Byrådssak 199/17 Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, Reguleringsplan Areal-ID 62320000. Tilleggsinnstilling etter meklingsmøte basert på KMBY-sak 354-15 MASR ESARK-5120-201101881-190 Hva saken gjelder: Komite for miljø og byutvikling behandlet sak 354-15 i møte 12.11.2015 med innstilling til bystyret. Forslagsstillers planforslag datert 11.6.2015 med tilhørende bestemmelser datert 16.9.2014 ble der foreslått avvist, mens byrådets forslag datert 10.7.2015 med tilhørende bestemmelser, ble anbefalt vedtatt. Byrådets forslag forsøkte å imøtekomme fylkesmannens innsigelse datert 5.5.2014 som ble gitt i forbindelse med offentlig høring: «Fylkesmannen fremmer innsigelse mot planforslaget. Planen må etter vårt syn endres på flere punkt. Felt benevnt BF04 og BB må utgå og felt BK må trekkes ut av rassonen slik denne er vist i plankartet. Dette er i stor grad i samsvar med tilrådinger fra planetaten. Veiutløsning må skje mot øst. Med slike endringer vil detaljreguleringen ikke komme i konflikt med nasjonale og viktige regionale interesser.» (Vedlegg 12) På grunn av innsigelsen og basert på KMBY sin innstilling i saken, ble det avholdt meklingsmøte 15.12.2015. Fylkesmannen hadde i tillegg behov for befaring, slik at presiserte krav til løsninger ble mottatt i brev av 26.1.2016. Dette brevet framstår som referat fra meklingen og har vært grunnlag for videre bearbeiding av planforslaget med sikte på at innsigelsespunktene kan frafalles. Ut fra plansituasjonen, sakens historikk og av hensyn til berørte interesser, har byrådet vektlagt at planforslaget fremmes med løsninger som gir grunnlag for at saken kan vedtas av bystyret (egengodkjenning), hvoretter fylkesmannen kan formelt trekke sin innsigelse. Foreliggende planforslag ivaretar barn og unges interesser, grønne interesser, allmenn tilgjengelighet og gir grunnlag for en avgrenset boligbygging. Byrådsavdelingen har i etterkant av meklingen bearbeidet planforslaget i kartskisse datert 23.3.2017 med tilhørende bestemmelser datert 27.3.2017. Fylkesmannen har i e-post datert 27.3.2017 uttrykt at dersom kommunen vedtar plankart og bestemmelser slik de fremstår etter mekling, begge datert 27.3.2017, vil de kunne trekke innsigelsen. Beskrivelse av sakens utvikling Byrådet har på de neste sider vist en oversikt over sakens historie og den trinnvise bearbeiding av planforslaget som er gjort for å kunne imøtekomme innsigelsespunktene fra Fylkesmannen. 1
Fylkesmannens innsigelse datert 5.5.2014, ved offentlig ettersyn «Fylkesmannen fremmer innsigelse mot planforslaget. Planen må etter vårt syn endres på flere punkt. Felt benevnt BF04 og BB må utgå og felt BK må trekkes ut av rassonen slik denne er vist i plankartet. Dette er i stor grad i samsvar med tilrådinger fra planetaten. Veiutløsning må skje mot øst. Med slike endringer vil detaljreguleringen ikke komme i konflikt med nasjonale og viktige regionale interesser.» (Vedlegg 12) 16.1. 2014 Planforslag til offentlig ettersyn (Vedlegg 13) 28.9.2014 Forslagsstillers reviderte forslag (Vedlegg 10) Kun mindre justering i forhold til planforslag datert 16.1.2014 Innstilling fra byrådet 18.12.2014 sak 432-14 (Vedlegg 11) og KMBY 5.2.2015 sak 48-15 (Vedlegg 9) Byrådet er i saken positiv til at området kan fortettes da området ligger nær skole og barnehage, service og har god kollektivdekning. Området er eksponert, er berørt av trafikkstøy og rasfare. Bruk av det ubebygde området til utbyggingsformål har vært omdiskutert da det («Nøtteskogen») har vært et mye brukt som friområde av barn og unge. Byrådet mener kvalitetene som går tapt, må erstattes av nye. Saken har en rekke mangler. Det foreligger innsigelse fra Fylkesmannen. KMBY vedtar at planforslaget returneres og bearbeides for å imøtekommet innsigelsen fra Fylkesmannen og fagetatens kommentarer angående renovasjon, trafikk og parkering. Innstilling fra byrådet 24.9.2015 sak 346-15 (Vedlegg 8) KMBY 12.11.2015 sak 354-15 (Vedlegg 5) Forslagstiller fremmer et justert planforslag datert 11.6.2015 der det er lagt inn en gangvei fra nordøst mot sørvest. Fylkesmannens innsigelser er ikke imøtekommet. Byrådet legger da fram et alternativt planforslag datert 10.07.2015 (vedlegg 6 neste side) der Fylkesmannens innsigelse ble søkt imøtekommet. Endringer i plankartet ble oppsummert slik: 11.6.2015 Forslagsstillers forslag (Vedlegg 7) a) Del av felt BF04 tas ut. Kollen bevares som felles grønnstruktur f_ua02. To tomter for frittliggende småhusbebyggelse opprettholdes med tilhørende utnyttelsesgrad. 2
b) BB og BK foreslås som ett felt og får betegnelsen BB. Endelig utforming av området, planeringshøyde av terreng og byggehøyder tas stilling til ved behandling av byggesaken innenfor en %BRA på 100%. c) Bebyggelse i felt BB trekkes lenger vekk fra uteoppholdsarealet f_ua01. Dette gjøres ved å trekke byggelinjen bort fra kollen i sør, slik at denne bevares. d) Hus i felt BB kan plasseres i rassonen dersom det foretas tilstrekkelig rassikring. e) o_fri anbefales gjort om til grøntstruktur/turdrag o_g 10.7.2015.Byrådets forslag (Vedlegg 6) 23.3.2017 Planforslag etter mekling (Vedlegg 1) Endringer foretatt etter mekling: -Byggeområdet er redusert -To hauger brukt til lek er bevart -Åpen bekk med sideareal er sikret -Adkomstvegen fra sør er redusert til en kjørebane uten fortau -Bestemmelsene sikrer grøntområdene i byggeprosessen Meklingsmøte 15.12.2015 og brev fra Fylkesmannen datert 26.1.2016 (Vedlegg 4) Fylkesmannen opprettholdt innsigelse også til byrådets planforslag datert 10.7.2015. Bakgrunn for innsigelsen og vilkår for godkjenning av planen er utførlig beskrevet i brevet datert 26.1.2016. Bakgrunn: - Fylkesmannen hadde forutsatt at dette området skulle bevares som grøntområde da tilgrensende reguleringsplan i sørvest ble behandlet (B.sak 79/13) - Planforslaget er i strid med rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen T- 2/08. Vilkår for godkjenning: - Byggeområdet må reduseres - To hauger mot tilgrensende plan i sørvest, som er brukt til lek, skal bevares - Bekk med sideareal (verdifull for lek og biologisk mangfold) skal sikres. - Bestemmelsene skal sikre at grøntområder ikke berøres i byggeprosessen - Om adkomsten fra Søreidåsen ikke er mulig (som krevd tidligere), kan adkomst fra sørvest aksepteres om denne reduseres til en kjørebane og uten tilleggsareal langs veien. Den skal heller ikke ha fortau. Annet - Mulig utbygging av Tomteselskapets eiendom i sørøst har vært drøftet i prosessen. Fylkesmannen er tydelig på at utbygging på sikt i dette området ikke vil bli akseptert. Av e-post datert 27.3.2017 fra Fylkesmannen (Vedlegg 3) framgår det at innsigelsen til saken kan trekkes om planen vedtas som vist på plankart datert 23.3.2017 og bestemmelser datert 27.3.2017 3
Byrådets oppsummering og anbefaling Saken har vært komplisert og tidkrevende, da den har vært omstridt og i konflikt med overordnede planer og retningslinjer. Saken startet opprinnelig som en større plan som senere ble delt i to planer. Mye av bakgrunnen for fylkesmannens synspunkt i brev av 26.1.2016 kan leses av planbeskrivelsen som fulgte bystyresak 79/13, den tilgrensende plansaken Søreidåsen. Byrådet anbefaler at bystyret ikke vedtar forslagstillers opprinnelige forslag av 16.9.2014. Byrådet anbefaler bystyret å vedta planforslaget som er utarbeidet etter mekling og datert 23.3.2017, med tilhørende bestemmelser av samme dato. Planen som nå foreligger etter mekling, ivaretar områdets behov for grønnstruktur til allmenn bruk i forbindelse med fortetting i lokalsenteret Søreide. Både naturverdier (vegetasjon og trær) og bekkefar igjennom området sikres. I tillegg er barn og unges interesser i planlegging ivaretatt på en god måte. Anbefalt planforslag oppfyller fylkesmannens krav til å kunne trekke innsigelsespunktene. Dette vil formelt skje når bystyret har behandlet saken. Før kunngjøring av vedtak må plankartet tegnes opp i henhold til krav i kartforskriften. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I medhold av plan- og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. 12-11, vedtar bystyret ikke følgende (opprinnelige) forslag til detaljregulering: a) Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, Arealplan-ID62320000, vist på plankart sist datert 11.6.2015. b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 16.9.2014. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. 12-11, vedtar bystyret følgende forslag til detaljregulering: a) Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, Arealplan-ID 62320000 i samsvar med plankart (etter mekling) datert 23.3.2017. b) Tilhørende bestemmelser sist revidert 27.3.2017. 3. Begrunnelse for planforslaget framgår av saken og byrådssak 432/14. 4. Plankart og bestemmelser må være i samsvar med bystyrets vedtak før det kan kunngjøres. Dette gjelder også oppdatering av plankart i henhold til krav i kartforskriften. Dato: 23. mai 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder 4
Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg Nye dokumenter: 1. Planforslag (etter mekling) datert 23.3.2017 2. Forslag til reguleringsbestemmelser (etter mekling) datert 27.3.2017 3. Epost fra Fylkesmannen datert 27.3.2017 om at innsigelsen kan trekkes 4. Brev fra Fylkesmannen datert 26.1.2016 etter meklingsmøte 15.12.2015 Tidligere dokumenter i saken: 5. Vedtak i KMBY sak 354-15 6. Byrådet planforslag datert 10.7.2015 (NB: 2016 på kartet er en skrivefeil) 7. Forslagsstillers plankart datert 11.6.2015 8. Byrådets innstilling sak 346-15 9. Vedtak i KMBY 5.2.2015 sak 48-15 10. Plankart datert 28.9.2014 tilhørende sak 432-14 11. Byrådssak 432-14 12. Fylkesmannens innsigelse datert 5.5.2014 13. Plankart datert 16.1.2014, lagt ut til offentlig ettersyn 5