BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Til: Byrådsavd. Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 22.02.2011 Fagnotat Saksnr.: 200513627/61 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: KAKN ÅRSTAD, GNR. 160, BNR. 197, HAGERUPSVEI 32X, PLANNUMMER 60840000 FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING - 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Planforslaget fremmes av Arkitektgruppen Cubus på vegne av Hagerupsvei 32 AS. Forslaget innebærer et forslag til reguleringsendring for området gnr 160 bnr 197 i Årstad bydel. Planområdet er på ca 2,83 daa og omfatter Hagerups vei 32x,distrikt Slettebakken. Tomten har avkjøring fra Hagerups vei. Planområdet er posisjonert i Bergensdalens sørlige del, med gangavstand til Sletten senter i sørvest og Landåstorget i nordøst. Området ligger ved krysset Hagerups vei - Fageråsveien som er et lite knutepunkt med smånæringsvirksomhet. Området er i dag regulert til 'felles grøntarealer' (plannr: 10520000 fra 1950), mens søndre del av tomten er i kommunedelplan Landås (plannr: 9730000 fra 1994) avsatt til 'bolig og næringsvirksomhet'. Nordre del er i kommunedelplanen avsatt som 'boligområder der stadfestet reguleringsplan gjelder'. I kommuneplanens arealdel 2006-2017 (2025) er hele tomten avsatt til byggeområde'. Følgende arealbruk er i hovedsak foreslått innenfor planområdet: Kombinerte formål (bolig/forretning/kontor). Saken var utlagt til offentlig ettersyn før ny planlov trådte i kraft, og vil dermed bli behandlet etter gammel lov.
Oppsummering planforslaget Det er ønske om å videreutvikle området med småskalert næring, kontor og boliger. Planforslaget har som formål å legge til rette for oppføring av bygg for bolig/forretning/kontor på eksisterende parkeringsplass, samtidig som eksisterende bygg beholdes og rehabiliteres. Foreslått hovedgrep er å føre opp et bygg på eksisterende parkeringsplass og legge parkering i kjeller under bygget. For 1. og 2. etasje foreslås det å regulere både eksisterende bygg og nybygg til næringsvirksomhet med en kombinasjon av forretning og kontor, mens 3.og 4. etasje er tiltenkt boligformål. Forslagsstiller ønsker å tilrettelegge for leke- og uteoppholdsareal på nivået over bakkeplan, med direkte tilkomst til bøkeskog sør for eiendommen, samt på takterrasser. Kravet til uteoppholdsareal pr. boenhet er minimum 6 m2 for privat areal (inkl. balkongareal) og minimum 25 m2 for felles areal. Kravene til uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad. Det er foreslått nødvendig støydempende tiltak for uteoppholdsarealer. For boliger skal det avsettes 1,4 parkeringsplasser per 100 m2 BRA, og 1 parkeringsplass for bevegelseshemmede per 20 boenheter. For kontor og næringsvirksomhet skal det avsettes 12 parkeringsplasser per 1000 m2 BRA. Fortau langs Hagerups vei inngår delvis i planområdet. Innkjørsel til området vil være over fortau med nedsenket kantstein. Innkjørselen er foreslått lagt til nordsiden av nybygget slik at næringsdelen på gateplan forblir mest mulig sammenhengende. Det stilles krav til miljøstasjon i bestemmelsene. Det er behov for rassikring av skrenten i planområdet. Dette er det stilt krav om i bestemmelsene, samt markert i plankart. Planen legger opp til 4400 m2 BRA samlet (inkludert eksisterende BRA), med maksimalt 16 boenheter. Grad av utnytting er på 155% BRA, med gesimshøyde på 10,2m, kote +77,7m. Mønehøyde, inntrukket fra gesims: 13,4m, kote +80,9m. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 05.07.2009 08.09.2009. Det kom inn 3 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Det eksisterende byggets stedsidentitet (Scala-bygget) Hensyn til naboer Støy Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 2 av 5
Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg C. Alt planmateriell er oppdatert iht endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Eksisterende bygning beholdes Lagt inn bestemmelse om støynivå for tekniske installasjoner Lagt inn bestemmelse om universell utforming for bygg og utearealer Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Bygningsstruktur og hensyn til naboer Det er ingen registrerte kulturminner som er direkte berørt av utbyggingsplanene. Både i merknad til oppstart og merknad til offentlig ettersyn nevner Byantikvaren at Landås - Slettebakken-området har en bygningsstruktur- og miljø fra 1960-talet og ber om at den planlagte utbyggingen blir vurdert i forhold til dette. Forslagsstiller har besluttet å beholde det eksisterende bygget samt å tilpasse det foreslåtte nybygget til det gamle eksisterende. Fagetaten slutter seg til dette. Etter fagetatens vurdering kan det eksisterende bygget i planområdet rehabiliteres så lenge det nye bygget harmonerer med resten av nærområdet. Den bygningsstrukturen som følger av forslaget til reguleringsendring vurderes å være tilpasset den eksisterende bygningsstrukturen i denne delen av Hagerups vei. Utnyttelsesgrad Kommuneplanens arealdel (KPA) tilsier en utnyttelse på maksimum 50 % BRA for området. Fagetaten har underveis i prosessen uttalt seg positiv til den foreslåtte utnyttelsesgraden så lenge uteoppholdsareal og parkering er innenfor gjeldende norm, og med tilfredsstillende kvalitet. Dette må sees i sammenheng med at planområdet ligger i et lite knutepunkt med smånæringsvirksomhet. Området er posisjonert i gangavstand til og mellom det som i KPA er definert som senterområder (Sletten senter, Landåstorget, Wergeland), og det er kort avstand til bybanen. Også sett i forhold til eksisterende bygningsstruktur langsetter Hagerups vei vurderes planområdet å kunne tåle en noe høyere utnyttelse enn den det legges opp til i kommuneplanens arealdel. Planforslaget legger heller ikke opp til å ta noe av den eksisterende grønnstrukturen. Tilkomst Det er ingen spesielle innvendinger mot forslaget til tilkomst til parkeringsanlegg. Det fremlagte forslaget vurderes å være et bedre forslag enn tidligere forslag som innebar innkjørsel/utkjørsel midt på bygget. Barn og unges interesser Nordre del av planområdet blir per i dag brukt som næringsareal og parkering, og det er ikke kjent at det blir brukt av barn og unge. Fagetaten vurderer det som positivt at det i planområdet legges til rette for felles leke- og uteoppholdsarealer som er delvis skjermet fra trafikk og trafikkstøy, har gode solforhold, samtidig som det er sammenheng mellom de ulike sonene. Det er kvalitativt positivt å legge til rette for kobling til bøkeskogen i sør. Samtidig Side 3 av 5
kan nærområdet sies å ha et relativt godt tilbud når det gjelder offentlig tilgjengelige lekeplasser. Selv om det i prinsippet er full barnehagedekning i Bergen kommune, gjelder dette ikke for Årstad bydel. Planforslaget inneholder derfor en rekkefølgebestemmelse om at det skal fremlegges dokumentasjon på at barnehagedekningen i bydelen er tilfredsstillende før igangsettingstillatelse kan gis for nye boliger i planområdet. Parkering All parkering i planforslaget er foreslått plassert i garasje under bakkenivå. Antall parkeringsplasser vil være i henhold til Bergen kommunes enhver tid gjeldende parkeringsnorm. Nøyaktig antall parkeringsplasser vil avhenge av fordelingen mellom formålene. Dette må avklares i den påfølgende byggesaksprosessen. Energi Fagetaten mener at forslagsstiller må ha mer fokus på energibesparende tiltak. Dette sett i sammenheng med stadig strengere forskriftskrav til energibruken i bygninger. Etter fagetatens vurdering må det legges opp til at oppvarmingsbehovet dekkes gjennom varmeenergi (lavverdig energi), mens elektrisitet må brukes til oppgaver som krever mer høyverdig energi. Bygninger skal prosjekteres og utføres slik at mesteparten av varmebehovet kan dekkes med annen energiforsyning enn elektrisitet og/eller fossile brensler hos sluttbruker. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, og det er tilknytningsplikt til nettet. I tillegg må resten av bygningenes varmebehov dekkes gjennom vannbåren varme, jf bestemmelse 16 i kommuneplanens arealdel. Det er hensiktsmessig at nybygg skal ha en beregnet energibehov på maks 100 kwh/m2 per år og dermed som minimum tilfredsstille minimumskrav til lavenergistandard. Totalt antall BRA i planforslaget er på 4400 m². Nybygg utgjør omtrent halvparten av dette. Alle nybygg over 500 m² skal være lavenergihus eller passivhus, jf Hordaland fylkeskommunes klimaplan. Disse punktene må i så tilfelle gjenspeiles i planbestemmelsene. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet Kombinerte formål (bolig/forretning/kontor) og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Nybygg (over 500 m² ifølge Hordaland fylkeskommunes vedtatte klimaplan) skal være lavenergihus eller passivhusstandard. - Oppvarmingsbehovet skal dekkes gjennom varmeenergi (lavverdig energi), i dette tilfelle vannbåren varme og fjernvarme (iht Hordaland fylkeskommunes gjeldende klimaplan). Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Bestemmelsene må bearbeides slik at de gjenspeiler det forannevnte. Side 4 av 5
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 og overgangsbestemmelse 34-2 vedtas følgende forslag til reguleringsendring: Årstad, gnr. 160, bnr. 197, Hagerups vei 32x, Reguleringsendring Plannummer 60840000, vist på plankart sist datert 26.05.2010 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 26.05.2010 med følgende ny bestemmelse: 1.5. Energibruk 1.5.1 Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibruk. Alle nye bygninger skal ha en beregnet energibehov på maks 115 wh / m² per år. 1.5.2 Oppvarmingsbehovet skal dekkes gjennom varmeenergi. Det skal etableres vannbårne varmesystemer. Det tillates at ytterligere 20% av takflaten blir tatt i bruk for tekniske installasjoner i tilknytning til bruk av fornybare energikilder som sol og vind. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes Byggesakssjef Ulf Sæterdal Kst seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 26.05.2010, del av dok nr 59.1. B. Reguleringsbestemmelser, datert 26.05.2010, del av dok nr 59.2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert26.05.2010, del av dok nr 59.5. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 15.01.2009, del av dok 59.6. E. Illustrasjonsplan datert 26.05.2010, del av dok nr 59.3. F. Snitt datert 25.06.2010, del av dok nr 59.4. G. Sol -og skyggediagram datert 26.05.2010, del av dok 59.8 Andre vedlegg: H. Rasvurderingsrapport datert 24.09.2008, del av dok nr 23.6. F. Støyrapport datert 24.04.2009, del av dok nr 23.7. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200513627 Kopi til : - Veidekke Bergen AS, - Arkitektgruppen CUBUS A/S, Valkendorfsgate 9. Postboks 294, 5804 BERGEN Side 5 av 5