SANDE KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandlere: Knut Johansen/Tor Reierth/Henrik Langum Arkivsaksnr.: 15/144 Arkiv: L12 Saken behandles slik: UTVALG MØTEDATO UTVALGSSAKNR Kommunestyret 09.09.2015 KST-/ Formannskapet 02.09.2015 FSK-/ OMRÅDEREGULERING FOR SANDE SENTRUM - SLUTTBEHANDLING Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11 og 12-12 vedtar kommunestyret forslag til områderegulering av Sande sentrum datert 27.08.15 med tilhørende planbeskrivelse, plankart og reguleringsbestemmelser. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11 og 12-12 vedtar kommunestyret forslag til detaljplan for Klokkerjordet som del av områderegulering for Sande sentrum, med tilhørende planbeskrivelse. 3. Forslag til Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur vedtas som prinsipp for gjennomføring av tiltak i Sande sentrum i samsvar med planskrivelsens punkt 7.14. Områdemodellen utredes videre og sendes på høring før sluttbehandling i kommunestyret. 4. Forslag til vegomlegging rundt Klokkerjordet utredes videre i samarbeid med Statens Vegvesen og Klokkerjordet Utvikling for å unngå eller redusere kostnader til omlegging av ledningsnett. 5. Kommunestyret viser til kommuneplanen og understreker at boligsosiale tiltak skal vurderes i alle detaljreguleringer og prosjekter. 6. Rådmannen gis fullmakt til å foreta redaksjonelle endringer i områdeplanen. SAMMENDRAG Forslag til områderegulering for Sande sentrum, med detaljplan for Klokkerjordet, legges med dette fram til sluttbehandling. Planforslaget bygger på mulighetsstudien Sande sentrum den urbane landsby, og det er en omfattende planprosess som nå avsluttes. Planen har vært utlagt til offentlig ettersyn. Det er innkommet 25 høringsuttalelser som er vurdert og kommentert i saken. Jerbaneverket fremmet tre mindre innsigelser, som gjennom endringer i plankart og bestemmelser er lukket i endelig planforslag. For øvrig gir regionale myndigheter honnør til kommunen for gode plangrep og for en ryddig og god planprosess.
Til områdereguleringsplanen er knyttet en Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur, som skal sikre en helhetlig og langsiktig gjennomføring av planen samt gi utbyggere tydelige og forutsigbare rammebetingelser. BAKGRUNN FOR SAKEN I henhold til kommuneplanen skal Sande sentrum styrkes som kommunens naturlige senter og som kollektivknutepunkt. For å oppnå dette er det satt i gang en områdeplan i tråd med planstrategi, kommuneplan og Regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA). Rambøll AS gjennomfører planarbeidet på oppdrag fra Sande kommune. I planarbeidet ble det innledningsvis utarbeidet en mulighetsstudie for Sande sentrum den urbane landsby, som områdeplanen bygger på. Forslag til områderegulering ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av formannskapet i møte 25.03.15 (FSK-6/15). Rådmannen viser til alle saksdokumenter, som kan leses på; https://www.sande-ve.kommune.no/kunngjoringer/offentlig-ettersyn--omradeplan-for-sandesentrum/. FAKTISKE FORHOLD Offentlig ettersyn ble kunngjort i Sande Avis med frist for innspill 01.06.15. I tillegg ble dette kunngjort på Sande kommunes hjemmeside. Grunneiere, lag og foreninger, offentlige myndigheter og andre berørte er varslet i brev. Det er i løpet av høringsprosessen avholdt åpent møte på biblioteket samt eget høringsmøte med regionale myndigheter. Høringsuttalelser og merknader Det har kommet inn 25 uttalelser til områdereguleringen av Sande sentrum. I vedlagte notat er innspillene oppsummert og kommentert, og rådmannen viser til dette. Det er noen sentrale forhold som flere av uttalelsene berører og som drøftes nærmere i rådmannens vurderinger. Hovedutfordringene gjelder høyder, estetikk, kulturverdier, vegsystemer, trafikkløsninger med parkering og kommunikasjon. Regionale myndigheter gir i hovedsak sin tilslutning til planforslaget. Jerbaneverket fremmet tre mindre innsigelser, som gjennom endringer i plankart og bestemmelser nå er lukket. Detaljplan for Klokkerjordet Detaljplan for Klokkerjordet utarbeides som del av områdeplanen for sentrum. Ved førstegangs behandling ble det vedtatt følgende vilkår for Klokkerjordet: Forretningsformålet skal videreutvikles med fokus på å sikre en helhetlig sentrumsutvikling med en attraktivt østlig inngangsport til sentrum. Uterommene, deriblant gateløp, plasser og uteoppholdsarealer, skal videreutvikles med fokus på å skape attraktive møteplasser og gode ferdselsforbindelser mot resten av sentrum. Det utredes en trafikksikker løsning for gang/sykkelforbindelse fra Hagaveien til Østbygda. Klokkerjordet Utvikling har revidert forslag til detaljplan for Klokkerjordet i samsvar med vilkårene, og presentere det justerte planmaterialet på et drøftingsmøte med formannskapsmøtet 10.06.15. Formannskapet ga i prinsippet sin tilslutning til det reviderte planmaterialet og rådmannen har lagt dette til grunn for sluttbehandlingen. Rådmannen viser til egen planbeskrivelse for Klokkerjordet hvor forslagene er nærmere beskrevet.
Plankart Plankart for områdereguleringen er revidert i samsvar med endret løsning for Klokkerjordet. For øvrig er det i hovedsak kun gjort følgende endringer i samsvar med høringsinnspill eller egne korrigeringer. - Kvartalslekeplassene i delområdene Sande nord og Sande sør er fjernet fra kartet. Lekeplassene er likevel sikret gjennom bestemmelse 3.3.3. - Gangveikobling mellom Bøplassen og ny bruløsning er fjernet (standarden for denne løsningen kan være enklere). - Utvidelsen av Bøplassen på landbruksareal er fjernet (retting av feil). Planbestemmelser I planbestemmelsene er det foretatt mindre endringer i samsvar med høringsinnspill og egne korrigeringer og presiseringer. Rekkefølgebestemmelsene i punkt 3, bl.a. om områdemodell for finansiering av felles infrastruktur, er endret og utvidet slik at disse skal framstå som tydelige og forutsigbare for framtidige utbyggere. For øvrig omfatter endringene i hovedsak; - Nytt kulepunkt i bestemmelse 2.2 om konsekvensene for barnehage- og skolekapasitet. - Bestemmelse 3.5 om støy er utdypet. - Bestemmelse 3.12 om hensiktsmessig utnyttelse av matjord ved omdisponering av jordbruksarealer er lagt til. - Bestemmelse 3.13 om buffersone mot landbruk er lagt til. - Bestemmelse 3.14 om byggegrense mot jernbanen er lagt til. - Bestemmelse 5.1 om utformingen av gateløpene i Hagaveien og Skolegata er lagt til. - Bestemmelse 3.3.3 og 6 om områdelekeplasser er presisert. Planbeskrivelse Planbeskrivelsen er oppdatert med de endringer som er foretatt i plankart og planbestemmelser etter høringsrunden. Det er ikke foretatt endringer i konsekvensutredningene (KU). For Klokkerjordet er det utarbeidet egen planbeskrivelse. Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur Områdeplanen for Sande sentrum skal realiseres over svært mange år. Sentrumsområdet består av mange grunneiere og utbyggere. For å sikre en helhetlig og langsiktig gjennomføring av planen foreslås det med hjemmel i pbl 17-2 etablert en Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur, basert på erfaringer fra andre byer og tettsteder. Med bistand fra Rambøll og NGI er det foretatt en foreløpig kostnadsberegning av felles infrastrukturtiltak i områdemodellen. Selv om det er stor usikkerhet knyttet til beregningene, legges det til grunn at felles infrastruktur i Sande sentrum vil være i størrelsesorden 100-105 mill kr, hvorav omlegging av fv 313 rundt Klokkerjordet med tilhørende anlegg utgjør ca 67 mill kr. I beløpet inngår nødvendig omlegging av ledningsnett som følge av vegframføringen. Sammen med Statens Vegvesen og Klokkerjordet Utvikling vil rådmannen vurdere endringer i vegløsning slik at kostnader til omlegging av ledningsnett reduseres eller unngås helt. Videre vil kommunen arbeide for at omleggingen av fv 313 rundt Klokkerjordet tas med i handlingsprogram for fylkesveger, slik at fylkeskommunen bidrar med en egenandel i prosjektet. Dette vil i tilfelle gå til fradrag i de kostnader som skal inn i områdemodellen. Basert på planforslaget er det skjønnsmessig foretatt et foreløpig anslag for mulig utbyggingsareal i områdeplanens delområder. Anslaget omfatter både nybygg og arealer som bruksendres eller ombygges vesentlig. Anslaget gir et samlet utbyggingsvolum på ca 148 000 m 2 BRA. En kostnad på drøye 100 mill kr fordelt på et utbyggingsvolum på 148 000 m 2 gir et
gjennomsnittlig kostnadsbidrag på nær 700 kr pr m 2 BRA. Basert på tilsvarende prosjekter i andre byer og tettsteder vurderes dette som et krevende, men realistisk grunnlag for å finansiere nødvendig infrastruktur i Sande sentrum. Rådmannen viser til punkt 7.14 i planbeskrivelsen hvor områdemodellen er nærmere beskrevet. Jordvern Utviklingen av Sande sentrum den urbane landsby ivaretar jordvernet ved at langsiktige utviklingsgrenser for sentrum ikke utvides. Det tas i bruk mindre dyrka areal enn opprinnelig vist i mulighetsstudien. Etter høringsrunden vil den østre landbruksdelen av jordet ved Bøplassen planteknisk justeres tilbake til LNF-formål. Vannforsyning En framtidig utvikling av sentrum med 1400 nye boenheter betyr utfordringer i forhold til vannforsyning, brannsikkerhet og kapasitet på vannledningsnettet. I dag leverer Sande private vannverk vann til det vesentlige av abonnentene i sentrum. På sikt vil behovet for støtteforsyning fra kommunalt nett øke. I oppfølgingen av områdeplanen bør Sande kommune derfor vurdere dagens avtale med det private vannverket, eventuelt innlede samtaler om eierskap til det private vannledningsnett. Foreliggende forslag til vegomlegging rundt Klokkerjordet vil kreve endringer i ledningsnett for både kommunen og Sande privat vannverk. Sammen med Statens Vegvesen og Klokkerjordet Utvikling vil det bli utredet endringer i rundkjøringer og underganger slik at kostnader til omlegging av ledningsnett reduseres eller unngås helt. Trafikksikkerhet Med unntak av vegomlegging rundt Klokkerjordet legger planen opp til at dagens vegsystem videreføres. Trafikksikkerheten i sentrum forbedres gjennom ulike tiltak. Formannskapets vilkår om en trafikksikker løsning for gang/sykkelforbindelse fra Hagaveien til Østbygda er løst gjennom en undergang ved ny rundkjøring. Hagaveien skal etableres som miljøgate inn mot sentrum. Skolegata blir bilfri, uten muligheter for gjennomkjøring. Ved omlegging av fv 313 legges det opp til droppsoner med trafikksikker atkomst til skoler og barnehage. Videre vil det ved kommende detaljreguleringer stilles krav tilknyttet trafikksikkerhet. Revåveien er i planen gitt en tilstrekkelig bredde slik at denne kan fungere som beredskapsveg ved eventuell stenging av E18 i Hanekleiva. I framtidige detaljreguleringer og prosjekter langs Revåveien må det vises trafikkløsninger som gir tilstrekkelig kapasitet for alle kjøretøyer. Grønnstruktur og sentrumsrunde Det endelige planforslaget viderefører forslag om etablering av sentrumsrunde og om elvepark og grønnstruktur langs Sandeelva. I områdemodellen for felles infrastruktur er medregnet en rekke tiltak for opparbeidelse av grønnstruktur/elvepark og sentrumsrunde. Dette omfatter bl.a. kostnader til ny gangbru ved Wingejordet, ny gangbru på eksisterende bru langs fv 313, sikringstiltak langs Sandeelva, elvepark/grønnstruktur, tiltak langs sentrumsrunden samt utsmykning i det offentlige rom. For delområdet Sandeelva skal det i kommunal regi utarbeides egen detaljreguleringsplan. Sanering av reguleringsplaner Områdeplanen danner grunnlag for sanering av eldre og utdaterte reguleringsplaner i sentrum. Ny godkjent områdereguleringsplan vil erstatte 26 tidligere reguleringsplaner, og fungere som et samlende juridisk dokument for Sande sentrum. Kun reguleringsplan for del av Gunnestad
Søndre opprettholdes. Kommende detaljreguleringer av delområder i sentrum vil følge områdeplanens bestemmelser og premisser. Detaljregulering For framtidige prosjekter i sentrumsområdet vil det normalt kreves detaljregulering. I samsvar med formannskapets vedtak i førstegangsbehandlingen er det igangsatt; detaljregulering for Sandesenteret i regi av Prosjektcompaniet AS detaljregulering for Bergbakken i regi av Gokso Utvikling AS RÅDMANNENS VURDERING Generelt Det er en omfattende planprosess som nå går mot en avslutning. Foreliggende områdeplan vil legge føringer for utviklingen av Sande-samfunnet i et langsiktig perspektiv. Etter rådmannens oppfatning ivaretar områdeplanen intensjonene i kommuneplanen og arealstrategiene på en god måte. Rådmannen er videre tilfreds med at det har lykkes å legge mulighetsstudien Sande sentrum den urbane landsby til grunn for områdeplanen. Forslag til områdeplan har vært gjennom en bred medvirkningsprosess og et offentlig ettersyn. Regionale myndigheter gir kommunen honnør for gode plangrep og for en ryddig og god planprosess. Uttalelsene fra regionnivået og større organisasjoner er gjennomgående positive, med konstruktive innspill og merknader som i stor grad er blitt hensyntatt. Private innspill og høringsuttalelser er noe mer varierte, og noen naboer til utbyggingsområder er uenige med områdeplanens retningsvalg. Planlegging av en stasjonsby og et kommunesenter i et langsiktig perspektiv medfører endringer, og rådmannen har forståelse for at det kommer uttalelser som er kritiske til arealstrategier, målsettinger og valgte løsninger. Sentrumsutvikling gjennom en områdereguleringsplan er krevende, og utfordrer kommunen, befolkningen og samfunnsaktører på alle områder. Klokkerjordet fremmes som en sentral del av områdeplanen, og rådmannen vil nedenfor spesielt drøfte vilkår for Klokkerjordet. Delområde Sande øst detaljplan for Klokkerjordet Detaljplan for Klokkerjordet er utarbeidet som del av områdeplanen og dette har i noen sammenhenger vært planteknisk utfordrende. Rådmannen er tilfreds med at endelig planforslag ivaretar de utfordringer og merknader som er avdekket i planprosessen. Høringsrunden viste at det ikke er vesentlig merknader til å etablere dagligvarehandel i nordre del av Klokkerjordet. Til de vilkår for Klokkerjordet som formannskapet vedtok i det offentlige ettersynet vil rådmannen bemerke følgende: Forretningsformålet skal videreutvikles med fokus på å sikre en helhetlig sentrumsutvikling med en attraktivt østlig inngangsport til sentrum: Forslag til dagligvareforretning er vurdert på nytt og justert av forslagstiller. Forslaget er illustrert med et stort kvadratisk bygningsvolum plassert vest for en stor bakkeparkering mot rundkjøringen. Fjernvirkningen viser at bygget blir lite eksponert, og parkeringsplassen vil med tilrettelegging og beplantning invitere både til besøk i sentrum og i butikken mot rundkjøringen. Parkeringen blir en del av innfartsparkeringen til sentrum, og er planlagt i sammenheng med alternativ bruk og øvrige funksjoner i sentrum og spesielt gangforbindelser. Rådmannen anbefaler løsningen.
Uterommene, deriblant gateløp, plasser og uteoppholdsarealer, skal videreutvikles med fokus på å skape attraktive møteplasser og gode ferdselsforbindelser mot resten av sentrum: Klokkerjordet Utvikling har utarbeidet et alternativt forslag for Klokkerjordet i samsvar med vilkåret. Formannskapet ga i møte 10.06.15 sin tilslutning til dette. Det reviderte forslaget ivaretar mulighetsstudiens prinsipper for gatestruktur og viser en bedre løsning for uteoppholdsarealer, gatetun og lekeplasser. Bebyggelsen er gitt en større variasjon i høyder og plassering. En endret gatestruktur fører til at det ikke lengerer plass til de foreslåtte eneboliger i kjede. Dette er til dels kompensert gjennom town house -løsninger i noen av blokkene. I samsvar med formannskapets drøftinger mener rådmannen at de foreslåtte revideringer samlet sett er bedre enn det forslag som ble lagt ut til offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at det reviderte forslaget innarbeides i endelig områdeplan. Det utredes en trafikksikker løsning for gang/sykkelforbindelse fra Hagaveien til Østbygda: Vilkåret er løst ved at det i tilknytning til bebyggelsen for Klokkerjordet nord er vist en undergang sør for rundkjøringen. Løsningen er utarbeidet i samarbeid med Statens Vegvesen og Klokkerjordet Utvikling, og rådmannen anbefaler at denne innarbeides i planforslaget. Byggehøyder i sentrum Sande Historielag og beboere på Wingejordet er kritiske til byggehøyder i sentrum. Rådmannen har forståelse for at det er skepsis til de endringer områdeplanen medfører. Rådmannen vil likevel vise til at områdeplanen er forankret i kommuneplan 2014-2026, der det i kap 4.5 står følgende: Sande sentrum skal gjennom sentrumsplanen styrkes som kommunens naturlige senter og som kollektivknutepunkt. Jordvernet ivaretas ved at langsiktig utviklingsgrense for sentrum ikke utvides i planperioden. Mulighetsstudiet åpnet for 5-7 etasjer i sentrum. Områdeplanen legger gjennomgående opp til færre etasjer, og med en nedtrapping nord- og sørover. Revidert plan for Klokkerjordet legger opp til variert etasjetall, med noen bygg på 6-7 etasjer, og et mulig signalbygg på 8 etasjer. For sentrumsbebyggelsen på Prestegårdsjordet og Nylinna beholdes områdene som i dag. Rådmannen har i planprosessen og på folkemøter redegjort for hvorfor sentrum bør bygges tettere og i høyden, og hva konsekvensene blir dersom sentrum ikke fortettes. Det er mennesker som skaper tettsteder, og uten flere mennesker i sentrum vil handels- og servicegrunnlaget gradvis forvitre. Dersom sentrum ikke fortettes innenfor dagens plangrense, vil framtidig utbygging måtte skje; - enten på dyrket mark rundt sentrum, noe som er uønsket av hensyn til jordvernet - eller ved en spredt utbygging rundt om i kommunen, noe som er uønsket fordi det gir økt bilbruk og dårligere samfunnsøkonomi. Et slikt utbyggingsmønster vil heller ikke bli godkjent av statlige og regionale myndigheter. Som stasjonsby har Sande et særskilt ansvar. I tråd med nasjonale føringer legger områdeplanen til rette for en fem-minutters -landby, der det er kort avstand til kollektivknutepunktet. Fortettingen vil etter rådmannens oppfatning likevel ikke endre kommunens identitet. Med en utbygging av 1 400 nye boenheter fram mot 2040 vil Sande sentrum fortsatt være en landsby med ca 4 000 innbyggere. Tvert i mot vil en konsentrasjon om sentrum bidra til å opprettholde Sandes identitet som en grønn bygd, fordi man derved unngår større utbygginger andre steder i kommunen.
Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur I samarbeid med kommuneadvokaten er forslag til Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur utredet videre samtidig som planen har vært ute til offentlig ettersyn. I høringsrunden er det ikke kommet merknader til modellen og rådmannen anbefaler derfor at denne legges til grunn. Det er behov for ytterligere utredninger av modell, mal for utbyggingsavtale, kostnader og utbyggingsvolum. Rådmannen foreslår derfor at områdemodellen i denne omgang vedtas som prinsipp for gjennomføring av tiltak i Sande sentrum i samsvar med planskrivelsens punkt 7.14. Modellen skal sendes på høring før sluttbehandling i kommunestyret. Øvrige forhold Det har vært et mål for landsbyutviklingsprosjektet at dette skulle føre både til bærekraftig områdeplan på lang sikt og til konkrete utbyggingsprosjekter på kort sikt. Rådmannen er i så måte tilfreds med at detaljplan for Klokkerjordet legges fram som del av områdeplanen og at det er varslet oppstart av detaljreguleringer for Sandesenteret og Bergbakken. Befolkningsanalysen viser en skjev alderssammensetning i sentrumsområdet, der nær 40% av dagens innbyggere er over 67 år. Tett og urban utbygging kan forsterke dette. I detaljreguleringer og gjennom enkeltprosjekter må det derfor arbeides for et mer differensiert boligtilbud i sentrum. Det må utvikles boliger som er spesielt rettet mot barnefamilier, enslige forsørgere og enslige. Videre skal boligsosiale tiltak tydeliggjøres i alle planer og prosjekter. Det bør legges til rette for et boligsosialt utbyggingsmønster som dekker behovet for ulike befolkningsgrupper (tilrettelagte boliger i forhold til funksjonsnedsettelser, flyktninger og vanskeligstilte på boligmarkedet). En sentral utfordring blir å utvikle et sentrum, og samtidig ivareta egenart og kulturelle identitetsbærere. Rådmannen mener at dette bør kommunen og utbyggere klare i fellesskap. Den kommende utviklingen må vektlegge kvalitet i alle deler av planarbeidet. Rullering Målsettingen med områdeplanen er som nevnt å utvikle en langsiktig og bærekraftig plan. Over tid vil imidlertid forutsetninger og rammebetingelser i samfunnsutviklingen endre seg i en slik grad at det blir behov for rullering av områdeplanen. Med unntak av de utredninger som følger av punkt 3 og 4 i innstillingen antar rådmannen likevel at det ikke vil være ønskelig eller behov for rullering de nærmeste årene. Konklusjon Etter rådmannens oppfatning vil forslag til områdeplan på en god måte ivareta Sandes behov for planlegging av Sande sentrum på kort og lang sikt. Områdeplanen vil gi private utviklere og utbyggere tydelige og forutsigbare rammebetingelser for investeringer i sentrum. Samtidig vil kommunen ha nødvendig styring gjennom detaljreguleringer og områdemodell for finansiering av felles infrastruktur. Rådmannen anbefaler at forslaget til områderegulering av Sande sentrum godkjennes. Olav Grande rådmann
SAKSDOKUMENTER: Trykte vedlegg: Områdereguleringsplanen: 1. Planbeskrivelse inkl. konsekvensutredning (KU) for områderegulering dato 27.08.15 2. Plankart dato 27.08.15 3. Notat FSK-41/15 Områderegulering for Sande sentrum 4. Reguleringsbestemmelser dato 27.08.15 5. Rådmannens sammendrag og vurdering av høringsuttalelsene 6. Samlet oversikt uttalelser og merknader ved offentlig ettersyn (del 1 3) 7. Forslag til områderegulering for Sande sentrum førstegangsbehandling i FSK-6/15 (alle dokumenter på; https://www.sande-ve.kommune.no/kunngjoringer/offentlig-ettersyn-- omradeplan-for-sande-sentrum/) Klokkerjordet: 8. Planbeskrivelse for Klokkerjordet dato 28.08.15 9. Geoteknisk rapport for Klokkerjordet dato 27.05.15 10. VA-rapport for Klokkerjordet dato 27.05.15 Utrykte vedlegg: Samlet gjennomgang av alle reguleringsplaner i Sande sentrum Kommuneplanen 2014-2026 samfunnsdel og arealdel kan leses her: https://www.sande- ve.kommune.no/documents/kommuneplan/plan_2014_2026/samfunnsdel%20- %20endelig%20vedtatt%20plan%20070514.pdf og https://www.sandeve.kommune.no/documents/kommuneplan/plan_2014_2026/arealdel-planbeskrivelseendelig-29.10.14.pdf Mulighetsstudiet for Sande sentrum (tidligere utdelt, kan leses her; http://www.sande- ve.kommune.no/documents/planer%20og%20prosjekter/kommuneplan%202014-2026/sande%202040_%20en%20mulighetstudie_drma_%20optimalisert.pdf) Klokkerjordet: Støyanalyse for ny bebyggelse på Klokkerjordet Handelsanalysen for sentrum