Saksframlegg SØBSTAD GÅRD, GNR 197 BNR 1 ENDRING AV REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 99/03798 Saksbehandler : John Ole Grøtte Forslag til vedtak : Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på endring av reguleringsplan for Søbstad gård, vedtatt i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker den 30.09.03, sak 0232/03. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen inneholder momenter som tilsier en endring av ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak om endring av reguleringsplan for Søbstad gård opprettholdes. Saken sendes fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi : Odd Olav Mosbakk, Søbstad gård, 7078 Saupstad Saksfremlegg - arkivsak 99/03798 1
Saksutredning: Saken gjelder klage på vedtak i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker den 30.09.03, gjeldende endringer på tidligere vedtatt reguleringsplan med bestemmelser for Søbstad gård, jf. plan- og bygningsloven 15. Bakgrunn Reguleringsplan med bestemmelser for Søbstad gård ble vedtatt av bystyret den 25.05.00, sak 66/2000, vist på kart datert 22.11.99, endret 01.03.00, samt bestemmelser endret 09.02.00. Grunneier Odd Olav Mosbakk påklaget ovennevnte vedtak i brev mottatt 17.07.00. Klagen ble behandlet av bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker i møte 27.03.00, men ble ikke tatt til følge og saken oversendt fylkesmannen i Sør-Trøndelag for klagebehandling. Fylkesmannen returnerte den 11.08.01 saken for ny forberedene klagebehandling i kommunen. Til grunn for fylkesmannens standpunkt lå bl.a. uttalelse fra byantikvaren av 31.05.01. Fylkesmannen la til grunn at byantikvarens synspunkter ikke var kjent for besluttende myndighet ved vedtakelsen av planen og den forberedende klagebehandlingen. I bystyrets møte den 26.09.02 ble klagen tatt delvis til følge. Det ble gjort endringer på plankartet og i bestemmelsene med hensyn til garasje og bod/dokkestue/leskur. Dette i samsvar med byantikvarens uttalelse i saken. De punkter hvor klagen ikke ble tatt til følge, var også i samsvar med byantikvarens uttalte mening. I forbindelse med bystyrets vedtak var det ellers vedtatt å ta ut av planen vist gangvei mellom trygdeboligene og Søbstad gård. Det fulgte med klageadgang på vedtaket. Melding om bystyrets vedtak ble sendt grunneier Odd Olav Mosbakk i brev av 24.10.02. Vedtaket ble deretter påny påklaget av nevnte person den 10.11.02. Den forberedende klagebehandlingen fant sted i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker ved møte den 30.09.03. Følgende vedtak ble truffet: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på endring av reguleringsplan med bestemmelser for Søbstad gård av 26.09.02, sak 145/02. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker foreslår endring av følgende i reguleringsbestemmelsene: Tillegg i 4. Bygget kan plasseres i flukt med stabburet. Ny 6. Eksisterende garasje/uthus kan erstattes med ny garasje. Slik oppføring skal underordne seg gårdsanlegget og forelegges byantikvaren før godkjenning gis. Ny første setning 7. Driftsbygningen kan benyttes til lager/kontor og boligformål. Den gamle tømmerlåven bør integreres og bevares i ny virksomhet. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker forutsetter videre at vedtak fattet i bystyresakene 0066/00 og 145/02 blir tatt inn i kartet og reguleringsbestemmelsene. Klagen er dermed tatt delvis til følge. Saksfremlegg - arkivsak 99/03798 2
Etter at melding om dette vedtaket ble sendt ut til grunneier og forslagsstiller av planen den 14.10.03, er enda en ny klage med vedlegg, datert 03.11.03, fremsendt til planmyndighetene. Rådmannen legger til grunn at klagen er fremsatt til rett tid av klageberettiget person i saken, jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. I notat fra byantikvaren av 05.08.04 er aktuelle reguleringsplan og de seneste endringer kommentert nærmere. Merknadene omfatter blant annet forholdet til mastua, utforming av garasjen og bruken av uthuset. Det vises for øvrig til notatet, vedlagt som saksvedlegg 5. Det tillegges at rådmannen i forbindelse med denne forberedende klageomgangen har gjennomført befaring på gårdsanlegget. På befaringen den 28.04.05 stilte eier av Søbstad gård og to representanter fra administrasjonen. Klagen I klagen av 03.11.03 er det tatt opp forhold som tidligere er fremlagt for forberedende klagebehandling i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker. Klageanførslene går blant annet på endringer i bestemmelsene i planen. Som vedlegg til klagen er dessuten foreslått ny reguleringsplan/-bestemmelser. Det vises til klagen som følger vedlagt i sin helhet som saksvedlegg 3. Vurdering Innledende presiseringer Rådmannen vil aller først presisere at bystyret har vedtatt en reguleringsplan for Søbstad gård som regulerer utnytting og vern av eiendommen og som gir grunnlag for behandling av eventuelle fremtidige byggesøknader. Det forhold at reguleringsvedtaket med senere endringer er påklaget av eier og forslagsstiller av planen, rokker ikke ved dette faktum. Planen gir i seg selv ingen rett til å igangsette søknadspliktige bygge og-/eller restaureringsarbeider på gårdsanlegget. Som bakgrunnen for saken viser, har eier av eiendommen tidligere klaget på vedtakelsen av reguleringsplanen og senere endringer, vedtatt av bystyret og bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker. De tidligere forberedende klagebehandlinger har resultert i flere endringer i vedtatt reguleringsplan. Rådmannen vil i den anledning og i forbindelse med aktuelle klage, vise til lovendring i plan- og bygningsloven 15 tredje ledd om forholdet til forvaltningsloven og klage, der det blant annet heter som følger ; (..). Det kan likevel ikke klages på forhold som har vært avgjort tidligere gjennom klage eller innsigelse på reguleringsplan eller bebyggelsesplan. (..). I forbindelse med denne forberedende klageomgangen har klager tatt opp forhold som tidligere er anført og som kommunen derav har tatt stilling til tidligere. Da klageanførslene ikke er avgjort av klageorganet, er de for så vidt en del av klagegrunnlaget. Men siden kommunen tidligere har vurdert flere av klageanførslene, nøyer administrasjonen seg i denne omgang med å henvise til tidligere saksframlegg, vedlagt som saksvedlegg 4. Dette med mindre det er tale om å etterkomme anførsler. Det som er gjenstand for behandling nå, er de omstendigheter som knytter seg til de seneste endringer i planen. Da de siste endringer er i samsvar med klagers ønsker, er klagen primært knyttet til andre og tidligere hevdede anførsler. Det er også lagt ved forslag til utforming av nye bestemmelser. Saksfremlegg - arkivsak 99/03798 3
De siste endringene i planen og klagen Rådmannen ikke se at det er grunnlag for å ta opp igjen eller kommentere tidligere klagemerknader ytterligere, men viser om dette til saksvedlegg 4. Når det gjelder anmodningen og forslaget om å utarbeide ny reguleringsplan/-bestemmelser, er ikke dette noe administrasjonen vil ta initiativ til. Rådmannen vil i den sammenheng bemerke at grunneier selv naturligvis står fritt til å fremme forslag om ny reguleringsplan eller endringer til planen. Dette må i såfall skje uavhengig av herværende forberedende klagebehandling, herunder i samsvar med saksbehandlingsreglene i plan- og bygningslovgivningen og forvaltningsloven. I forbindelse med besiktigelsen av gårdsanlegget den 28.04.05, ble det tatt opp enda flere spørsmål, både knyttet til enkeltarealer-/bygninger og til kommunens håndtering av spørsmål vedrørende Søbstad gård i sin alminnelighet. Rådmannen finner ikke grunnlag for å knytte nærmere kommentarer til disse spørsmål, men henviser til at dette eventuelt må tas opp i forslag om endring av reguleringsplan uavhengig av denne behandlingen eventuelt som en dispensasjonssak eller på annen separat måte. Av de endringene som bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker fattet vedtak om ved siste gangs behandling av klage på reguleringsvedtaket, sak 0232/03, var blant annet å åpne for at driftsbygningen kunne benyttes til bolig, i tillegg til lager / kontor (ny første setning i 7 i bestemmelsene). Rådmannen legger til grunn at denne endringen av planen, tross nytt formål, ligger innenfor utvalgets kompetanse (mindre vesentlige endringer, jf. plan- og bygningsloven 28-1 nr 2). Bakgrunnen for det er blant annet at det her er tale om et blandet formål og at bestemmelser i planen må anses å ha en begrensende virkning på bruken av arealene. Det vises om sistnevnte blant annet til bestemmelser vedrørende begrensing i opparbeidelse av parkeringsplasser på tunet og i område, samt bestemmelser for hagearealet. Rådmannen mener også at øvrige positive endringer av planen for klager, ligger innenfor de endringer som kan foretas av bygningsrådet/det faste utvalget for plansaker. Administrasjonen gjør i denne sammenheng oppmerksom på at administrasjonen i egen ekspedisjon vil underrette andre berørte parter om aktuelle endringer, jf. reglene i plan- og bygningsloven og forvaltningsloven. Det skal bemerkes at reguleringsplanprosessen for Søbstad gård og etterfølgende klagebehandlinger på senere endringer i planen, har vært tid- og ressurskrevende. Rådmannen vil derfor minne bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker om at eventuelle nye endringer vil utløse nye klagemuligheter for forslagstiller til planen og eier av gårdsanlegget. Dersom det eventuelt er aktuelt å fravike planens bestemmelser, kan det eksempelvis gjøres i egen byggesak eller som en egen endring av vedtatte plan, uavhengig av denne forberedende klagebehandlingen. Rådmannen legger til grunn at saken er så godt opplyst som mulig, jf. forvaltningsloven 17. Rådmannen kan etter dette ikke se at det er fremholdt opplysninger eller anførsler som tilsier ytterligere endringer i reguleringsplan for Søbstad gård. Saksfremlegg - arkivsak 99/03798 4
Konklusjon Rådmannen finner ikke at det er fremholdt omstendigheter i klagen som tilsier at det blir foretatt endringer i endret reguleringsplan med bestemmelser for Søbstad gård, vedtatt i bysstyret den 26.09.02, med endringer i bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker den 30.09.03. Rådmannen i Trondheim, 06.09.2005 Håkon Grimstad kommunaldirektør Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker av 30.09.03, sak 0232/03 Saksvedlegg 2: Reguleringsplankart og bestemmelser Saksvedlegg 3: Klage, datert 03.11.03 Saksvedlegg 4: Vedtak og saksfremlegg i forbindelse med tidligere forberedende klagebehandling Saksvedlegg 5: Notat fra byantikvaren av 05.08.04 Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart, målestokk 1:10.000 Orienteringsvedlegg 2: Ortofoto Saksfremlegg - arkivsak 99/03798 5