GBNR 33/49 - HEGGERNES - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK Sakstittel: Gbnr 33/49 - Forstøtningsmurer Tiltakshaver: Martin Knutsen Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Tuva Jørgensen Arkivsaknr.: 2014/5280-34 RÅDMANNENS INNSTILLING: I medhold av pbl. 20-1 og 21-4 godkjenner Utvalg for teknikk og miljø søknad om oppføring av murer på gnr. 33, bnr. 49, mottatt 05.01.15. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. SAMMENDRAG Askøy kommune mottok den 04.07.14 søknad om oppføring av murer på gnr. 33, bnr. 49. Det ble i vedtak datert 18.07.14, DS 846/14, gitt tillatelse til oppføring av mur 1 4, ettersom disse murene ikke krever dispensasjon fra bestemmelsen om avstand til nabogrense. Den 19.09.14 mottok Askøy kommune søknad om dispensasjon fra avstand til nabogrense for mur 5 7. Det ble gitt tillatelse til oppføring av mur 5 7 i vedtak datert 01.10.14, DS 1155/14. Vedtaket ble påklaget av Runar Hansen, nabo til eiendommen. UTM befarte eiendommen den 04.12.15. Klagen ble ikke tatt til følge. Vedtaket ble opphevet av Fylkesmannen i Hordaland den 28.01.15 med bakgrunn i mangelfull begrunnelse.
Saken ble på nytt behandlet av UTM i møte den 05.03.15. Fylkesmannen i Hordaland vurderer at det ikke er fattet nytt enkeltvedtak i saken. Søknaden fremmes derfor direkte for Utvalget som førstegangsvedtak. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Det ble i DS 765/14 gitt pålegg om stans for oppføring av murer som ikke var omsøkt. Askøy kommune mottok den 04.07.14 søknad om oppføring av syv murer på gnr. 33, bnr. 49. Det ble i vedtak datert 18.07.14, DS 846/14, gitt tillatelse til oppføring av mur 1 4, ettersom disse murene ikke krever dispensasjon fra bestemmelsen om avstand til nabogrense. Vedtaket ble påklaget, og Utvalg for teknikk og miljø behandlet klagen i møte den 02.10.14. Utvalget opprettholdt tillatelsen gitt i vedtak datert 18.07.14, DS 846/14. Den 19.09.14 mottok Askøy kommune søknad om dispensasjon fra avstand til nabogrense for mur 5 7. Det ble gitt tillatelse til oppføring av mur 5 7 vedtak datert 01.10.14, DS 1155/14. Vedtaket ble påklaget av nabo Runar Hansen, eier av gnr. 33, bnr. 50, vedlagt som dokument nr. 1. Vedtaket ble i vedtak datert 28.01.15 opphevet av Fylkesmannen i Hordaland på bakgrunn av mangelfull begrunnelse. Ny begrunnelse ble fremmet på nytt i UTM sitt møte den 05.03.15. Fylkesmannen i Hordaland kan ikke behandle saken før det er fremmet et nytt enkeltvedtak. Saken fremmes derfor i sin helhet som nytt enkeltvedtak. Klagen på det opprinnelige vedtaket behandles som en nabomerknad. Vurdering: Det vises til søknad om tiltak for oppføring av murer på gnr. 33, bnr. 49, mottatt 04.07.14. Murene er markert på kart som mur 1-7. Det ble i DS 846/14 av 18.07.14 gitt tillatelse til oppføring av murer, markert på kart som mur 1-4, da disse murene ikke krevde dispensasjon fra nabogrense. Askøy kommune har den 19.09,14 mottatt søknad om dispensasjon for oppføring av resterende murer, markert på kart som mur 5-7. Deler av mur 5-6 søkes oppført i grense mot bnr. 50 og mur 7 søkes plassert med en avstand på 1 meter fra grense mot bnr. 50. Tiltaket er i samsvar med kommuneplanens arealdel, LNF spredt boligbebyggelse. 1. Nabovarsling Søknaden er nabovarslet i samsvar med pbl. 21-3 og det foreligger en merknad til tiltaket. Nabomerknad fra eier av gnr. 33, bnr. 50 Runar Hansen: Det er innsendt nabomerknad til søknaden, samt klage på vedtaket som ble opphevet. Av merknadene fremgår det at nabo vurderer at estetiske hensyn ikke er ivaretatt, at murene er dårlig sikret og vil vanskeliggjøre vedlikehold og rydding av snø i vegen. Det er også anført at eiendommen mangler vegrett. Ansvarlig søkers kommentar til nabomerknaden:
«Når det gjelder nabovarselet vedr. forstøtningsmur så ble det gitt forklaring til Runar Hansen vedr. plassering, utforming og formål fra Martin H Knutsen. Ifm. tiltakets oppstart så ble muren i samråd med entreprenør plassert etter beste evne og i beste mening både for Martin og Runar Hansens vedkommende. Det klages på at muren allerede er satt opp. Muren skulle selvsagt ikke vært påbegynt før tillatelse forelå, men slik er det blitt og ansvarlig søker sammen med tiltakshaver vil nå ordne opp i dette. Like etter entreprenøren begynte arbeidet med muren ble det gitt ordre om byggestans fra kommunen basert på klage fra Runar Hansen. Muren er således ikke fullført i forhold til estetikk og endelig utseende. Det ble for øvrig benyttet gråstein for best mulig tilpasning til eksisterende terreng. Slik vi ser det vil ikke plassering av muren i grense være en bakdel eller til sjenanse for bnr. 50 som benytter området mot mur til biloppstilling. Tiltaket er heller ikke noen form for sikthindrende eller synlig fra annet enn den mest tilbaketrukne del av hans eiendom. Det skal også nevnes at entreprenør i ettertid har kontrollert hittil utført arbeid i forhold til påstander om dårlig utførelse og uforsvarlig sikring. Entreprenøren stiller seg uforstående til disse uttalelsene. I forhold til klagens innhold om problematisk snørydding, dårlige passasjemuligheter og begrenset sikt så er disse etter vår oppfatning helt ubegrunnet. Veibredde er tilstrekkelig for å oppfylle alle disse kravene. Oppmåling av minste veibredde på det omtalte stedet er 4,5m, noe som er langt innenfor alle krav. At det fremsettes påstander om redusert sikt på visse partier finner vi noe vanskelig for å akseptere. Terrenget har blitt senket og vegetasjoner fjernet slik at sikten har blitt bedre enn før. Det er også nevnt nabovarsel vedr. en dobbel-mur på 90cm høyde. Planeringshøyde som mur skal plasseres på er her tomtens planeringshøyde +50cm. Plasseringen vil knapt være synlig fra Runars eiendom, og i forhold til tidligere fjell og vegetasjon vil store deler av topp mur bli lavere en dette. Tiltaket vil således ikke være skjemmende sett fra nabos eiendom. Dersom det allerede nå forventes planlagt hva som skal plantes i bedene, så virker det noe urimelig. Det kan likevel opplyses at det ikke blir plantet noe som pga. høyde og utseende vil være til sjenanse for nabo. Muren er ment som et skille mellom tomtene til fordel for begge parter. Muren er for øvrig planlagt plassert minimum en meter fra nabogrense.» I forbindelse med klagen ble det også innsendt ytterligere kommentarer. Kommentarene har i stor grad samme innhold. Samtlige dokumenter er vedlagt saksfremstillingen. Bygningsmyndighetenes vurdering: Innledningsvis vil administrasjonen bemerke at en ser svært alvorlig på at det oppføres tiltak uten forutgående tillatelse. En har forståelse for at klager reagerer på at tiltakshaver har tatt seg til rette uten forutgående tillatelse. Det er likevel plan- og bygningslovens system at tiltakshaver gis mulighet til å rette det ulovlige forholdet ved søknad. Slike søknader skal behandles på lik linje med andre innkomne søknader, verken strengere eller mildere. En har også forståelse for at nabo opplever det som uheldig at en søknad behandles delvis. I foreliggende sak ble det mottatt søknad om mur 1 7 i samme søknad. Bygningsmyndighetene valgte å behandle den del av søknaden som var komplett, mur 1 5. Denne vurderingen ble gjort med bakgrunn i at mur 5 7 krever dispensasjon for å kunne godkjennes som omsøkt, og derfor måtte nabovarsles på nytt.
Klager påpeker at nabomerknad til søknad om mur 5 7 ikke er behandlet av administrasjonen i saksfremstilling til Utvalget vedr. mur 1-4, mens tiltakshavers kommentarer til nabomerknaden er behandlet. Administrasjonen vurderer at hensynet til nabo er ivaretatt i denne saken ved at han har fått sine merknader behandlet i vedtak i begge saker, samt hatt anledning til å klage og dermed fått sine merknader gjennomgått på nytt i saksfremstillingene. Det har også vært gjennomført befaring hvor partene har vært varslet, og partene har dermed hatt anledning til å legge frem sine synspunkter. 1. Bruksrett til veg og eierskap til grunn Det følger av plan- og bygningsloven (heretter pbl.) 21-6 at: Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandlingen av byggesøknader. Dersom det fremstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden. Et lovbestemt unntak til 21-6 følger av pbl. 27-4: Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta være sikret lovlig adkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Formålet med bestemmelsen er å sikre at alle tomter har lovlig adkomst, samt at bygningene ut fra samfunns- og beredskapsmessige hensyn er tilgjengelige. Etter ordlyden skal bygningsmyndighetene kontrollere at eiendommen er sikret vegrett ved fradeling av tomten, samt ved søknad om oppføring av ny bolig eller annen bygning. I foreliggende sak er det søkt om oppføring av støttemurer. Omsøkte tiltak faller dermed ikke inn under ordlyden i 27-4. Administrasjonen vurderer på bakgrunn av dette at spørsmålet om vegrett ikke er relevant i foreliggende sak. Klagers anførsel fører med det ikke frem. Administrasjonen vil for øvrig bemerke at det ikke er innsendt dokumentasjon som tilsier at gnr. 33, bnr. 49 ikke har vegrett, samt at vegretten er dokumentert ved søknad om oppføring av bolig Det er også anført at tiltakshaver ikke var eier av grunnen der murene føres opp på søknadstidspunktet. I vedtak datert 15.05.14, DS 543/14, ble det godkjent fradelt tilleggsareal fra gnr. 33, bnr. 5, til gnr. 33, bnr. 49. Søknad om oppføring av murene ble mottatt her 04.07.14. Tiltakshaver hadde dermed de privatrettslige rettighetene til grunnen søknaden forutsetter på søknadstidspunktet. Klagers anførsel fører med det ikke frem. Det vises for øvrig til at dette er vurdert av Fylkesmannen i Hordaland tidligere. 2. Estetiske hensyn Det følger av pbl. 29-2 at: Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter, både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Bestemmelsen er en videreføring av 74 nr. 2 i pbl. av 1985, og må ses i sammenheng med pbl. 1-1 femte ledd, hvor det fremgår at hensynet til estetisk utforming av omgivelsene skal ivaretas i den enkelte byggesak.
Av forarbeidene fremgår det at en ved vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter skal se hen til at tiltaket gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, som samspillet mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007 2008). Videre fremgår det at det er et selvstendig krav at tiltaket har gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelsene tiltaket plasseres i. Det innebærer at et tiltak som i seg selv har gode visuelle kvaliteter, ikke nødvendigvis kan plasseres i alle typer omgivelser. Det er imidlertid ikke noe krav at tiltaket skal være helt likt de øvrige omgivelsene, men avvikene fra det øvrige må være vurdert og begrunnet i faglige hensyn. I foreliggende sak er murene delvis oppført. Tegninger og bilder av muren er vedlagt som dokument nr. 3. Administrasjonen vurderer at murene har gode visuelle kvaliteter i seg selv. Mur 5-6 oppføres i gråstein, og fremstår som jevn. En vil bemerke at oppført mur er i samsvar med de godkjente tegningene. Murene vurderes også å ha gode visuelle kvaliteter sett hen til omgivelsene. Det vektlegges at de tidligere godkjente murene som vender mot vegen har samme utførelse. Mur 7 skal føres opp i betong som to parallelle murer med mulighet til beplantning mellom murene, omtrent 1 meter fra grensen mot nord. Administrasjonen vurderer at mur 7 bryter noe med fasadeuttrykket til de øvrige murene på tomten. En vurderer likevel at muren innehar gode visuelle kvaliteter sett hen til sin funksjon og til omgivelsene for øvrig. Det vektlegges at denne muren kun er 90 cm høy, og ikke fremstår som dominerende for sine omgivelser. Beplantning i muren vurderes som positivt, da dette kan bidra til at muren blir mindre synlig fra nabotomt. Videre vil administrasjonen påpeke at det i dette området ikke er ensartet praksis på utførelse av murer i området. Muren vurderes å ha gode visuelle kvaliteter sett hen til sin funksjon og til omgivelsene. Det er administrasjonens vurdering at hensynet til gode visuelle kvaliteter jf. pbl 29-2 er ivaretatt i foreliggende sak. 3. Dispensasjon fra avstandsbestemmelsen Søkers begrunnelse for dispensasjon: Det søkes også om mur langs eiendommen gnr. 33/49 mot øst, muren blir ca. 11m i lengderetning nord/sør med en høyde på 2,2m i nord, den trappes ned med terreng til ca 60 cm. Det søkes også om mur mot nordøst i grense mot eiendommen gnr. 33 bnr. 50, muren blir 2,2 m i lengde mot vest i en høyde på 2,2m. Muren avsluttes mot terreng/fjell. Muren settes opp med naturstein og estetisk sett vil den danne en fin avslutning på tomten mot veien og naboens tomt bnr. 50. Muren blir en fornuftig avslutning av tomten mot vei og nabo og vil se bedre ut enn jordslåtte skråninger som fort blir gjengrodd og vanskelig å vedlikeholde, i tillegg vil bnr.49 kunne utnytte tomten på en bedre måte. Vil også opplyse om at eier av gnr. 33 bnr.49 har fått godkjent tilleggsareal til sin tomt. Tilleggsarealet medfører at eier av gnr. 33 bnr. 49 også eier areal på andre siden av vei. Veien til eiendommene gnr. 33 bnr.49 og 50 er privat og opparbeidet i en bredde på minimum 4 meter. Pga. veiens bredde vil ikke oppsetting av murer skape problemer med snømåking og vedlikehold generelt. Murene fører ikke til dårligere sikt. Det søkes også om dobbel mur for beplanting oppi. Muren kommer ca 1m fra grensen mot nord, murens høyde blir 90 cm. Planeringshøyde for mur skal ligge på tomtens planeringshøyde + 50. Plasseringen av mur vil knapt være synlig fra bnr.50, i forhold til tidligere fjell og vegetasjon vil store deler av topp mur bli lavere enn dette.
Etter pbl. 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Avstandsbestemmelsen er først og fremst begrunnet i branntekniske hensyn. Den ivaretar imidlertid også mer privatrettslige (naborettslige) hensyn, ved at den sikrer eier en minimumsavstand til nabo samt ivaretar hensynet til utsikt og (sol-) lys for den enkelte eiendom. Mur 6 er søkt plassert i grense mot gbnr 33/50. Mur 5 ender i grensen, men følger for øvrig vegen som ligger på gbnr. 33/49. Mur 7 er søkt plassert omtrent en meter fra grense mot nr. 33/50. Av tegningene fremgår det at mur 5 er ca 11 meter lang, med en høyde på 2,2 meter mot klagers eiendom og en nedtrapping med terreng til 0,6 m. Muren avsluttes mot terreng. Administrasjonen vurderer at mur 5 vil innebære at sikten fra veg blir noe redusert, men at dette ikke vil medføre en svekkelse av betydning for trafikksikkerheten i området. Den aktuelle vegen er uten skarpe svinger, og det aktuelle stykket av vegen er en blindveg som kun betjener klagers eiendom. Muren medfører heller ikke at vegen innsnevres. Mur 5 og 6 vil i noen grad være synlig fra klagers eiendom, men administrasjonen kan ikke se at dette vil medføre vesentlige ulemper for nabo. Mur 5 og 6 plasseres med en avstand på omtrent 20 meter til bolighusets nærmeste punkt, og en kan ikke se at tiltaket medfører tap av lys, luft og rom. Mur 7 plasseres en meter fra grense og vender direkte mot klagers eiendom. Muren vil være synlig fra bolighus og uteområder. Administrasjonen kan heller ikke her se at tiltaket medfører vesentlige ulemper for nabo. Muren på 0,9 m skal plasseres omtrent 15 meter fra bolighusets nærmeste punkt, og fremstår ikke som dominerende. En kan ikke se at tiltaket vil føre til tap av lys, luft og rom for nabo. Administrasjonen vurderer at omsøkte tiltak medfører en klar fordel for tiltakshaver. Med tiltaket får tiltakshaver en naturlig avgrensning av tomten mot terreng og fjell. Tiltaket medfører en effektiv arealutnyttelse ved at en kan planere bort til muren, og dermed unngår skråfyllinger som er plass- og vedlikeholdskrevende. Tiltaket er ansett som nødvendig for tiltakshaver i forbindelse med oppføring av bolighus og planering av tomten.
Administrasjonens vurdering er at mur 5 7 ikke vil medføre at formålet bak avstandsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. 19-2. VEDTAK: I medhold av pbl. 20-1 og 21-4 godkjennes Deres søknad om oppføring av mur 5-7 på gnr. 33, bnr. 49, mottatt 04.07.14, på følgende vilkår: 1. Dispensasjon: I medhold av pbl. 19-2 innvilges det dispensasjon fra lovens 29-4, 2. ledd, slik at deler av mur 5-6 kan oppføres i grense mot bnr. 50 og mur 7 i en avstand av minimum 1 meter fra bnr. 50. 2. Plassering: Tiltaket skal plasseres og utføres i samsvar med følgende godkjente kart og tegninger: TYPE DATERT MOTTATT JOURNALNR. Situasjonskart 01.07.14 19.09.14 14/5280-13 Oppriss av murer 19.09.14 14/5280-13 3. Ansvarshavende: I medhold av pbl. 21-4, 22-3 og 23-3 godkjennes følgende foretak som ansvarshavende: FAGOMRÅDE T FIRMANAVN/SELVBYGGER S L SØK Ansvarlig søker 1 Askøy Byggsenter AS X PRO Hele tiltaket 1 Askøy Byggsenter AS X UTF Hele tiltaket 1 Askøy Byggsenter AS X Å1 T = Tiltaksklasse / S = Sentral godkjenning / L = Lokal godkjenning 4. Øvrige merknader/ vilkår: a) Forskrift om tekniske krav til byggverk, TEK, av 2010, legges til grunn. b) Vilkår for brukstillatelse/ferdigattest: i) Eventuelle saksbehandlingsgebyr må være innbetalt. c) Når tiltaket er ferdig, og før det tas i bruk, skal ansvarlig søker sende inn anmodning om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest vedlagt dokumentasjon i samsvar med pbl. 21-10, Forskrift om byggesak kap. 8 og vedtak i byggesaken. d) Gebyr saksbehandling må innbetales. Regning ettersendes (sendes tiltakshaver). e) Denne tillatelsen gjelder i 3 år, jf. pbl. 21-9, 1. ledd. Klagerett jf. forvaltningslovens kap. VI: Dette vedtaket kan påklages til fylkesmannen i Hordaland, av en part eller annen med rettslig klageinteresse. Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brevet er kommet fram til vedkommende part. Klagen skal være skriftlig og begrunnet, og sendes kommunen. Det er anledning til å søke om å få utsatt iverksetting av vedtaket inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Det henvises for øvrig til vedlagt skriv om klagerett Ved all kontakt med avdelingen i denne sak, vennligst referer til saksnummer 2014/5280.
Vedlegg: 1 Situasjonskart, tegninger, bilder, fradelingskart 2 Bilde innsendt av tiltakshaver 3 Søknad om dispensasjon 4 Nabomerknad 5 Kommentar til nabomerknad 6 Klage 7 Kommentar til klage 8 Ortofoto 2009, M 1:500 9 Kommuneplan 2012, M 1:1000 Kleppestø, 24.03.15 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder