NORTH BRIDGE Opportunity AS STATUSRAPPORT FOR 1. KVARTAL 211 www.northbridge.no
Eiendomsoppdatering Norge Sandvika Kino Den 1. april 211 inngikk NBO avtale om kjøp av Sandvika kino i Bærum (Kinoen) i Claude Monets allé 2, og den 2. mai 211 ble eiendommen overtatt. Sandvika kino har saler med totalt 1 seter, samt kaffebar og kiosk, fordelt på et totalt areal på. m 2. Eiendommen har en meget god beliggenhet i Sandvika sentrum, rett ved Sandvika Storsenter som er Norges største kjøpesenter, og vegg i vegg med kulturhuset i Sandvika. Det er ikke egen parkering på eiendommen, men god parkeringsdekning i nærliggende, felles parkeringsanlegg. SF Bio Norge AS leier kinoen på en bare-house kontrakt med utløp 1.12.22, og rett til + års fornyelse på markedsmessige vilkår, dog ikke lavere enn siste års KPI-justerte leie. SF Bio AB, nordens største kinoselskap, har avgitt en selvskyldnerkausjon overfor utleier som sikkerhet for leietakers oppfyllelse av leiekontrakten. Bonnier-konsernet har eid SF Bio AB siden 1, og virksomheten består i dag av kinoer i 22 svenske og norske byer. Som del av virksomheten i SF Bio inngår også salg av reklameplass på kino, salg av video-on-demand, samt utleie av kinoene som konferanse- og eventlokaler. Med en netto eiendomsyield på, % er det estimert en forventet årlig, langsiktig avkastning på egenkapitalen på 1, %. Dersom man opplever et yieldfall på eiendommen de nærmeste årene, gir dette et høyere kortsiktig avkastningspotensial. SF Bio konsernet: Driftsinntekter 2: SEK 1 mill. Resultat etter skatt 2: SEK 11 mill. Antall ansatte: Ca 1 2 Antall kinoer: Antall kinosaler: 2 Antall seter: 2 Antall forestillinger 21: 2 Antall besøkende i 2: 11, mill. Bildet viser inngangspartiet til Sandvika Kino, samt handlegaten som knytter den til Sandvika Storsenter. 2 www.northbridge.no
Eiendomsoppdatering 2 2 1 Bildet viser beliggenheten til (1) Sandvika Kino og (2) Sandvika Storsenter i Sandvika Sentrum. Bildet viser kaféfasilitetene i Sandvika Kino. Bildet viser en av åtte kinosaler i Sandvika Kino. www.northbridge.no
Eiendomsoppdatering «Phima-porteføljen» er lagt ut for salg Selskapets svenske eiendommer i den såkalte «Phima-porteføljen» utgjør rundt % av verdijustert egenkapitalen og 11, % av brutto eiendomsverdier per dags dato. NBO ( %) og lokal partner (2 %) har så langt ikke lykkes med å foredle eiendommene som planlagt. Porteføljens samlede leieinntekter vil i «worst case» reduseres fra MSEK, til MSEK, gjennom utløp av kontrakter i hhv. mars og august. Arbeid med reutleie pågår. Kostpris i 2 var MSEK, og sum verdivurderinger var MSEK, per 2.2.211. Mulig leiebortfall er kjent informasjon i verdivurderingene per 1.12.211. Eiendommene er belånt med MSEK,, og det søkes nå proaktivt avdragsfritak slik at løpende kontantstrøm kan anvendes til rentebetaling i sin helhet i 211. Øvrige eiendommer Det er kun mindre eller ingen endringer for de øvrige eiendommene i perioden. Nøkkeltall for eiendommene i NBO Tabellen under viser nøkkeltall for eiendommene i NBO per 1..211 inklusive Sandvika kino. Eiervektede eiendomsverdier utgjør totalt MNOK, hvor de tre største eiendommene utgjør % av porteføljen. Bildet viser eiendommen Trekanten i Trondheim. Nøkkeltall eiendommer - North Bridge Opportunity AS (MNOK) 1..211 Eiendom Eierandel Valuta Netto yield ) markedsleie Netto yield ) rullerende årsleie Estimert rullerende markedsleie Rullerende faktisk årsleie Eierkostnad (%) 1) Verdivurdering ) Verdivurdering per BTA (m 2 ) ) Eiendomsverdier eiervektet (NOK) Eiendomsverdier eiervektet (%) Bebygget areal BRA (m 2 ) Trekanten 1 % NOK. %.22 % 1.1 12. 11. % 1. 1, 1.. % 1, Sandvika kino ) 1 % NOK. %. %.. 2. % 11. 2, 11. 2. %, Sømmegården. % NOK. %.2 % 1.1 12.. % 1. 1,.2 1. % 11, Nedre Bakklandet 2 % NOK. %. % 2. 2.. %. 2,. 2. % 1, Burlöv ) % SEK.2 %. % 1. 1. 12. % 1.,2 1. 2. % 2, Trelleborg % SEK.1 %.1 %.. 2. % 1.,2 2.. %, Eslöv % SEK. % -. %..2. % 12. 1,. 2.1 %,.. 1) Eiers kostnader av est. markedsleie er sjablonmessig vurdert 2) Vektet etter eierandel, og omregnet til NOK til kurs NOK/SEK, per 1..211 ) Iht. ekstern verdivurdering (Norge: realavkastningskrav, Sverige: snitt av realavkastningskrav første 1 år og exit yield etter 1 år ) Sandvika kino er lagt inn til kostpris, og første eksterne verdivurdering blir..211 ) Leietaker flyttet ut ultimo april 211 www.northbridge.no
marked Innledning De nordiske økonomiene klarte seg bra til tross for alle begivenhetene i første kvartal 211. Sunne offentlige finanser med relativt liten avhengighet av fossile brensler vil bidra til at den økonomiske fremgangen i Sverige fortsetter. Dessuten nyter Norge godt av økt oljepris (over USD 12 pr. fat pr...211). Nordea forventer derfor heving av styringsrenten i Norge og sverige i nær fremtid. Prime yield transaksjoner Source: Newsec, %, %, %, %, %, %, % %,, %, %, % 2, % 1 Y GOV 1 Y SWAP Transactions Prime Yield Eiendomsmarkedet Norge Prime yield 1 for kontor i Oslo var i følge Newsec, % i slutten av 1. kvartal 211, ned,2 prosentpoeng siden utgangen av. kvartal 21. Newsec forventer en økning i leieprisene for kontor i Oslo og Stavanger i 211 og 212. I følge Newsec, er prime yield for kontor,2 % -, % i Stavanger ved utgangen av første kvartal 211. Yield-spreaden, målt som differansen mellom lange swap-renter og prime yield, er generelt redusert i 1. kvartal som følge av økende swap-renter med rundt,-, prosentpoeng og redusert prime yield iflg. Newsec. Transaksjonsvolumet i Norge spås av flere ledende aktører å bli NOK mrd. i 211, dog er det registrert lite aktivitet i 1. kvartal 211. Makro - Norge Norges Bank signaliserer fremskynding av tidspunktet for første renteøkning til mai eller juni, noe som er en fremskynding i forholdt til tidligere signaliserte juni eller august. Basert på Norges Bank sine prognoser, vil styringsrenten være 2, % (opp fra dagens 2, %) ved utgangen av 211 og,2 % ved utgangen av 1. kvartal 212. november 2 januar mars mai juli september november januar mars mai juli september november januar mars mai juli september november januar mars mai juli september november januar mars mai juli september november januar mars mai juli september november januar mar. mai. jul. sep. nov. jan.1 mar.1 mai.1 jul.1 sep.1 nov.1 Figuren over, som er basert på verdivurderinger utført av Newsec, viser at verdiutviklingen innen eiendom i Norges fire største byer de siste årene var nedadgående gjennom finanskrisen og bunnet ut andre halvår 2. Deretter har vi sett en positiv verdiutvikling til og med 1. kvartal 211. Kilde: Newsec Newsec Valuation index 1 Q1- = 1 NEWSEC VALUATION INDEX Office Oslo Figuren over viser yield på konkrete Prime Yield transaksjoner og Prime Yield-kurven for perioden oktober 22 til mars 211. Grafen illustrerer at Prime Yield viser en synkende trend, samtidig som Yield-gapet er i ferd med å snevres inn, samt at rente på 1 års statsobligasjoner har begynt å stige. Kilde: Newsec. jan.1 mar.1 Office Oslo Centre Office Oslo CBD Office Bergen Office Stavanger Office Trondheim Logistics Q1- Q2- Q- Q- Q1- Q2- Q- Q- Q1-1 Q2-1 Q-1 Q-1 Shopping Centre 2 11 11 DnB NOR Markets/SSB forventer en prisvekst på 1, % i 211, 1,2 % i 212 og 2,1 % i 21, samt en vekst i BNP på henholdsvis 1,2 %, 2, % og 2, % i samme periode. 1. Prime yield eiendom: Sentralt beliggende eiendom med god teknisk standard med langsiktige leiekontrakter og solide leietakere. www.northbridge.no
marked Eiendomsmarkedet - Sverige I følge Newsec er prime yield for kontor i Stockholm, %, Gøteborg,2 % og Malmø, % i første kvartal 211. Newsec forventer at yield-nivået i Stockholm, Gøteborg og Malmø kan synke ytterligere for eiendommer av god kvalitet med god beliggenhet og solide leietakere på lange kontrakter. Transaksjonsvolumet i Sverige ble tredoblet fra 2 til 21 og endte på en omsetning på SEK milliarder. Office yields CBD Nordic region Percent Source: Newsec Makro - Sverige Det forventes at styringsrenten vil være 2, % i desember 211, opp fra dagens nivå på 1, %. Signaler fra den europeiske sentralbanken ECB, samt utsikter til en sterk inflasjon og sterkere BNP-vekst enn forventet, er medvirkende til dette. BNP-veksten ser ut til å fortsette på rekordhøye nivåer, årsveksten for Q1-21 til Q1-211 ser ut til å bli på rundt %. Dette er nær ett prosentpoeng sterkere vekst enn det Riksbanken har anslått. Arbeidsledigheten er fortsatt større enn før finanskrisen, men det ser ut til at strukturledigheten synker, og at arbeidsmarkedet er i ferd med å stramme seg til. Inflasjonen er godt over Riksbanken sine prognoser, og det ser ut til at konsumprisindeksen steg med,2 % i perioden mars 21 til mars 211,, prosentpoeng høyere enn Riksbankens prognose. Det forventes at inflasjonen øker ytterligere til mellom, % og % lenger ut i 211, som er langt høyere enn i Riksbanken sine prognoser. 21 22 2 2 2 2 2 2 2 21 211E 212E Stockholm Gothenburg Malmö Oslo Helsinki Copenhagen Figuren over illustrerer Newsec sine forventninger om at prime yield for kontor i Oslo vil fortsette å synke i 211 og 212 fra nivået, % i Q1-211. Kilde: Newsec Office rents CBD Nordic region EUR/m 2 Exchange rate January 211 Source: Newsec 2 1 21 22 2 2 2 2 2 2 2 21 211E 212E Stockholm Gothenburg Malmö Oslo Helsinki Copenhagen Figuren over viser en forventning om at leienivået i de største nordiske byene skal fortsette å stige i 211 og 212. Kilde: Newsec Nordea Markets er kilde til alt markedsmateriale om ikke annet er angitt. www.northbridge.no
SELSKAPSINFORMASJON Emisjoner Selskapet har i perioden. kvartal 21 til 2. kvartal 211 gjennomført tre emisjoner. Samlet netto emisjonsproveny forventes å bli i størrelsesorden MNOK. Investeringskapasiteten er etter disse emisjonene, og etter kjøp av Sandvika Kino, på rundt MNOK 2. Dette gir rom for ytterligere investeringer i en eller to eiendommer med en samlet eiendomsverdi på inntil MNOK 1. Generalforsamling Ordinær generalforsamling vil avholdes i juni. Innkalling til generalforsamling og årsregnskap sendes ut til aksjonærene i forkant. Rapportering I tillegg til kvartalsvise statusrapporter som sendes alle aksjonærer til adresse registrert i VPS, meldes vesentlige selskapsnyheter på på www.northbridge.no. Med vennlig hilsen North Bridge Opportunity AS/ North Bridge Management AS (Sign.) Eivind Devold Adm. dir. Oslo, 1. mai 211 www.northbridge.no
North Bridge Opportunity AS Karenslyst allé P.O. Box 211 Skøyen 21 Oslo - Norge Kontakt t: + 22 f: + 22 1 www.northbridge.no