RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2012/2002-0 Arkiv: 12/90 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: 25.10.2013 Klagebehandling: Ny hytte Sted: Østebøneset 62 gnr. 12 bnr. 90 Søker: Byggmester Ingar Bjurstrøm AS Tiltakshaver: Lena Thorsby Bjurstrøm og Eivind Thorsby Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge, jmf. 34 i forvaltningsloven. Vedtak 209/13 gis oppsettende virkning med hjemmel i 42 i forvaltningsloven, til klagen er endelig avgjort. Arbeid på tomta må ikke settes i gang. Saken oversendes fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 Delegert vedtak 209/13 2 Utomhusplan_15.08.13 3 Nye tegninger 4 E-post fra Bjurstrøm 5 Klage fra nabo 6 Kommentar av Thorsby vedr. klage fra nabo 7 Vedr. nabomerknad fra nabo 8 Svar vedr. nabomerknad fra Thorsby 9 Innsigelser til klage 03.10.2013 fra Byggmesterforbundet Kort resymé Det er søkt om oppføring av ny hytte i regulert område for fritidsbebyggelse på Østebøneset. Søknaden ble avslått i delegert vedtak 20/13. Etter at søker fikk oversendt all relevant dokumentasjon ble det sendt inn revidert søknad i tråd med reguleringsplan. Den reviderte søknaden ble godkjent i delegert vedtak 209/13. Nabo har påklaget vedtaket og det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak 209/13 Innledningsvis vil vi informere om at de tegninger som er lagt til grunn for søknaden er tegningene både fra søknad datert 04.04.13 og søknad datert 23.05.13. Årsak til dette er at det kan se ut som at tegningsgrunnlaget er blitt blandet litt sammen. I delegert vedtak 20/13 ble det lagt inn kriterier som en forutsetning til en eventuell revidert søknad. Disse var: Hytta må plasseres så langt vest som mulig på tomta uten å fjerne den naturlige fjellknatten som ligger helt sørvest på tomta. Hytta må reduseres med 0,5 m på mønehøyden (knevegg senkes) og legges på samme kotenivå som nabohytta, gnr/bnr 12/91, på 78,5 m eller lavere. Grunnflate på hytta kan ikke overstige 80 m2 dersom den oppføres i 1 ½ etasje. Grunnflate på hytta kan ikke overstige 110 m2 dersom den oppføres i én etasje. Det er nå kommet en ny søknad hvor hytta er prosjektert og oppfyller 3 av disse kriteriene og de øvrige reguleringsbestemmelsene som gjelder for planområdet. Eiendommen ligger i regulert område for fritidsbebyggelse. Det er egne bestemmelser til reguleringsplanen. I disse står blant annet følgende: Ved vurdering av bebyggelsens størrelse skal det bl. a. tas hensyn til tomtens beliggenhet og beskaffenhet og til harmonien med den øvrige bebyggelsen i området. Utforming og plassering av bygninger og anlegg, herunder gesimshøyde, sokkelhøyde og gulvnivå, skal godkjennes av kommunen. Videre kan ikke hyttene males med lyse farger og farger skal godkjennes av kommunen. Der avstandsbestemmelsene mellom hyttene fravikes, vil det bli stilt branntekniske krav til den bygningsmessige utførelsen av hyttene. Hyttene kan oppføres i inntil 1½ etasje. Der terrenget etter kommunens skjønn er slik at det er naturlig med underetasje, kan kommunen godkjenne inntil ett underetasjeplan for enetasjes
hytter. Gesimshøyden skal ikke overstige 5,0 m over gjennomsnittlig terrengnivå. Største tillatte høyde er 7,0 m. Hytta er planlagt i 2 etasjer med gesims- og mønehøyder på hhv. 3,90 m og 6,35 m. Grunnflaten er opplyst til 80 m2 BYA. Arealet på hytta opplyses til å bli totalt 131 m2 BRA. Første etasje opplyses til å bli på ca. 76 m2 BRA. Andre etasje opplyses til å bli på ca. 55 m2 BRA. Hytta får saltak og takvinkel 30 grader. Hytta får brannvegg på fasaden mot nabohytta på gnr. 12 bnr. 91. I reguleringsbestemmelsene står det at hyttene, dersom de oppføres nærmere nabogrense enn 4 m, må utføres med tilstrekkelig brannklasse. Byggmester Ingar Bjurstrøm AS søker ansvarsrett for prosjekterende av konstruksjonssikkerhet og utførende av tømrerarbeid og montering av trekonstruksjoner. I tillegg søker han godkjenning som ansvarlig søker. Søker har sentral godkjenning. Åssiden rør AS søker ansvarsrett for prosjekterende og utførende av sanitær-, varme- og slukkeinstallasjoner. Søker har sentral godkjenning. Naboer er varslet og det er kommet merknad fra nabo på gnr. 12 bnr. 91. De har merknader som går på at de vil miste store deler av kveldssolen og at den nye hytta vil føles ruvende i forhold til omgivelsene og deres tomt. De mener tomta må senkes eller at hytta oppføres i én etasje i tråd med bestemmelsene for området og kriterier satt i vedtak 20/13. Videre peker de på at oppføring av støttemur ikke er i tråd med forutsetningene om at vegetasjonen og hovedtrekkene i landskapet skal beholdes. De ønsker befaring på tomta med representanter fra kommunen, tiltakshaverne og de selv. De mener at deler av den opparbeidede tomten 12/90 går over eiendomsgrensen til 12/91. Vurderinger fra delegert vedtak 209/13 -sitat slutt- Det er nå kommet en ny søknad hvor hytta er prosjektert etter 3 av kriteriene i vedtak 20/13, samt de reguleringsbestemmelser som gjelder i planområdet. I forhold til de forutsetningene som ligger til grunn for utforming av hyttene er det beskrevet at de fleste tomter er tilrettelagt for hytter på 1 ½ etasje med en grunnflate på 80 m2 og målbart areal på loft ca. 30 m2. Det er ikke satt en maks grense på BRA i disse forutsetningene til planen. De bestemmelsene som skal følges er nevnt over sammen med kriteriene vi stilte i delegert vedtak 20/13. Søknaden er nå i henhold til reguleringsbestemmelsene, forutsetningene for utforming i planbeskrivelsen og i henhold til kriteriene vi satte i vedtak 20/13, med unntak av kotehøyden. Grunnflaten på hytta er 76 m2 BRA. Andre etasje får et bruksareal på ca. 55 m2. Beregningen baseres på de tilsendte tegninger i målestokk. Totalt bruksareal blir da 131,0 m2. Den foreslåtte hytta holder seg innenfor bestemmelsen om inntil 80 m2 BYA. Ved befaring på tomten ble det av administrasjonen vurdert om vi skulle stille krav til at hytta måtte etableres lavere i terrenget. Det gjorde vi i delegert vedtak 20/13. Tomten er imidlertid ferdig planert med fremført vann og avløp klar til påkobling. Dette ble ferdigmeldt i mars 2009 sammen med flere andre tomter deriblant nabotomten 12/91. Deler av tomten er også planert ned til fjell. Det ville derfor bli uforholdsmessig store økonomiske konsekvenser ved at kommunen setter krav til senking. Derfor
ble det sendt en korrigering til ansvarlig søker hvor det ble presisert at dette kriteriet kunne bli sett bort fra. Det er i planbeskrivelsen gjort grundige vurderinger og beskrevet hvilke bestemmelser som skal gjelde for bebyggelsen. Det er disse som er lagt til grunn ved utforming av de øvrige hyttene i området. Vi vil derfor benytte de vurderinger som ligger til grunn i planbeskrivelsen som gjeldende for denne hytta også. Den nye omsøkte mønehøyden er på samme nivå som de eksisterende hyttene i feltet. I tillegg er det nye forskrifter som gjør at det må etableres ventilasjonsanlegg i hytta. Dette tar også en god del plass som gjør at etasjehøydene er større i nye bygg enn før 2010. Vi vurderer dermed at hytta har en relativt beskjeden høyde når man tar de tekniske utfordringene i betraktning. Grunnmuren vil bli liggende ca. 1,0 m høyere enn grunnmur til nabotomten. Som en konsekvens er det satt krav til at høyden reduseres til 6,35 meter. Maks høyde i bestemmelsene er 7,0 meter. De foreslåtte hyttene, prosjektert av Myraker Arkiktekter AS, fra 2007 har også en høyde på 6,3 m. Det vil derfor være flere av hyttene i området som har denne høyden. Vi viser til at det ble godkjent hytte på gnr. 12 bnr. 83, i hovedutvalget for plan, miljø og tekniske tjenester i vedtak 86/07, som har ca. 84 m2 bruksareal og noe større bebygd areal. Der er også høyden på hytta over 6 meter og topp grunnmur ligger på kote 79,5 m. Denne tomten er mindre enn på gnr. 12 bnr. 90. Selv om tomten på 12/90 er stor så er mye av arealet ikke egnet til å anlegge bebyggelse uten inngrep eller annen form for støttemur, pilarer og lignende. Hytta blir plassert for å unngå mer terrenginngrep og for å bevare de naturlige bergknausene som er på vestsiden. Videre stilte vi krav til at hytta måtte plasseres så langt vest som mulig for at det skulle bli mer luft og utsikt fra nabohytta mot sjøen i retning nordøst. I tillegg blir den nå plassert med 4,0 meter avstand til nabogrense. Den omsøkte muren er ikke et ønskelig innslag da intensjonene i planen er å beholde hovedtrekkene i det eksisterende landskapet og vegetasjon. Muren er i all hovedsak ment å gi nok fundament til at hytta kan plasseres slik på tomten som omsøkt. Dette vil gi mer luft mellom de to tomtene, samt at de naturlige formasjonene på tomten ivaretas. Skjæringen hvor muren tenkes plassert er ikke et spesielt attraktivt grøntareal. Ved å sette krav til at det benyttes naturstein og at det skal fylles opp langs muren så langt det går, vil løsningen bli estetisk god. Vi forutsetter imidlertid at de trærne som er der bevares der det er mulig. Skulle det mot formodning bli vanskelig å bevare trærne må kommunen varsles, for en nærmere vurdering, før de fjernes. Vegetasjonen på tomt og tilliggende arealer skal søkes bevart best mulig av hensyn til landskapsmessig helhetsvirkning. Dette er fellesbestemmelse for området og det må ses på en løsning hvor ikke hele tomten blir opparbeidet med belegning eller plattinger. I dette tilfelle er det vist på utomhusplan et stort areal med platting, ca. 35 m2 på vestre side av tomten som skal ligge på terreng og belegningsstein på ca. 95 m2 rundt hytta. Vi mener derfor at et areal lengst øst, som skravert på utomhusplanen opprettholdes som naturlig med f.eks. gress eller grus. Vi kan ikke se at det kan være nødvendig med ytterligere befaring på eiendommen da tiltaket som er omsøkt er innenfor de bestemmelsene og kriteriene som skal legges til grunn. Når det gjelder merknader fra nabo viser vi til at det ikke er satt noen konkrete begrensninger for bruksareal på tomtene. Hytten er omsøkt etter de regler som gjelder for området. Forstøtningsmuren gjør at rommet mellom hyttene blir større og vil gi positive fordeler for begge med tanke på utsikt, solforhold og luft mellom hyttene. Minste avstand fra mur til veiskulder er ca. 5 m. Tomten er ferdig opparbeidet med vann og avløp, samt strøm og kommunen vil ikke stille krav til at
den må senkes da dette gir tiltakshaver uforholdsmessig stor økonomisk byrde. Dette ble det redegjort for før siste reviderte søknad. Kotehøyden ble også godkjent da opparbeidelsen av tomtene ble utført i 2008-2009. Når det gjelder merknaden til nabo vedrørende masse som ligger inn på deres eiendom så vil det være i forbindelse med tidligere opparbeidelse av tomtene. En løsning på dette kan være å føre opp en mur mellom tomtene slik at fyllingsfoten forsvinner. Det må imidlertid oppføres et sikringsgjerde dersom høyden blir over 0,5 m. Det kan også bes om en påvisning, innenfor regelverket, av eiendomsgrensene dersom det er uenighet i disse. Vi har ingen ytterligere kommentarer. Konklusjon: Det gis tillatelse til oppføring av hytte som omsøkt. -sitat slutt- Klagebehandling Delegert vedtak 209/13 er påklaget av nabo, ved Advokatfirmaet CLP. Klagen er mottatt innenfor fastsatt frist og er rettidig. Klagen er vedlagt. Klagen er basert på følgende hovedpunkter: Manglende varsel i forbindelse med gjennomført befaring på eiendommen. De mener det er blitt gjennomført befaring på eiendommen uten at den berørte parten er blitt varslet slik at de kunne fått anledning til å stille opp på befaringen. Vedtaket er i strid med reguleringsplanen, jfr. også 29-2 i plan- og bygningsloven. De mener vedtaket strider mot hensikten bak bestemmelsene i reguleringsplanen når det gjelder landskapstilpasning. Det ble i første avslag påpekt at tomten måtte senkes før kommunen ville ta stilling til ny søknad. Dette er ikke blitt gjort og vedtaket er dermed i strid med forutsetningene som ble gitt av kommunen. Videre viser de til skjønnhetsparagrafen 29-2 hvor kommunen skal vurdere tiltak med henhold på visuelle kvaliteter. Andre hytteeiere har også hatt innsigelser til søknaden. De viser til e-post fra nabo på gnr/bnr 12/61, datert 01.06.13. Godkjennelsen vil medføre stor ulempe og verdireduksjon for naboeiendommen. Grunnet at høydeforskjellen på tomtene blir på rundt 1 meter, mener de at det påfører naboeiendommen en verdireduksjon. De nevner en preakseptert høyde i reguleringsplanen. Grunnarbeid fra 2009 ble ikke godkjent. De mener at grunnarbeidet fra 2009 ikke ble godkjent av kommunen da det ble levert ferdigmelding. Mur må anlegges på søkers eiendom. Arealet av fyllingsfoten er i størrelsen 30-45 m2. Vurdering av klagen Befaring Naboen foreslo en felles befaring på eiendommen i forbindelse med merknader til nabovarselet. Naboen fikk aldri et svar på denne forespørselen. Risør kommune har ikke sendt ut varsel om befaring da befaringen ikke var planlagt. Første befaring ble gjennomført da saken kom til behandling og søknaden ble avslått. Neste befaring skulle kontrollere den aktuelle kotehøyden på tomtene. RK gjennomførte derfor en befaring på kort varsel hvor kotehøyden ble dobbelsjekket. I tillegg ble tomtens beskaffenhet, samt eksponering vurdert på nytt. Kommunen står fritt til å vurdere når det er hensiktsmessig med befaring og om befaring skal foretas sammen med flere eller ikke.
Reguleringsplan Eiendommen ligger innenfor hytteområde og felt navngitt som BH12 i planen. Følgende bestemmelser gjelder for dette feltet: Gesims- og mønehøyder er hhv. maks 5,0 m og 7,0 m. Saltak med vinkel 25-35 grader. Minst 70 % av bebyggelsen skal ligge innenfor angitt plassering i plan. Maks areal grunnflate for hytte i én etasje er inntil 110 m2. Maks areal grunnflate for annen hyttetype er inntil 80 m2. Utforming og plassering av bebyggelse skal godkjennes av kommunen. De fleste tomter er tilrettelagt for hytter med 1 ½ etasje, grunnflate på 80 m2 og et målbart areal på loft på ca. 30 m2, som blir tilnærmet 110 m2 totalt. Ved vurdering av bebyggelsens størrelse skal det blant annet tas hensyn til tomtens beliggenhet og beskaffenhet og til harmonien med den øvrige bebyggelsen i området. I avslaget på første søknad ble det gitt tilbakemelding på noen kriterier som måtte vurderes i en eventuell revidert søknad. Et av kriteriene var at tomtens kotehøyde måtte senkes. Dette ble det imidlertid gitt et svar fra søker på hvor det ble opplyst at tomten var ferdig planert med fremlagt vannog avløpsledninger, samt strøm. Vurderingen til kommunen ble derfor at å senke nivået på tomten ville bety en uforholdsmessig høy kostnad for tiltakshaver. Dette også i forhold til at tomten ble godkjent planert slik den er nå i 2009, samtidig som naboeiendommen og øvrige tomter i området. Ellers er søknaden i tråd med avstandsbestemmelser i plan- og bygningsloven og reguleringsplanen. Hytta er innenfor de bestemmelsene som er lagt til grunn med hensyn til høyder, arealer og plassering. Når det gjelder visuelle kvaliteter mener vi hytta oppfyller kriteriene med henhold på bruk av materialer og farger. Hvor strengt kommunen skal gå inn å bestemme utførelsen av en bygning er en skjønnsvurdering vi må ta. Det vil være ulike syn på hva som er pent og ikke, men vi kan ikke se at hyttas utforming skiller seg fra de andre i så stor grad at vi finner grunnlag for å avslå søknaden med hjemmel i 29-2 i pbl. Andre som har innsigelser Vi har mottatt en e-post fra nabo gnr/bnr 12/61, 01.06.13, som ønsker en oppklaring på hvilke forhold som ligger til grunn for den reviderte søknaden, hvor hytta ble søkt opprettholdt på dagens kotenivå. Det ble gitt tilbakemelding på dette fra kommunen og vi har ikke mottatt noen ny merknad eller klage fra denne parten i ettertid. Vi anser dermed at nabo på gnr/bnr 12/61 ikke har merknader til den reviderte hytta, datert 23.05.13. Ingen andre parter har, det vi vet om, hatt merknader til tiltaket. Det er ansvarlig søker sitt ansvar å opplyse om eventuelle nabomerknader som kommer inn. Ulempe og verdireduksjon for nabo Klager anfører at gjennomføring av tiltaket slik godkjent vil medføre en verdireduksjon og ulempe for naboeiendommen. Dette grunnet høydeforskjeller på tomtene. Han viser til at planen hadde en preakseptert kotehøyde som skulle ligge til grunn. Dette er for saksbehandler ny informasjon som vi ikke kan finne noe skriftlig materiale på, hverken i tidligere byggetillatelser eller i reguleringsplanen, inklusive planbeskrivelsen. Vi vil igjen vise til at tomtene ble opparbeidet samtidig og ferdigmelding for arbeidet ble godkjent. Det er i reguleringsbestemmelsene satt at kommunen skal godkjenne utforming og plassering av bebyggelsen. Det skal også tas hensyn til naturen og landskapet, hvorav terrenginngrep forutsettes å være av minimum omfang. For å få den nødvendige infrastrukturen på plass kreves noe terrengarbeider og det mener vi er gjort skånsomt i dette området. Det er naturlige fjellformasjoner på denne tomten som gjør at nivået ikke bør senkes. Å få plass til infrastrukturen dypere i terrenget ville medført større terrenginngrep på tomten. Summen av disse forholdene gjorde at vi trakk kravet om at tomten måtte senkes med 1,0 meter til kote 78,5 m.
Klager har kjøpt hytte i et regulert hyttefelt og visste at det var hyttetomt på gnr. 12 bnr. 90. Utforming av hytta er det tomteeier som bestemmer innenfor de gjeldende reglene. Vi er ikke kjent med at det står angitt kotehøyder for grunnmur i reguleringsplanen, noe som i så tilfelle ville vært et krav å forholde seg til når tomten ble opparbeidet. De øvrige hyttetomtene i feltet ligger på forskjellige høyder og vi er ikke kjent med at det ligger spesielle forutsetninger for høydene her. Vi klarer derfor ikke å se hva klager mener med preakseptert høyde. I så måte er klager kjent med planstatus og at sannsynligheten for at nabotomten skulle bli bebygd var relativt stor. At tomtens verdi forringes av at det kommer opp en hytte i stedet for at tomta har stått ubebygd ansees ikke som et argument når klager har vært kjent med planstatusen hele tiden. Godkjenning av grunnarbeid fra 2009 Etter hva vi kan se i arkivet vårt foreligger det godkjent ferdigmelding fra entreprenør, som hadde ansvarsrett for grunnarbeider inkludert stikkledninger. Ferdigmeldingen er datert 20.03.2009. Fyllingsfot og støttemur Dette er en privatrettslig sak som må avgjøres partene seg imellom. Men det kan opplyses fra kommunens side at fyllingsfot normalt anlegges på egen tomt og at støttemur kan være en grei løsning for begge parter til å utnytte arealene rundt hytta. Vi kan dermed ikke se at det er kommet inn nye momenter som er grunn god nok til at vi må endre vedtak 209/13. Søknaden er behandlet og det er ingen mangler for utstedelse av igangsettingstillatelse. Vi har derfor foretatt en vurdering av at dersom det skal ha noe hensikt å behandle en klage i dette tilfellet, kan ikke arbeidet settes i gang før klagen er ferdig behandlet. Vi viser også til Sivilombudsmannens vurdering av at klageretten vil kunne oppfattes som illusorisk dersom arbeid i klageperioden pågår eller ferdigstilles. Det vil også kunne være vanskelig for klageinstansen å vurdere området dersom det i mellomtida gjøres arbeid på eiendommen. Basert på ovennevnte vurderinger gis vedtak 209/13 oppsettende virkning med hjemmel i 42 i forvaltningsloven, til klagen er endelig avgjort. Arbeid på tomta må ikke settes i gang. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge.