RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Sivilarkitekt Leif Larsen AS Gravarsveien 32 4306 SANDNES Melding om vedtak Vår ref: Deres ref: Arkiv: L12 Dato: 2014/1660 /HRO Løpenr.: 11189/2015 26.06.2015 Offentlig ettersyn: Endring av godkjent reguleringsplan gnr. 25 bnr. 131- Øysang Tiltakshaver: John Svela Holding as Regulant: Siv.ark Leif Larsen as Det underrettes herved om at Miljø og teknisk komité i møte 22.06.15 har fattet følgende vedtak i sak 49/15: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredninga og legger detaljreguleringsplan for Øysang, gnr. 25 bnr. 131, ut til offentlig ettersyn i medhold av 12-10, under forutsetning av at følgende endringer foretas: Plankart: 1 Område FF1 flyttes øst for høydedraget. 2 Område FF3 med tilhørende atkomstvei, må forskyves lengre øst. 3 Områdene FF2, 3 og 4 kan bebygges med hytter i én etasje. 4 Den nordligste hytta i område FF5 tas ut av planen. 5 Det må tas med på plankartet at de angitte kotehøydene gjelder topp grunnmur. Angitte kotehøyder justeres i forhold til angitt etasjeantall. 6 Formålet langs fylkesveien må endres fra gang- og sykkelvei til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. 7 Kommunale vann- og avløpsledninger må vises med hensynssone for infrastruktur. Planbestemmelser: 1 4.4.2 endres til: Hytter i område FF1 kan ha én etasje og underetasje der terrenget tilsier det. Maks mønehøyde skal være 7,0 m og maks gesimshøyde skal være 4,0 m. Hytter i områdene FF2, 3 og 4 skal ha én etasje og en maks mønehøyde på 5,8 m. Maks gesimshøyde skal være 4,0 m. 2 Det tas inn ny bestemmelse om renovasjonsanlegg som sier: I området tillates oppført renovasjonsbu i samråd med RTA AS. 3 Det tas inn nytt avsnitt under 12 Rekkefølgekrav som sier: Før første hytte får Besøksadresse: Postadresse: Dir.tlf.: 37 14 96 13 Org.nr.: 964 977 402 MVA Furumoveien 1 Postboks 158 Tlf.: 37 14 96 00 Bankkonto: 2801.22.04665 4950 RISØR 4952 Risør Fax.: E-post: postmottak@risor.kommune.no www.risor.kommune.no
Side 2 av 8 midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, skal renovasjonsbu for området være ferdigstilt. 4 Det tas inn ny bestemmelse til hensynssone for infrastruktur som sier: Det er ikke tillatt å bygge nærmere offentlig ledningsnett for vann og avløp enn 4,0 m fra midt grøft. 5 Det tas inn ett tillegg i 7.3 som sier: Beplantningen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers nivå. Planen skal ligge ute til høring i minimum 6 uker. Saken har vært behandlet som vist på vedlagte saksframlegg. Eventuelle henvendelser kan rettes til: Heidi Rødven Med vennlig hilsen Heidi Rødven Enhetsleder plan- og byggesak Kopi: Aust-Agder fylkeskommune P.b. 788 Stoa 4809 ARENDAL Cecilie Pedersen og Jan Ari Christensen Askerjordet 41 1383 ASKER Ferietunet Vel v/torhild Einstabland Frysjaveien 9b 0883 OSLO Limkjerrheieme hyttesameie v/frode Oset Gamle Tanumvei 1 1341 SLEPENDEN RTA AS v/ Tor Georg Hagane Hestemyr 4950 RISØR Statens vegvesen Region Sør Postboks 723 Stoa 4808 ARENDAL Fylkesmannen i Aust-Agder v/ Thomas Hirsch Pb. 788 Stoa 4809 ARENDAL John Svela Holding as Sørlitunet 15 4020 STAVANGER Risør Ferie & Fritidseiendommer as Fredtunarmen 6 4050 SOLA
Side 3 av 8 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2014/1660-17 Arkiv: L12 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 11.06.2015 Offentlig ettersyn: Endring av godkjent reguleringsplan gnr. 25 bnr. 131- Øysang Tiltakshaver: John Svela Holding as Regulant: Siv.ark Leif Larsen as Utv.saksnr Utvalg Møtedato 49/15 Miljø- og teknisk komité 22.06.2015 Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredninga og legger detaljreguleringsplan for Øysang, gnr. 25 bnr. 131, ut til offentlig ettersyn i medhold av 12-10, under forutsetning av at følgende endringer foretas: Plankart: 1 Område FF1 flyttes øst for høydedraget. 2 Område FF3 med tilhørende atkomstvei, må forskyves lengre øst. 3 Områdene FF2, 3 og 4 kan bebygges med hytter i én etasje. 4 Den nordligste hytta i område FF5 tas ut av planen. 5 Det må tas med på plankartet at de angitte kotehøydene gjelder topp grunnmur. Angitte kotehøyder justeres i forhold til angitt etasjeantall. 6 Formålet langs fylkesveien må endres fra gang- og sykkelvei til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. 7 Kommunale vann- og avløpsledninger må vises med hensynssone for infrastruktur. Planbestemmelser: 1 4.4.2 endres til: Hytter i område FF1 kan ha én etasje og underetasje der terrenget tilsier det. Maks mønehøyde skal være 7,0 m og maks gesimshøyde skal være 4,0 m. Hytter i områdene FF2, 3 og 4 skal ha én etasje og en maks mønehøyde på 5,8 m. Maks gesimshøyde skal være 4,0 m. 2 Det tas inn ny bestemmelse om renovasjonsanlegg som sier: I området tillates oppført renovasjonsbu i samråd med RTA AS. 3 Det tas inn nytt avsnitt under 12 Rekkefølgekrav som sier: Før første hytte får midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, skal renovasjonsbu for området være ferdigstilt. 4 Det tas inn ny bestemmelse til hensynssone for infrastruktur som sier: Det er ikke tillatt å bygge nærmere offentlig ledningsnett for vann og avløp enn 4,0 m fra midt grøft. 5 Det tas inn ett tillegg i 7.3 som sier: Beplantningen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers nivå.
Side 4 av 8 Planen skal ligge ute til høring i minimum 6 uker. Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité - 22.06.2015 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredninga og legger detaljreguleringsplan for Øysang, gnr. 25 bnr. 131, ut til offentlig ettersyn i medhold av 12-10, under forutsetning av at følgende endringer foretas: Plankart: 1 Område FF1 flyttes øst for høydedraget. 2 Område FF3 med tilhørende atkomstvei, må forskyves lengre øst. 3 Områdene FF2, 3 og 4 kan bebygges med hytter i én etasje. 4 Den nordligste hytta i område FF5 tas ut av planen. 5 Det må tas med på plankartet at de angitte kotehøydene gjelder topp grunnmur. Angitte kotehøyder justeres i forhold til angitt etasjeantall. 6 Formålet langs fylkesveien må endres fra gang- og sykkelvei til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. 7 Kommunale vann- og avløpsledninger må vises med hensynssone for infrastruktur. Planbestemmelser: 1 4.4.2 endres til: Hytter i område FF1 kan ha én etasje og underetasje der terrenget tilsier det. Maks mønehøyde skal være 7,0 m og maks gesimshøyde skal være 4,0 m. Hytter i områdene FF2, 3 og 4 skal ha én etasje og en maks mønehøyde på 5,8 m. Maks gesimshøyde skal være 4,0 m. 2 Det tas inn ny bestemmelse om renovasjonsanlegg som sier: I området tillates oppført renovasjonsbu i samråd med RTA AS. 3 Det tas inn nytt avsnitt under 12 Rekkefølgekrav som sier: Før første hytte får midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, skal renovasjonsbu for området være ferdigstilt. 4 Det tas inn ny bestemmelse til hensynssone for infrastruktur som sier: Det er ikke tillatt å bygge nærmere offentlig ledningsnett for vann og avløp enn 4,0 m fra midt grøft. 5 Det tas inn ett tillegg i 7.3 som sier: Beplantningen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers nivå. Planen skal ligge ute til høring i minimum 6 uker. Vedlegg:
Side 5 av 8 1 Oversiktskart 2 Gjeldende reguleringsplan 2002 3 Gjeldende reguleringsbestemmelser 2002 4 Illustrasjonsplan 5 Planbeskrivelse 6 Planvarsling og uttalelser 7 Reguleringsbestemmelser 12.06.15. 8 Reguleringsplan 9 Terrengsnitt 1-3 10 Terrengsnitt 4-6 11 Vegetasjonsplan Kort resymé Detaljreguleringsplan for Øysang søkes omregulert. Gjeldende plan blei sist godkjent i 2002. Det søkes om endringer i plassering av fritidsboligene og en større spredning av bebyggelsen. Det innstilles på at planen kan legges ut til offentlig høring under forutsetning av at det foretas noen endringer. Saksopplysninger Området har vært regulert lenge, men utbygging har aldri blitt gjennomført. Gjeldende plan er fra 2002. Den sier at det kan bygges 60 enheter fordelt på 29 utleiehytter og 31 fritidshytter. Denne fordelinga skal beholdes, men det søkes nå om å dele området i to og legge utleiehyttene nord i feltet. Fritidshyttene spres i større grad for å få tomter med bedre utsikt. Byggeområdet søkes lagt ca. 30 m fra midten av SSS-veien, mens bebyggelsen i gjeldende plan er regulert bak heia mot veien. På det nærmeste ville bebyggelsen ligget ca. 70 m fra midten av SSS-veien dersom gjeldende plan hadde blitt realisert. Hovedinnholdet i planen er at utleiehyttene får egen avkjørsel helt nord i feltet og bygges i en u- form. Her er det høydebestemmelser som tillater inntil 8,0 m mønehøyde og også hytter med underetasjer. Bebyggelsen legges i rekker. Bestemmelsene tilsvarer stort sett gjeldende plan. Maks størrelse for hytter, inkl. boder etc. vil bli 120 m 2 bruksareal. Bestemmelsene for de frittliggende fritidshyttene foreslås med tilsvarende areal. I tillegg reguleres det for interne veier, ballplass, lekeplasser, stier for allmennheten, grøntarealer, friluftsområder og områder for felles renovasjon. For området foreligger det en utbyggingsavtale fordi kommunens vann- og avløpsledninger går gjennom området. Denne må justeres noe, men kan vedtas av Rådmannen etter delegert myndighet i kommunens forutsetningsvedtak, sak 40/08. Det blei varsla om oppstart av planarbeidet i oktober 2014. Det har kommet inn 7 innspill til planen. Disse er også kommentert av regulant i planbeskrivelsen. Fylkesmannen i Aust-Agder Fylkesmannen skriver at området er svært kupert og vil kreve større terrenginngrep og at man i planen bør tilstrebe tilpasning til bebyggelsen i nærområdet hva gjelder høyder og volum. Det anbefales å lage gode illustrasjoner som viser konsekvenser for landskap og terreng. Det forventes at planen forholder seg til kommuneplanen og dens bestemmelser. Statens vegvesen Region Sør
Side 6 av 8 Vegvesenet skriver at byggegrensa mot SSS-veien er 30 m fra senter av veg. Det vises videre til at det er et mål å redusere antall avkjørsler når et område reguleres og at eksisterende avkjørsler må søke fellesløsninger eller planlegges via underordnet vegnett. Det er krav til frisiktsoner og vegetasjon i disse sonene. Hvis atkomsten legger opp til større trafikkmengde enn 50 kjøretøy per døgn (årsdøgntrafikk), må atkomsten fra fylkesvegen dimensjoneres som et kryss. Det må utarbeides plan- og profiltegninger for godkjenning. Fylkesveg med sideområde må reguleres til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Aust-Agder fylkeskommune Fylkeskommunen vektlegger estetikk og landskapstilpasning av bebyggelsen, trafikksikkerhet, gode uteområder og tilgjengelighet for allmennheten. Det forutsettes at planarbeidet følger kommuneplanen. Fylkeskommunen vurderte først at området måtte undersøkes av arkeolog, men etter tilbakemelding fra kommunen om at det dreier seg om en omregulering, blei dette kravet frafalt i etterkant. RTA AS Det bes om at det reguleres for sorteringsbu i området og at det stilles krav om at denne skal være ferdig før bygging av første hytte tillates. Ferietunet Vel Velforeninga er bekymret for at friluftsområder går tapt i et område som allerede er utbygd med mange hytter. Jan Ari Christensen og Cecilie Pedersen Christensen og Pedersen er nærmeste naboer til feltet og er bekymret for tap av utsikt og åpenhet mot sjøen i retning Risør og det bes om at utbyggerne tar hensyn til dette. Det forutsettes at områder som er regulert til naturområder ikke blir berørt. Velforeningen Limkjerrheiene hyttesameie Velforeninga er positiv til utbygginga i et omfang som vist på kommunens arealplankart. De skriver videre at det er viktig å bevare de friområdene som er angitt i kommuneplanen og ber om at dette vektlegges i planarbeidet. Det best også om at planen legger opp til at dagens tursti gjennom området kan beholdes. Økonomi Endringen innebærer ingen andre økonomiske konsekvenser enn gebyr for saksbehandling. Hva gjelder kommunens vann- og avløpsledninger så skal kommunen holdes skadesløs og ha rettigheter til å drive drift og vedlikehold. Kommuneplan Det er i hovedsak samsvar mellom kommuneplanen og reguleringsplanen selv om kommuneplanen viser nåværende, godkjent byggeområder og ikke endringa det søkes om. Utbygging av feltet vil tilføre kommunen flere besøkende og være i tråd med satsingsområdet attraktivitet. Folkehelse og levekår Planområdet muliggjør god tilgang for allmennheten gjennom feltet og for at hytteeierne kan benytte nærliggende friluftsområder. Gjennomgangen fra de ovenforliggende hyttefeltene
Side 7 av 8 bevares og sikres en god atkomst ned mot fergekaia ved Øysang som alternativ til kjøreveien opp til Jegertunet. Klima og miljø Utbygging vil belaste klima og miljø i form av ressursbruk. Området er i tillegg avhengig av atkomst med bil. Det er positivt at eierne kan la bilen stå og heller ta ferga inn til Risør. Vurderinger Da planen blei lagd forelå det en temarapport for landskap og estetikk. Denne viste sårbare områder som ikke burde bebygges, herunder områder med fjellkoller. Noen at de områdene som var vist som sårbare søkes nå bebygd med hytter med mønehøyder på inntil 7,0-8,0 m. Byggegrensa mot SSS-veien er endret etter at forrige plan var vedtatt. Den er nå på 30,0 m. Det er foretatt en grundig befaring i området for spesielt å vurdere terreng og topografi i områdene FF1-4 da disse er nye i forhold til gjeldende plan. Intensjonen med å plassere hyttene i disse områdene er å oppnå utsikt og med utsikt følger også en viss fare for negativ eksponering i landskapet. Bestemmelser om høyder og vegetasjonsbelter er derfor viktig i den sammenheng. Det foreligger terrengsnitt med og uten vegetasjon samt en vegetasjonsplan som skal tydeliggjøre virkningen i landskapet, se vedlegg. Befaringa viste at spesielt område FF1 ligger svært eksponert i landskapet. Planen viser her bebyggelse og atkomstvei på vest-/sørvestsida av høydedraget. Bebyggelsen og veien vil medføre behov for en ca. 6,0 m bred skjæring som vil strekke seg over inntil 4,0 høydemeter. Det åpnes i tillegg opp for hytter med en høyde på inntil 7,0 m til mønet. Området har panoramautsikt mot vest og mot sør. Det er Rådmannens klare vurdering at dette området ikke bør bebygges. Det grenser helt opp til kubehyttene på Limkjerrheiene som også har en høyde på ca. 8,0 m. Selv om området med kube-hyttene ligger noe høyere og ikke har samme ryggdekning med heia bak, så understreker det at denne hylla i terrenget bør forbli ubebygget og reguleres som et friluftsområde til glede for allmennheten og hytteeierne generelt. Heia og platået nedenfor egner seg veldig godt som utsiktspunkt og turmål. Det innstilles derfor på at område FF1 må flyttes øst for høydedraget. Der kan til gjengjeld hyttene bygges med underetasje og med en høyde på 7,0 m inn mot heia. Befaringa viste videre at alle de tre øvrige områdene FF2, 3 og 4 ligger dels eksponert og ikke bør bebygges med høyere hytter enn 5,8 m til møne, noe som tilsvarer kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse og bestemmelsene i kommuneplanen for hytter i LNF-områder. Hyttene bør ikke ha mer enn én etasje da de ligger i et mye mer sårbart terreng enn den gamle planen la opp til. De angitte områdene for hvor hytta skal plasseres må unngå høydedrag. Område FF3 med tilhørende vei, bør i tillegg forskyves noe mot øst for å unngå at hyttene plasseres på de høyeste toppene. Bebyggelsen bør som prinsipp legges inn mot høydedrag, ikke oppå. Det innstilles derfor på en forskyvning av FF3 og tilhørende vei for dette området. Veitraséene har for øvrig fått en god plassering i landskapet og bestående stier ivaretas, noe som er positivt. Stiene i området er attraktive som turveier og bør bevares i størst mulig grad. Kommunens vann- og avløpsledninger krysser området og dette er grunnen til at det foreligger en utbyggingsavtale, i tillegg til at det var kommunen som solgte eiendommen i sin tid. Ved endringen av planen har utbygger foreslått noe flere hytter i området FF5. Den nordligste av
Side 8 av 8 disse vil ligge oppå de kommunale ledningene, noe som ikke er akseptabelt da ledningene må være tilgjengelige for drift og vedlikehold. Den nordligste tomta må derfor tas ut av planen. Traséen for ledningene må også gis en hensynssone for infrastruktur med en tilhørende bestemmelse om at det ikke kan foretas byggetiltak nærmere ledningene enn 4,0 m i tråd med kommunal VA-norm. Områdene FT1 og 2 ligger i et tidligere regulert friluftsområde. Befaringa viste imidlertid at det ikke er her de største friluftskvalitetene ligger. Landskapsmessig er det heller ingen ting i veien for å tillate en rekkebebyggelse her. Områdene FF5, 6 og 7 ligger i samme område som tidligere godkjent bebyggelse. Til de ulike innspilla har Rådmannen følgende kommentarer: Aust-Agder fylkeskommune og Fylkesmannen i Aust-Agder Det foreslås endringer for å få en bebyggelse som tilpasser seg terrenget. Det foreslås også endringer i bestemmelsene om høyder i samsvar med kommuneplanen og kommunale retningslinjer. Vi anser at merknadene er imøtekommet. Statens vegvesen Region Sør Byggelinje på 30,0 m og frisiktsoner er tegnet inn på plankartet. Det legges ikke opp til nye avkjørsler fra fylkesveien. Det innstilles på at formålet langs veien endres i tråd med innspillet til vegvesenet og at bestemmelsen for frisiktsone endres i samsvar med innspillet. Merknaden anses imøtekommet. RTA AS Det innstilles på at det tas inn en bestemmelse om renovasjonsbu og en rekkefølgebestemmelse for ferdigstillelse av denne, men at bua først må stå ferdig samtidig som den første midlertidige brukstillatelsen/ferdigattesten gis for hyttene. På denne måten kan arbeidene skje parallelt. Ferietunet Vel og Velforening Limkjerrheiene sameie Det er mange stier i området og de aller fleste av disse ivaretas eller endres til intern vei åpne for allmennheten. I og med at bebyggelsen spres vil imidlertid mer av friluftsområdene bygges ned i forhold til godkjent plan for området. Dette gjelder områdene FF1-4 og FT1 og 2. Det innstilles på at område FF1 flyttes øst for høydedraget for at dette flotte området med sjøutsikt kan holder åpent for allmennheten da dette området er svært verdifullt for allmennheten. Christensen og Pedersen Det foreslås å flytte område FF1 øst for kollen. I tillegg har plankonsulent allerede endret forslaget etter dialog med naboene. Utsikten vil etter vår vurdering ikke bli berørt. Med de endringene som foreslås fra Rådmannens side anses planen tilstrekkelig godt gjennomarbeidet til å kunne legges ut til offentlig ettersyn i medhold av 12-12 i plan- og bygningsloven. Rådmannens konklusjon Planen legges ut til offentlig ettersyn på vilkår av at mindre endringer foretas. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Vesentlig endring av reguleringsplan kr 17.716,-