Byrådssak 3/17 Årstad, Gnr. 13, Bnr. 213 mfl., Wergelandsalléen, Reguleringsplan. Arealplan-ID 63360000. 2. gangs behandling KART ESARK-5120-201314542-76 Hva saken gjelder: Asplan Viak fremmer på vegne av Eiendom1 AS planforslag for et område ved Wergelandsalléen i Årstad bydel. Planområdet utgjør ca. 4,6 dekar og ligger utenfor senterområde S11 Wergeland, men overordnete føringer om fortetning i byområder nær trafikknutepunkter er lagt til grunn pga. nærheten til bybanestoppet på Wergeland (ca. 200 meter). Planforslaget legger til rette for konsentrert boligbebyggelse, i.e. bolig med tilhørende atkomst, parkering og fellesarealer. All eksisterende bebyggelse, to villaer med tilhørende garasjer, innenfor området BKS forutsettes revet. Se illustrasjonsplan (vedlegg F). Fageråsveien Fageråsveien Wergelandsalléen Wergelandsalléen Hagerups vei Tveitevannet Figur 1- Foto over område for reguleringsplan fra planbeskrivelse Figur 2- Oversiktskart Gjeldende planstatus Kommuneplanens arealdel (2010) Kommunedelplan for Landås (1996) Årstad/Fana Mindereguleringen, planid 30010000 (1920) Årstad. Bybane i Bergen, strekning Bjørnsonsgate Wergeland, planid 16990000 (2007) Arealformål Bebyggelse og anlegg, blandet sentrumsformål Boligområde Bolig Spesialområde restriksjonsområde tunnel og sporing i tunnel med sikringssone (under bakke) Illustrasjonsplanen datert 1.12.2015 viser 6 bygninger med tilsammen 13 boenheter. Bygningene er organisert rundt et felles, bilfritt tun og en parkeringskjeller. I skisseprosjektet er terrenget utformet slik at man har tilkomst til privat uteoppholdsareal på terreng både fra øvre og nedre boenhet. 1
I planlagt bebyggelsen inngår BRA 2006 m² som inkluderer underetasje med parkering, boder og tekniske rom. Beregnet grad av utnytting blir dermed ca. % BRA = 96 %. I forslag til reguleringsbestemmelser i offentlig ettersyn var maksimal % BRA på 100 %. I oppdatert planmateriale til 2.gangs behandling er % BRA økt til 110 %. Maksimal byggehøyde er satt til kote +60. Det foreslås å utbedre krysset Wergelandsalléen Fageråsveien, slik at det oppnås tilfredsstillende frisikt og dermed økt trafikksikkerhet. Videre vil nordlig del av eksisterende veg, Wergelandsalléen, bli åpnet for toveistrafikk for boligene som har sin atkomst fra denne delen av veien (o_kv1). For utfyllende opplysninger vises til vedlagte fagnotat samt materiale utarbeidet av forslagsstiller. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 22.02 14.04.15. Det kom inn 14 private merknader og 9 uttalelser som er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Høringsuttalelser: - Kulturmiljø og bevaring. - Trafikk og parkering. - Utforming av krysset mot Fageråsveien. - Avfallsløsning. - Barnehage- og skoledekning. Private merknader: - Positiv til utvikling av eiendommene i planområdet. - Kritisk til høy utnyttelsesgrad, økt innsyn, plassering av bebyggelsen. - Ønsker bedre ivaretakelse av områdets karakter. - Mot forslaget om salg eller ekspropriasjon i forbindelse med utbedring av eksisterende vei (Wergelandsalléen). - Utvidelsen av veien Wergelandsalléen og trafikkbelastning. Endringer etter offentlig ettersyn Planforslaget er endret etter offentlig ettersyn blant annet for å imøtekomme uttalelser fra høringsinstanser samt tilbakemeldinger fra fagetaten. Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av merknadsskjema siste del, vedlegg D. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun utvalgte kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til vedlagte fagnotat og forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Antall boenheter Fagetaten har påpekt ovenfor forslagsstiller at planen bør tilpasses for å sikre større avstand mellom enkelte bygg samt at plassering for avfallhåndtering bør forbedres. Dette er ikke fulgt opp i materialet levert til 2.gangs behandling. Etter en samlet vurdering har fagetaten kommet frem til at bygg 4 bør utgå og bygg 5 flyttes sørover. Dette fordi bygg 5 er plassert svært tett opp til avkjørselen til parkeringskjeller, avfallhåndteringen og bygg 4, samt har utfordring med å få nok privat uteoppholdsareal i henhold til kravene som følger av gjeldende kommuneplans arealdel. En slik endring vil føre til bedre plass og styrke villapreget som planforslaget er bygget på. Videre bør gangveien mellom bygg 5 og 4 flyttes nordover slik at det blir med naturlig å bruke denne til og fra avfallshåndteringen, se fig.3 og 4. Som en konsekvens av dette må antall boenheter og bygg justeres i reguleringsbestemmelsene 5.1.1 og 5.1.2. 2
Figur 3- Illustrasjonsplan fremmet av forslagsstiller Figur 4- Illustrasjonsplan fagetatens vurdering Byggehøyde Maksimal kotehøyde for bebyggelsen generelt er satt til kote +60 for hele BKS-formålet; hvilket er en meter høyere enn vist på snitt-tegningene som ble lagt ut til offentlig ettersyn. Forslagsstiller har begrunnet det ut fra et ønske om å ha en fleksibilitet i forhold til videre prosjektering, se vedlegg J. Figur 5- Oppriss øst for planområde fra offentlig ettersyn Figur 6- Oppriss øst for planområde for 2.gangsbehandling Illustrasjonsplanen viser 6 bygningskropper med varierende høyder, jf. vedlegg F. I tillegg er bygningene plassert i terrenget slik at de følger tomtens naturlige stigning. Dette gjør at bygningskroppene har varierende maksimal kotehøyde. Fagetaten vurderer det uheldig at det settes en generell maksimal byggehøyde for hele feltet BKS. Da kan for eksempel bygg 3 i virkeligheten (juridisk sett) bygges helt til kote +60, noe som vil få konsekvenser for naboene med hensyn til blant annet sol og skygge. For å sikre en viss variasjon i maksimal høyde i tråd med intensjonene i planforslaget, bør maksimal kotehøyde i BKS konkretiseres for hvert av byggene; bygg 1, 2, 5, 6 kote +60 og bygg 3 kote +58. Uteoppholdsareal Illustrasjonsplanen viser et sentralt felles uteoppholdsareal på ca. 930 m², noe som utgjør ca. 70 m² per boenhet (totalt 13 boenheter). I bestemmelsene foreslås et arealkrav om 50 m² felles uteoppholdsareal per boenhet, som er i samsvar med minimumskravene i kommuneplanens arealdel. 3
Privat uteoppholdsareal på grunn er oppgitt til å utgjøre ca. 890 m². I tillegg legges det til rette for balkonger, ca. 90 m² totalt. Dette gir et snitt på ca. 75 m² privat uteoppholdsareal for hver av de 13 foreslåtte enhetene. Størrelsen på de private uteoppholdsarealene på bakkeplan varierer derimot kraftig fra 21m 2 (bygg 5) til 219,1m 2 (bygg 6). En omfordeling av arealet må nødvendigvis gå på bekostning av antall bygg og/eller boenheter. Fagetatens samlete vurdering tilsier at bygg 4 bør utgå, og plasseringen av bygg 5 justeres. Dette vil frigjøre areal, noe som vil kunne komme den nedre leiligheten i bygg 5 til gode. Se figur 3 og 4. I forslaget til bestemmelser foreslås det å avsette minimum 35 m² privat uteoppholdsareal per boenhet. Dette er mindre enn det som er forutsatt i gjeldende kommuneplans arealdel (50 m 2 pr boenhet for bygg med mer 3 boenheter), men fagetaten har i dette tilfellet vært mer opptatt av kvaliteten og størrelsen på uteoppholdsarealene totalt enn størrelsen på de private arealene. Bortsett fra løsningene rundt bygg 4 og 5 vurderes planforslaget å være godt hva gjelder forslaget til felles og privat uteoppholdsareal. Det forutsettes at felles og privat uteoppholdsareal utgjør minst 100 m² per boenhet. Grad av utnytting I beregningsgrunnlaget for den planlagte bebyggelsen inngår BRA 2006 m², inkludert underetasje med parkering, boder og teknisk rom. Beregnet grad av utnytting blir dermed ca. % BRA = 96 %. I forslag til reguleringsbestemmelser ved offentlig ettersyn var maksimal % BRA satt til 100 %. I oppdatert planmateriale til 2.gangsbehandling er % BRA økt til 110 % for å legge til rette for større fleksibilitet. Fagetaten vurderer en 100 % utnyttelse er fornuftig grense for fortetting i dette planområdet og fagetatens anbefaling om å fjerne bygg 4 vil uansett ha innvirkning på maksimal grad av utbygging. Avfallshåndtering Wergelandsalléen renoveres per i dag med en mindre bossbil pga. smal veibredde. Moderne avfallsløsninger, som nedgravde løsninger, krever bruk av større biler. Gjeldende avfallsløsning, i form av en skjermet overflateløsning, er derfor anbefalt videreført. Foreslåtte plassering, rett ved husveggen til bygg 5 og direkte ut mot vei og offentlig fortau, kan derimot ikke anbefales. Etter fagetatens vurdering taler også denne plasseringen for at bygg 4 bør utgå, mens bygg 5 trekkes sørover. Miljøstasjonen bør skjermes fra vei og offentlig fortau og plasseres ut mot atkomsten til garasjeanlegget. Se figur 3 og 4.Tilrettelegging for nedgravd avfallsløsning i forslag til bestemmelse 2.1.4 bør utgå. Figur 7. Plassering av avfallshåndtering Trafikksikkerhet og konsekvenser for naboer Planforslaget innebærer nødvendig utvidelse av eksisterende veg og oppgradering av atkomst til planområde. Dette berører eiendom som forslagstiller ikke eier eller har rettigheter til å bruke. For å gjennomføre planforslaget er forslagsstiller i utgangspunktet avhengig av å få på plass avtaler med berørte naboer om avståelse av grunn og eventuelt utvidet veirett. Alternativet er erverv av nødvendige rettigheter ved ekspropriasjon. Ettersom dette er en mindre plansak der kommunen ikke nødvendigvis ønsker ekspropriasjon, har fagetaten anbefalt utbygger at grunnerverv i utgangspunktet løses gjennom frivillige avtaler. Denne problemstillingen er påpekt i forbindelse med offentlig ettersyn, men er fortsatt ikke løst. Dersom disse utfordringene ikke løses, lar tiltakene som følger av planforslaget, seg ikke gjennomføre. Det må være forslagsstillers ansvar å utrede dette tema nærmere i forkant av senere byggesak. Parkering I henhold til KPA 2010 ligger planområdet i parkeringssone P3. Når det gjelder parkeringsdekning for bil, ønsker forslagstiller å benytte seg av parkeringssone P1. Forslaget blir begrunnet med nærhet til Bybanen (ca. 260 meter) og Wergeland senter. Parkering for bil og sykkel ønskes løst i felles parkeringsgarasje under bakken. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot foreslått antall 4
parkeringsplasser. Det er god kollektivdekning i området, og det er det satt i gang et offentlig planarbeid som skal sikre sykkeltrasé langs Storetveitvegen. Avstand til bybanetunnel Deler av planområdet under bakkenivå er regulert som spesialområde i plan 16990000 (Årstad, Bybane i Bergen, strekningen Bjørnsons gate Wergeland fra 2007), dvs. som restriksjonsområde tunnel, og sporing i tunnel, med sikringssone. I gjeldende reguleringsplans bestemmelse 3.11 står følgende om tiltak i området: Reguleringsformålet omfatter volumet av tunneltverrsnittet pluss en sikringssone på 10 meter rundt hele tunnelen frem til 5 m fra terrengoverflaten. Tiltak i sikringssonen som ikke er en del av bybaneanlegget, er ikke tillatt. For tiltak som settes i verk over eller inntil tunnel og sikringssonen skal det dokumenteres at tiltaket ikke vil ha innvirkning på tunnelen eller sikringssonen. Forslagsstiller har vært i kontakt med prosjekterings- og sikkerhetsansvarlige bybanekontoret, og de har kommet til enighet om at dokumentasjonskravet kan fremlegges ved rammesøknad, jf. forslaget til reguleringsbestemmelser. Fagetaten har ikke mottatt noen merknader angående dette tema gjennom offentlig ettersyn og anser at forholdet til bybanetunnelen er ivaretatt. Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn under prosjektering av BKS, uteoppholdsarealet, gangadkomst og parkering. Krav som følger av byggetekniske forskrifter Tek 10 og kommuneplanens arealdel 2010, skal følges. Fagetaten gjør ellers oppmerksom på følgende i Tek 10: «Bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis. Kravet gjelder ikke småhus med en boenhet og der atkomst fra inngangsparti til boenhet kun går over én etasje». Barnehage- og skoledekning Planområdet ligger i opptaksområdet Fridalen barneskole og Gimle ungdomsskole. Det ligger fire barnehager innenfor kort avstand (ca. 1km) til planområdet. Kapasitet på skoler og barnehager er avhengig av demografiske svingninger. Årstad bydel har per i dag ikke tilfredsstillende barnehagedekning. I følge Byrådsavdeling for barnehage og skole viser foreløpige tall for 2018 en samlet dekningsgrad på 77 %, medregnet igangsatte prosjekter. Fridalen barneskole og Gimle ungdomsskole har kapasitet til henholdsvis 500 elever og 600 elever. I følge skolebruksplanen 2010 2024 kan begge skolene få problemer med kapasiteten i siste del av perioden (2013 2024). Etter fagetatens vurdering vil foreslått utbygging ikke føre til vesentlig økning av barnefamilier, hvilket innebærer at verken barnehageeller skolekapasiteten i bydelen i særlig grad vil bli berørt. Fagetaten slutter seg til foreslått planbestemmelse 2.2.2 at barnehagedekning skal dokumenteres før igangsettingstillatelse kan gis. Barn og unges interesser Planområdet er utbygd med 2 villaer med tilhørende garasjeanlegg og private hager. Tiltakene som følger av planforslaget, vurderes ikke å være i konflikt med barn og unges interesser. Naturmangfold Planområdet og tilgrensende områder består for det aller meste av areal som er opparbeidet som private hager og uteareal i tilknytning til boliger. Det er ikke registrert noen spesielle grøntfaglige registreringer i planområdet, verken i grøntkartet, Artskart eller Naturbase. Foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Overvann Det er utarbeidet en VA-rammeplan ifm. planforslaget og VA-etaten har uttalt seg til denne. Behov for fordrøyning pga. økt mengde overvann er tenkt håndtert ved å etablere fordrøynings-/infiltrasjonsmagasin under parkeringskjelleren. Resterende overvann vil bli fordrøyd/ infiltrert i det grønne arealet i midten av område før det føres mot eksisterende kloakksystem. Gangarealer planlegges videre etablert med semipermeable belegninger, eksempelvis gangbelegg med fuge klosser (avstand mellom 5
belegningssteinene) eller maisbelegg, slik overvannet har mulighet til å infiltrere til grunnen. Disse tiltakene vil redusere andelen tette flater og sikre størst mulig infiltrasjon til grunnen. VA-etaten har ikke kommentert denne løsningen spesifikt, men krever at nødvendig tillatelser innhentes ved valg av overvannsløsning. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Bygg 4 bør utgå. Bygg 5 flyttes sørover samtidig som den interne gangveien flyttes nordover og plasseringen av miljøstasjonen justeres slik at den vender mot garasjeanleggets avkjørsel, jf. fagnotatets figur 4. Maksimal grad av utnytting settes til % BRA 100 %. Maksimal kotehøyde settes til: Bygg 1, 2, 5, 6 kote +60. Bygg 3 kote +58. Dersom anbefalingen om å ta ut bygg 4 ikke tas til følge, anbefales maksimal kotehøyde satt til kote +57. Videre prosess knyttet til foreslåtte trafikksikringstiltak må avklares i forkant av byggesaksbehandling. Før kunngjøring må plankart, illustrasjonsplan og reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Byrådets vurdering Byrådet er positiv til formålet bolig i planområdet, i tråd med arealformålet i KPA 2010 (bebyggelse og anlegg). Området egner seg godt for fortetting, spesielt tatt i betraktning den korte avstand til bybane og kollektivtrafikk, nærhet til butikksenter og andre tjenestetilbud. En utbygging her vil dermed bygge opp under eksisterende tjenestetilbud og detaljhandel, og kan bidra til en god fortetning forutsatt at fagetatens råd om reduksjon av antall boenheter og utnyttelsesgrad følges. Byrådet støtter fagetatens vurderinger, og har også noen egne endringsforslag. I forbindelse med tilrettelegging for innsyn i sakene når fagetaten har avgitt sin anbefaling, fikk byrådsavdelingen en e-post med synspunkt fra utbygger. E-posten inneholder en redegjørelse for utbyggers syn på fagetatens innstilling til denne sak (se vedlegg 201314542 Årstad, gnr. 13, bnr. 213 og 578, Wergelandsalléen, reguleringsplan 220816). I byrådets vurderinger er denne redegjørelsen tatt til etterretning. Antall boenheter, utnyttelsesgrad og uteoppholdsareal Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering og begrunnelsen for at bygg 4 tas ut av planen og bygg 5 flyttes. Et slikt grep vil føre til bedre kvalitet for uteoppholdsarealet og plassering av avfallsløsninger. Når det gjelder uteoppholdsareal er det viktig at disse gis en god utforming med god kvalitet, spesielt med tanke på form, struktur, støy og solforhold. Byrådet viser her til kvalitetskrav til uteoppholdsareal i KPA 2010. En reduksjon av boenheter vil også føre til redusert grad av utnyttelse og behov for parkering. For å sikre dette foreslås det at ny illustrasjonsplan basert på fagetatens forslag gjøres bindende. Bestemmelse 1.1.1 endres i henhold til dette. Videre foreslås det at % BRA i plankartet settes til 100 % og maksimal byggehøyde i plankartet settes til kote +60 i en sone som dekker Bygg 1, 2, 5, 6 og til kote +58 for i en sone som dekker Bygg 3, jfm. fagetatens forslag til illustrasjonsplan. Energi Det vises bl.a. til bestemmelse 14 i kommuneplanens arealdel (KPA, 2010) som setter krav til energibruk. I Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) er det et mål å redusere klimagassutslipp fra bygninger, og kommunen skal være en pådriver for å ta i bruk nye løsninger og teknologier for å skape en klimavennlig byutvikling. Byrådets politiske plattform fremhever også økt bruk av mer bærekraftige, arealeffektive løsninger som passivhus, plusshus, grønne tak, klimavennlige ventilasjonsanlegg, bruk av solenergi o.l. Valg av klimavennlige materiale og tilrettelegging for klimavennlig mobilitet bør prioriteres 6
ved gjennomføring av dette tiltaket. Byrådet mener at en utbygging av den størrelsen det legges opp til i planforslaget skal ha en miljø- og klimavennlig profil. Se forslag til ny bestemmelse, 2.1.5 Energi, punkt B b). Trafikksikringstiltak Tiltak knyttet til trafikksikringstiltak er dekket av bestemmelse 2.2.1 og 3.1.1, men for å sikre god trafikkavvikling settes det krav til at enkelte av tiltakene gjennomføres før det gis igangsettingstillatelse. Se forslag til endring av bestemmelse 3.1.1. og ny bestemmelse 3.1.2. Sykkelparkering under tak og strøm til p-plasser Byrådet er positiv til at antall parkeringsplasser innenfor planområdet reduseres og at planforslaget legger til rette for mer miljøvennlige transportformer. For å styrke dette ytterlige settes kravet til parkering til maksimum 1 parkeringsplass per 100 m2 BRA og krav om at alle parkeringsplassene tilrettelegges med strømuttak, og at sykkelparkering under tak sikres i bestemmelsene. Se forslag til endring av 5.1.4. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 12-12 vedtas følgende: A. Årstad, Gnr. 13, Bnr. 213 mfl., Wergelandsallèen, Arealplan-ID 63360000, vist på plankart sist datert 13.01.2016, med følgende endringer: a) Maksimal grad av utnytting settes til % BRA 100 %. b) Maksimal byggehøyde settes til: BH = kote 60 for bygg 1, 2, 5, 6. BH = kote 58 for bygg 3. Illustrasjonsplan: c) Ny illustrasjonsplan basert på fagetatens forslag gjøres bindende. Antall bygg reduseres til 5, og antall boenheter reduseres henholdsvis. Den interne gangveien flyttes nordover og plasseringen av miljøstasjonen justeres slik at den vender mot garasjeanleggets avkjørsel. Bestemmelse 1.1.1, 5.1.1 og 5.1.2 endres henholdsvis. B. Tilhørende bestemmelser datert/revidert 13.01.2016, med følgende endringer/tillegg: a) Tilrettelegging for nedgravd avfallsløsning i forslag til bestemmelse 2.1.4 utgår. b) Ny bestemmelse 2.1.5 Energi «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, samt de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert klimagassutslipp. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» c) Endret bestemmelse 3.1.1 «Før igangsettelsestillatelse Før det kan gis igangsettelsestillatelse for nye tiltak innenfor BKS, skal følgende tiltak være opparbeidet og godkjent: Utvidelse av Wergelandsalléen (o_kv1) med tilliggende fortau (o_ft1-2) Utbedring av kryss mot Fageråsvegen» d) Ny bestemmelse 3.1.2 «Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest 7
Før det kan gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for nye tiltak innenfor BKS, skal følgende tiltak være opparbeidet og godkjent: Ferdigstilling av f_v4, f_v5 og ny avkjørsel til gnr.13, bnr.160 Avfallsanlegg skal være ferdigstilt» e) 5.1.4 Bilparkering, 1.setning endres «Det skal etableres maksimum 1 parkeringsplass pr. 100 m 2 BRA». Der etter tilføyes «Det skal anlegges strømuttak for alle parkeringsplassene». Sykkelparkering endres «Det skal etableres minimum 2 sykkelparkeringsplasser under tak pr. 100m 2 BRA». 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart, illustrasjonsplan og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 10. januar 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert 19.4.2016 med følgende vedlegg: A. Plankart datert 13.1.2016 B. Reguleringsbestemmelser, datert 19.4.2016 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 18.4.2016 rev.19.4.2016 D. Merknadskommentarer og oppsummering, offentlig ettersyn datert 13.1.2016 E. Merknadskart, datert 13.1.2016 F. Illustrasjonsplan, datert 1.12.2015 G. Illustrasjoner og utomsplan, datert 27.10.2015 H. Oppriss datert 12.4.2016 I. Fasade oppriss datert 12.4.2016 J. Illustrasjoner og oppriss datert 4.2.2014 K. ROS-analyse datert 15.12.2014 L. Kulturminnedokumentasjon datert 4.11.2014 M. VA rammeplan datert 27.11.2014 N. Uttale fra VA-etaten datert 16.10.15 O. Trafikk analyse datert 30.10.2014 P. Avkjørsel diskusjon med trafikk etaten datert 5.8.2015 Q. Merknad fra utbygger 8