Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2010/3950-13 Arkiv: Holmenga Saksbehandler: Geir Sunde Levang Dato: 12.05.2014 Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø 03.06.2014 Områdereguleringsplan for Holmenga næringsområde - planforslag, førstegangsbehandling Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtar Utvalget for næring, plan og miljø å legge forslag til Områdereguleringsplan for Holmenga næringsområde med reguleringsbestemmelser ut til offentlig ettersyn. Plankart er datert 14.01.2014, reguleringsbestemmelser er datert 28.04.2014. Vedlegg som følger saken: 1 Plankart 2 Reguleringsbestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Illustrasjonsplan 5 Risiko- og sårbarhetsanalyse - ROS 6 Notat: Støy 7 Notat: VA-situasjon SAKSUTREDNING: Bakgrunn for saken Øvre Romerike Prosjektering AS har på vegne av grunneierne Mathiesen Eidsvoll Verk og Norce Holding AS utarbeidet et forslag til områderegulering av Holmenga. Intensjonen med planforslaget er utvidelse av de tilstøtende eksisterende næringsarealene sør for planområdet, i tråd med gjeldende kommunale planer. Det er lagt opp til muligheter for etablering av næring innenfor industri-, håndverk og lagervirksomhet, samt forretning. Med forretning menes kun salg av plasskrevende varer, ingen detaljhandel skal foregå innenfor avgrensningen. Forholdet til gjeldende planer og retningslinjer Planen er utarbeidet etter krav i den overordnede arealplanen for området, kommunedelplan for Ormlia/Staviåsen-Parisbrenna, vedtatt 26.02.2010. Området er i planen avsatt til henholdsvis næringsbebyggelse og grønnstruktur naturområde. Ved valget av områdereguleringsplan, medfører en slik plantype vanligvis konsekvensutredningsplikt. I forbindelse med arbeidet med kommunedelplanen, som er relativt fersk, ble allerede et grundig arbeid gjennomført. Derfor bygger denne planen på KU-dokumentene fra den planprosessen.
Regionale og statlige føringer ble lagt til grunn for arbeidet med kommunedelplanen, og derfor vurdert som dekkende for denne plan ut i fra at forslaget skal samsvare med kommunedelplanen. Særlig er fylkesdelplanen «Romerike møter framtida» - Regional utviklingsplan for Romerike 2005-2025», vedtatt 14.oktober 2004, brukt som grunnlagsmateriale for arbeidet med områdereguleringsplanforslaget. Tilgrensende planområdets sørside er reguleringsplan for «Eidsvoll Verk næringssenter og Nebbenes sørgående veganlegg», vedtatt 22.10.07. Innenfor denne planens avgrensning er det kommet til en ny detaljreguleringsplan som følge av mindre endring av nevnte plan; «Detaljregulering for del av Eidsvoll verk næringssenter og Nebbenes sørgående vegserviceanlegg», vedtatt 17.09.2013. Den gjeldende reguleringsplan for «E-6 mellom Dal og Minnesund», vedtatt 27.08.2007, strekker seg oppover langs Østre Hurdalsveg, men slutter noen meter på sørsida av dette planforslaget. I sørvest for planområdet, vest for Østre Hurdalsveg er «Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for vegserviceanlegg ved Ormlia», vedtatt 27.02.1989, fortsatt gjeldende, til tross for endringer i forbindelse med regulering av E6. Beskrivelse av planområdet 1 Utsnitt fra kommunedelplan Planområdet er på rundt 376 dekar og ligger nord for avkjørsel 56 «Eidsvoll verk» langs E6, hvor man finner «Nebbenes Nordgående» og «Nebbenes Sørgående», samt «Ormlia Vegserviceanlegg». I sør-vest over RV180 mot Hurdal ligger Staviåsen, hvor Eidsvold Værks Skiklubb har sitt tilholdssted med klubbhus og skistadion. Innenfor planområdet er det varierende naturforhold hvor det finnes middels- til grovkupert terreng, og både «fjellknauser» og myrdrag. Det ikke noe som antyder at området består av usikker grunn, utover nevnte myrdrag. Den nordlige delen av planområdet (BAN3 i planforslaget) er i stor grad preget av skog, i motsetning til den sørlige delen (BAN2 i planforslaget). Her har det de siste årene foregått både avskoging og blitt utført vesentlige terrenginngrep. Denne delen av planområdet fremstår per i dag som en miks av anleggsområde og massedeponi. Hvorvidt denne aktiviteten har vært legitim sier plandokumentene intet om. Rett nord for planområdet ligger spor etter Nysetra (Nysetervangen), som i kommunedelplanen ble gitt en bred buffersone for å ta hensyn til dette seterbruket. I områdeplanen er bufferen tatt inn som S1. Antagelig gikk setervegen til Nysetra langsmed åsryggen, altså tvers over planområdet i 2 Kartutsnitt: Topografi nord-sørgående retning. I dag fremstår den gamle setervegen som skogsti, og ender i anleggsområdet/massedeponiet på eiendommen 124/35 (BAN 2). I følge kommunedelplanen har stien større verdi for friluftsliv enn som kulturminne, i stor grad grunnet etableringene sør for planområdet. Kommunedelplanen anbefaler å legge til rett for ny sti nord for planområdet. Foruten seterdrift har det tidligere foregått torvuttak ved Langmyras sørlige ende, og selvsagt skoghogst. I nord finnes det enkelte turstier som går videre nordover opp mot Mistberget, løst koblet til Staviåsen vest for RV180. Mer informasjon om planområdet og dets omgivelser finnes i den vedlagte planbeskrivelsen. Planprosessen I møter og gjennom brevveksling mellom forslagsstiller og Eidsvoll kommune ble det drøftet plantype for reguleringen, med en endelig avklaring ved brev datert 06.12.2010. Varsel om oppstart av områdereguleringsplan ble kunngjort 07.12.2011 med varsling til berørte og interessenter 02.02.2011. 2
Høringsperioden resulterte i fire innkomne merknader, alle fra offentlige instanser. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsens kapittel 3. Med bakgrunn i innkomne uttalelser fra Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus, har administrasjonen oppfordret forslagstiller til å utarbeide tydeligere rammer for hva slags virksomheter som kan etablere seg i planområdet, og hvor disse skal lokaliseres. Dette fordi det, slik det fremgår av mottatte uttalelser, under arbeidet med kommunedelplanen ble varslet innsigelse fra Fylkesmannen. Innsigelsen hadde utgangspunkt i tvil om grad av samsvar mellom detaljering av arealformål i plan, og den retning de overordnede føringer anbefaler. Denne ble senere trukket under forutsetning om at det i senere reguleringsplanarbeid ville gjøres «en mer detaljert vurdering av omfang og volum for de enkelte arealbrukskategorier». Innsigelsen ble varslet med grunnlag i usikkerhet om planen hadde «tilstrekkelige begrensninger for tillatt areal og omfang til arealbrukskategoriene salg av plasskrevende vareslag og turist- og vegservicenæring inkludert hotell/overnatting» for å unngå at etablering i området ville «svekke utviklingen av de eksisterende tettstedene i Eidsvoll». I brev av 09.01.2012 legger Fylkesmannen til at også «( ) plassering av tiltak innenfor områdene ble bestemt at skal vurderes nærmere ved behandling av reguleringsplanene (...)». Forslagsstiller har besvart oppfordringene fra administrasjonen med suppleringer og ytterligere beskrivelser av flere formål i planforslaget, men hele tiden holdt fast ved at det beste er en «mest mulig fleksibel plan». Ideen bak den ønskede fleksibiliteten er å kunne håndtere «større bedrifter» med behov for arealer i større utstrekning enn de enkelte nedfelte delområder. Om dette skulle bli aktuelt. Opprinnelig var det heller ikke krav om detaljplan for utbygging av delområdene i planforslaget, men det er nå innlemmet i bestemmelsene. Beskrivelse av planforslaget For planområdet med sin størrelse på 376 dekar, foreslås 319 dekar av disse regulert til kombinerte formål for bebyggelse og anlegg, med 0,7 dekar til øvrige anlegg fellesområde (ABB). Resterende arealer er foreslått avsatt til grønnstruktur (G, GV), LNF(S) og samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. I planforslaget er det foreslått en maksimal utnyttelse på 50 % BYA i områdene for bebyggelse og anlegg, som måles ut i fra delområdenes størrelse som vist i reguleringsplankartet. Det er foreslått at parkerings- og manøvreringsareal ikke skal inkluderes i beregningen av utnyttelsesgraden. Formålet bebyggelse og anlegg er en samlebetegnelse på flere underformål. Disse er spredd utover områdene titulert KBA5 til og med KBA 9 i plankartet. KBA 5 til KBA 7 foreslås å kunne brukes til virksomheter innenfor kategoriene industri/håndverk/lager, forretning samt bebyggelse for hotell og overnatting. For KBA 8 og KBA 9 er det foreslått en bruk avgrenset til industri-/håndverk-/lager-, og forretningsvirksomhet. Med forretning mener salg av plasskrevende varer, detaljhandel er utelukket. Grønnstrukturen (G, GV), LNF(S) som vist i reguleringsplankartet er ment å fungere som grøntbelte/buffersone mot omkringliggende hovedveger og omgivelser. Hotell og overnatting har sitt utgangspunkt i ønsket om næringsutvikling med «aktivt tilsnitt», hvor man ser muligheten for overnatting relatert til friluftstilbudet i området (Hurdalsjøen, Staviåsen), eller i tilknytning til E6 som hvilested for bilreisende. Det kan legges til at konferansevirksomhet heller ikke bør utelukkes for å gi 3 Kartutsnitt: avgrensning av plan og delområder hotellet enda en målgruppe. Spesielt hotell i tilknytning til E6 har det vært tanker om, og åpning for i reguleringsplaner rundt Nebbenes i lengre tider. Det er i reguleringsbestemmelsenes 3.05 gitt tillatelse til midlertidig deponering av steinmasser i området KBA5. Dette gjelder kun deponering av steinmasser fra planområdet eller fra EVN, næringsområdet på sydsiden, nord for E-6. Det tillates ingen deponering av masser som kommer utenfra (med tilkjøring fra RV180), og det skal ikke deponeres i høyder mer enn ca. 3 meter over framtidig kotehøyde, jfr. ill.planen. Når Holmenga-området skal opparbeides (dvs. utbygging igangsettes) forutsettes det at deponeringen opphører, og at steinmassene primært benyttes til planering av KBA5, 3
KBA6 eller andre områder innenfor reguleringsplanen. Senest når tiltak eller delområder innenfor planområdet skal igangsettes skal den midlertidige deponeringen opphøre. Planforslaget legger opp til en plass for felles renovasjonsløsning (ABB1) tidlig på samlevegen inn i feltet, her vil det også være mulig for renovasjonsbil å snu. Mer om fremtidsmuligheter og om forslaget slik det foreligger, kan leses i planbeskrivelsens kapittel 3.6 og 5.0. Illustrasjonsplan Illustrasjonsplanen er gitt en noe utradisjonell rolle, ettersom denne skal fungere som et retningsgivende supplement til reguleringsplanen. Den viser altså ikke hvordan området vil kunne se ut, om en eventuell utbygging legger seg på det maksimale nivået planforslaget gir anledning til. Sentrale elementer i illustrasjonsplanen er de fastsatte høydekoter med gitt maksimale byggehøyde fremtidig bebyggelse må forholde seg til, og grønne områder (Skråninger) som skal dekke høydeforskjeller mellom de ulike delområdene. Skråningene anses mer som et estetisk grep enn å være til bruk som utearealer, da disse vil bli relativt bratte (maks fall 1:3) grønne felter mellom de ulike delområdene. Risiko og sårbarhetsanalyse ROS. Det er laget en ROS-analyse i forbindelse med planarbeidet, denne følger som vedlegg nr 5. I analysen er det utpekt og trukket frem to temaer hvor det er foretatt en særskilt vurdering. Det ene dreier seg om risiko for setningsskader, det andre tema er risiko for industribrann, eller brann i næringslokaler. For det første finnes det innenfor planområder arealer med noe mektighet av løsmasser, i tillegg til myrområder. Ved utbygging i slike tilfeller må det skje en god del oppfylling av masse, noe som kan føre til senere bevegelser eller komprimering av grunnen. Eventuelt må det der hvor myr skal utnyttes til bebyggelse eller anlegg, sikres tilstrekkelig drenering eller fundamentering til fjell eller andre stabile masser. Konsekvensene av fare for setningsskader vil som oftest synliggjøre seg i form av sprekker i gulv og fasader på bygninger, eller sprekker på veg og på asfalterte plasser. VA-anlegg under bakken kan også skades på liknende måte. Ved tilstrekkelig grundighet/nøyaktighet i grunnarbeidet med dokumentasjon fra geotekniker vil risikoen for slike uønskede hendelser reduseres vesentlig og være akseptabel. Vedrørende risiko for industribrann kan det oppstå brann, lekkasje eller eksplosjon ved eller i lagringsplass for drivstoff. Det kan forekomme kollisjoner med tankbiler involvert, feil på elektriske anlegg o.l. Resultatene av analysen viser at dersom en tar tilstrekkelig hensyn til eventuelle farer som kan oppstå i, eller som et resultat av utbyggingen, finner vi det ikke sannsynlig at tiltaket vil medføre risiko som gjør at området ikke bør bygges ut. Konsekvenser av planforslaget Overordnede planer og mål Kommunen ønsker først og fremst arbeidsintensive virksomheter nær lokalsentre og kollektivknutepunkter, arealkrevende virksomhet foretrekkes i næringsområder langs E6. Gjennom arbeidet med planforslaget har det kommet signaler fra forslagsstiller at tiltakshaverne ser muligheter for å få allerede etablerte, lokale bedrifter med foreløpig tilholdssted nærmere lokalsentrene ut til området. Det kan være et grep som bidrar til å frigi sentrumsnære arealer til mer arbeidsplassintensive virksomheter. Planforslaget anses å være i tråd med kommunale planer og overordnete føringer om nærings- og tettstedsutvikling. RPR for samordnet areal- og transportplanlegging. Planarbeidet bygger opp om de regionale føringene om at utvikling skal skje i korridoren Lørenskog, Lillestrøm, Jessheim og Eidsvoll. Beliggenheten langsmed E6, kombinert med intensjoner om hvilke virksomheter man ønsker seg er i tråd med overordnede føringer om nærings- og tettstedsutvikling. En effekt av forslaget kan da bli at mer sentrumsnære tomter kan transformeres til arealer for arbeidsintensiv næringsvirksomhet. Tungtransport som benytter interne veger i kommunen vil følge med til området, og i større grad benytte seg direkte av E6. Ved å tilrettelegge for flere arbeidsplasser i området, en lokalisering som vil være å oppfatte som sentral for de nordre kommunene/grendene på Romerike, vil dette også i noen grad bidra til mindre pendling inn mot hovedstaden. Forslaget kan dermed være et ledd i prosessen om å klare å begrense noe av den miljøbelastende køkjøringen inn mot hovedstaden. Føringer gitt i rikspolitiske retningslinjer anses ivaretatt i planforslaget. 4
Konsekvenser for næringsliv Tilrettelegging for arealkrevende virksomhet i nærheten av E6 kan være med på å flytte allerede etablerte bedrifter bort fra mer sentrumsnære strøk, og på denne måten gjøre tilgjengelig arealer til virksomheter kommunen anser som mer passende for slike områder. Et regulert og ubebygd næringsområde av denne størrelsen er noe kommunen har fått signaler om har manglet de siste årene, og vil være positivt med tanke på næringsutvikling i kommunen. Planområdet anses som gunstig beliggende både for lokale bedrifter, og for bedrifter utenfor kommunen/regionen. Konsekvenser for naturmiljø Planforslaget er vurdert ut i fra 8-12 i Naturmangfoldloven. Utbygging vil skje på bekostning av produktiv skog, og dermed også på bekostning av plante- og dyrelivet innenfor planområdet, likevel medfører forslaget begrensede konsekvenser for biologisk mangfold. Det er ikke registrert truete eller nært truete naturtyper eller dyre- og plantearter innenfor planområdet. Etter utbygging vil det ikke være igjen noe av skogsnaturmiljøet som fantes innenfor planområdet, og under utbyggingen vil området sannsynligvis fortone seg på samme måte som anleggsområdet sørøst innenfor planavgrensningen. Her har det allerede pågått vesentlige terrenginngrep. Nye tiltak vil strengt tatt ikke være til større ulempe for natur og miljø enn hva som allerede er gjort. Konsekvenser for kulturmiljø Akershus fylkeskommune har foretatt en vurdering av at området ikke har potensial for funn av automatisk fredete kulturminner. Forslagsstiller har ikke funnet noe som kan tyde på at viktige kulturlandskap/miljøer vil påvirkes av en utbygging i området. Den gamle setervegen opp mot Nysetra er allerede borte som følge av utviklingen sør for planområdet. Konsekvenser for landskaps- og grunnforhold I og med at næringsbebyggelse vil erstatte skog, kommer landskapsbildet til å endres. Fremtidig bruk av området vil også innebære visse endringer av terrenget, ettersom visse tilpasninger gjennom forflytting eller ved opparbeidelse av masser er nødvendige for å kunne bygge ut området for næringsvirksomhet. Det er lagt inn vegetasjonsbelter for å dempe overgangen mellom næringsområdet og skogen rundt. Området vil være synlig fra enkelte steder på E6 i sørgående retning, fra toppen av friluftsområdet Staviåsen i sørvest og trolig kunne skimtes fra deler av Hurdalssjøen. Konsekvenser for trafikk og infrastruktur En konsekvens av etablering av nye virksomheter i området vil være økt trafikk. Dette gir generelt en større trafikkfare og mulighet for kapasitetsproblemer på overordnet vegnett. På den annen side vil etablering av arbeidsplasser her, også kunne bidra til å redusere presset (køen) på E-6 innover mot Oslo, som i dag utgjør et stort miljøproblem. Tilbudet på kollektivbetjening på de lokale fylkesvegene vil kunne bedres ved etablering av arbeidsplasser her, kanskje også i en viss grad også pendlerbusser på E-6 fra nord. Atkomst til området blir fra FV 180, Østre Hurdalsveg. Busslommer er ikke planlagt eller etablert langs denne vegen, men derimot lagt til rampene til/fra fylkesvegen ut på E-6. Til busslommene er det planlagt sammenhengende gang- og sykkelveg eller fortau fra innkjøringen til Holmenga, disse fortsetter også over E6 mot Eidsvoll Verk på østsida av motorveien. Forslagsstiller mener at det vil være en fordel for trafikksikkerheten om sonen for nedsatt hastighet langs Østre Hurdalsveg flyttes nordover slik at skiltene for 60 km/t kommer et stykke nord for innkjøringa til næringsområdet, slik at hastighetskonflikten mellom biler som kommer nordfra og saktegående lastebiler fra næringsområdet reduseres. Administrasjonen er enig i dette. VA-situasjonen for området tilsier at oppgraderinger er nødvendig, men omfanget avhenger av hvilke virksomheter som vil etablere seg, og hva som vil skje av fremtidig bruk av området avsatt i forslag til ny kommuneplan, N5 på nordsiden av Holmenga. Et særskilt VA-notat av januar 2014 følger som vedlegg 7, og beskriver forholdene ytterligere. For tiden drives det med planlegging av nytt vannbehandlingsanlegg øst i Hurdalsjøen. Bruk av Hurdalssjøen som drikkevannskilde har dermed aktualisert seg ytterligere i den senere tid. Da er det behov for eventuelle tiltak for å hindre at forurenset overflatevann renner ut i bekker/myrdrag som siger mot Hurdalssjøen. Dette foreslås å avklares ved detaljprosjektering av VA-løsninger for planområdet. 5
Rådmannens vurdering med konklusjon og begrunnelse Planforslaget legger opp til utbygging av et område som er avsatt til næringsbebyggelse i gjeldende kommunedelplan og i forslag til ny kommuneplan. Med nærheten til E6, vil planområdet ligge gunstig til for etableringer av bedrifter og virksomheter som primært benytter kjøreveg for sin aktivitet. Dette kan være bedrifter som allerede er etablert i kommunen, men som foreløpig er lokalisert i mer sentrumsnære områder, og som kan tenkes at ønsker å reetablere seg i området av ulike årsaker. En effekt av slike relokaliseringer er frigjøring av sentrumsnære arealer til ny bruk, ideelt sett i tilknytning til handelskontor- eller tjenesteytende virksomheter. Arbeidsplassintensive næringer vil dermed kunne erstatte arealkrevende virksomheter i sentrumsnære områder, noe som er i tråd med ambisjonene for både næringsutvikling og tettstedsutvikling i kommunen. I tillegg til mulig relokalisering av lokale virksomheter, medfører planforslaget at store næringsarealer blir tilgjengelige for virksomheter utenfor kommunen/regionen som kan ønske å etablere seg i området. Om så skulle skje, vil dette føre med seg positive effekter for både næringsliv og sysselsetting i kommunen, eksempelvis kan dette bidra til en viss utjevning av forholdet mellom pendling ut og inn i kommunen. Samtidig understrekes det i forslaget at næringsområdene langsmed E6 ikke skal være en arena for detaljhandel. Forslaget vil være et viktig bidrag i utarbeidelsen av en tydelig kommunal strategi for næringsutvikling i Eidsvoll. Foruten logistikk- og lagervirksomhet med plasskrevende varehandel, åpnes det i forslaget for reiselivsog frilufts-/aktivitetsbasert næring. Her er det de potensielle ringvirkningene for de «tjenende» virksomheter (handel i kommunen, bespisning, overnattingsmuligheter) som i helhet kan være like positive for næringslivet i kommunen som antallet nye arbeidsplasser i direkte forbindelse med etablering av en logistikk/transport/lagerbedrift. Hovedhensikten med den foreslåtte arealdisponeringen er å gi gode rammebetingelser for næringsetableringer i kommunen. Med bakgrunn i det ovenstående vil rådmannen anbefale at forslag til Områdereguleringsplan for Holmenga legges ut til offentlig ettersyn. 6