ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Tor Solhaug sivilarkitekt MNAL Øvre Korskirkesmug 2 B 5018 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200918828/42 EBYGG-5210 29.07.2011 AAVA TILLATELSE TIL ENDRING/ AVSLAG PÅ SØKNAD OM ENDRING Svar på søknad om tillatelse til endring for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 34 Bnr 520 Tiltakets adresse : Storrinden Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : Per Haugstvedt Olsen og Kari Feste SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Søknaden: Til tidligere rammetillatelse på vilkår datert 08.02.11 er det mottatt en rekke søknader om endring av tiltaket. Den 25.05.11 mottok bygningsmyndighetene søknad om endring av avkjørsel og etablering av snuhammer for å oppfylle vilkår i rammetillatelsen om at biler kan snu på egen eiendom. Søknaden omfattet også økning av mønehøyde, samt endring av fasade mot vest og nord, med tilhørende endring av planløsning. Det ble den 23.06.11 meldt om mangler i søknaden fra bygningsmyndighetene og stilt krav om ytterligere dokumentasjon, som kom bygningsmyndighetene i hende 23.06.11. Den 27.06 11 mottok bygningsmyndighetene søknad om endring av tidligere angitt oppfylling av terreng langs nabogrense mot øst, samt søknad om fritak for nabovarsling. Den 04.07.11 ble det gitt avslag på søknad om fritak for nabovarsling. Den 21.07.11 mottok bygningsmyndighetene søknad om endring. Dette i form av justering av oppfyllingsnivå langs tiltakets østfasade ihht. naboers etablerte terrengnivå langs grense, samt varsling av naboer angående endring av oppfyllingshøyde mot øst, omsøkt i søknad om endring datert 27.06.11. Saken er nå tilstrekkelig opplyst til at bygningsmyndighetene kan behandle den.
Sakens historie: 08.03.10 Søknad om oppføring av enebolig 23.04.10 Søknaden arkiveres ubehandlet da den er ufullstendig 04.05.10 Kommentar til tilleggsskriv til naboklage fra Raymon Rogne 06.05.10 Søknad om oppføring av enebolig er fortsatt aktuell - returnert på feil grunnlag 08.02.11 Rammetillatelse på vilkår 30.03.11 Klage på vilkår i rammetillatelse - søknad om endring 19.04.11 Avslag på søknad om endring 25.05.11 Revidert søknad om endring 17.06.11 Mangler ved søknad meddelt 23.06.11 Tilbakemelding mangler ved søknad 23.06.11 Krav om ytterligere dokumentasjon 23.06.11 Opplysninger til sak 27.06.11 Søknad om endring av tillatelse 04.07.11 Avslag på søknad om fritak for nabovarsling 06.07.11 Søknad om fritak for varsling av øvrige naboer 13.07.11 Saksbrev til ansvarlig søker 21.07.11 Søknad om endring av tillatelse Planstatus: Eiendommen er del av område B4 og B5 i reguleringsplan R. 371 900 06 stadfestet første gang 17.02.92, med mindre vesentlig reguleringsendring godkjent 18.10.04. Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i en (1) etasje med TU maks 35 % i gjeldende plan. Frittliggende eneboliger avmerket på planen kan oppføres med innredet loft og underetasje der hvor forholdende tilsier det, jf reguleringsbestemmelsene 3.5. Dispensasjoner: Bygningsmyndigheten legger til grunn at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 2.3.1 og 2.5 vedrørende etasjetall, og plan- og bygningsloven (-85) 70 når det gjelder avstand til nabogrense. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling av gnr 34 bnr 141, 163,525 og 522 for søknad om endring mottatt 25.05.11. Det er foretatt nabovarsling av gnr 34 bnr 141, 163 og 525 for søknad om endring mottatt 21.07.11. For sistnevnte søknad er det søkt om og innvilget fritak for nabovarsling av øvrige naboer da disse ikke har hatt merknader til tiltaket tidligere. Utforming/tilpasning: Bygningen i seg selv vurderes som tilfredsstillende utformet, og da det ikke er lagt begrensninger i planen mht stiluttrykk anser bygningsmyndighetene at det må være rom for denne type arkitektur i området. Med de vedtak og vilkår som er gitt i saken vil ikke tiltaket påvirke strøkets helhetskarakter i negativ retning eller fremstå som dominerende i forhold til sine omgivelser. Bygningsmyndigheten har forholdt seg til den tilpasningen til terrenget som ble vist i opprinnelig søknad med oppfylling til balkong i 1. etasje. Dette har i ettertid vist seg ikke å være korrekt, og byggets tilpasning til terrenget er således betydelig svekket. Side 2 av 7
Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Til tidligere rammetillatelse på vilkår datert 08.02.11 er det mottatt en rekke søknader om endring av tiltaket. Den 25.05.11 mottok bygningsmyndighetene søknad om endring av avkjørsel og etablering av snuhammer for å oppfylle vilkår i rammetillatelsen om at biler kan snu på egen eiendom. Søknaden omfattet også økning av mønehøyde, samt endring av fasade vest og nord, med tilhørende endring av planløsning. I søknaden er det registrert merknader fra naboeiendommene gnr 34 bnr 141, 163 og 525. Merknadene fra 34/163 er angitt å omhandle mur i tomtegrensen. Ansvarlig søker angir at forholdet er tatt til følge slik at terrenget beholder sitt nåværende fall fra kote 77 til 76 ved eiendommens nordvestre hjørne. Merknadene fra 34/141 går i hovedsak på vilkår i rammetillatelsen ikke følges opp mht høyder, antall biloppstillingsplasser og snuplass. Det er tatt opp forhold knyttet til mur ved avkjørsel og det er anført at ansvarlig søkers uttalelse om at "planering mot 34/141 sammenfaller med den planering som allerede er utført på tomt 34/ 141" ikke medfører riktighet. Merknader fra 34/525 går i hovedsak på innsigelser til plassering av avkjørsel og snuplass, sandfang samt takform, bygningsstil og høydeplassering. Det ble den 23.06.11 meldt om mangler i søknaden fra bygningsmyndighetene og stilt krav om ytterligere dokumentasjon, som kom bygningsmyndighetene i hende 23.06.11. Den 27.06 11 mottok bygningsmyndighetene søknad om endring av tidligere angitt oppfylling av terreng langs nabogrense mot øst, samt søknad om fritak for nabovarsling. Ansvarlig søker angir i søknad datert 27.06.11, vedlegg E-1 at "oppfyllingshøyden vi nå søker ligger innenfor de 1,5 m som ikke utløser krav om dispensasjon iflg. plan- og bygningslovens 70 nr. 2". Bygningsmyndighetene legger til grunn at alle elementer i et tiltak er søknadspliktige. Lovens unntaksbestemmelser kan ikke legges til grunn for deler av et tiltak, siden oppfylling av terreng og anlegging av mur i nabogrensen som omsøkt ikke faller inn under lovens unntaksbestemmelser, jf SAK kapittel 5. Tiltaket må derfor vurderes samlet og bygningsmyndighetene legger til grunn at tiltaket slik det nå er omsøkt krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70. Godkjenning av oppfylling av terreng og mur i strid med 70 er således enten avhengig av skriftlig nabosamtykke fra eiere av naboeiendommer eller søknad om dispensasjon. Siden dette ikke foreligger, kan oppfylling av terreng og mur mot nabogrense i øst følgelig ikke godkjennes. Dette medfører at også omsøkte snuhammer faller bort. Den 04.07.11 ble det gitt avslag på søknad om fritak for nabovarsling av endring av tidligere angitt oppfylling av terreng langs nabogrense mot øst. Den 21.07.11 mottok bygningsmyndighetene søknad om endring. Dette i form av søknad om justering av oppfyllingsnivå langs tiltakets østfasade ihht. naboers etablerte terrengnivå langs grense, samt varsling av naboer angående endring av oppfyllingshøyde mot øst omsøkt i søknad om endring datert 28.06.11. Nabovarsling i forbindelse med søknad om endring mottatt 21.07.11 ble sendt ut 05.07.11. Det er søkt om fritak for nabovarsling av naboer med unntak av gnr 34 bnr 141, 163 og 525. Side 3 av 7
Det er 21.07.11 mottatt merknader fra gnr 34 bnr 525 som i hovedsak går på etasjehøyder og plassering av bygg og avkjørsel og kvalitetsforringelse for egen bolig. Ansvarlig søker ønsker ikke å kommentere merknaden, men tiltakshaver kommenterer denne i e-post datert 21.07.11. Kommentarene omhandler i hovedsak forhold vedrørende masser, kvalitets- og verdiforringelse og forhold ved en eventuell godkjenning og klage til Fylkesmannen. Den 25.07.11 forelå det merknad fra gnr 34 bnr 141. Tiltakshaver ber i e-post datert 26.07.11 om at kommunen ser bort i fra merknad fra gnr 34 bnr 141 da den er angitt å være innsendt etter at frist for merknader er utgått. Bygningsmyndighetene anser med henvisning til Forvaltningsloven at merknaden bør vedlegges saken. Merknadene går i hovedsak ut på at å redegjøre for forhold vedrørende masser og terrengforhold i tomtegrense og høydeforhold vedrørende egen tomt og ved omsøkte tiltakt, og at det tidligere har vært antydet at det kunne finnes en minnelig ordning på overgangen i terrenget. Det angis at mønehøyde og parkering ikke forholder seg til rammetillatelsen. Videre kommenteres mur ved avkjørsel samt passering av avkjørsel og bygning. På bakgrunn av vedtak og vilkår i denne og tidligere rammetillatelse vedrørende blant annet høydeplassering, terrengoppfylling og murer med tilhørende snumulighet mot nabogrense i øst er nabomerknadene delvis tatt til følge, og bygningsmyndighetene anser at naboenes interesser blir tilstrekkelig ivaretatt. Side 4 av 7
VEDTAK: Dispensasjoner: Dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen 3.5 er gitt i rammetillatelse på vilkår datert 08.02.11. Etter en grundig vurdering av de forhold som har blitt avklart i etterkant av gitt rammetillatelse på vilkår, samt befaringer på stedet, er bygningsmyndighetene kommet frem til at det fortsatt vil være mulig å kunne gi dispensasjon fra bestemmelsen på vilkår av at bygningens mønehøyde ikke overstiger kote + 80,8. Tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70 mht oppfylling av terreng og oppføring av murer i nabogrense mot øst. Søknad om dispensasjon må nabovarsles. Det er ikke søkt om en slik dispensasjon, og de forhold som er betinget av en slik dispensasjon kan følgelig ikke tillates/ godkjennes. Det vises for øvrig til punktet "Dispensasjoner" under saksutredning. Fritak for nabovarsling I medhold av bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, annet ledd, første punktum, gis fritak for varsling til naboer med unntak av eierne av gnr 34 bnr 141, 163 og 525, da deres interesser ikke berøres av tiltaket. Tillatelse til endring: På bakgrunn av vedtak fattet i Komité for miljø og byutvikling datert18.11.10 og i medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om endret tillatelse mottatt bygningsmyndighetene hhv 25.05.11 for endring av fasade vest og nord med tilhørende endring av planløsning. Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Plassering i horisontalplanet: Godkjent i rammetillatelse på vilkår datert 08.02.11. Atkomst/avkjørsel: Plassering av avkjørsel godkjennes som omsøkt i søknad om endring mottatt 25.05.11. Avslag på søknad om endring: I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 avslås søknad om endring av tillatelser mottatt bygningsmyndighetene hhv 25.05.11, 27.06.11 og 21.07.11 for heving av mønehøyde, oppfylling av terreng og oppføring av murer med tilhørende snumulighet for biler i nabogrense mot øst. Høydeplassering: Vilkår i rammetillatelse på vilkår datert 08.2.11 om maks mønehøyde på kote + 80.8 opprettholdes. Mønehøyde på kote + 81.3 tillates ikke. Tiltak i mot nabogrense i øst: Bygningsmyndighetene har ikke anledning til å gi tillatelse til tiltak som er betinget av dispensasjon knyttet til plan- og bygningsloven 70, jf søknad om oppfylling/ planering av terreng og oppføring av murer med tilhørende snumulighet for biler i nabogrense mot øst uten at denne er omsøkt og nabovarslet. Søknad om endring av disse forhold avslås derfor. Vilkår fra tidligere gitt tillatelse: For øvrig gjelder vilkårene gitt i rammetillatelse på vilkår datert 08.02.11. Side 5 av 7
Lovhjemmel: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200918828. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Åge Vallestad - gruppeleder Trygve Sæle - seksjonsleder Kopi: Per Haugstvedt Olsen og Kari Feste, Stølegaten 10 B, 5003 BERGEN Anita Sunde og Raymond Rogne, Nils Langhellesv. 71, 5148 FYLLINGSDALEN Rune Borge, Storrinden 131, 5252 SØREIDGREND Anita Sunde og Raymond Rogne, Nils Langhellesv. 71, 5148 FYLLINGSDALEN Leif Osland, Storrinden 137, 5252 SØREIDGREND Side 6 av 7
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7