Frosta kommune Arkiv: 614 Arkivsaksnr: 2016/2031-9 Saksbehandler: Jostein Myhr Saksframlegg Utvalg Møtedato Utvalgssak Komite Folk 07.09.2016 Formannskapet 13.09.2016 Kommunestyret 27.09.2016 Elvarheim- nybygg, ombygging og renovering Rådmannens forslag til vedtak: 1) Varpet ombygges og renoveres slik at det kan benyttes som personalfasiliteter med garderober, dusj, 2 stk. kontorer/møterom, vaktrom og felles stue for beboere i bofelleskapet. Kostnadsramme inntil kr. 1 300 000,- eks mva. 2) Sokkel med vannskader åpnes opp ved at vegg rives, isolasjon i tak skiftes og nytt undertak legges. Kostnadsramme inntil kr.280 000,- eks. mva. 3) Det bygges ny bolig som inneholder en leilighet tilpasset resurskrevende bruker samt personalfasilitet på Elvarheim. Kostnadsramme inntil kr. 1550 000,- eks.mva. 4) De to eldste boligene i bofelleskapet renoveres og oppgraderes til dagen standard. Kostnadsramme kr 450 000 pr leilighet. Totalt inntil kr 900 000,- eks.mva. 5) Eksisterende tilgjengelige bevilgning i 2016 på Kr 200.000 eks MVA til forprosjektering, benyttes til ferdigstilling av tilbuds- og anbudsgrunnlag i 2016. 6) Investeringene på totalt 4.030.000 med tillegg av en uforutsettpost på 370.000, samlet Kr 4.400.000,-. Fremmes som tiltak i Budsjett 2017 og Økonomiplan 2017-2020 med driftskonsekvenser og finansieres med låneopptak på kr.4 400 000,-. Vedlegg: Plantegninger Rapport Norconsult vedrørende vannskader og drenering. Rapport fra Thelma «Kartlegging av fukt og muggsopp». Rapport fra Vernerunde fra Coperio bedriftshelsetjeneste Vedlegg 1 Plantegning Varpet og Elvarheim del 2
2 Drenering Varpet 3 Kartlegging av fukt og muggsopp 4 Vernerunde Elvarheim 2016 5 Prisvurdering Elvarheim 6 Sokkeletasje skisse 7 Varpet skisse 8 Skisse boligenheter fra 1971 Bakgrunn for saken: Elvarheim bofelleskap består av 5 boliger for personer med heldøgns tilsyns og hjelpebehov. I tillegg er Varpet dagsenter, som er et lavterskel aktivitetstilbud samlokalisert med bofelleskapet. De to eldste omsorgsboligene på henholdsvis 50,3 m2 og 51,7 m2 fikk sin ferdigattest i 1971 og er 45 år gamle. Elvarheim er en kompetansebase for brukere med resurskrevende tjenester og utfordrende adferd. Dagens boligmasse fremstår som slitt etter mange års bruk med begrenset vedlikehold. Det er betydelig vannskade i sokkel under leilighet og personalbase på grunn av manglende drenering. Det er påvist muggsopp i sokkel som er i ferd med å spre seg inn i bolig og i personalrom. Fysisk arbeids og bomiljø er svært dårlig og er gjentatte ganger meldt som bekymring fra Verneombudet. Om ikke noe gjøres så vil fuktskader og soppdannelse gi et helsefarlig arbeids og bomiljø. Saksopplysninger: Utdrag av rapport fra Norconsult. Bygget er fra tidlig 70-tall og det er ikke kjent om drenering og/eller fuktsikring mot grunn er av nyere dato. Iht. registreringer på plassen så kan det tyde på at drenering og/eller fuktsikring mot grunn er fra byggets opprinnelse. Rapport fra Thelma bekrefter fukt og oppvekst av muggsopp i gulv og yttervegger. Nmåling på stedet ga store utslag på fukt både i gulv og vegger. Uten at det ble prøvegravd så kan det se ut som at bygget mangler grunnmursplast, mur være pusset utvendig og at drensmassene er gjengrodd. Vil anta at skissen til høyre kan være et bilde for tilstanden for grunnmur i bygg A. Under befaring så ble kryperommet under bygg B (rødt nabobygg) inspisert og her ble det registrert større mengder fritt vann i området rett utenfor grunnmur bygg A. På tross av mengde fukt i kryperom bygg B så ble det gjort kun små registreringer av fukt i bygg A i området rett innenfor (mot bygg B). Det igjen kan tyde på at vannet går relativt fritt under bygg A før det evt. møter mer «motstand» på motsatt side av bygg A, og når terrenget stiger igjen (opp mot hage/vei mot vest). Det registreres og en viss usikkerhet rundt sandfangkum rett utenfor hovedinngang sokkel bygg A og hvordan selve dreneringen på bygget ender. Vi har ikke klart å få fram tegninger som viser situasjonen for bunnledninger eller drensledninger. Det kan godt være det ville ha vært en fordel
om en hadde foretatt er kamerakontroll av alle ledningene på eiendommen og at dette kanskje vil gitt noen svar på tilstand (inkl. vannoppkomme på tunet). Ved en rehabilitering av drensanlegget så vil vi anbefale å få sjekket hvor overvannet fra eiendommen føres og tilstanden på det anlegget. I tillegg evt. å utrede behov/muligheter for å få lagt en ny overvannsledning fra eiendommen, f.eks. over vei og ut mot bekk vest for eiendommen. Beregnet kostnad for drenering alene beregnes til kr 660 000,- eks. mva. Sammendrag av resultater og tiltaksvurderinger vurdert av Thelma Inneklima & arbeidsmiljø 27.05-3.06. 2015 Det ble den 27.05.15 utført befaring, utført fuktmålinger, tatt luftprøver og overflate- /materialprøver med henblikk på muggsopp i lokalene til Elvarheim Omsorgsboliger. Bygget er fra rundt 1970, og det er ikke kjent at drenering og/eller fuktsikring mot grunn er av nyere dato. Det var særlig kjelleretasjen under vaktrommet som var av interesse siden denne er sterkt preget av fukt, saltutslag og muggsopp. Det var tidligere en leilighet her, men denne er nå ubeboelig på grunn av disse forholdene. Det ble også gjennomgått 1.etg gang/vaktrom, 2 leiligheter og Varpet dagsenter. Det ble registrert ved fuktsøk at gulvet i kjeller er gjennomfuktet. Under gulvbelegg (pergo/laminat) var det tilvekst av muggsopp, se bilder. Fuktinntrekket var også tydelig i overgang gulv/vegg, ca. 50 cm opp, spesielt i yttervegger hvor betong var tilgjengelig for måling. For øvrig i bygget ble det ikke registrert fukt ved fuktsøk. Resultater fra dyrkningsprøver er vist i tabell. Luftflora i innendørsprøvene ses i forhold til normalflora for årstiden (referanseprøve, ute). Luftprøvene viste at det er normale forekomster i leilighetene og på Varpet dagsenter, men at det er rikelige forekomster og uvanlige typer av muggsopp i lufta i kjeller og moderate forekomster i lufta i gang/vaktrom i 1.etg. Sistnevnte rom er i mer eller mindre direkte luftkontakt med kjelleretasjen, siden det er en trapp ned fra gangen. Oppdrift/utveksling av luftstrømmer fra kjelleretasjen kan derfor bringe med seg soppsporer og lukt spesielt når dører er åpne og/eller via gjennomføringer/utettheter i gulvet i 1.etg. Prøver er merket i tabellen med grønt for ingen utslag, gult for moderat utslag og orange for større utslag. Fukt i kjellergulvet, og i overgang gulv/vegg, har sammenheng med manglende/ mangelfull fuktsperre mot grunnen kombinert med dårlig drenering og bortledning av overflatevann rundt bygget. Tette gulvbelegg slik som pergo/laminat, vinyl, linoleum og lignende vil i sammenheng med dette utgjøre en stor risiko i forhold til fremvekst av muggsopp. Det skal ikke legges plast på slike gulv eller på innvendige vegger under terreng. Plast skal kun benyttes som fuktsperre langt ute i konstruksjonen hvis man skal bygge opp gulvet på nytt med isolasjon og påstøp/avretting. Isolasjonsmaterialer for vegger skal fortrinnsvis legges på utsiden av grunnmuren i forbindelse med at nye drensrør legges og fuktsperre monteres.
Resultater Dyrkning og analyse utføres i hht. ISO 16000:17. Dyrkningstemperatur var 25 C Prøve Prøvested Dyrkningsfunn cfu/m 3 Kommentar LP 0 Ute, referanse Sterilt mycel LP 1 Kjeller A.versicolor A.glaucus LP 2 Einar, leiligh. 4 Sterilt mycel LP 3 Gang/vaktrom A.versicolor LP 4 Leiligh. 5 Sterilt mycel LP 5 Varpet dagsenter Sterilt mycel OP 1 Kjeller, gipsplate A.versicolor Mucor sp. OP 2 Kjeller, murvegg Ulocladium sp. A.versicolor Mucor sp. Paecilomyces sp. OP 3 LP: Luftprøve Kjeller, under pergogulv A.versicolor Mucor sp. Ulocladium sp. OP: Overflateprøve av materialer 47 Moderat vekst, NF 15 81 >1000 Meget rikelig vekst >1000 31 31 12 Sparsom vekst, NF 56 234 Moderat vekst 25 9 47 Sparsom vekst, NF 6 31 15 Sparsom vekst, NF 6 - Rikelig/synlig soppvekst - Rikelig/synlig soppvekst Saltutslag, fukt ca. 50 cm opp fra gulv - Rikelig/synlig soppvekst, se bilder Gjennomfuktet gulv For luftprøver (konsentrasjoner): Sparsomt (1-99 cfu/ m 3 luft) Moderat (100-499 cfu/ m 3 luft) Rikelig (500-1000 cfu/ m 3 luft) Meget rikelig (>1000 cfu/ m 3 luft) CFU Kolonidannende enheter. Antall levende sporer (eller soppfragment) som kan danne kolonier på en næringsagar NF Normal flora i omgivelsesluft. Blandingsflora som kan inneholde både bakterier, gjærsopp og
muggsopp i forskjellige sammensetninger Vernerunde rapport fra Coperieo 30.5.2016 Målet er å sikre likeverdig behandling av de ansatte, følge opp tilretteleggingen av hver enkelt arbeidsplass, lytte til de ansattes beskrivelse av egne arbeidsforhold for å oppnå at arbeidsgiver gjør de nødvendige tiltakene for å bedre arbeidsforholdene. Leder skal sette tidspunkt for vernerunden og invitere verneombudet. Leder skal invitere andre støttespillere ved behov. Dette kan være en representant for Teknisk avdeling/vaktmestere og / eller for Coperio Bedriftshelse. Leder skal informere de ansatte om når vernerunden gjennomføres. Leder har ansvar for at vernerunde gjennomføres & dokumenteres og for at tiltak etter vernerunden gjennomføres. Vernerunden skal bestå av et formøte, en befaring og et avslutningsmøte. Vernerunden bør gjennomføres årlig. Forskrift om «Arbeidsgivers bruk av godkjent bedriftshelsetjeneste og om godkjenning av bedriftshelsetjeneste» krever at bedriftshelsetjenesten bistår med løpende kartlegging av arbeidsmiljøet, vurderer risiko for helsefare samt fremmer tiltak som reduserer risikoen for helsefare. Henviser til 4 Arbeidsgivers bruk av bedriftshelsetjenesten punkt c) og d). Internkontrollforskriften 5 pålegger alle arbeidsgivere til å «kartlegge farer og problemer og på denne bakgrunn vurdere risiko, samt utarbeide tilhørende planer og tiltak for å redusere risikoforholdene». Hvor: Frosta kommune Helse og omsorg Elvarheim omsorgsboliger Dato gjennomført: 24.05.2016 Til stede: Liv Leth-Olsen leder Eva Juberg VO Piotr Winther Coperio Bedriftshelse Ingrid Hveding Coperio Bedriftshelse
Kommentarer og anbefalte fokusområder videre: Lokaler og Inneklima Det har vært utført kartlegging av fukt og muggsopp i lokalene, og konstatert at utbedringer må til. Lokalene er av eldre dato, og fremstår med behov for renovering. Det er planlagt renovering av lokalene, eventuelt bygging av nye lokaler. Coperio BHT kan bistå under planleggingsprosessen, slik at ergonomiske og fysiske forhold ligger til rette og sikrer gode arbeidsforhold for ansatte. Psykososialt arbeidsmiljø Ansatte har mange utfordringer i arbeidet. Omsorgsboligene har brukere med ulik atferd, og ansatte opplever trakassering, trusler og fysisk vold i arbeidstiden. Det er ønske om et opplegg med fokus på disse utfordringene med ansattgruppen. Coperio BHT s psykososiale team organiserer dette og kontakter Liv Leth-Olsen. Dato/Signatur: 30.05.2016 Ingrid Grav Hveding Vurdering: Elvarheim består av en eldre boligmasse hvor deler av boligmassen har skader etter fukt. De fysiske arbeids og boforholdene er svært dårlige. Alle bygninger viser tegn på manglende vedlikehold. Nybygg etter dagens standard anslås å koste ca. kr. 22 000-25 000,- pr. m2. (I flg. Lein-Nilssen AS og T.Tagseth, teknisk avdeling) Beliggenhet er god og tomten gir muligheter for et nytt bygg som er spesielt tilpasset en bruker. Vår vurdering er at bygningene kan få en god standard og fylle beboere og personellets behov ved omgjøring og renovering. Dette i tillegg til bygging av en ny omsorgsbolig på samme tomt men som er skjermet fra de andre boligene. Ved renovering av de to eldste boligene vil et nybygg gi en økning fra 5 boliger i bofelleskapet til 6 boliger. Dette vil kunne gi økte utleieinntekter på ca. kr. 5000,- pr. mnd. Løsningen innebærer at enhet for Helse og Omsorg må finne nye lokaler til lavterskeltilbud som i dag er lokalisert i Varpet Økonomiske konsekvenser: I prinsippet vil finansiering av nytt bygg samt renovering av boliger til beboerne finansieres ved husleie. Fellesarealer og personalfasiliteter vil måtte finansieres i sin helhet av kommunen. Det er grunn til å tro at bedre fysiske arbeidsforhold vil bidra til å redusere sykefravær og derav indirekte gi besparelser i fremtiden. Lein-Nilsen AS ved Johan Pedersen har vært på en befaring og de har utarbeidet vedlagt kostnadsestimat på utbedringer av Varpet samt sokkel i underetasje.
Mail mottatt mandag 22.8.2016 Hei! Viser til befaring nede på Elvarheim sammen med deg og Torbjørn Stinussen den 19/5, samt samtaler og epost-korrespondanser i etterkant. Vi har gjort en prisvurdering av de omgjøringer og arbeider som ble diskutert under befaring. Ombygging sokkeletasje 138 m2 (se også vedlegg) Bakgrunn for ombygging er funn av sopp som mest sannsynlig bunner i problemer med drenering rundt sokkeletasje. Iflg. deg er det vurdert av en ekstern konsulent at hele sokkeletasje må rehabiliteres pga. sopp. Samt ordne opp i dreneringen. Som et mer økonomisk lønt alternativ til å drenere rundt hus ønsker dere prisvurdering av å sage opp hull i betongvegger for utlufting i sokkeletasje, og bruke denne som et åpent usiolert rom («carport, bod»). Vi presiserer at vi har kun tatt en økonomisk vurdering og ikke gått i detaljer om denne løsningen vil bli god nok. Dette er medregnet: Utrivning av alt inventar (innredninger, innervegger etc.) inn til betong i gulv og vegger. Utrivning av himling og isolasjon i etasjeskiller. Sanering av betong og etasjeskiller. Da vi ikke vet omfang av soppskader er en enkel mekanisk sanering medregnet. Isolering av etasjeskiller og legging av ny platehimling. Betongsaging av 3 hull. Riggkostnader og avfallshåndtering. Prisvurdering Kr. 280 000,- eks. mva. Ombygging Varpet 136 m2 (se også vedlegg) Bakgrunn for ombygging er behov for mer dusj- og garderobemuligheter. Da det ikke foreligger noen ny planløsning har vi tatt utgangspunkt helt ny planløsning med ca. 30 m2 våtrom/garderober. Dette er medregnet: Utvendig 50mm etterisolering av yttervegger med bytte av vinduer. Utrivning av inventar og innervegger og 50mm innvendig etterisolering av yttervegger. 150mm etterisolering av himling på kaldloft. Opplegg for tekniske fag (rørlegger, elektriker og ventilasjon) ihht. TEK10. Ny planløsning med ca. 25 m2 våtrom/garderober. Ferdigbehandlede produkter. Riggkostnader og avfallshåndtering. Tegnekostnader er ikke medregnet. Prisvurdering Kr. 1 300 000,- eks. mva. Mvh Johan Pedersen Lein-Nilssen As mob 915 96 503 www.lein-nilssen.no
Kostnader eks mva: Renovering av Varpet (136 m2): Kostnadsramme inntil kr. 1 300 000,- Utlufting/ombygging av sokkel (138 m2): Kostnadsramme inntil kr. 280 000,- Ny bolig på 65 m2: Kostnadsramme inntil kr. 1 550 000,-. Renovering og oppgradering av to leiligheter på 50,3 m2 og 41,7 m2 inntil kr. 900 000,- Totalt: Kostnadsramme 2017: kr. 4 030 000,- eks. mva. Konsekvenser for folkehelse: Stor betydning for både fysisk og psykososialt arbeidsmiljø for de som jobber i avdelingen og for beboere Konklusjon: Varpet ombygges og renoveres slik at det kan benyttes som personalfasiliteter med garderober, dusj, 2 stk. kontorer/møterom, vaktrom og felles stue for beboere i bofelleskapet. Kostnadsramme inntil kr. 1 300 000,- eks. Dette er kr 9 560,- eks. mva. pr. m2 eks. mva. Sokkel med vannskader åpnes opp ved at vegg rives, isolasjon i tak skiftes og nytt undertak legges. Kostnadsramme inntil kr. 280 000,- eks. mva. Det bygges ny bolig som inneholder en leilighet tilpasset resurskrevende bruker samt personalfasilitet på Elvarheim. Boligen blir på ca. 65 m2. Skisse samt plantegning er under arbeid i teknisk avdeling. Kostnadsramme inntil kr. 1550 000,- eks. mva. Det utgjør ca. kr 24000,- eks. mva.pr m2 De to eldste leilighetene med totalareal 92 m2 i bofelleskapet renoveres og oppgraderes til dagen standard kr. 900 000,- eks. mva. som utgjør ca. kr 9 900,- eks. mva. pr m2. Arne Ketil Auran Rådmann