Saksprotokoll - Bystyret 24.02.2011 Vedtak: Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, detaljert reguleringsplan for Flodda boligområde, med plankart datert 04.05.10, sist revidert 13.01.11 og bestemmelser datert 04.05.10, sist revidert 13.01.11.
ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Lisbet Zeiffert, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2010/1923 / 16 Ordningsverdi: 1718pua1 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Planutvalget Bystyret Reguleringsplanforslag for Flodda boligområde - 2. gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, detaljert reguleringsplan for Flodda boligområde, med plankart datert 04.05.10, sist revidert 13.01.11 og bestemmelser datert 04.05.10, sist revidert 13.01.11. Vedlegg: 1 Forslag til plankart datert 04.05.2010, sist revidert 13.01.11 2 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 04.05.2010, sist revidert 13.01.11 3 Planbeskrivelse datert 04.05.2010 4 Forslag til illustrasjonsplan datert 04.05.2010, sist revidert 13.01.11 5 Innkomne merknader 6 Sjekkliste ROS Innhold: Sammendrag Planforslaget og forholdet til relaterte planer Innkomne merknader med kommentarer Rådmannens vurdering Alternativt forslag til vedtak Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak Sammendrag Planforslaget legger til rette for bygging av 22 nye eneboliger på Flodda i Myra. I kommunedelplan for Myra-Bråstad, som ble vedtatt i 2009, er området avsatt til fremtidig og eksisterende boligområde, og planforslaget er dermed i samsvar med overordnet plan. Bakgrunn for saken Planforslaget Formålet med planarbeidet er å legge til rette for bygging av 22 nye eneboliger på Flodda. Planområdet ligger i Myra-området i gamle Moland kommune, rett nord for den nye videregående skolen i Arendal idrettspark. Området ble avsatt som eksisterende og fremtidig boligområde i kommunedelplan for Myra- 2010/1923/-16 Side1av 7
Bråstad etter et privat innspill ifbm denne planprosessen. Hele planområdet er på 53,1 dekar, og omfatter både eksisterende boliger og planlagte boliger. Det foreslås følgende reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg: boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse, øvrige kommunaltekniske anlegg trafo, annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg post/renovasjon, lekeplass. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: kjøreveg og annen veggrunn-tekniske anlegg Grønnstruktur: grønnstruktur Hensynssoner: andre sikringssoner overvannstrasé og nedslagsfelt, bevaringssone bevaring av kulturmiljø. Relaterte planer Kommuneplan: På kommuneplanens arealdel er det vist til at området vil bli erstattet av kommunedelplan for Myra- Bråstad. Kommunedelplan: Området ligger innenfor kommunedelplan for Myra-Bråstad som ble vedtatt i 2009. På kommunedelplanen er området avsatt til eksisterende og fremtidig boligbebyggelse. Reguleringsplaner: Hoveddelen av planområdet er uregulert. Resterende del ligger innenfor reguleringsplan for Flodda, vedtatt 22.09.1987, der formålene nå blir endret. Mot vest grenser planforslaget til reguleringsplan for Arendal idrettspark. Endringer Det er foreslått noen mindre endringer etter offentlig ettersyn. Bakgrunnen for dette er oppfølging av innspill til planforslaget, ønsker fra utbygger og kommentarer fra administrasjonen. Endringene er ikke av en slik karakter at planforslaget bør ut på nytt offentlig ettersyn. Endringene kan kort oppsummeres slik: Tegnet inn hensynssoner for frisikt, se kommentar til merknad fra vegvesenet for nærmere informasjon. Tatt med bestemmelser for frisiktsonen. Pkt 4.02, tatt ut snøopplag som påpekt fra vegvesenet. Vist nytt område for post/renovasjon (PR4) for byggeområde B3. Etter ønske fra Bulien. Vist nytt område for alternativ trafoplassering (T2). Siden det kun skal en trafo inn i feltet er begge områdene kombinert med bolig slik at det området som ikke blir benyttet til trafo vil bli tillagt nærmeste boligtomt. Etter ønske fra Bulien. Formålet grønnstruktur er presisert som privat formål. Endret noe på bestemmelsene til formålet. Stærk & Co AS har utarbeidet planforslaget på vegne av største grunneier i området Ole Kristian Bulien. Innkomne merknader med administrasjonens kommentarer Planforslaget ble varslet igangsatt 06.10.2009, og det kom inn 6 merknader til planarbeidet i meldingsfasen. Planforslaget ble deretter lagt frem for 1. gangsbehandling i planutvalget 21.10.2010, og var ute på offentlig ettersyn fra 12.11.2010-24.12.2010. Det kom inn uttalelser fra 3 offentlige etater, fra ett internt arbeidslag i kommunen og 2 privatpersoner i høringsfasen. Innspillene blir kort gjengitt og kommentert videre i saksfremlegget. Alle uttalelsene ligger i sin helhet som vedlegg i saken. Aust-Agder fylkeskommune, arealplan og kulturminnevern: 2010/1923/-16 Side2av 7
Planavdelingen har ingen merknader til planforslaget. Seksjon for kulturminnevern hos fylkeskommunen varslet først at de fant det nødvendig å foreta arkeologiske undersøkelser innenfor planområdet. I ettertid har de trukket kravet om å gjennomføre undersøkelser. Innspillene tas til etterretning. Fylkesmannen i Aust-Agder, miljøvernavdelingen: Fylkesmannen støtter kommunens vurderinger i forhold til landskap, estetikk, friluftsliv og barnog unges interesser, og har ingen utfyllende merknader til disse tema. Viser til undersøkelser som er gjennomført i forhold til kartlegging av mulige leveområder for garveren, pronus coriarius, der det ikke er registrert funn. Ut fra konklusjonene som fremkommer i rapportene fra Biofokus, har ikke miljøvernavdelingen merknader til at de deler av området som ble undersøkt som er omfattet av reguleringsplanforslaget, blir regulert til boligformål. Anbefaler at bestemmelsene som går på vannkvalitet og naturlig vannføring som er knyttet til hensynssonen for del av nedslagsfeltet til verna vassdrag bør utformes på en mer forpliktende måte. I bestemmelsene bør det gjøres rede for hvordan overvannshåndteringen faktisk er tenkt løst. Konklusjon: miljøvernavdelingen har lagt til grunn de planfaglige vurderingene som kommunen har gjort og har derfor ingen vesentlige merknader til planen. Fylkesmannens øvrige avdelinger har vurdert planen og har ikke merknader til planforslaget slik det foreligger. Innspillene tas til etterretning. Ang. bestemmelser til hensynssonen for del av nedslagsfeltet for verna vassdrag anser rådmannen dette som en bestemmelse som gjør en oppmerksom på at overvannshåndtering må vies ekstra oppmerksomhet når de tekniske planene skal utformes. De endelige løsningene for overvannshåndtering blir avklart gjennom de tekniske planene, og rådmannen ser derfor ikke behov for å presisere dette i reguleringsbestemmelsene. Dette er også avklart og anbefalt med ansvarlig for overvannshåndtering i administrasjonen. Statens vegvesen: Viser til planforslaget ikke får konsekvenser for det vegnettet som vegvesenet er satt til å forvalte. Viser til at de har sektoransvar når det gjelder trafikksikkerhet på veg, og vil derfor gi noen anbefalinger: o Anbefaler at dersom siktsonene skal fungere etter hensikten bør disse synliggjøres på planen. Anbefaler at det reguleres inn siktsoner ved veg-veg og ved vendehammer. Det bør også innarbeides bestemmelser som regulerer bruken av arealet. Vegvesenet synes det er ugunstig å kombinere areal til siktsone/snøopplag mv. o Vil anbefale siktsoner på 4x40m mellom veg-veg. o Anbefaler at det etableres siktsoner i avkjørslene til hver tomt. Siktsoner mellom veg-veg og ved vendehammer er nå regulert inn. Det er også tatt med bestemmelser for siktsonene. Det er tatt ut av bestemmelsene at siktsonen kan benyttes til snøopplag. Plankonsulenten viser til at veiføringen, sett i sammenheng med regulerte veibredder, ikke legger opp til store hastigheter i feltet. De er av den oppfatning at hastighetsnivået ikke vil være høyere 2010/1923/-16 Side3av 7
enn 30 km/t inne i boligområdet. Frisiktsonene er da regulert inn med 4 x 30 meter. Administrasjonen støtter denne vurderingen. Siktsoner ved hver avkjørsel er ikke regulert inn, dette blir vanligvis ikke praktisert på reguleringsplannivå i vanlige boligfelt. Arendal kommune, kulturvern: Viser til at det er viktig at gamle steingjerder i planområdet blir bevart, og at dette også er intensjonen i planen. Understreker at steingjerdene må bevares i praksis også i fremtiden. I bestemmelsene punkt 2.04 står det at gamle steingjerder innenfor området skal bevares. Dette betyr at steingjerder må bevares, og ikke kan ødelegges i anleggsfasen heller. Innspillet er ivaretatt. Per Lauvdal: Reiser innsigelse mot planforslaget. Viser til at da grunneier/søker Ole Bulien ervervet eiendommen var den klare forutsetning at eiendommen ikke skulle bygges ut slik reguleringsplanforslaget legger til rette for. Hevder at det foreligger et privatrettslig hinder for selve planforslaget. Viser til at ved frafall av odelsretten fra Lauvdal sin side var det en klar betingelse om at slike tiltak som reguleringsplanforslaget legger opp til aldri skulle iverksettes. Hevder at Bulien var fullt klar over og inneforstått med dette. Viser til at ønske om utparsellering er klart i strid med hensynene til fortsatt drift av gården, og også i strid med naboenes interesser. Ber om at planforslaget avslås. Det er kun en del offentlige parter som har innsigelsesmulighet til et reguleringsplanforslag. Private parter har mulighet til å komme med innspill ved melding om oppstart og offentlig ettersyn av et planforslag, og klagerett til en vedtatt reguleringsplan. Det vises til frafall av odelsrett og erverv av eiendommen som nå reguleres, og hvilke forutsetning noen av partene mener lå til grunn da disse avtalene ble inngått. Rådmannen viser til at dette er privatrettslige avtaler, og må således avklares privatrettslig. Disse avtalene vil ikke få konsekvenser for planlegging og vedtak av en reguleringsplan, men en eventuell gjennomføring av en plan må forholde seg til private avtaler som foreligger. Området er avsatt som boligområde gjennom en grundig og langvarig prosess som inkluderte en konsekvensutredning ifbm kommunedelplanen for Myra-Bråstad og en vedtatt kommunedelplan. Området som nå er under regulering ble her avsatt til eksisterende og fremtidig boligområde, og det er derfor avklart på overordnet nivå at området kan bygges ut til boligformål. Rådmannen kan ikke se at innspillet inneholder merknader som medfører at planforslaget bør avslås. Torleiv Lauvdal: Det reises innsigelse mot planforslaget. Viser til planbeskrivelsen der det hevdes at økonomisk forsvarlig landbruksdrift har vært vanskelig de siste 50 årene, og at bruket i praksis har fungert som enebolig. Lauvdal mener dette er feil, og at selv om jorden ikke har vært dyrket siden 1998, er den i høyeste grad dyrkbar. Viser til planbeskrivelsen under punktet kulturminner der en del av et gammelt våningshus beskrives som fullrenovert. Dette er feil, da huset er helt nytt. Mener fylkesmannens miljøvernavdeling burde reagere mer på hvordan landbruksinteressene er ivaretatt i planforslaget. 2010/1923/-16 Side4av 7
Ber om at reguleringsplanforslaget avslås. Det vises til administrasjonens kommentar til Per Lauvdal sitt innspill vedr. innsigelse. Administrasjonen tar til etterretning Lauvdal sin kommentar til planbeskrivelsen. Administrasjonen tar til etterretning Lauvdal sin kommentar til planbeskrivelsen. Angående landbruksinteresser er avgrensing av boligområdet i forhold til landbruksinteressene avklart i kommunedelplanen for Myra-Bråstad. Utbyggingsområdet forholder seg til de avgrensingene som er satt her. I høringsfasen har ikke fylkesmannens miljøvernavdeling hatt innspill til planforslaget. Rådmannen kan ikke se at innspillet inneholder merknader som medfører at planforslaget bør avslås. Rådmannens vurdering Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Planforslaget er i samsvar med overordnet plan, i dette tilfellet kommunedelplan for Myra-Bråstad som ble vedtatt i 2009. I kommuneplanens samfunnsdel vises det til at det er et mål at det skal bygges både små og store boliger i varierende prisklasser i kommunen. Det skal legges opp til effektiv arealbruk, attraktiv beliggenhet og gode muligheter for bruk av kollektive transportløsninger. Aksen Arendal- Froland er den aksen som prioriteres med tanke på boligutvikling. Rådmannen vurderer reguleringsplanforslaget til i hovedsak å være i samsvar med disse overordnede målene for boligutbygging, med unntak av målet om effektiv arealbruk. I forbindelse med kommunedelplanprosessen for Myra-Bråstad, ble innspillet om boligområde på Flodda vurdert i forhold til de ulike tema som vurderes i forbindelse med en konsekvensutredning. Det ble avklart at området kunne egne seg til boligutbygging, i form av fortetting av eksisterende boligområde, men at det måtte tas hensyn til at området ligger innenfor nedslagsfeltet til vernet vassdrag (Lilleelv). Vassdragsvernet av Lilleelv var blant annet begrunnet i at nedbørsfeltet har meget stor verdi for naturvern, friluftsliv og fiske. I områdene øst for planområdet er det knyttet særlig sterke interesser til friluftsliv. I kommunedelplanen ble det stilt krav om detaljert plan før utbygging, og at det ikke var ønskelig med konsentrert boligbebyggelse innenfor områdene og det ble derfor satt et relativt lavt krav til utnytting (%BYA på 15%). Planforslaget forholder seg derfor til føringer i kommunedelplanen, som i dette området i kommunen ikke anbefaler en konsentrert utbygging, selv om de generelle føringene er at det skal bygges arealeffektivt. Vurderinger av merknader som er mottatt: I høringsfasen kom det innspill fra de 3 offentlige etatene, 2 privatpersoner og fra arbeidslag for kulturvern i Arendal kommune. Fylkskommunen hadde ingen merknader til planforslaget, Statens vegvesen hadde noen faglige merknader til planforslaget som i all hovedsak er imøtekommet og fylkesmannnen hadde innspill til bestemmelse til overvannshåndtering som en viser til blir løst i de tekniske planene. Innspillet fra kulturvern i Arendal kommune om ivaretakelse av steingjerder var alt ivaretatt gjennom forslag til bestemmelser til planforslaget. De to private innspillene ønsker at planforslaget ikke skal vedtas, i hovedsak begrunnet med privatrettslige avtaler angående odel som er inngått med utbygger. Rådmannen viser til at dette er privatrettslige forhold, og ikke vil få betydning i forhold til vedtak av reguleringsplanforslaget som er i samsvar med overordnet arealplan. Rådmannen kan ikke se at det foreligger innspill som faglig sett skulle forhindre at planforslaget kan vedtas. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår: Planområdet ligger ca 500 m fra Myra skole, og grenser både mot nord og vest mot store sammenhengende friluftsområder. Mot sør bygges ny videregående skole og Arendal idrettspark utvikles 2010/1923/-16 Side5av 7
med flere baner for ulike idrettsaktiviteter og tilrettelagte uteområder. Det er avsatt 4 mindre lekeplasser internt i planområdet. Rådmannen vurderer dette boligområde som et svært godt fremtidig boligområde for barn- og unge. Trafikksikker skolevei ble vurdert ifbm at området ble avsatt som boligområde på kommunedelplan for Myra-Bråstad. Skoleveien er vurdert som god nok trafikksikkerhetsmessig. Universell utforming: I planbeskrivelsen vises det til at området er relativt flatt i det meste av planområdet, og det vil derfor i utgangspunktet være godt tilrettelagt for universell utforming uten at spesielle tiltak er planlagt. Folkehelse: Planområdet ligger i direkte tilknytning til turområder med løypesystem og stier. I nærområdet er det, og kommer det flere anlegg der det er tilrettelagt for fysisk aktivitet som Arendal idrettspark med skøytebane, kunstgressbaner, ulike ballspillbaner og ny idrettshall, turn- og tennishall. Myra sykkel- og aktivitetsgård ligger også rett i nærheten. Det er gang- og sykkelavstand mot Stoa, Harebakken og sentrum, og det er godt tilrettelagt med gang- og sykkelveger til disse områdene. Planområdet ligger fint til og planlegges med flere små lekeplasser og er omgitt av naturområder, og dermed med mulighet for sosiale møteplasser for både små og store. Estetikk : Det er planlagt eneboligtomter som kan bygges som selvbyggertomter i området. Ut fra eksisterende bebyggelse i området, landskap og type utbygging kan ikke rådmannen se at det er behov for styring av bebyggelsen utover det byggegrenser, % BYA og de generelle kravene i PBL regulerer. Teknisk,- og sosial infrastruktur: Kjøreadkomst til planområdet blir fra vegen til Arendal idrettspark som går fra rundkjøringen som er bygget i krysset ved fylkesveg 176. Videre er det privat adkomstvei inn til Flodda, som er dimensjonert for lastebil (L). Vann- og avløpsanlegget i området vil være privat, men blir tilkoblet kommunalt vann og avløpsanlegg i fylkesveien. Det er planlagt en trafo ved adkomst til feltet, med alternativ plassering litt lenger inn i boligfeltet. Kabler for strøm og fiber blir lagt i bakken. Det er avsatt mindre områder for postkasser og renovasjonsbeholdere innenfor planområdet. Skole, barnehage og forsamlingslokale ligger i gangavstand fra området. Miljøkonsekvenser / Biologisk mangfold I forbindelse med kommunedelplan for Myra-Bråstad ble det gjennomført en støyberegning for veitrafikkstøy. Det ble dokumentert at deler av planområdet er utsatt for støy. Det er etablert en støyvoll mot fylkesveien for å imøtekomme støykravet for boligene. Gjennom planbestemmelsene er det sikret at ivaretakelse av støykrav må dokumenteres ifbm byggesøknad. Det ble gjennomført kartlegging med hensyn på potensielle leveområder for billen garveren 2 ganger i løpet av sommeren 2009. Kravet om undersøkelse etter garveren kom inn som et rekkefølgekrav ifbm kommunedelplan for Myra-Bråstad. Fylkesmannens miljøvernavdeling har i sin uttalelse gitt tilbakemelding på at de anser at kartleggingsarbeidet som er gjennomført er tilfredsstillende når det gjelder å oppfylle kravet i denne rekkefølgebestemmelsen. Landskapsvirkninger/ natur: Planområdet er relativt flatt, med noen knauser på deler av planområdet og er godt egnet som byggeområde i forhold til terreng og landskap. Planområdet grenser mot nord og øst mot store sammenhengende friluftsområder. I forbindelse med konsekvensutredningen for kommunedelplan for Myra-Bråstad ble det gjennomført utredning på tema som biologisk mangfold, landskap-landskapsmessige forhold herunder landskapsbilde, naturmiljø og friluftsliv/grønnstruktur. Det ble ikke gjort spesielle registreringer i forhold til disse verdiene som innebar at det ikke kunne legges til rette for boligområde på Flodda. 2010/1923/-16 Side6av 7
Konklusjon /anbefaling Planområdet har vært gjenstand for konsekvensutredning (KU) på overordnet nivå gjennom kommunedelplan for Myra-Bråstad. Rådmannen forholder seg til at området er avklart som boligområde i overordnet plan, og har derfor ingen motforestillinger til formålet med planen. Rådmannen vil etter en samlet faglig vurdering anbefale at planforslaget kan vedtas. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Det er ikke regulert inn offentlige formål på planforslaget som innebærer driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 19.01.2011. 2010/1923/-16 Side7av 7