Byrådssak 432/14 Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, boligbebyggelse. Arealplan-ID 62320000. Forslag til 2. gangs behandling ASRO ESARK-5120-201101881-68 Hva saken gjelder: Terje J. Ledahl AS fremmer på vegne av Dolviken Eiendom AS og grunneiere Olaug Marit Søreide, Terje Søreide og Ådne Søreide forslag til detaljregulering i Ytrebygda bydel på Ormhaug. Planforslaget legger til rette for ca. 30 nye boenheter, 6 eneboliger, 6-8 enheter som konsentrert småhusbebyggelse, og resten som leiligheter i blokk. Adkomst er vist via ny vei gjennom tilgrensende planområde i sørvest, Søreidåsen. Gjeldende kommuneplan (KPA) viser området som bebyggelse og anlegg, mens bratt, nordøstvendt skråning i sørøst er vist som grøntstruktur. Deler av området ligger innenfor gul støysone fra Ringveg vest. Ubebygget del av planområdet omtales som «Nøtteskogen» og er benyttet mye av barnehage og skole til undervisningsformål. Deler av området er rasutsatt. Fylkesmannen har fremmet innsigelse da de mener grøntstrukturen må bevares. Fagetaten peker på at området kan tåle en høyere utnyttelse da området ligger nær skole og barnehage, har god kollektivdekning og godt servicetilbud, men mener planforslaget må omarbeides p.g.a en rekke mangler og for å ta hensyn til grøntstruktur og rasfare, Fagetaten anbefaler å avvise planforslaget slik det foreligger. Byråden slutter seg til fagetatens anbefaling. Planområdet Områdets plassering i gjeldende KPA Bakgrunn/Planhistorikk Planforslaget inngikk opprinnelig i et privat plan for Søreidåsen, (planid 18860000,) igangsatt i 2006. Det meste av angjeldende planområde for Ormhaugen ble i den planen avsatt som friområde, i mot forslagsstillers ønsker. På bakgrunn av politisk prinsippsak ble det besluttet at de to planprosessene kunne gå uavhengig av hverandre. Planen for Søreidåsen ble vedtatt 24.04.2013. Oppstart angjeldende plan ble vedtatt 06.10.11. 1
Planområde Søreidåsen planid 18860000 Planområde Ormhaug planid 62320000 Området som er markert i rødt var foreslått som friområde i planforslag for Søreidåsen med planid 18860000, men som ble tatt ut av planforslaget og blir nå behandlet som en separat plan se ill. til høyre. Angjeldene planforslag for Ormhaugen Planens avgrensning er vist på kart ovenfor t.h. Det ligger i dag fem eneboliger med uthus innenfor planområdet. Planområdet er ca. 30 daa. Hovedformålet er å fortette et etablert boligområde med ca. 30 nye boenheter. Det foreslås en utnyttelse på, % BRA, fra 60-100 % BRA, med etasjeantall fra 2-4 etasjer. Trafikkforhold Adkomst er foreslått fra Ytrebygdsveien via felles ny vei gjennom tilstøtende planområde i sørvest, Søreidåsen planid 18860000. Det vil også legges til rette for videre tilknytning til gang- og sykkelvei i Ytrebygdsveien som ble bygget i forbindelse med utbyggingen av Ringveg Vest. Parkering Parkering for nye boenheter vil være i tråd med kommuneplanens arealdel (KPA) for parkering med 1,4 parkeringsplasser pr. 100 m 2, som vil utgjøre ca. 40 parkeringsplasser. For eneboligene legges det opp til parkering på egen tomt, mens for blokkbebyggelsen vil parkeringen løses under bakkenivå. Rekkehus/tomannsboliger vil få overflateparkering. Støy Vestre del av planområdet ligger innenfor gul støysone for Ringveg Vest. Støyrapporten anbefaler at boliger innenfor støysonen skal være gjennomgående, med minst halvparten av soverommene mot stille side. Det fremgår av planforslaget at det er behov for innglassing av støyutsatte private uteoppholdsareal. Ras- og skredfare Deler av planområdet ligger innenfor hensynssonen ras- og skredfare, bl.a. deler av uteoppholdsarealet i sør. Skredfarerapport anbefales rensk og boltesikring, samt bruk av wirenett og fjellbånd før igangsettingstillatelse gis innenfor faresonen. Grønnstruktur/barns interesser Planmaterialet til reguleringsplan for Søreide sentrum beskriver planområdet som «Nøtteskogen», et grøntområde med gangtilkomster som må sikres i plan der kun randbebyggelse anbefales. «Nøtteskogen» er det eneste nærliggende friområde/grøntområde som er mye brukt til undervisningsformål for skole og barnehage. Skogen i området er hugget etter 2010. Forslagsstiller har utført 2
brukerundersøkelse fra 2009-2011, som viser at området er svært lite brukt av barnehager og skoler både før og etter hogsten. Lek og uteoppholdsareal I planbestemmelsene er det stilt krav til minimum privat og felles uteoppholdsareal per boenhet som imøtekommer kommuneplanens krav. Privat uteoppholdsareal i blokk vil løses med terrasser. Felles lekeområde er plassert sentralt i planområdet og skal sikres med gjerder mot tilgrensende veg og øvrig kommunalteknisk anlegg. Utfyllende planbeskrivelse For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende, det vises imidlertid til fagetatens vurdering. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 02.03.14 29.04.14, men med forlenget frist til 07.05.14 etter ønske fra Fylkesmannen. Det kom inn 4 private merknader, 10 uttalelser fra høringsinstanser, og 1 innsigelse. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg P. I uttalelsene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Det må fokuseres på gode løsninger for fortau, gang- og sykkelveger til, langs og gjennom området. En kort trafikkanalyse må utarbeides, med vekt på myke trafikanter. Det må sikres gode gangforbindelser fra planområdet gjennom det etablerte boligområde mot nord. NVE fraråder bygging i områder med skredfare. En renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) må utarbeides for hele planområdet. BF04 bør tas ut av planen. Kollen må bevares som grønn lunge. Nyere tids kulturminner må dokumenteres. Manglende samsvar mellom denne og tilstøtende plan vedrørende overvannshåndtering. I merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Det må opparbeides gangveg fra kollektivterminalen i Dolvik gjennom Søreidåsen til Karlsmarka. Nabo ønsker ny veiutløsning til sin eiendom fra syd via adkomstvei til planområdet. Bergen tomteselskap ønsker å benytte sin eiendom, gnr.35, bnr.532, til boligbebyggelse. Innsigelse fra fylkesmannen i Hordaland som mener at både boligfelt BF04 og blokkbebyggelsen i felt BB må utgå da planområdet er det eneste nærliggende friområde/grøntområde. BK må trekkes ut av rassonen Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg Q. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: f V05 er endret slik at denne slutter i grenselinjen mellom bnr. 331 og bnr. 351. Bestemmelser som omhandler renovasjonsteknisk avfallsplan er tatt inn i bestemmelsene. Dokumentasjon over nyere tids kulturminner er utarbeidet i forbindelse med planld 18860000 er vedlagt. Mangler ved innlevering til 2.gangsbehandling Fagetaten har i møte med forslagsstiller pekt på en rekke punkter i planen som burde utbedres/endres: Trafikkanalyse Renovasjonsteknisk plan 3
Antall eneboliger i byggefelt BK04 bør reduseres for å få en felles grønn lunge i området. Dette støttes av grønn etat, rådet for byforming og arkitektur, og fylkesmannen. Deler av parkeringen bør i størst mulig grad løses under bakkenivå for å sikre mer areal til grønnstruktur og mindre vegareal. Dersom overflateparkeringen fjernes kan adkomstveien trekkes tilbake og løses ved felt for blokkbebyggelse (BB). Byggegrensen i felt for blokkbebyggelse (BB) ligger for tett opp til grøntområdet f_ua01 og bør trekkes tilbake. Revidert utkast til VA-rammeplan er ikke avklart med VA-etaten etter offentlig ettersyn. Fagetatens vurdering Fagetatens vurderinger er utdypet i fagnotatet. Her oppsummeres de viktigste anbefalingene. Områdedisponering Fagetaten viser til byrådets prinsippsak som åpner for fortetting av området. Blokkbebyggelsen og rekkehus/tomannsboligene ligger imidlertid i et område som skoler og barnehage har benyttet som uteområde, ofte omtalt som «nøtteskogen. Planområdet er godt lokalisert nær hovedvegsystemet med korte avstander til private og offentlige servicetilbud i Søreide-området og kollektivterminalen i Dolvik. Fagetaten vil av den grunn kunne slutte seg til en høyere utnyttelsesgrad i dette området. Dessuten er det viktig at når man først beslutter å omdisponere et sentralt grøntområde bør dette få en god arealutnyttelse. Fagetaten kan ikke anbefale at foreslått friområde, som eies av tomteselskapet, tas ut av angjeldende reguleringsforslag for å kunne benyttes til boligformål. Utnyttelsesgrad/byggehøyde/utforming Fagetaten mener mer av grøntarealet må bevares, Foreslått boligblokk må flyttes noe ut fra terrenget for å unngå høye skjæringer mot sør og vest. Områdene BB (blokkbebyggelse) og BK (rekkehus/tomannsboliger) som eies av to forskjellige grunneiere, burde vært samordnet for å skape en bedre helhetsløsning. Fagetaten mener at de planlagte eneboligene viser en dårlig arealutnytting og plasseringen på en eksponert kolle gir uheldig terrenginngrep. Området er dessuten støyutsatt og gir ikke tilfredsstillende kvalitet på uteareal. Støy Fagetaten kan akseptere noe innglassing på mindre deler av blokkbebyggelse i gul støysone, men kan vanskelig akseptere at frittliggende eneboliger legges på eksponerte områder som ligger i gul støysone. Trafikkløsninger Fagetaten mener bekk ved adkomstvegen må ivaretas. Trafikketatens anmodning om en kort trafikkanalyse som dokumenterer at trafikksikkerhet for myke trafikanter er ikke fulgt opp. Parkering Fagetaten anbefaler en felles parkeringskjeller for blokkbebyggelsen og rekkehus/tomannsboligene for å frigjøre mer areal til lek og rekreasjon. Ras- og skredfare NVE fraråder bygging i områder som krever sikring for å oppnå tilstrekkelig trygghet. Fagetaten mener at uteareal f_ua01 bør utgå på grunn av ras- og skredfare. Og Fylkesmannen i Hordaland har uttalt at felt BK må trekkes ut av rassonen. Grønnstruktur/barns interesser Forslag fra fagetaten om å bevare kollen støttes av Grønn Etat og Fylkesmannen i Hordaland. «Slike grønne lunger er viktig å sikre mot privatisering og nedbygging og det er et klart brudd med statlig areal- 4
og miljøvernpolitikk å bygge ned denne typen område slik som planen åpner for», jfr. innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland, datert 05.05.14. Fagetaten anbefaler at eksisterende sti gjennom planområdet til Karlsmarka, blir opparbeidet som en turveg. Renovasjon For denne type planarbeid, med høy arealutnyttelse, skal det som hovedløsning nyttes nedgravd avfallsløsning for avfallstypene restavfall, papir og plast. Klassisk løsning (beholder/container) bør begrenses til deler av området eller som midlertidig løsning. BIR har bedt om at det utarbeides en renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP). Fagetatens konklusjon På bakgrunn av forannevnte kan fagetaten ikke anbefale planforslaget slik det foreligger. Byrådets anbefaling Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering om at området kan fortettes da området ligger nær skole og barnehage, service og har god kollektivdekning. Området har et krevende terreng, er eksponert med hensyn på fjernvirkning og er berørt av trafikkstøy og rasfare. God terrengtilpasning og gode kvaliteter på utearealer er generelt viktig når man skal skape en attraktiv by. Da «Nøtteskogen» har vært et mye brukt område for barn og unge, mener byrådet det er viktig at de kvalitetene som går tapt, blir erstattet av nye kvaliteter. Videre bør utendørs oppholdsareal være skjermet mot støy og rasfare. Det bemerkes at planbeskrivelsen ikke er oppdatert med hensyn til foreliggende innsigelse, kommuneplanstatus og lokalisering av ny skole som er tatt i bruk. På bakgrunn av fagetatens og byrådets bemerkninger om en rekke mangler, foreslår byrådet at planforslaget returneres for å bearbeides slik at Fylkesmannens innsigelse blir imøtekommet og kan trekkes. I tillegg må fagetatens kommentarer angående renovasjon, trafikk og parkering etterkommes. Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 296/13 har Komite for miljø og byutvikling fullmakt til å beslutte å ikke fremme reguleringsplan etter plan- og bygningslovens 12-11. Byrådet innstiller til Komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, fremmes ikke følgende forslag til detaljregulering: a) Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, boligbebyggelse, Arealplan-ID 62320000,vist på plankart sist datert 28.09.14. b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 16.09.14. Begrunnelse framgår av saksutredningen 2. Forslag til reguleringsplan for Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, boligbebyggelse, Arealplan-ID 62320000, må endres og oppdateres i samsvar med nedenforstående punkt: a) Felt BF04 må utgå. Kollen bevares som grønnstruktur. b) Blokk i felt BB må trekkes lenger vekk fra uteoppholdsarealet f_ua01. c) Rekkehus i felt BK må flyttes ut av rassonen. BB og BK bør planlegges som et felt. d) Sti gjennom område f-ua02 skal opparbeides som en turveg, og området anbefales regulert med offentlig eierskap. e) Plankart må utformes i samsvar med en godkjent VA-rammeplan. 5
f) Reguleringsbestemmelser må rettes i samsvar med fagetatens forslag til endringer datert 10.10.14 (se vedlegg R). g) Planbeskrivelsen må oppdateres. Dato: 16. desember 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat med følgende vedlegg A. Plankart datert 28.09.14, B. Reguleringsbestemmelser, datert 16.09.14, C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 18.08.14, D. Illustrasjonsplan, datert 16.01.14, E. Profiler Ormhaugen, datert 16.01.14, F. Profiler KV01, datert 28.06.13, G. Sol- og skyggeillustrasjoner, datert 18.06.13, H. Dokumentasjon over nyere tids kulturminner, datert 18.08.14, I. Støyvurdering, datert 12.11.13, J. ROS-analyse, datert 20.11.13, K. Notat VA-rammeplan, datert 01.07.14, L. Plan overvannshåndtering, datert 21.05.13, M. VA-rammeplan, datert 21.05.13, N. Skredfarevurdering, datert 05.07.13, O. Faresonekart, datert 05.07.13, P. Merknadsskjema, datert 16.05.14, Q. Notat fra forslagsstiller til 2.gangsbehandling, datert 19.08.14, R. Fagetatens forslag til oppretting av bestemmelser, datert 10.10.14, 6