknad om rammetillatelse for ombygging og delvis bruksendring av bygård og smie til bolig. Søknaden ble supplert 29.11.2007, 20.12.2007, 01.02.2008, 13.03.2008, 25.03.2008 og 04.04.2008. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.2007. Eiendommen er vist som eksisterende bybebyggelse. Eiendommen omfattes av Reguleringsplan for midtbyen i Trondheim kommune, R 118, stadfestet 28.08.1981. Eiendommen er regulert til bolig, forretning, kontor. Bygningen er i Antikvarisk klassifikasjon vurdert til klasse C, av antikvarisk verdi. Vurdering Forhold til reguleringsplanen En reguleringsplan og dens bestemmelser er rettslig bindende for tiltak innenfor planområdet, jf. plan- og bygningsloven 31 nr 1, jf. 93. Dette innebærer at et tiltak alltid må vurderes mot plangrunnlaget, og hvis motstrid konstateres, vil en tillatelse være betinget av en dispensasjon fra reguleringsplanen. Fasadeendringer, riving av to sidebygg og glassoverbygg i gårdsrom, oppføring av et nytt sidebygg Det fremgår av reguleringsbestemmelsenes 2.6 at den bebyggelse som er vist med rød, fiolett og blå farge på kartet over verneverdige bygninger forutsettes å bli stående. Alle bygningsarbeider nevnt i bygningslovens 93 som gjelder denne bebyggelsen, skal forelegges Riksantikvaren eller den han bemyndiger til uttalelse. Riving av sidebyggene krever derfor en dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. Bruksendring til bolig Eksisterende situasjon er verksted i 1. etasje i gatehuset og smie i 1. etasje i bakbygget. Det søkes om å etablere 3 leiligheter: En leilighet i 1. etasje i gatehuset, en leilighet over 2. og 3. etasje i gatehuset og en leilighet over 2 etasjer i bakbygget. Leilighetene er på ca 50, 130 og 60 m² og med utvendige boder i 1. etasje og kjeller under sidebygget. Det nye sidebygget rommer også trapp til terrasse 2. etasje og adkomst til leilighet i 2. etasje i gatehuset samt felles takterrasse på sidebygget. Det er også felles uteoppholdsareal i gårdsrommet. Som nevnt ligger eiendommen i et område som er regulert til bolig, forretning, kontor. Ifølge reguleringsbestemmelsenes 3.2 skal boligandelen for bygninger i 2 etasjer være 20% og i 3 etasjer være 33%. Bruksendringen medfører at boligandelen blir 100% og vil derfor kreve en dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. Saksfremlegg - arkivsak 07/27391 2
Forhold til kommuneplanens arealdel I henhold til plan- og bygningsloven 20-6 må ikke tiltak som er nevnt i 81, 86a, 86b og 93 være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan. Dette innebærer at et tiltak alltid må vurderes mot arealplanen, og hvis motstrid konstateres, vil en tillatelse være betinget av en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdel bestemmelse 7 fastsetter minimumskrav om uterom og parkering basert på antall boligenheter eller BRA. Tiltaket omfatter 3 boenheter med et oppgitt BRA på 334 m². Kravene medfører en skjerping i forhold til tidligere kommunal vedtekt til plan- og bygningsloven 69. Parkering Det fremgår av arealdelens bestemmelse 7.1 at minimumskravet til parkering er 0,5 bil og 1,5 sykkel pr 70 m² BRA eller boligenhet. Det omsøkte tiltak har i henhold til dette et minimumskrav til parkering på 2 (1,5) biler og 5 (4,5) sykler. Det omsøkte tiltaket viser tilstrekkelig sykkelparkering i bakgården, men ingen bilparkering. Minimumskravet til parkering er ikke oppfylt. En tillatelse vil derfor kreve en dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. Uterom Det fremgår av arealdelens bestemmelse 7.2 at minimumskravet til samlet uterom er 30 m² pr 100 BRA eller boligenhet. Det omsøkte tiltak har i henhold til dette et minimumskrav til uterom på 90 m². Den utnyttbare delen av gårdsrommet og takterrassen er til sammen på ca 50 m². Minimumskravet til uterom er ikke oppfylt. En tillatelse vil derfor kreve en dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. Vurdering av fasadeendringer Nye fasader er gitt mest mulig likt uttrykk som eksisterende. Gatehus Mot gaten er verkstedportåpningen med tofløyet fyllingsdør beholdt. Det er satt inn glass i de øverste fyllingene. I takflaten settes det inn 2 takopplett. Disse erstatter 2 av de 3 eksisterende takvinduene. Fasaden mot bakgården endres vesentlig i 1. og 2. etasje med endret plassering, nye vinduer og dører. Vindusutformingen er som eksisterende. Eksisterende port fjernes. Bakbygg Endret plassering og nye vinduer og dør. 3 takvinduer i takflaten mot bakgården. Nytt sidebygg Byggets høyde og dybde er utvidet noe i forhold til eksisterende. Skråtaket er fjernet og erstattet med et flatt tak med takterrasse. Det foreligger to uttalelser fra byantikvaren. Den eldste er datert 01.03.2006 og er basert på materialet Saksfremlegg - arkivsak 07/27391 3
som ble fremlagt til forhåndskonferansen. Søknaden har på flere punkt tilpasset seg denne uttalelsen. Søknadsmateriale er blitt revidert flere ganger. Det foreligger nå en ny uttalelse fra byantikvaren mottatt 04.04.2008 basert på de siste mottatte tegningene. Byantikvaren finner alt i alt det foreliggende prosjekt akseptabelt, men ønsker å diskutere nærmere nye vinduers inndeling og konstruksjon. Vurdering av planløsning Leilighet i 1. etasje i gatehuset Leiligheten har adkomst fra bakgård. Åpen løsning stue/kjøkken med vinduer både mot gaten og bakgården. Soverommet har vindu mot gaten. Leilighet i 2. og 3. etasje i gatehuset Adkomst fra det nye sidebygget. Stue, kjøkken og det ene soverommet i 2. etasje vender mot gate, det andre soverommet vender mot bakgården. I 3. etasje har loftstuen vinduer både mot gaten og bakgården. Soverommet vender mot gaten. Det er bad i begge etasjer. Leilighet over 2 etasjer i bakbygget Alle vinduene vender mot bakgården da de øvrige fasadene grenser mot nabobyggene. Badet og det ene soverommet ligger i 1. etasje. Det andre soverommet ligger i 2. etasje som også omfatter stue/kjøkken. Ved at eksisterende himling over stue/kjøkken fjernes og innsetting av 3 takvinduer gjør rommet meget gode lysforhold og romfølelse. Leilighetene vurderes til å tilfredsstillende planløsning. Dispensasjonsvurdering Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsplanens reguleringsbestemmelser 2.6 (riving av sidebygg) og 3.2 (boligandel) samt kommuneplanens arealdel 7.1 (parkering) og 7.2 (uterom). En dispensasjon forutsetter at det foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. Utrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne anses som særlig grunn. Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2.6 om at verneverdige bygninger forutsettes å bli stående. I den eldste uttalelsen fra byantikvaren datert 01.03.2006 ønsket en at den vestre, eventuelt også den østre sidebygningen burde beholdes. I den nye uttalelsen fra byantikvaren mottatt 04.04.2008 har en ingen kommentar til riving av sidebygningene. I bevaringsregulert trehusbebyggelse i midtbyen tillates det riving av eksisterende bebyggelse i de indre kvartalene. Sidebygningene er ikke synlig fra gaten. Med bakgrunn i at byantikvaren ikke lenger har kommentarer til riving finner rådmannen at riving av sidebygningene er innenfor det som kan aksepteres innenfor de antikvariske rammer. Saksfremlegg - arkivsak 07/27391 4
Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3.2 boligandel Ansvarlig søker har begrunnet søknaden om dispensasjon med følgende: På vegne av tiltakshaver for Eiendomscompaniet Trondheim AS søker vi dispensasjon for R118 Midtbyplanen paragraf 3.2. Fastsetting av boligandelen: For bygninger i 2 etasjer 20%, for bygninger i 3 etasjer 33% og for bygninger i 4 etasjer og mer 50% Boligandelen er i denne søknaden 100%. Det har tidligere vært verksted i gatehuset 1 etg og smie i bakbygget 1 etg. Disse virksomhetene har sluttet for flere år siden, og man har ikke lykkes i å lage nye virksomheter i dette området. Taraldsgårdsveita er et rolig område, som av den grunn kan egne seg godt til boligformål - men av samme grunn, ikke like godt til næringsvirksomhet. Det er ønskelig med både næringsvirksomhet og boliger i sentrum. Eiendommen ligger i et rolig sentralt strøk skjermet for trafikk og egner seg derfor godt til bolig. De rolige omgivelsene gjør at den ikke er så godt egnet til næringsvirksomhet. Med bakgrunn i dette finner rådmannen at en boligandel på 100% på denne eiendommen er akseptabel. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 7.1 parkeringskrav Ansvarlig søker har begrunnet søknaden om dispensasjon med følgende: Vedrørende søknad om dispensasjon fra kommunale parkeringsvedtekter. I flg forslag til ny parkeringsnorm vedlagt ny kommunedelplan 2007, skal man ha 0,5 parkeringsplasser pr 70m² bodareal i sentrum. Vi har et samlet boareal for 3 leiligheter på 242,7 m². Dette innebærer et parkeringskrav på 3,5 biler. Dette kravet er det ikke mulighet for å tilfredsstille i Taraldsgårdsveita - derfor søkes dispensasjon fra dette kravet. Beboerne henvises til å benytte Sentralbadet P-hus eller parkeringshus i Sandgata. Mennesker som kjøper denne type leilighet i midtbyen vil som regel velge denne boform også ut ifra en beskjedent behov for bilbruk. Det vil være barnefamilier som etablerer seg her. Det er sannsynlig at beboere her ikke har bil. I sentralbadet P-hus har imidlertid Trondheim bilkollektiv, - som er en ideell organisasjon,- oppstillingsplass for utleiebil. I retningslinjene til arealdelen, 2.4.6 heter det blant annet: For å unngå problemer med uønsket parkering i offentlige gater, skal det etableres tilstrekkelig med parkeringsplasser for biler og andre motorkjøretøy og sykler på egen grunn. Areal til uterom skal prioriteres foran areal til parkering dersom det ikke er tilstrekkelig areal for å oppfylle begge kravene. Dersom kravet til parkering fravikes skal det i en parkeringsplan redegjøres for konsekvenser for omgivelsene og foreslås eventuelle avbøtende tiltak. Parkeringskravet på 2 biler for det omsøkte tiltaket er ikke oppfylt. Beboere og besøkende henvises til å benytte parkeringshus. Saksfremlegg - arkivsak 07/27391 5
I tidligere kommunal vedtekt til plan- og bygningsloven 69 var det i midtbyen tilstrekkelig å utarbeide en parkeringsplan. Det var ikke minimumskrav til antall parkeringsplasser. I en rekke søknader om bruksendring til bolig i Midtbyen er parkeringsplaner med tilvarende løsninger blitt godkjent. De fleste eiendommene i Midtbyen har minimal eller ingen plass til parkering på egen grunn eller mulighet til å kunne få tinglyst avtale om leie av parkeringsareal i rimelig nærhet. De skjerpede kravene til parkering gjør det derfor nå meget vanskelig å få gjennomført bruksendring til bolig uten at det dispenseres fra krav til parkering. Det foreligger en parkeringsplan hvor det er redegjort for at parkeringsbehovet dekkes opp av nærliggende parkeringshus. Med bakgrunn i dette og tidligere praksis finner rådmannen å dispensere fra kravet til parkering på egen eiendom eller tinglyst avtale om leie av parkeringsareal i rimelig nærhet. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 7.2 uteromskrav Ansvarlig søker har begrunnet søknaden om dispensasjon med følgende: Det søkes om dispensasjon fra Kommunedelplanen vedtatt 27.09.07 hvor krav til uteoppholdsareal er satt til 30m² pr 100 m² for sentrumsområder. Det er i ca 250m² boligareal og dette tilsvarer ca 75m² uteareal i flg bestemmelsene. Hele gårdsrommet i 1 etg = 32+ fellesterreasse i 3 etg = 22,5 totalt uteareal =54,5m². Gårdsrommet er blitt et åpnere uterom der svalgang over 1 etg er redusert til et minimum. Hele takterrassen ligger på et nivå, - og deler av denne er senket og dette innebærer at denne blir mindre til sjenanse for naboer. Uteoppholdrommene- Gårdsrommet i 1 etg og takterrassen vil være egnet for ulik type uteopphold. Takterassen har rom for 2 sittegrupper og vil ha kvaliteter i forhold til rekreasjon og sol, mens gårdsrommet blir et type areal som egner seg for ulike former for utearbeider etc. I retningslinjene til arealdelen, 2.4.5 heter det blant annet: For å sikre fortetting med tilstrekkelig bokvalitet og sikre befolkningens, og særlig barn og unges helse og trivsel, skal det i plan- og utbyggingssaker med nye boliger avsettes gode uteoppholdsareal på egen grunn i form av definerte uterom for individuell og felles bruk, herunder lek. Ifølge plan- og bygningsloven 69.1 heter det blant annet: Det skal i nødvendig utstrekning sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn. Minimumskrav til uterom på 90 m² for det omsøkte tiltaket er ikke oppfylt. Takterrassen og den delen av gårdsrommet som er egnet for uteopphold er på til sammen ca 50 m². Plan- og bygningsloven har ikke spesifisert hvor lite et oppholdssted i det fri skal være, men angitt i nødvendig utstrekning. I en rekke søknader om bruksendring til bolig i Midtbyen er tiltak med mindre uterom enn den omsøkte blitt godkjent. Mange eiendommene i Midtbyen har minimal eller ingen plass til uterom på egen grunn. De nå tallfestede kravene til uterom gjør det derfor nå meget vanskelig å få gjennomført bruksendring til bolig uten at det dispenseres fra krav til uterom. Det omsøkte tiltaket har uteoppholdsareal egnet for ulike typer uteopphold på takterrassen og gårdsrommet. Med bakgrunn i dette og tidligere praksis finner rådmannen å dispensere fra minimumskravet Saksfremlegg - arkivsak 07/27391 6
til uterom. Saksfremlegg - arkivsak 07/27391 7
Konklusjon På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner rådmannen å kunne dispensere fra reguleringsplanens reguleringsbestemmelser 2.6 (riving av sidebygg) og 3.2 (boligandel) samt kommuneplanens arealdel 7.1 (parkering) og 7.2 (uterom) for det omsøkte tiltak. Rådmannen i Trondheim, 20.05.2008 Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Tegningsmateriale av omsøkte tiltak Orienteringsvedlegg 1: Orienteringsvedlegg 2: Orienteringsvedlegg 3: Orienteringsvedlegg 4: Orienteringsvedlegg 5: Reguleringsbestemmelser Plankart Arealdel 2007-2018. Retningslinjer og bestemmelser vedtatt av bystyret 27.09.2007 Ortofoto Situasjonsplan Saksfremlegg - arkivsak 07/27391 8