Side 1 Skaun kommune Arkivkode: L12 Arkivsaksnr.: 10/302 Saksbehandler: Anders Nordgård-Larsen Saksnummer Utvalg Møtedato 29/11 Plan og miljøutvalget 07.06.2011 SAKEN GJELDER: 1.GANGS BEHANDLING AV REGULERINGSPLAN HAMMER GÅRD EIENDOMMEN 145/3 OG 141/3 SAKSDOKUMENTER: 1. Reguleringsplan med bestemmelser. vedlegg 1 2. Utredninger. vedlegg 2 3. 3d modeller vedlegg 3 4. Planbeskrivelse vedlegg 4 SAKSFRAMLEGG: Bakgrunn/Saksopplysninger: Asplan Viak er engasjert av Kvatro for planlegging av nytt boligområde i Børsa. Hensikten med planen er å områderegulere et areal som er avsatt til boligformål i kommunedelplanen for Børsa. Planområdet ligger innenfor et område som i kommuneplanen stiller krav om 30-60 % BYA. Det er planlagt 176 boenheter. Det skal bygges innenfor planområdet frittliggende boliger og blokkbebyggelse. Reguleringsplanen viser 12 ulike delfelt. Planoppstart er varslet etter plan og bygningslovens krav. Det er en del rekkefølgekrav som vil gjelde for denne planen i kommunedelplan for Børsa. Det nevnes spesielt 41: Før utbygging av nye boligtomter som naturlig vil nytte ny FV773, må omlegging av denne rundt skolen og idrettsanlegget være gjennomført. Beliggenhet: Området ligger på nordsiden av Fv-773 Børsa. Planområdet ligger langs FV-773. Det er spredt bebyggelse langs veien med innslag av gårdstun. Dagens arealbruk: Planområdet består iht. markslagskart av lauvskog, gjødslet beite og fulldyrket jord.
Side 2 Landskap: Typisk jordbrukslandskap. Tettstedet Børsa ligger i skrånende terreng ned mot fjorden. Rundt tettstedet er det åkerlandskap og noe skog. Grunnforhold: På den østlige delen er det observert fjell i dagen, og tynt løsmassedekke. På den vestlige delen av tomta er det ikke observert fjell, og løsmassedekningen ser ut til å være større. Det er ikke påvist kvikkleire i området. I den videre planprosessen kan det forutsettes at det ikke er kvikkleire/sensitiv leire på eiendommen. Dokumentasjon av områdestabilitet er derfor ikke nødvendig. Vanlig geoteknisk prosjektering anbefales ettersom fundamenteringsforholdene kan være krevende pga. siltige og bløte masser. Sosial infrastruktur: Beregning av skole og barnehagekapasitet skal skje i henhold til kriterier for beregning av tjenestebehov og- tilbud for barnehager og skoler ved vurdering av byggesøknad om boligprosjekter i Børsa og Buvika vedtatt 21.02.2007. Det er lagt inn en bestemmelse i reguleringsbestemmelsene som har følgende ordlyd: Før byggesøknad kan godkjennes må kommunen bekrefte at det er tilstrekkelig kapasitet i barnehage og skole. Denne bestemmelsen må endres til å omfatte følgende ordlyd: Før det gis igangsettingstillatelse til oppføring av mer enn 10 boliger innenfor planområdet skal kapasiteten for skoler og barnehager være avklart og funnet tilstrekkelig. Planen bør vise en utbyggingstakt som viser hvilke(t) delfelt som utbygges først og sist. Vei,vann og avløp: Kommunen er i utgangspunktet skeptisk til parkering langs vei både på grunn av trafikksikkerhetshensyn og veivedlikehold. Parkering langs vei må begrenses. Der det er mulig i forhold til terreng må parkering skje på egne plasser eller under boliger i parkeringskjeller. Adkomst til feltet er langs fylkesvei 773. Det er som tidligere nevnt et krav i areaplanen om at veien skal legges om før det bygges nye boliger. Det er i reguleringsplanen laget en bestemmelse som sier at man skal legge om veien fra bolig nr. 100. Det er eksisterende gangog sykkelveg og fast dekke på hele adkomsten frem til nytt boligområde. Det er etter kommunens skjønn godt nok til å starte opp utbyggingen. Det at man kan bygge 100 boenheter er en skjønnsmessig vurdering og derfor må det følges opp med trafikksikkerhetsvurdering underveis. Dette fordi utbyggingen av reguleringsplan for Hammer gård vil føre til mer trafikk mellom skolene på FV-773. Når det gjelder vann og avløp er det samtidig med reguleringsplanforslaget utarbeidet en vann- og avløpsplan. Vann inn i området må klargjøres etter at vannbruksplanrevisjon er ferdig behandlet.
Side 3 Spillvann: Det antas at det er nok restkapasitet på Sp200 ledningen sør for planområdet til at spillvann fra planområdet kan føres ditt. Overvann: Det er planlagt en avskjærende grøft for å kontrollere avrenning som vil komme ned nord for område. Avkjørsel fra fylkesveien klareres når planforslaget sendes til offentlig ettersyn. Trafikksikkerhet: Det er eksisterende gang- og sykkelveg fra planområdet og ned til Børsa sentrum. Det er hjemlet i reguleringsplanens bestemmelse at ved bygging av bolig nr. 100 skal Fv-776 omlegges, og legges bak idrettsbanen. Det skal tilføyes i bestemmelse nummer 8.3 at det må foretas en trafikksikkerhetsvurdering underveis for å sikre at trafikksikkerhet er ivaretatt. Planbeskrivelsen inneholder en nærmere beskrivelse av trafikksituasjonen i område. Grad av utnyttning: Det er krav om 30-60% i overordnet plan. Utnyttelsesgrad innenfor byggeområdene er vist på plankartet innefor hvert enkelt område: Det er krevende å oppfylle kravet til BYA grunnet at planområde har en utfordrende topografi (se eget avsnitt). BYA innenfor utbyggingsområdene viser 27-66%, mens TU viser en betydelig høyere utnyttelse. Dette skyldes at det bygges i flere etasjer ( se 3d-modell). Omregnet til antall boliger pr. daa så er det innefor planområdet planlagt nesten 5 boliger pr. daa. Topografiske utfordringer: Kommuneplanen har som tidligere nevnt krav til en høy utnyttelse av området når det gjelder BYA. Dette er i følge forslagstiller svært krevende grunnet planområdets topografi. Det gir samtidig muligheter for å oppføre bygg i flere etasjer uten at det gir en for ruvende utbygging. Dette gir også en del skjæringer og fyllinger som dessverre vil kunne ses relativt tydelig fra Børsa sentrum. Skjæringer og fyllinger bør derfor beplantes for å dempe denne effekten. Støy: Det foreligger en støyvurdering. Planbestemmelser må si noe om støy i anleggsfasen. Saksbehandler er i tvil om det som fremgår av støyvurdering er godt nok ivaretatt gjennom reguleringsplanens bestemmelser, og dette må vurderes nærmere av forslagstiller før planen legges ut til offentlig ettersyn. Risiko og sårbarhetsanalyse: Det er utarbeidet en risiko og sårbarhetsanalyse. Den viser at det er ingen særlige forhold utenfor det som planforslaget belyser som må gjennomføres eller tas hensyn til. Utbyggingsavtale: Det må inngås en utbyggingsavtale mellom Skaun kommune og utbygger. Det må utarbeides en teknisk plan som et vedlegg til utbyggingsavtalen.
Side 4 Lekeareal: 4.4 har gode bestemmelser om nærlekeplasser. Reguleringsplanen viser ikke kvartalslekeplass. Barnetalsperson i kommunen har ikke fått forelagt saken til behandling før 1.gangs behandling. Dette vil bli gjort i forbindelse med offentlig ettersyn. Saksbehandler har fått bekreftet at forslagstiller tar kostnader ved eventuelle planendringer som følge av at saken ikke har blitt vurdert av barnetalsperson. Universel utforming: Bebyggelse, uteareal og adkomstveier skal utformes i henhold til krav om universell utforming. Saksbehandler har tatt samme forbehold her som nevnt under avsnittet lekeareal. Planforslaget er så lang ikke vurdert av råd for funksjonshemmede. Det tas i forbindelse med offentlig ettersyn. Bygningsplassering og høyder: I planbeskrivelsen fremgår det at bebyggelsen skal oppføres i 2-4 etasjer. I planområdet er det planlagt i planområde blokkbebyggelse og frittliggende boliger. Den frittliggende bebyggelsen skal ikke overstige 8 meter, og blokkbebyggelse skal ikke overstige 12 meter. Vurdering: Plan og bygningslovens krav til utredninger er gjennomført i utarbeidelsen av planforslaget. Det er utfordrende å oppfylle alle lovens grav ved utbygging i relativt bratt terreng. Planforslaget har ikke BYA på 30-60% på alle delfeltene, men totalt viser planforslaget ca. 5 boliger pr. daa. Derfor anses kravet til tett utnyttelse å være i tråd med overordnet plan. Planen burde vise utbyggingsrekkefølge slik at en bedre kan styre utbyggingen både i forhold til sosial- og teknisk infrastruktur. Dette er også viktig i forhold til støv og støy i anleggsfasen for de oppførte boliger i planområdet. Det står i bestemmelsens 8.3 at FV-773 skal omlegges ved bolig nr. 100. Antallet 100 er kun skjønnsmessig satt, og derfor er det viktig at utbygger foretar trafikksikkerhetsvurderinger underveis f.eks fra bolig nr. 50, eller når situasjonen for øvrig tilsier det. Dette vurderes av kommunen. Det er på denne måten Reguleringsplan for Hammer gård i møtekommer delvis kravet i kommunedelplan for Børsa Når det gjelder bygningsvolumer er disse vist gjennom illustrasjonsplaner. Reguleringsplanen hjemler byggehøyder i bestemmelsenes 4.2 og 4.3. Det oppgis i planen gesimshøyde. Det bør her opereres med maks mønehøyder. Når det utarbeides detaljplaner på hvert delfelt skal det benyttes kotehøyder. Det skal lages detaljplaner for hvert delfelt. De kan behandles av administrasjonen samtidig med byggesøknad såfremt de er i tråd med overordnet plan i medhold av pbl 12-5. RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges Reguleringsplan for Hammer gård ut til offentlig ettersyn når følgende er innarbeidet eller vurdert nærmere i planforslaget: - 8.4 endres til: Før det gis igangsettingstillatelse til oppføring av mer enn 10 boliger innenfor planområdet skal kapasiteten for skoler og barnehager være avklart og funnet tilstrekkelig. - Tillegg til 8.3: Det skal foretas trafikksikkerhetsvurdering når det er bygget 50 boenheter, eller når situasjonen for øvrig tilsier det. Det avgjøres av kommunen.
Side 5 - Planen må si noe om utbyggingsrekkefølge av delfeltene. - 5.4 må også omfatte anleggsstøy. Det må vurderes nærmere om bestemmelsen er for generell. - Det skal legges inn en ny bestemmelse om geoteknikk: Det skal foretas vanlig geoteknisk prosjektering i byggesaker: - Det må utarbeides detaljplaner for hvert delfelt, eller for flere relaterte delfelt i samme plan. Det må legges inn som en ny rekkefølgebestemmelse. BEHANDLING OG VEDTAK FOR SAKSNR. 29/11 I Plan og miljøutvalget 07.06.2011: BEHANDLING: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges Reguleringsplan for Hammer gård ut til offentlig ettersyn når følgende er innarbeidet eller vurdert nærmere i planforslaget: - 8.4 endres til: Før det gis igangsettingstillatelse til oppføring av mer enn 10 boliger innenfor planområdet skal kapasiteten for skoler og barnehager være avklart og funnet tilstrekkelig. - Tillegg til 8.3: Det skal foretas trafikksikkerhetsvurdering når det er bygget 50 boenheter, eller når situasjonen for øvrig tilsier det. Det avgjøres av kommunen. - Planen må si noe om utbyggingsrekkefølge av delfeltene. - 5.4 må også omfatte anleggsstøy. Det må vurderes nærmere om bestemmelsen er for generell. - Det skal legges inn en ny bestemmelse om geoteknikk: Det skal foretas vanlig geoteknisk prosjektering i byggesaker: - Det må utarbeides detaljplaner for hvert delfelt, eller for flere relaterte delfelt i samme plan. Det må legges inn som en ny rekkefølgebestemmelse. Børsa, 20.06.2011 Rett utskrift: Kjellaug Brostrøm Særutskrift til: Asplan viak AS P.b. 6723, 7490 Trondheim Kvatro AS P.b. 73, 7301 Orkanger
Side 6