ASKER BORGEN / DRENGSRUD PROSJEKTBESKRIVELSE P.110470 Borgengrenda 1 (16)
Forord Denne beskrivelsen er et vedlegg til kontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS (JM). Sameiet blir bestående av 21 rekkehus og tomannsboliger med private hagearealer og fellesarealer. Foruten felles parkeringsanlegg i garasjekjeller består fellesarealene av veier og gangveier, lekeplasser og grøntarealer samt gjesteparkering, renovasjonsiloer og tekniske anlegg. Innhold: 1. Prosjektet 2. Miljø, energi og sikkerhet 3. Utvendig anlegg 4. Bygningstekniske opplysninger 5. Innredning og overflater 6. Dokumentasjon og avtaler 7. Tilvalg, endringer og forbehold 8. Kontraktsmessige forhold, eierseksjon i boligsameie 2 (16)
1. Prosjektet Ansvarlige aktører Byggherre, tiltakshaver, selger Arkitekt Salg ved Oppgjørsmegler Entreprenør Reguleringsmessig status Reguleringsplan Byggetomta Tomt Størrelse på eiendommen Vegetasjon Eks. terreng/grunnforhold Adkomst/parkering Adkomst til feltet Garasje og parkering Gjesteparkering Omfang/størrelse Antall hus JM Norge AS JM Norge AS JM Norge AS DNB Meglerservice AS JM Norge AS Detaljregulering for felt R1 Johan Drengsruds vei Plan ID 0220 2011019 Vedtatt 12. juni 2012 Gnr. 7, Bnr. 463 i Asker kommune. ca 8600 kvm Før utbygging av feltet var området dekket av skog og buskvegetasjon. Innenfor avmerket hensynssone langs Johan Drengsruds vei skal eksisterende vegetasjon bevares slik at områdets karakter som naturområde opprettholdes. Eldre trær som skal bevares er avmerket på reguleringskartet. Terrenget er relativt flatt, svakt skrånende mot øst. Tomten er dekket av et tynt lag med skogsjord og løsmasser på fjell. Kjøreadkomst fra Johan Drengsruds vei. Det er også gangadkomst til feltet lengre inn i Johan Drengsruds vei, og fra Trostelia. Alle boliger i sameiet har 1 fast parkeringsplass i lukket garasjeanlegg som følger seksjonen. I tillegg har garasjeanlegget 7 parkeringsplasser som skal selges internt i sameiet. Felles parkering for gjester på terreng. Totalt 16 plasser hvor av 4 plasser for bevegelseshemmede 21 vertikaldelte rekkehus og tomannsboliger. Arealer BRA er målt som arealet som ligger innenfor leilighetens omsluttende vegger. Med omsluttende vegger menes yttervegger og skillevegger mot andre leiligheter. Med skillevegger menes veggene slik de må være bygget for å oppfylle brann - og lydmessige forskriftskrav etter TEK10 mot andre leiligheter. Sjakter, utforinger, kasser etc. som ligger innenfor omsluttende vegger eller inntil disse inngår i leilighetens BRA. 3 (16)
Fremtidig eierforhold Den enkelte sameier får en sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til bruk av den. Hva gjelder boligseksjonene, består hver bruksenhet av: - bolig med tilhørende sportsbod, terrasse og privat uteareal/hage. - parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Den enkelte sameier skal for egen regning holde sin bruksenhet (hoveddel som tilleggsdel) forsvarlig vedlike slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Vedlikehold av eiendommens fellesarealer med anlegg og utstyr sameiets ansvar. Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet er felleskostnader. Felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøk med unntak av kostnader som naturlig fordeles pr. enhet slik som bredbåndsabonnement, drift av parkeringsanlegg, etc. Parkeringsplasser kan ikke leies ut eller selges til andre enn de som til enhver tid er eiere av boligseksjoner i sameiet. Det vil bli søkt om kommunal overtagelse av kjøreveien inne på sameiets eiendom. Frem til slik overtagelse finnes sted, eller Asker kommune ikke ønsker å overta forblir vedlikehold og vinterbrøyting sameiets ansvar. Asker kommune vil sikre allmenn ferdselsrett til gangtrafikk på sameiets kjøreveier og gangveier gjennom tinglyst erklæring i henhold til krav fastsatt i reguleringsbestemmelsene. Sameiet har også rettigheter og plikter knyttet til gangveier og lekeområder gjennom felles bruksrett eller realsameie med felt B2 som omfatter gangvei f2, f3 og f4, samt felles lekeområde f7 og f8, slik som definert i reguleringsplanen. 2. Miljø, energi og sikkerhet Utemiljø JM Norge AS vil påse at det ikke blir plantet eller sådd vekster som ikke er anbefalt fordi de anses som giftige eller allergifremkallende. Innemiljø JM Norge AS vil legge til rette for at brukerne av boligene får et godt innemiljø. Ingen materialer som er kjent for å skape helsemessige problemer vil bli benyttet. Leilighetene blir utstyrt med balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning som sikrer frisk inneluft ved korrekt bruk. 4 (16)
Energi Det leveres elektriske varmeovner montert på vegg i oppholdsrom i henhold til beregnet energibehov. I bad leveres elektrisk gulvvarme med termostat. Varmt tappevann leveres fra varmtvannsbeholder knyttet til anlegg for varmegjenvinning fra ventilasjonsluften. Energibehov Boligenes varmetap og energibehov er dimensjonert i henhold til JM Norge sine interne krav til energibruk. Det medfører at boligen er prosjektert for å bruke 25% mindre energi til oppvarming en myndighetenes krav i TEK10. Boligene energimerkes iht. forskrifter. Lyd og akustikk Boligene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C. Innvendige vegger mot soverom og mot våtrom isoleres med 50mm mineralull. Sikkerhet Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelser som myndighetene har pålagt, blant annet batteridrevet røkvarsler og husbrannslange. Åpningsvinduene er utstyrt med åpningsbegrensning, og det blir påsett at faste vinduer kan pusses fra bakken, balkong/terrasse eller fra åpningsvindu på sidene. Alle ytterdører leveres med FG-godkjent lås. Det leveres ringeknapp ved inngangsdør Terrassedører leveres med låsbar vrider. Kildesortering Alle boliger leveres med innredning for kildesortering av avfall i kjøkkenbenk. 3. Utvendig anlegg og garasje Fellesanlegg Felles kjøreadkomst og parkeringsplasser leveres med asfaltert dekke. Gangveier frem til inngangsdør til den enkelte boenhet leveres med grus. Kantstein leveres der det er nødvendig for styrt avrenning av overflatevann. Belysning leveres langs kjøreveier og gangveier i henhold til kommunale krav. Boligsameierne har et felles ansvar for drift og vedlikehold av felles arealer. Gangveier er ikke dimensjonert for tyngre kjøretøy. Garasje Garasjeanlegget ligger under hus 16 21 og bygges i plasstøpt betong. Veggene sprøytemales. Isolasjonsplater med forsterket overflate i himling.dekket asfalteres med fall mot yttervegger. Langs yttervegger er det en åpen stripe med grus for infiltrasjon av overflatevann. Minstehøyde i garasjen er 210 cm. Port til garasje utstyres med fjernåpner. Leke- og aktivitetsplasser I henhold til situasjonsplan. 5 (16)
Beplanting/ Tilsåing Fellesarealer opparbeides i henhold til endelig utomhusplan. Det gjøres oppmerksom på at ferdigstillelse av utomhusarealet kan bli gjennomført etter at boligseksjonene er overtatt avhengig av årstid. Private uteområder leveres med gruset gangvei frem til inngangsdøren og plen på hagesiden. Beplantning og opparbeidelse av hageanlegg er ikke inkludert i leveransen. Overvannshåndtering Asfalterte flater bygges med fall slik at overvann kan renne til omkringliggende terreng eller til overvannssluk. Takvann ledes til terreng. Regn- og smeltevann fra terreng infiltreres i grunnen. Vann- og spillvannsledninger Vann og spillvannledninger knyttes til offentlig nett. Hver boenehet får egen vannmåler. Kabelføringer Kabler for sterkstrøm, TV, tele og bredbånd føres i bakken fra transformator og fordelingspunkt for kabel TV frem til fordelingsskap i den enkelte bolig. Kabelselskapene har eierskap og vedlikeholdsansvar frem til fordelingsskap. Renovasjon Felles renovasjonspunkt plasseres sentralt på området ihht situasjonsplan. Postkasser Det vil bli montert én postkasse for hver boenhet i felles postkassestativ. Skilt JM Norge AS vil sørge for at det blir montert nødvendig skilt for adressering av boligene. 4. Bygningstekniske opplysninger Fundamentering Fundamenter og gulv på grunn støpes i betong med isolerte grunnmurselementer og fundamenters på sprengsteinsfylling. Bærekonstruksjoner Bærekonstruksjoner utføres i bindingsverk av tre med ståldrager i større spenn hvor påkrevet. Etasjeskiller av trebjelkelag med sponplater på oversiden. Takkonstruksjon av selvbærende takstoler. Yttervegger Husene kles med liggende trepanel. Utvendig treverk leveres ferdig grunnet og beiset med 1 strøk farget beis fra leverandør. Ytterligere 1 strøk beis påføres etter montering. Yttervegger utføres i 198 mm bindingsverk av tre med tillegg av 48 mm innvendig utlekting. Rekkverk 6 (16)
Rekkverk på luftebalkonger utføres med aluminiumsrammer med glassfelt. Det henvises til kontraktens fasadetegninger. Taktekking og nedløp. Takene blir tekket med betongtakstein lagt på lekter. Det monteres takrenner med nedløp med utkastere på terreng. På taket monteres snøfangere. Terrasser og balkonger. Terrasse og luftebalkonger leveres med dekke i ubehandlet impregnert tre på bjelker eller tilfarere. Vann Det leveres en utekran til hver bolig plasser på inngangssiden av huset. Innervegger Innvendige vegger bygges av bindingsverk av tre eller stålprofiler og kles med gipsplater. Ved krav om isolering mot lyd og/eller brann, for eksempel mellom boligene, bygges dobbelt bindingsverk som kles med to lag gipsplater på hver side og isoleres med mineralull. Der vegger kles med fliser legges ett lag sopp- og fuktresistent plate på ett lag kryssfinér. Himlinger I alle himlinger monteres gipsplater på bjelkelag. Sportsboder Frittstående sportsbod i uisolert reisverk med trekledning på støpt plate. Isloasjon Yttervegger isoleres med 25 cm mineralull. Gulv mot terreng har 240 mm skumplastisolasjon. Innvendige lettvegger isoleres med 5 cm mineralull for å dempe lyd. I etasjeskille legges 10 cm isolasjon for å dempe lyd. Mot loft isoleres med 35 cm løs mineralull. Loft Det monteres tett inspeksjonsluke (50x50cm) uten stige i gangen i 2 etasje for inspeksjon av loftet. Loftet er isolert med innblåst løs isolasjon. Elektroinstallasjoner Sterkstrømskabler Det monteres måler og sikringer i fordelingsskap i innvendig bod/teknisk rom. Elektrisk anlegg leveres iht. NEK400:2010 med jordfeilbryter, overspenningsvern og komfyrvakt. Jording og overspenningsvern Alle stikkontakter leveres som jordede stikkontakter og kan kun nyttes med flate, eller jordede støpsler. Det monteres overspenningsvern og jordfeilbryter som standard. 7 (16)
Installasjonsomfang Elektriske installasjoner vil framgå av kontraktstegning. Det kan forekomme åpne føringer der spesielle bygningsmessige forhold tilsier det. Svakstrømanlegg Signalleverandør legger kabler for tele, data og TV signaler til hver bolig. Ett fastpunkt moteres i stue. Eventuelle tilleggspunkter må avtales som tilvalg. Ringeklokke monteres ved inngangsdør til hver bolig. Sanitæranlegg Innvendige ledninger Internt i boligen er ledningene for varmt og kaldt vann lagt som rør-i-rør system som sikkerhet mot vannskader. Rør-i-rør skap plasseres som vist på kontraktstegning med overløp til rom med sluk. Det er hovedstoppekran i hver boligenhet. Leveringsomfang av utstyr Boligene leveres med det sanitærutstyret som er vist på kontraktstegningene, og opplegg for vaskemaskin på bad i 1. etasje. Alle armaturer er ettgreps. Toalettene er vegghengt, med innbygd sisterne. I våtrom leveres membran under flis, med gulvsluk. Varme og ventilasjon Det levers balansert ventilasjonsanlegg i hver bolig integrert i en varmesentral som gjenvinner energi fra ventilasjonsluften til oppvarming av varmt forbruksvann. Varmesentralen er plassert i teknisk rom i 1. etasje. Kjøkkenavtrekk er utstyrt med egen avtrekksvifte og er ikke tilsluttet øvrig ventilasjon. 5. Innredning og overflater Inngang Inngangspartier får utvendig glassoverdekning som vist på fasadetegningen. Inngangsdøren leveres med lyd- og brannisolering i glatt, hvitmalt overflate. Døren har vindu og FGgodkjent lås. Trapp Innvendig trapp leveres med hvitmalte sprosser og åpne furutrinn med eiketoning som standard, samt håndløper på vegg. Sportsboder Innvendig i frittstående bod er det åpent ubehandlet reisverk. Innredninger Leveringsomfang fremgår av kontraktstegningene. 8 (16)
Kjøkken leveres fra Marbodal eller tilsvarende. Kjøkken leveres med hvite, glatte fronter og laminert benkeplate. Standard skap blir 2,28 m høyt med foringer til tak. Underlimt oppvaskkum med stor og liten kum nedfelt i benkeplaten. Lyslist under overskap. Det leveres integrert oppvaskmaskin, kjøleskap, innbygget stekeovn og nedfelt platetopp. Baderomsinnredning leveres fra Svedberg/Aspen eller tilsvarende. Garderobeskap leveres fra Marbodal eller tilsvarende med glatte hvite fronter. Skyvedørsgarderober leveres fra Elfa eller tilsvarende uten innredning. Hovedsoverom får skyvedørsgarderobe, øvrige soverom får skap med slagdør (høyde 2,12). I gangen leveres skyvedørsgarderobe med hattehylle og garderobestang i full bredde. Det gis muligheter for individuell tilpasning fra tilvalgsmeny. Vinduer og terrassedører Vinduer og terrassedører er av tre og leveres ferdig overflatebehandlet fra leverandør. Åpningsbare vinduer blir i hovedsak utadslående. Vinduer og terrassedører har 3-lags energiglass. Dører Innvendige dører i leilighetene leveres i glatt, hvitmalt utførelse med flat terskel i eik. Listverk I rom uten fliser leveres eik gulvlister. Dør- og vindusgerikter og taklister leveres med glatt, hvitmalt overflate. Da alt listverk og gerikter er overflatebehandlet før montering, vil det være synlige spikerhoder. Gulv Det leveres 3-stavs eikeparkett med matt lakkert overflate. I entre og i våtrom leveres keramiske fliser. Vegger og himlinger Alle vegger og himlinger males hvite. Det leveres keramiske fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Romskjema overflater Rom Gulv Vegger Himling Inngangsparti/gang Keramiske fliser Malt, Hvit Malt, hvit 30x30 cm Kjøkken Eikeparkett Malt, Hvit, Malt, hvit Flis over kj.benk Lys Grå 30x60 cm Stue Eikeparkett Malt, Hvit Malt, hvit Soverom Eikeparkett Malt, Hvit Malt, hvit Bad/vaskerom 1 etg. Keramiske fliser, Lys Grå 15x15 cm, Sluk Keramiske fliser, Hvit Matt 25x40 cm Nedforet himling av gips som males 9 (16)
Baderom 2 etg Keramiske fliser. Lys Grå 15x15 cm. Sluk Keramiske fliser, Hvit Matt 25x40 cm Nedforet himling av gips som males Allrom 2 etg. Eikeparkett Malt, Hvit Malt, hvit Bod/teknisk rom 1 etg. Keramiske fliser, Lys Malt, Hvit Malt, hvit Grå 15x15 cm. Sluk Bod i 2 etg. Eikeparkett Malt, Hvit Malt, hvit Privat oppholdsareal på bakken Terrassegulv av trykkimpregnert tre Levegg mellom boligene på Balkong Terrassegulv av trykkimpregnert tre hagesiden. Rekkverk. Aluminiumsrammer med glassfelt. 6. Dokumentasjon og avtaler Huseierbok Ved overtakelse av boligen vil kjøper få utlevert en perm med relevant dokumentasjon av boligens materialer, utstyr og oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold. Det vil også bli utlevert tekniske beskrivelser og tegninger til sameiets styre som omfatter teknisk beskrivelse av byggene og fellesanlegg. Avtaler Utbygger vil, på vegne av kjøper, inngå avtaler om: Strømleveranse Renovasjon Levering av bredbånd for TV, tel og data (5 års kontrakt) Forretningsfører Kjøper overtar ansvaret for boligen fra og med overleveringsdagen. Sameiet overtar tekniske innretninger og lignende som trenger systematiske drifts- og vedlikeholdsrutiner. JM anbefaler at sameiet gjennomgår alle avtaler og i tillegg inngår avtale om : Snøbrøyting. Garasjeport serviceavtale. 7. Tilvalg, endringer og forbehold JM Original og tilvalgssortiment Boligen leveres med en nøye utvalgt innredning, kalt «JM Original». JM tilbyr også å velge andre innredningsprodukter som tilvalg. «JM Original» og priser for våre tilvalgsprodukter vil bli presentert i vår «Innredningsguide» utviklet spesielt for prosjektet. Enkelte tilvalg er kostnadsfrie for kjøper. JM tar forbehold om at sortiment kan utgå eller endres hos våre leverandører og må erstattes med tilsvarende produkt av samme kvalitet. 10 (16)
JM Norge AS tilbyr tilvalg innenfor følgende kategorier: Kjøkken og garderobe. Baderomsinnredninger Innerdører Fliser Parkett Multimedia kontakter. Elektriske punkter (Planlagte punkter kan ikke endres) Hvitevarer Farger på malte vegger bestemt ut fra NCS-kodesystemet Garderobeløsninger Generelt om tilvalg og endringer Hvis kjøper ikke ønsker tilvalg, leveres boligen i henhold til standard beskrevet som «JM Original». Det kan ikke bestilles endringer som krever endring av opplegg for vann og avløp eller som krever offentlig godkjenning. Endringer utover tilvalgsprogrammet betraktes som endring og må prises separat. Det tas forbehold om at arbeidene på byggeplass ikke er kommet for langt til at endringer og tilleggsbestillinger kan gjennomføres. Tilvalg og endringer må bestilles av JM s kunderådgiver innen de frister som blir opplyst i tilvalgsmøtet. Tilvalgsmøte Etter at byggestart er besluttet vil kjøper bli kontaktet av en representant fra JM og invitert til et møte for å gjennomgå JM Original og tilvalg. I forkant av møtet vil kjøper få tilsendt Innredningsguiden som og viser pris for de ulike tilvalgene. Ønske om endringer og tilvalg utover det som presenteres i Innredningsguiden må vurderes og prises i hvert enkelt tilfelle. JM har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger m.v. jf. Bustadsoppføringslova 44. Tilvalgsfrist JM s representant vil opplyse om frist for bestilling av tilvalg. Inngås kjøpsavtale etter at tilvalgsfristen er utløpt vil muligheten for tilvalg være begrenset. Blir ikke tilvalgsbestillingen godkjent og signert av kjøper før tilvalgsfristen utløper vil boligen bli levert i henhold til JM Original. Tilvalgsbestilling Tilvalgene inkluderes i kjøpers bestilling for boligen og medtas i sluttavregningen. Alle priser er inklusive MVA og viser merkostnaden for å oppgradere fra JM Original til det aktuelle tilvalgsproduktet. Montering er normalt inkludert i prisen hvis annet ikke er opplyst. JM forbeholder seg retten til å delfakturerere tilvalgsbeløpet ved bestilling jf. Bustadoppføringslova 47. Kontroll av bestilling Det er svært viktig at kjøper ser nøye gjennom bestillingen og sjekker at den er i overenstemmelse med ønsker og avtaler som er inngått. Overenskomster som ikke finnes i bestillingen har ikke gyldighet. Avtalen er bindende og kan ikke endres etter at den er 11 (16)
signert og returnert. Skulle det være avvik eller uklarheter i bestillingen må kjøper umiddelbart ta kontakt med JM sin representant og avklare forholdene. Bestillingen er underlag for leveransen JM mottar fra leverandørene. Produktene er spesialbestilt til prosjektet og kan ikke avbestilles eller returneres. Dersom boligen avbestilles, skal bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i sin helhet. Forbehold Alle opplysningene i denne beskrivelse er gitt med forbehold om rett til å foreta mindre endringer som er hensiktsmessig og/eller nødvendig, uten å redusere boligens generelle standard. Alle illustrasjoner benyttet i markedsføring av boligene er kun ment å være av veiledende, illustrativ karakter og avvik kan forekomme. 8. Kontraktsmessige forhold, eierseksjon i boligsameie Betalingsplan Straks kontrakt er signert stiller JM sikkerhet iht Bustadsoppføringslova 12. 10 % av kjøpesummen forfaller til betaling 7 dager etter at slik sikkerhet er stilt. Beløpet skal være fri egenkapital, dvs at betaling ikke forutsetter pant i boligen og det kan ikke være knyttet vilkår til innbetalingen som medfører at JM ikke kan disponere over beløpet. Resterende del av kjøpesummen samt omkostninger betales ved overtakelse. Alle innbetalinger skjer til klientkonto hos oppgjørsmegler. Sikkerhetsstillelse JM stiller sikkerhet for oppfyllelse sine forpliktelser iht kontrakten i samsvar med Bustadsoppføringslova 12. Sikkerheten utgjør 3 % av vederlaget frem til overtakelse, deretter øker sikkerheten til 5 % og vil gjelde i fem år etter overtakelsen. Tilvalg/endringer vil ikke påvirke størrelsen på selgers sikkerhetsstillelse. Selger kan stille garanti iht Bustadsoppføringslova 47 for å kunne disponere over innbetalt del av kjøpesum. Renter av innbetalingen vil da også tilfalle selger. Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betales 2,5 % dokumentavgift av seksjonens andel av tomteverdien. I tillegg påløper tinglysingsgebyrer for skjøte og hvert pantedokument som skal tinglyses, pluss pantattest. Videre skal kjøper betale andel kostnader for etablering av sameiet og, à konto innbetaling av driftskapital til sameiet. Det tas forbehold om endringer av offentlige avgifter og gebyrer. Kjøpers mislighold Dersom kjøpesum, omkostningene eller øvrige krav ikke blir betalt helt eller delvis ved forfall, påløper forsinkelsesrente av det til enhver tid utestående beløp fra forfall til betaling finner sted. Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted innen 30 dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som gir JM rett til å heve kontrakten en uke etter skriftlig varsel. JM kan ta dekning for sitt tilgodehavende (herunder renter og omkostninger) i de innbetalinger som 12 (16)
kjøper har foretatt. JM har deretter rett til å selge boligen på nytt. Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt annet tap som JM måtte være påført. Dersom kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og ikke betaler fullt oppgjør, godtar kjøper utkastelse fra boligen uten søksmål og dom, jf Tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd (e). Dette gjelder selv om det er stilt garanti for kjøpesum. Priser, budgivning Boligene selges til faste priser (kjøpesummen skal ikke indeksreguleres). JM står fritt til når som helst å endre priser eller betalingsbetingelser på boliger som ikke er solgt. Kredittvurdering, finansieringsbevis JM og megler har rett til å foreta kredittvurdering av kjøper samt til å kreve fremleggelse av finansieringsbevis (lånebevis) før bud aksepteres. Kjøpere som ikke er kredittverdige på kjøpstidspunktet kan bli avvist. Forbehold om gjennomføring av prosjektet JM tar forbehold om offentlige tillatelser og tilstrekkelig antall salg for gjennomføring av prosjektet i tillegg til godkjenning i JMs styrende organer. JM skal uten ugrunnet opphold varsle kjøper skriftlig når grunnlaget for forbeholdene er falt bort, samt dato for bortfallet. JM er bundet av kontrakten dersom det ikke er sendt skriftlig melding til kjøper om at forbeholdet gjøres gjeldende innen 21 kalenderdager etter utløpet av den aktuelle fristen. Dersom kontrakten bortfaller som følge av forbeholdene ovenfor, skal kjøper umiddelbart få tilbakeført innbetalt beløp samt renter opptjent på meglers klientkonto. Renter blir ikke utbetalt dersom beløpet er mindre enn ½ rettsgebyr. Ut over dette har JM ved bortfall av kontrakten intet ansvar overfor kjøper. Ved enighet mellom partene, kan fristene (herunder ferdigstillelsesfristen) forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig vil i et slikt tilfelle være de samme. Overtakelse Frist for overlevering av boligen fastsettes i kjøpsavtalen og vil begynne å løpe når JMs forbehold er bortfalt. Fristen forlenges for hver fellesferie (21 kalenderdager), juleferie (7 kalenderdager) og påskeferie (7 kalenderdager) som blir berørt av arbeidene. Forlengelsene gjelder selv om det eventuelt utføres arbeid i feriene. JM kan kreve overtakelse inntil 4 måneder før den avtalte fristen til å ha boligen klar til overtakelse. JM skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye overtakelsestidspunktet. Det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 kalenderdagers skriftlig varsel. Det beregnes dagmulkt ved forsinkelse i forhold til det nye overtakelsestidspunktet. 13 (16)
Forhåndsbefaring av boligen gjøres før overtakelse. Befaringen ledes av en representant for JM. Kjøper bør delta i befaringen for å kunne komme med bemerkninger til overtakelsen samt kontrollere eventuelle tilvalg. Innkalling til overtakelse sendes deg i god tid. Ved overtakelse leveres boligen i byggerengjort stand. Synlige skader/mangler, som skader på vindusruter, porselen, dører eller overflatebehandlinger, må påpekes ved overtakelse. I nye bygg vil det normalt kunne oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels pga uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Boligen kan benyttes som visningsbolig inntil overtakelse, forutsatt at dette ikke forringer boligens kvalitet. Overtakelse av sameiets fellesarealer foretas av sameiets styre, som da representerer alle sameierne. Ved overtakelse av boligen må det påregnes at det gjenstår mindre innvendige og utvendige arbeider på fellesarealer. Dersom utomhusarealer og garasje ikke er fullført ved tidspunktet for overtakelse av boligen, kan det holdes tilbake et beløp pr bolig på meglers konto frem til overtakelse er gjennomført. Endrede løsninger m.v. n er utarbeidet for å orientere om prosjektets generelle bestanddeler og funksjoner, og er således ikke en komplett beskrivelse av leveransen. JM forbeholder seg rett til å foreta nødvendige endringer som følge av offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger, uten at dette gir rett til endring av vederlaget. Endelig utforming av utomhusarealer fastsettes av JM, og støttemurer, belysning, kummer, trafoer og lignende blir plassert der dette finnes hensiktsmessig. JM forbeholder seg rett til å foreta endringer knyttet til en eventuell deling, sammenslåing eller bruksendring av usolgte boliger. JM har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon og materialvalg som ikke reduserer boligens kvalitet eller verdi, uten at dette gir rett til endring av vederlaget. JM skal så langt det er praktisk mulig informere kjøper om slike endringer. Alle presentasjoner, planer, skisser og bilder i salgsmaterialet er av illustrativ karakter og kan derfor vise bygningsvolumer og inneholde innredning og detaljer mv som ikke inngår i leveransen. I tilfelle motstrid mellom salgsprospekt og prosjektbeskrivelsen vil beskrivelsen ha forrang, og leveransens omfang er begrenset til denne. Seksjonering Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehandlingstid hos kommunen og/eller Statens kartverk. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før seksjonerings-begjæringen er tinglyst kan utløse kjøpsrett for leietaker til redusert pris, jf bestemmelsene i eierseksjonsloven kapittel III. Dette vil i tilfelle være kjøpers ansvar. Dersom skjøtet ikke foreligger ved overtakelse kan JM utstede garanti iht Bustadoppføringslova 47 for hele kjøpesummen mot at oppgjøret finner sted. Forsikring JM holder eiendommen forsikret i byggeperioden. Eiendommen skal være forsikret av JM frem til 2 uker etter overtagelse. Sameiet skal deretter tegne egen forsikring. Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade under byggetiden som dekkes av forsikringen, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut idet erstatningen tilfaller JM, som på 14 (16)
sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. JM vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for kjøpers forsinkede innflytting jf Bustadoppføringslova 17. Kjøper må selv tegne innbo- og løsøreforsikring. Felleskostnader, andre løpende utgifter Felleskostnader skal dekke sameiets felles driftskostnader, som vil omfatte bl.a felles bygningsforsikring, kostnader til drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunal renovasjon. Budsjett for sameiet er utarbeidet av JM i samråd med forretningsfører. I tillegg til de ovennevnte kostnader påløper faste, løpende utgifter for den enkelte bolig som bl.a innboforsikring, strømutgifter, kommunale avgifter og vedlikehold av egen boligseksjon. Videre påløper utgifter til bredbånd og kabel-tv, med mindre dette bekostes av sameiet og dekkes gjennom felleskostnadene. Brukstillatelse Ved overtakelse skal det foreligge midlertidig brukstillatelse. JM er ansvarlig for å innhente ferdigattest, men kjøper er innforstått med at denne normalt ikke foreligger før lang tid etter overtakelse. Tomteforhold, fellesarealer Sameiets tomt er eiet. Tomten er ikke endelig oppmålt, noe som skjer ved oppmålingsforretning som avholdes av kommunen. Det tas således forbehold om justering av endelig tomteareal og tomtegrenser. Tilsvarende forbehold tas dersom fradeling eller sammenføyning skal finne sted etter krav fra offentlige myndigheter. Det tas også forbehold om justering av fellesarealer i forbindelse med seksjoneringen hvis dette anses hensiktsmessig. Heftelser Boligsameiet har pant i hver seksjon, jf eierseksjonsloven 25. Dessuten har kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte særlige eiendomsavgifter og gebyrer, jf panteloven 6-1. For øvrig vil boligen bli overdratt fri for pengeheftelser (andre enn de kjøper lar tinglyse). Seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser (servitutter) som fremgår av grunnbokutskriften. I tillegg har JM rett til å tinglyse bestemmelser knyttet til sameie- eller naboforhold, eller forhold pålagt av det offentlige. Likningsverdi Likningsverdi for boligen er ikke fastsatt. Likningsverdien fastsettes av Skatteetaten, og vil utgjøre ca 25 prosent av markedsverdien for primærbolig, og ca 60 prosent av markedsverdien for sekundærbolig. Sameieforhold Kjøper er medlem av det eierseksjonssameie som etableres for eiendommen. Dersom bestemmelser for området foranlediger opprettelse av velforening/huseierforening, eller det 15 (16)
av andre årsaker er hensiktsmessig for området å opprette en slik forening, har sameiet rett og plikt til å være medlem samt følge de vedtekter som blir vedtatt for foreningen. Det er utarbeidet utkast til vedtekter for sameiet. Utkastet er av veiledende karakter og vil kunne bli endret i forbindelse med organiseringen av eiendommen eller sameiet, på grunn av sammenføyning/fradeling, seksjonering eller andre forhold. JM beslutter endelig organisering av eiendommens garasjeanlegg. Dette vil skje i seksjoneringsprosessen. 1-årsbefaring Cirka 1 år etter overtakelsen vil JM innkalle til en kontrollbefaring av boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som skal undertegnes av begge parter. Dersom det ikke er til klar ulempe for kjøper, kan JM kreve at utbedring av mangler som er reklamert etter overtakelsen skjer samlet etter kontrollbefaringen. Oppgjørsmeglers sikkerhetsstillelse, honorar m.v. Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler, begrenset oppad til kr 30 millioner. Enkeltsaker er forsikret med inntil kr 10 millioner. Eiendomsmeglere er underlagt bestemmelsene i hvitvaskingsloven. Dette innebærer bl.a at megler har plikt til å melde fra til myndighetene om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Meglerhonorar betales av JM, basert på en fast avtalt pris. Avbestilling Kjøper kan iht Bustadoppføringslova kapittel VI avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Hvis avbestilling skjer før det er gitt igangsettingstillatelse, skal avbestillingsgebyret utgjøre 5 % av vederlaget inkl. mva. Ved senere avbestilling gjelder bestemmelsen i bufl 53, slik at JM i et slikt tilfelle skal ha dekket hele sitt økonomiske tap. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i sin helhet. Transport av kontrakt o.l Transport av kjøpekontrakten skjer kun etter samtykke fra JM. Ved transport og videresalg påløper et gebyr på kr 40.000,-. Ved transport skal transportavtale utarbeidet av JM benyttes. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg. Transport av garantier kan kun skje etter samtykke fra garantisten, og endringer av garantier som følge av transporten bekostes av kjøper. Kontraktsmaler/lovgrunnlag Salg av bolig under oppføring til forbrukere reguleres av Bustadoppføringslova, og JM benytter standard byggeblankett 3427. n er et vedlegg til blanketten og utgjør således en del av kontrakten. Ved eventuell motstrid mellom bestemmelsene i byggeblanketten og beskrivelsen, går beskrivelsen foran. Ved salg til andre enn forbrukere og boliger som er ferdigstilte benytter JM seg av en kontraktsmal basert på bestemmelsene i avhendingsloven, og som inneholder bestemmelser som avviker fra prosjektbeskrivelsen. 16 (16)