Agdenes kommune MØTEINNKALLING Utvalg: HOVEDUTVALG NÆRING OG DRIFT Møtested: Rådhuset Møtedato: 12.12.2016 Tid: 10:00 Eventuelt forfall meldes til tlf. 72 49 22 00 eller e-post: postmottak@agdenes.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 42/16 16/1198 Referatsaker 43/16 16/1004 REKVISISJON AV OPPMÅLINGSFORRETNING GNR 95/2 - KLAGE PÅ ADMINISTRATIVT VEDTAK I SAK HND 191/16 44/16 16/887 TILBYGG TIL BOLIGHUS PÅ GNR 89/12 - KLAGE 45/16 16/340 VEIADRESSER I AGDENES KOMMUNE Lensvik, 06.12.16 EVENTUELT Bertil Meland e.f
Agdenes kommune Referatsaker Saksbehandler: Tove Kristin Selbæk Arkiv: 033 Arkivsaksnr.: 16/1198 Saksnr.: Utvalg Møtedato 42/16 Hovedutvalg næring og drift 12.12.2016 Innstilling:
Agdenes kommune REKVISISJON AV OPPMÅLINGSFORRETNING GNR 95/2 - KLAGE PÅ ADMINISTRATIVT VEDTAK I SAK HND 191/16 Saksbehandler: Siv C. Westby Arkiv: GNR 95/2 Arkivsaksnr.: 16/1004 Saksnr.: Utvalg Møtedato 43/16 Hovedutvalg næring og drift 12.12.2016 Innstilling: Hovedutvalg for næring- og drift anbefaler at klagen ikke tas til følge. Klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1) Klage på vedtak i sak HND 191/16 delingssøknad på gnr. 95 bnr.2 i Øyangen datert 02.12.16 2) Administrativt vedtak sak HND 191/16 datert 28.11.16 3) Søknad om deling, 21.09.16. 4) Reguleringsplankart, Øyangen hyttefelt, vedtatt 16.12.15 Saksopplysninger: Kommunen mottok den 05.12.16 klage på administrativt vedtak i sak HND 191/ 16 delingssøknad på gnr.95 bnr.2 i Øyangen. Klager er Per-Magne Aune, grunneier på gnr.95 brn.2, og innsender av rekvisisjon om kartforretninger. Klager oppgir at han ikke har mottatt skriv om klageadgang og framgangsmåte, men det framgår av vårt saksbehandlingssystem at skriv om klageadgang er lagt ved vedtaket, og at dette er mottatt og lest av klager. (Mulig at klager kan ha oversett vedlegget om klageadgang). Klager er part i saken, og klagen er mottatt innen klagefristen som er 3 uker fra vedtaket ble mottatt av klager. Klagen er begrunnet, og det er grunnlag for å ta klagen til behandling. Klagens innhold Det klages over avslag på omsøkt fradelinger: Den grønne stripa regulert til friluftsområde øst for arealene søkt lagt til bnr.95/24 og 95/32, jf. første strekpunkt i vedtaket. Areal på ca 70 m2 søkt fradelt fra 95/2 som tillegg til gnr.95/50, jf. tredje strekpunkt i vedtaket. Under følger klagers begrunnelse:
Sak 43/16 1. Den grønne stripa regulert til friluftsformål øst for arealene søkt lagt til bnr. 32 og 24, er helt naturlig best ivaretatt med at disse tomtene også er grunneiere her. Det er de som er nærmest som vil rydde skog og holde denne stripa åpen for ferdsel for alle. Bnr. 2 har ingen nytte eller interesse av dette. Tomteeierne er på lik linje som bnr. 2 pliktig til å rette seg etter reguleringsbestemmelsene uavhengig av hvem som er grunneier. 2. Arealet planlagt lagt til bnr. 51 er regulert som byggeareal. Det viste seg at det var vanskelig å anlegge parkeringsplass på tomta til naboen bnr. 50, der veien dit ender. Det er en fjellknaus her og det blir omfattende sprenging, noe ingen ønsker. Etter avtale mellom bnr. 51 og bnr. 50 søkes det derfor om at bnr. 50 får ta over et mindre areal i sørenden av tillegget til bnr. 51. Her er parkerings-plassen til bnr. 50 allerede opparbeidet fordi terrenget er flatt og ligger derfor naturlig til rette for dette. Det er derfor best at bnr. 50 også er grunneier av denne parkeringsplassen, da det er bare denne eiendommen som skal bruke den og kan ivareta arealet. Arealet blir nyttet til byggeareal etter reguleringsplanen selv om disse tomtene deler på tillegget. 1. Det er gitt avslag på å fradele den grønne stripa med friluftsområde øst for gnr.95/24 og 95/32. 2. Det er gitt avslag på å fradele den del av den sorte trekanten som ligger på gnr. 95/2 i planen regulert til byggeområde og gangsti (rosa stripe). Klagen begrunnes med at det er uheldig for praktisk gjennomføring av planen det ikke tillatelse fradeling på tvers av arealformål. Klager mener at det ikke er noe rettslig grunnlag for å si at eiendomsgrenser skal følge regulerte formålsgrenser slik det er lagt opp til i vedtaket. Vedtatt reguleringsplan bestemmer arealbruken, men den styrer ikke hvem som eier områdene. Side 2 av 10
Sak 43/16 Plansatus Arealene som det er søkt fradeling av, ligger innenfor reguleringsplan for Øyangen hyttefelt del av gnr.95/2 og 12 m.fl,, og ble vedtatt av kommunestyret den 16.12.2015. Arealene som omfattes av avslaget, er regulert til henholdsvis friluftsformål, byggeområde fritidsbebyggelse og gangveg. Vurdering: Klager har rett i at det ikke er noen lovhjemmel for at eiendomsgrenser skal følge regulerte formålsgrenser. Samtidig er det slik at planmyndigheten ikke skal bidra til forhold som vanskeliggjøre gjennomføring av arealbruken i en vedtatt reguleringsplan. Gjeldende praksis i kommunen, er at det ikke deles fra regulerte friluftsområder som tillegg til enkelttomter. Administrasjonen har erfaring fra at dette ofte skaper konflikter fordi eieren av arealet gjerne vil styre bruken av det. Den grønne stripa øst for gnr. 95/ 24 og 95/32, er bevisst regulert inn for å ha en grøntkorridor mellom nye- og gamle hyttetomter, og spørsmålet har vært oppe i reguleringsplanprosessen. Det er tidligere avslått å dele fra tilsvarende «grønne stripe» på vestsida av gnr.95/63, med samme begrunnelse. Vi kan ikke se at det er noen særlig grunn til at gnr.95/24 og 32 skal måtte eie arealet. Grunneier kan om ønskelig inngå avtale med tilgrensende hytteeiendommer ang. ev. hogst og tynning i området. Dette er privatrettslige forhold som er kommunen uvedkommende. Når det gjelder arealet på ca 70 m2 som søkes fradelt til bruk for parkeringsplass for gnr. 95/50, vil det etter vår vurdering gi en uheldig arrondering av eiendommen gnr. 95/51. Eiendommen 95/51 har fått et tilleggsareal på ca 231 m 2 vest for eksisterende tomt, et areal som ble liggende igjen på gnr. 95/2 mellom adkomstvegen og tomta (se kartutsnitt over). Det synes lite naturlig at gnr.95/50 skal eie en del av dette arealet, da eiendommen 95/50 er på 1927 m2. Her bør det være rikelig plass til å anlegge parkering på egen tomt. Administrativt mener vi argumentet om at parkering må skje på naboeiendommen for å unngå sprenging, er et dårlig argument. Klager satte selv i gang reguleringsplanarbeid for del av sin eiendom gnr.95/2, noe som resulterte i en reguleringsplan for Øyangen hyttefelt, vedtatt i 2013, og som deretter ble endret i 2015 fordi man ikke klarte å komme fram til gode løsninger for vegadkomster i området i den første planen. Planprosessen har vært preget av konflikter mellom hytteeiere, det har vært brukt mye tid på saksbehandling. Administrativt mener vi at forholdene det klages over burde vært løst gjennom planprosessen, og vi kan ikke se at klagene bør tas til følge. Det anbefales at klagene avslås, og oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Side 3 av 10
Agdenes kommune TILBYGG TIL BOLIGHUS PÅ GNR 89/12 - KLAGE Saksbehandler: Bertil Meland Arkiv: GNR 89/12 Arkivsaksnr.: 16/887 Saksnr.: Utvalg Møtedato 44/16 Hovedutvalg næring og drift 12.12.2016 Innstilling: Kommunen anbefaler at klagen ikke tas til følge. Saken oversendes til fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vedlegg: Klage fra Oddbjørg Selbæk, datert 01.12.2016 Saksopplysninger: Bakgrunn I administrativ sak HND 131/16 den 25.08.16 fikk ikke Oddbjørn Selbekk byggetillatelse for oppføring av et tilbygg til kårboligen på 89/12. Hovedsakelig fordi tilbygget i volum og funksjon ville medføre at det ble en ny kårbolig på eiendommen, og at byggesaken i den sammenheng heller ikke var i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Rådmannen viste i tillegg til at tilbygget som var planlagt vesentlig høyere enn eksisterende kårbolig, ville komme til å virke dominerende og i utførelsen avvike fra eksisterende bebyggelse i området. Selbekk påklaget avgjørelsen. I Hovedutvalg for næring og drift (HND) sin sak 23/16 den 14.11.2016 tok hovedutvalget klagen til følge, mot administrasjonens tilrådning. HNDs vedtak ble begrunnet med at: - Tomta ligger i nærheten av sentrum/regulerte boligtomter - Tomta forbruker ikke dyrka/dyrkbar jord - Topografien er gunstig i forhold til silhuettvirkning - Søkeren har imøtekommet reguleringsplanens krav til bygningens maksimale høyde - Tilbyggets størrelse er redusert i revidert søknad HNDs vedtak innebar at tiltaket måtte behandles som dispensasjonssak. Ved hovedutvalgets befaring på eiendommen ble det konstatert at tomta allerede er blitt opparbeidet, og at opparbeidinga av tomta i hovedsak har skjedd ved å ta ut berg i bakkant og fylle ut i forkant (mot sør) av planlagt tilbygg. Tiltaket er søkt som tilbygg til et eksisterende bygg. Pbl 31-2 første ledd, andre punktum lyder slik: På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging, tilbygging, påbygging, underbygging, bruksendring eller vesentlig utvidelse eller endring av tidligere drift bare tillates når det er i samsvar med planen.
Sak 44/16 Ettersom tiltaket ikke er i samsvar med plan, vil byggetillatelsen følgelig ikke kunne settes ut i livet før det er gitt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Denne dispensasjonsbehandlingen er foreløpig ikke påbegynt. Klagen I et brev datert 01.12.2016 har Oddbjørg Selbæk påklaget HNDs avgjørelse i klagesaken. Hun er eier av 89/165 og gjenboer til byggetomta. Avstanden mellom hennes bolig og det planlagte bygget er ca. 40 meter, og videre er det en høydeforskjell på ca. 10 meter mellom de to boligene. Klageren mener at HNDs vedtak er feilaktig begrunnet og ikke tar hensyn til at hennes eiendom blir negativt berørt. Dette gjelder først og fremst HNDs punkt om at Topografien er gunstig i forhold til silhuettvirkning. I den sammenheng peker hun på kort avstand og stor høydeforskjell mellom bygningene, at et fleretasjes hus vil gi silhuettvirkning, at søker har fjernet skogen rundt tilbygget/i området og avslutningsvis at tilbygget vil medføre sjenerende innsyn til hennes hage og bolig. Klager mener videre at det planlagte byggetiltaket vil medføre en betydelig verdireduksjon for hennes eiendom. Selbæk anfører også at begrunnelsen Tomta ligger i nærheten av sentrum/regulerte boligtomter ikke er relevant for den konkrete saken. Med hensyn til byggeskikken i området viser Selbæk til at eksisterende kårbolig er det eneste bygget i området som er lagt oppe i lia, all øvrig bebyggelse ligger i li-foten. Hun har ingen merknader til eksisterende kårbolig, men anfører at det planlagte tilbygget med flere etasjer vil bryte med etablert byggeskikk og vil framstå som et uhensiktsmessig tiltak der det er omsøkt. I praksis kårbolig nr. 2 på søkers eiendom. Klager er (som gjenboer) part i saken og dermed klageberettiget, jfr. forvaltningslovens 28. Klagen er rettidig. Vurdering: Kommunens myndighet som underinstans i klagesaker fremgår av forvaltningslovens (fv1.) 33. Av andre ledd følger det at kommunen skal foreta de undersøkelser klagen gir grunn til. For øvrig gjelder lovens kapittel 4 og 5 om saksforberedelsen. Planstatus Byggetomta er omfattet av reguleringsplan for Selbekken, vedtatt av kommunestyret den 20. mai 2009. I denne reguleringsplanen er byggetomta avsatt til landbruksformål. Her heter det at I områder regulert til jord- og skogbruk er det bare tillatt oppført bygninger og anlegg som har direkte tilknytning til bruken av området som landbruksområde. Planformuleringen foran omfatter bl.a. bygninger som er direkte knyttet til driften av en landbrukseiendom, samt våningshuset. Imidlertid er en generasjons-/kårbolig ikke omfattet av landbruksbegrepet. Denne boligen skal i første rekke tjene som bosted for den generasjonen som har overdratt eller skal overdra eiendommen videre og er dermed ikke direkte knyttet til driften. Oppføring av kårbolig vil etter dette bl.a. kreve dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. I foreliggende sak er det ikke dispensasjonsspørsmålet som er gjenstand for klage, og følgelig kommenteres ikke dette nærmere. Side 2 av 10
Sak 44/16 Det er i reguleringsplanen ikke gitt noen konkrete bestemmelser om utførelsen av nye bygninger innenfor landbruksområder, eller gitt noen bestemmelser om opparbeidelse av tomt. Dette innebærer at det vil være plan og bygningslovens bestemmelser som har betydning for tiltaket. Utsnitt av plankartet med tiltaket vist med rød skravur. Vurderingen i det følgende er - om tiltaket innehar gode visuelle kvaliteter, jfr. pb1. 29-2, og - om plasseringen av bygningen vil påføre naboer/gjenboere en kvalifisert ulempe, jfr. pb1. 29-4. Etter pb1. 29-2 skal ethvert søknadspliktig tiltak prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at kommunal bygningsmyndighet skal ha et fritt skjønn ved vurderingen av om et tiltak har «gode visuelle kvaliteter». Kommunen er likevel pliktig til å foreta en forsvarlig vurdering av tiltakets kvaliteter etter kriteriene i 29-2, jfr. Ot. prp. nr. 45 (2007-2008) s. 230. Kommunen har i sin opprinnelige behandling gjennomgått tiltakets kvaliteter på en forsvarlig måte, og tiltakshaver har i sine reviderte tegninger gjort flere endringer for å kunne imøtekomme de momenter kommunen anførte i det opprinnelige avslaget. For øvrig er det slik at de betenkeligheter kommunen hadde i utgangspunktet var en kombinasjon av flere forhold, og det var ikke de visuelle kvalitetene alene som resulterte i at tiltaket ble administrativt avslått. Under den politiske behandlingen av klagesaken har HND skjønnsmessig også konkludert med at tiltaket er akseptabelt. Under befaringen ble det konstatert at den planlagte bygningen vil utgjøre et relativt stort landskapselement, men at den samtidig i begrenset grad vil få noen silhuettvirkning gitt den planlagte plasseringen. Side 3 av 10
Sak 44/16 Byggeskikken i området utgjøres av gårdstun, offentlige bygninger og bolighus av varierende alder og størrelse. Det er vanskelig å finne noen entydig norm for byggeskikken, og en vurdering av dette temaet er utfordrende. At det fjernes vegetasjon i området slik at tiltak både blir godt synlige og mulighetene for sjenerende innsyn øker, kan vanskelig reguleres i byggesaker når det ikke er innført noen bestemmelser om f.eks. bevaring av vegetasjon i reguleringsplanbestemmelsene. Kommunen har kommet til at tilbygget etter revisjonen av tegningene har tilstrekkelig visuelle egenskaper, jf. pb1. 29-4, første ledd. Etter pb1. 29-4, første ledd, skal byggverkets plassering, herunder høydeplassering og byggverkets høyde, godkjennes av kommunen. Godkjenningen er begrenset til å gjelde byggets høyde og plassering, og gir ikke hjemmel for å nedlegge forbud mot bygging på den aktuelle eiendommen, jfr. Ot. prp. nr. 45 (2007-2008) s. 231. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler mot dette. Med avgjørende grunner siktes det særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel for naboer og omkringliggende miljø. Også en rekke andre forhold innenfor de formål loven skal ivareta vil være relevant å vektlegge ved kommunens utøvelse av sin skjønnsmessige kompetanse til å bestemme bebyggelsens plassering og høyde. Både offentlige interesser og hensynet til den enkeltes private interesser kommer inn. Den omsøkte bygningen ligger i et skrånende terreng, og tomta har blitt opparbeidet slik at den i dag ligger plant med en relativt bratt adkomst. Tomta ligger et godt stykke over øvrig bebyggelse, og med god utsikt. HND fikk under en befaring anvist hvor tilbygget ønskes oppført. Tillates tilbygget oppført, vil det kunne ha innsyn til klagerens tomt. Dog vil bygningen bli liggende i bakkant av et platå og dermed vil platået begrense utsikten og innsynet nedover fra laveste etasje. For tiltakshavers del er planlagt plassering en stor fordel med tanke på utnyttelsen av tomta. Tomta er planert så langt dette lar seg gjøre, og om tomta skal senkes må det utføres større grunnarbeid. Tilbygget skal oppføres helt i bakkant på tomta, og vil bli liggende vesentlig høyere i terrenget enn tomta til klager. Etter en konkret vurdering har kommet til at tiltaket ikke vil forringe forholdene eller utsikten for klageren, dette til tross for at nabotomta ligger noe lavere i terrenget. Nybygget oppføres i bakkant av tomta hvor oppfylling har funnet sted, og gjør at bygningen vil bli til mindre sjenanse for naboene. Innsyn fra tilbyggtomta til nabotomta vil uansett finne sted da disse ligger nær hverandre med betydelig nivåforskjell. Det er vanskelig å finne alternativ plassering av bygningen på tomta som vil medføre mindre ulemper. Kommunen har kommet til at oppføring av tilbygget ikke vil påføre klagerne noen kvalifisert ulempe, jf. pb1. 29-4, første ledd. Side 4 av 10
Sak 45/16 VEIADRESSER I AGDENES KOMMUNE Saksbehandler: Bertil Meland Arkiv: L32 &00 Arkivsaksnr.: 16/340 Saksnr.: Utvalg Møtedato 45/16 Hovedutvalg næring og drift 12.12.2016 Innstilling: Forslaget til nye navn på FV710 legges ut til offentlig ettersyn. Høringsfristen settes til 28.02.2017. Vedlegg: Ingen Saksopplysninger: Formannskapet fattet den 23.11.2016 som sak 60/16, vedtak om navn på offentlige veier i kommunen. Vedtaket ble stort sett fattet i tråd med HNDs innstilling, med unntak av to viktige fylkesveier. Her har formannskapet to ønsker: 1. FV 710 deles i tre adresseparseller etter de gamle kommunegrensene (fra 1964) med navn henholdsvis: Ingdal-, Lensvik- og Agdenesveien. 2. Det reises navnesak for FV 277 med ønske om navnet Værnesveien. Vurdering: Formannskapets vedtak innebærer at de nye navneforslagene krever utlegging til offentlig ettersyn i minst 2 måneder, jfr. stadnamnforskriftens 8. Side 5 av 10