REGULERINGSPLAN
REGULERINGSPLAN, TORSBUSENTERET siste revisjonsdato 26.11.2009 INNHOLD SIDE PLANBESKRIVELSE INNLEDNING 2 AVGRENSING AV PLANOMRÅDET 2 PLANSTATUS 2 EKSISTERENDE FORHOLD 3 INNSPILL TIL PLANARBEIDET 4 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE 8 BESTEMMELSER 1. FORMÅL 11 2. BYGGEOMRÅDER 12 3. TRAFIKKOMRÅDER 13 4. SPESIALOMRÅDER 13 5. FELLESOMRÅDER 13 6. REKKFØLGEBESTEMMELSER 14 1
PLANBESKRIVELSE INNLEDNING Arkitektkontoret Kjell Jensen AS har på oppdrag fra Perla AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for Torsbusenteret og tilgrensenende tomter. Reguleringsplanen har først og fremst til hensikt å tilrettelegge for utbygging av ca. 25 leiligheter. AVGRENSING AV PLANOMRÅDET Planområdet består av følgende gårds- og bruksnummer: 24/36, 24/78 og 24/82 og 24/186 PLANSTATUS Gjeldende overordnede planer I dagens kommuneplan er område avsatt til næring. Gjeldende regulering Hovedelen av avgrenset planområde er ikke regulert.
EKSISTERENDE FORHOLD Lokalisering og bruk Torsbudalen ligger ca. 2.5 km nordvest for Arendal sentrum, langs RV 420. Området består av boliger og noe næring langs rikveien. Torsbusenteret er det lokale handlesenteret i Torsbudalen. Senteret består av en matvarehandel i 1. etg og næringslokaler i etasjen over med bl.a frisør. Vegg i vegg til matbutikken, mot nord ligger det en forfallen bygning som tidligere innehold en brukthandel. Det er gode kollektivtilbud fra Torsbusenteret. Det planlegges en universell busslomme tilpasset rullestolbrukere rett ved senteret. Fra Torsbusenteret tar det ca. 10 minutter med buss til sentrum. Nærmeste barnehager er Lindebakken Barnehage (Gunhildsboveien 45), Moltemyr barnehage og Jovannlia barnehage. Nærmeste barne-og ungdomsskole ligger på Moltemyr. Torsbusenteret fungerer som et lokalt senter. Mange av lokalene står imidlertid tomme og senteret bærer preg av økt konkurranse fra andre sentre. Den tomme verkstedbygningen tilknyttet senteret i nord bidrar et utrivelig førsteinntrykk. Det er få eller ingen såkalte møteplasser i og rundt Torsbusenteret. Det er gode turmuligheter i gangavstand fra senteret. Fra Jovannet er det stier til bruk sommer som vinter. Landskap Tomta består i vest av en bratt østvendt skråning som består av relativt tett vegetasjon. Mot nord består tomta av en mindre kolle som inngår i et større karakteristisk høydedrag med tydelig grønnstruktur. Den lille kolla er delvis sprengt for å frigjøre plass til næringsbygg. Det ligger to bolighus på toppen av høydedraget. Mot øst og syd avgrenses tomta av Molandsveien (RV 420) og Frivoldveien/Torsbuåsen. Trafikkforhold Torsbusenteret ligger idag ca. 35 meter fra RV 420. Det er en fartsgrense på 60 km/t nord for avkjørslen inn til Torsbusenteret. Mot sør er fartsgrensen 40 km/t. Vareleveringen til Torsbusenteret skjer på sydsiden av bygget. Det er kundeparkeringen på vestsiden av senteret. Det er ikke gang- og sykkelvei langs RV 420 og Torsbusenteret. I dag er det lite plass til snøopplag mellom RV 420 og parkeringsplassen til Torsbusenteret. Estetikk og byggeskikk Boligtypologiene rundt Torsbusenteret består stort sett av eneboliger og kjedet boliger med egne hager. Området er en blanding av eldre bebyggelse og typiske husbankhus fra 1970-tallet. 3
INNSPILL TIL PLANARBEIDET Sammendrag forhåndsuttalelser OFFENTLIGE 1. Aust-Ager Fylkeskommune a. Detaljplanlegginga må følge rikspolitiske retningslinjer i forhold til barn og unge og legge tilrette for lekeareal og trygg skolevei. b. Ta hensyn til landskap, jf krav til estetikk i pbl c. Følge Arendal kommunes overordnede arealbruksprinsipp i kommuneplanen for å trygge kvalitet i boligområdet. a. OK b. OK c. OK 2. Fylkesmannen i Aust Agder, Utdannings- og familieavdelingen a. Landskapshensyn må ivaretas. sikre at ny bebyggelse plasseres og utformes etter de premisser landskapet legger.(veileder T-1179) b. Dersom reguleringsformålet som velges åpner for etablering av forretning på stedet, må det tas inn en bestemmelse om at det ikke tillates detaljvarehandel over 2000 m2. c. Plan og bygningsloven 2 krever at det spesielt skal legges til rette for å sikre barn gode oppvekstvilkår gjennom planlegging. d. Risiko- og sårbarhetsanalyser må gjennomføres a. Tas til orientering b. Tas til orientering c. Tas til orientering d. ROS gjennomføres. 4
3. Statens vegvesen a. Området som tas opp til regulering ligger langs riksveg 420 og her gjelder ei byggegrense på 50 meter fra senter vet jfr. veglovens 29 b. Det skal redgjøres for sikker skolevei c. Ved utvidet bruk av eksisterende avkjørsler/kryss må reglene i håndbok 017 følges. d. Det må settes av et areal til fortau langs riksvegen i reguleringsplanen. e. Det gjøres oppmerksom på at det ikke tillates etablert biloppstillingsplasser nærmere riksvegen enn 6 meter. Dette er tidligere bemerket. Ingen parkering i siktsoner. a. Vi har kommet til enighet med Statens vegvesen om 30 meter. b. OK c. OK d. OK e. I møte 07.07.09 ble det enighet om 5 meter. PRIVATE 1. Telenor a. Ingen kommentar til reg.plan arbeid. Ønsker å blir kontaktet i rimelig tid før eventuelle arbeider igangsettes/anlegges-start. a. OK 5
2. Autopower Norge AS a. Autopowver Norge AS vil opplyse om at driften deres omfatter butikk, kontor og verksted a. Tas til orientering 3. John Sandåkerm, eiendom 24/156 a. J. Sandåker ønsker informasjon ang. planer når det gjelder mønehøyder, og adkomstveier til/fra eiendom 24/156. b J. Sandåker ønsker å være med på en befaring når tegningene kommer på skissestadiet a. Tas til orientering b. Tas til orientering 4. Tordis Soløy, eiendom 24/66,155 a T. Soløy ønsker å få en orientering om arealutnyttelsen i området b. T. Soløy ønsker å få vite hvor høy ny bebyggelse i byggeområde kontor/forretning/bolig blir. c. T. Soløy ønsker å være med i prosessen på skisseplan før reguleringsplanen blir behandlet i Driftstyret og bystyret. a. Tas til orientering b. Tas til orientering c. Tas til orientering 6
5. Helge M. Holm a. Holm ønsker å bli orientert med hensyn til arealutnyttelse og høyde på nye/eksisterende bygninger. b. Tas til orientering 7
Miljøfaglige forhold Det er en forutsetning at alle bebyggelse i planområdet tilknyttes kommunalteknisk anlegg for vann og avløp. For å ivareta hensynet til støy er det foretatt en støyutredning som er vedlagt. Det er i bestemmelsene forutsatt at denne blir fulgt opp i byggeprosjektet på tomta. Planlagt bebyggelse skal ligge med hovedfasaden mot syd. Dette gir rikelig med sol til leilighetenes balkonger. Lekearealene skal og ligge sydvendt, godt skjermet fra RV 420. Innefor planområdet er det for øvrig ikke lagt opp til aktiviteter som tilsier fare for forurensing og vi ser ikke at tiltaket vil ha noen konsekvenser for det biologiske mangfoldet i området. Trafikkforhold RV 420 ligger 30 meter fra Nybygget. Det vil bli regulert inn gang-og sykkelvei langs RV420 og Torsbusenteret. Mot syd er fartsgrensen på Molandsveien 40 km/t, mens mot nord er fartsgrensen 60 km/t. I samtale med Geir Vidar Olsen fra Statens vegvesen er vi blitt enige om en frisiktlinje på 10x60 meter i begge retninger i avkjørslen til Molandsveien. Vi har satt av fortau på 2.5 meter og sideareal (snørydding) på 5 meter. Vareleveringa skal fremdeles være på sydsiden av senteret. Parkering til leilighetene skjer i egen parkeringsetasje samt parkering på østsiden av Torsbusenteret. Vi foreslår 1.5 parkeringplass pr leilighet og 1 parkeringsplass pr. 50 m2 næringslokaler. Mellom parkeringsplassen og RV 420 må det være plass til snøopplag. Skoleveien til Moltemyr barne- og ungdomskole er relativt trygg. Det etableres egen gangvei fra utgangsdøra til leilighetsblokken og ut til fortauet langs riksvei 420. Videre krysses Torsbuåsen. Her må det etableres et nytt fotgjengerfelt. Skoleungdom må så krysse riksveien over til Nye Stenklevvei og så videre til Lerkeveien og Moltemyr skole. Sikker skolevei må inngå rekkefølgebestemmelsene. Sosial infrastruktur Nærmeste barnehager er Lindebakken Barnehage (Gunhildsboveien 45), Moltemyr barnehage, Jovannlia barnehage samt barnehage i Lerkeveien. Barne-og ungdomsskole ligger på Moltemyr, kort avstand fra Torsbusenteret. Byggemrådet ligger rett ved en kommunikasjonsåre og det går ofte busser til sentrum. Busslommen ved krysset Molandsveien og Nye Stenklevvei skal bli en universelt utformet busslomme. Stedsutvikling Vi mener det er et fortettingspotensialet ved Torsbusenteret. Vårt forslag vil styrke nærsenteret. Det vil bli etablert nye møtesteder, området vil oppgraderes, og det innreguleres ny gang-og sykkelvei langs Torsbusenteret og RV420. Det er også muligheter for at det etableres en cafe i senteret. En større variasjon i boligtypene er postivt for et nærsamfunn. I løpet av livet forandrer behovene seg. Eldre mennesker har for eksempel helt andre behov enn unge etablerere. Vi tror derfor en leilighetsblokk med livsløpstandard vil gi positive ringvirkninger i nærområdet, samtidig vil nærheten til Torsbusentert gi butikksenteret et løft. 9
FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Overordnede planer og mål Vi mener planforslaget bidrar til måloppfyllelse i kommuneplanen. jf kommunens tekstdel: Transformasjon og fortetting En del næringsområder ligger i dag med nedlagt eller delvis nedlagt virksomhet. Disse områdene har ofte sentrumsnær og/eller attraktiv beliggenhet i strandsonen, ved vann eller elvebredd. Samtidig bygges det boliger i jomfruelig mark. Dette medfører byspredning og er lite bærekraftig. Prosjekter som bidrar til å fortette og transformere tidligere utbygde områder til attraktive bo- og leveområder vil være et gode, både for innbyggere, nærmiljø og storsamfunn. Samtidig gir leilighetene enn større variasjon i boligsammensetningen. Prosjektet Nybygget vil være på 6 etasjer. Det vil inneholde ca. 25 leiligheter. De to første etasjene blir brukt til parkering og boder m.m. Det blir hovedsaklig leiligheter fra 3. etg. og oppover. Gulvet i 1.etg ligger på kote + 53,6 Gulvet i 3.etg ligger på kote + 60,1 Gesimsen på bygget ligger på kote + 72,5. Natur- og ressursgrunnlaget Jordbruksinteresser, skogbruksinteresser, reindriftsinteresser, friluftsinteresser, fiskeriinteresser, viltinteresser o.l vil ikke bli berørt i denne planen. Landskap Det blir noe terrengbehandling i bakkant av boligkomplekset, samt noe felling av trær/busker. Leilighetsblokken vil være et markert element ved Torsbusenteret. Vi mener et slik senter kan skille seg ut fra omkringliggende bebyggelse, både i størrelse, utnyttelse og estetikk. Det er lagd en egen kotemodell som viser plassering og høyde på boligblokken. Modellen kan sees hos kommunen. Verneinteresser Det er ingen verneinteresser (naturverdier, kulturminner, kulturlandskap og annet) som blir berørt i dette prosjektet 8
Barns interesser Det vil bli bygd egen lekeplass i tilknytning nybygget. Denne legges på sørvestsiden av blokken, og vil da bli skjermet for støy og svevestøv. Det er gode solforhold på lekeplassen (se vedlegg sol-og skyggekart) Beboere vil ha oversikt over deler av lekeplassen fra lelilighetenes balkonger. Videre er det kort vei til andre mer plasskrevende lekeplasser. Universell utforming Nye leiligheter planlegges med livsløpstandard. Utearalene skal være universelt utformet. 10