PLANID - 05020364, Arkiv: PLANNAVN - Vinterhugu, FA - L13, HIST-ESA - 14/3980 JournalpostID: 17/8430 Saksbehandlar: Åge Andre Michaelsen Dato: 13.03.2017 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 26/2017 Utvalg for Samfunnsutvikling 07.04.2017 Førstegangsbehandling av detaljregulering for Vinterhugu hytteområde Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-11 legges forslag til detaljreguleringsplan for Vinterhugu hytteområde ut til offentlig ettersyn, slik det fremgår av plankart datert 22.2.2017, planbestemmelser og planbeskrivelse datert 14.3.2017. Det foreslås at veg f_sv_2 gis navnet Vinterhuguvegen. Vedlegg i saken: 22.03.2017 Plankart - Vinterhugu hytteområde 22.03.2017 Planbeskrivelse - Vinterhugu hytteområde 22.03.2017 Planbestemmelser - Vinterhugu hytteområde 22.03.2017 ROS-analyse - Vinterhugu hytteområde 22.03.2017 Naturmangfoldsvurdering -Vinterhugu hytteområde Utvalg for Samfunnsutvikling 07.04.2017: Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig godkjent. SAM- 26/2017 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-11 legges forslag til detaljreguleringsplan for Vinterhugu hytteområde ut til offentlig ettersyn, slik det fremgår av plankart datert 22.2.2017, planbestemmelser og planbeskrivelse datert 14.3.2017. Det foreslås at veg f_sv_2 gis navnet Vinterhuguvegen. Areal for renovasjonsformål søkes lagt utenfor reguleringsområdet. FAKTA
Bakgrunn og planprosess: Hytteområdet ved Vinterhugu er avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Området ble lagt inn som nytt utbyggingsområde ved sist revisjon av kommuneplanen i 2014, og ble da omtalt som Redalssetra. Det ble avholdt oppstartsmøte om planen 14. november 2014, og der var forslagsstiller Alf Bernhard Ouren, plankonsulent Areal+ AS og Gjøvik kommune representert. Konklusjonen i møtet var at Gjøvik kommune anbefalte planoppstart, og at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Gjøviks blad 18. mars 2015. Gjøvik kommune mottok planforslaget første gang 18.mai 2016, men planforslaget var da ikke komplett. På bakgrunn av tilbakemeldinger fra kommunen har planforslaget blitt komplettert av plankonsulent, og ble klart for behandling i mars 2017. Planområde: Vinterhugu er et høydedrag som ligger øst for Redalssetra ved Snertingdal, ca. 20 km kjøreavstand fra Redalen. Planområdet på 126 dekar ligger i en sørøstvendt skråning på et høydedrag i landskapet ca. 760 meter havet. Området er omkranset av skog, men deler av utbyggingsområdet er hogd i forkant av revisjon av kommuneplan i 2014. Siden arealet ligger på et høydedrag er det god utsikt fra tomtene, og da spesielt fra den øvre delen av hytteområdet. Planforslag: Planforslaget er fremmet som en detaljregulering, og består av plankart, planbestemmelser, planbeskrivelse, risiko- og sårbarhetsanalyse, samt vurdering av naturmangfoldsloven. I tillegg er det utarbeidet tekniske tegninger for felles adkomstveg. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av 25 lavstandard hytter, samt sikre nødvendig infrastruktur i området. Planen viser 25 hyttetomter, og det vil bli lavstandard hytter uten strøm, vann og avløp. Planen sikrer opparbeidelse av 2 vannforsyningsanlegg innenfor området slik at vann kan bæres inn i hyttene. Det er også avsatt areal til felles renovasjonsanlegg. Adkomst skjer via Redalssetervegen som er avgiftsbelagt bomveg, og det er planlagt ny felles adkomstveg inn til hyttetomtene. Parkering vil skje inne på hver enkelt tomt, og i tillegg er det avsatt areal til felles parkeringsplasser som sikrer tilstrekkelig besøksparkering. Arealene rundt hyttetomtene er avsatt til landbruksformål, og bidrar til å sikre grønnstrukturen rundt hyttefeltet og beitemulighetene. Arealoppgave: Nedenfor er en oversikt over samlet areal for de ulike formålene i plankartet. Arealformål Areal i m2 Fritidsbebyggelse frittliggende 33.919 Vannforsyningsanlegg 1.426 Renovasjonsanlegg 84 Veg 7.170 Parkering 1.307 Landbruksformål 83.962 Sum 126.878 INNKOMNE MERKNADER
Ved varsel om oppstart av planarbeidet ble det mottatt 4 merknader. Disse er oppsummert nedenfor. Plankonsulent Areal + sine kommentarer til merknadene er kopiert fra planbeskrivelsen. Statens vegvesen 19. mars 2015 Det må søkes om utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 160 før det kan gis byggetillatelse. Kommentarer fra Areal+: Innspillet er sendt videre til utbygger. Gjøvik kommune har forutsatt en rekkefølgebestemmelse som sikrer at tillatelse til utvidet bruk av avkjørselen er gitt før det kan gis tillatelse til tiltak i området, jf. 4.1 g). Merknaden er dermed ivaretatt i planforslaget. Fylkesmannen i Oppland 8.april 2015 Fylkeskommunen gjør oppmerksom på at arealbruksformål som ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen kan utløse konsekvensutredningsplikt, jf. forskrift om konsekvensutredning. Det bes om at det gjøres vurdering er av dette ved eventuell fravikelse, og at konklusjonen vedrørende KU-plikt begrunnes. Ber om at det utarbeides en arealoppgave over skogsarealer som omdisponeres og til hvilket formål det omdisponeres. I området beiter det både sau og storfe, og det bes om at det tas hensyn til dette i planen. Det er viktig at det blir lagt til rette slik at en unngår konflikter mellom beitebruk og fremtidige hytteeiere, for eksempel gjennom inngjerding av deler eller hele hyttefeltet. Fylkesmannen anbefaler inngjerding av et begrenset areal rundt hyttene. Fylkesmannen anbefaler at det settes krav om visualiseringer som viser nær- og fjernvirkning av planlagt utbygging. Det forventes vurdering av landskapsvirkning og miljøhensyn i planbeskrivelsen. Vurderinger av naturmangfoldsloven innarbeides i planbeskrivelsen. Fylkesmannen er ikke kjent med registreringer av arter eller naturtyper med særlig verdi for biologisk mangfold i planområdet. Det anbefales at vann- og avløpsavløsninger avklares gjennom planarbeidet. I lavstandard hyttefelt bør det gis bestemmelser om at det ikke kan tillates innlagt vann uten at det foreligger en felles VA-plan for hytteområdet. Kommentarer fra Areal+: Innspillet tas for det meste til følge. Det er utarbeida tverrsnitt og lengdesnitt og illustrasjon av fyllings- og skråningsutslag for etablering av den planlagte tilkomstvegen og det er gitt ei rekke bestemmelser for utforming av hyttene og bearbeiding av terreng og vegetasjon. Beitebruk tas hensyn til ved at det er regulert grønne korridorer gjennom utbyggingsområdet. Innlagt vann og VA-plan er ikke aktuelt og det er gitt bestemmelser for dette. Planforslaget er i all hovedsak i samsvar med kommuneplanens arealdel, og utløser ikke konsekvensutredningsplikt. Vurderingen fra plankonsulent fremgår i planbeskrivelsen pkt 1.3.
Arealoppgave er innarbeidet i planbeskrivelsen i samsvar med ønsket fra Fylkesmannen. Hensynet til beiterettigheter og fremtidig konfliktpotensial er tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. Det åpnes for inngjerding av inntil 350 kvm rundt hver hytte i samsvar med retningslinjene i kommuneplanen. Fjernvirkning er beskrevet i planbeskrivelsen, og det vises til egenvurderingen for rådmannens vurderinger knyttet til temaet. Tilstrekkelige vurderinger knyttet til naturmangfoldsloven er innarbeidet i planforslaget. Planen ( 5.1 o) tillater ikke innlegging av vann i hyttene, og vann- og avløpsløsninger er derigjennom avklart i planen. Oppland fylkeskommune - 15. april 2015 Det forutsettes at planlagt fritidsbebyggelse blir etablert innenfor arealet som er avsatt til formålet i kommuneplanen. Det bør stilles strengere krav til dokumentasjon av planen med blant annet skråningsutslag på veger og krav til maksimale høyder på fyllinger og skjæringer. Landskapsmessige hensyn er spesielt viktig, og planen bør vurdere plassering av bebyggelse i forhold til minst mulig terrenginngrep og bevaring av eksisterende vegetasjon. En plan for vann og avløp må lages parallelt med reguleringsplanen og forankres i denne med henvisninger til reguleringsbestemmelsene. Det samme gjelder plan for renovasjonspunkter. Kulturarvenheten har ikke kjennskap til at planforslaget vil komme i konflikt med kulturminner. Det gjøres oppmerksom på meldeplikten etter 8 i kulturminneloven, og det bes om at standard retningslinje for kulturminner innarbeides i planen. Kommentarer fra Areal+: Innspillene tas for det meste til følge. Det er utarbeidet tverrsnitt, lengdesnitt og illustrasjon av skråningsutslag for den planlagte tilkomstvegen. Det er gitt en rekke bestemmelser for utforming av hyttene, bearbeiding av terreng, og vegetasjon. VA-plan og innlagt vann er ikke aktuelt, og det er gitt bestemmelser om dette. Avgrensningen av utbyggingsområdet er i all hovedsak i samsvar med kommuneplanens arealdel. Det er et marginalt avvik i nord-østre avgrensning av hyttefeltet. Dette har sammenheng med vegføring, og avviket er av mindre vesentlig karakter. Totalarealet for fritidsbebyggelse er noe mindre enn det som ligger i kommuneplanen. Skråningsutslag for veg fremgår av tekniske planer. Begrensninger av høyde på skjæringer og fyllinger ligger i planbestemmelsene, og merknaden er ivaretatt. Det vises til egenvurderingen med eget moment om landskap og byggeskikk. Kulturminnevern er ivaretatt i planforslaget. Styret i Redalssetervegen 8. april 2015 Ønsker å bli oppdatert på framgangen i saken. Opplyser om at Redalssetervegen er en andelseierveg regulert med bom hvor det kan kjøpes sesongkort eller enkeltturer. Vinterbrøyting blir pr. d.d. utført i privat regi slik at i teorien kan vegen være stengt hele vinteren. I vårløsninga er vegen stengt.
Kommentarer fra Areal+: Tilkomstveg og parkering er omtalt i planbeskrivelsen. Innspillet er sendt videre til oppdragsgiver/utbygger. Siden Redalsssetervegen er regulert med bom må hver enkelt hytteeier kjøpe sesongkort eller enkeltturer for å benytte seg av vegen frem til hyttefeltet. De nye hyttetomtene er sikret vegrett til Redalssetervegen gjennom planbestemmelsene, og vil måtte forholde seg til styret i Redalsseterevegen. Styret i Redalssetervegen vil bli involvert i den videre planprosessen. EGENVURDERING: Kommuneplanens arealdel: Avgrensningen av utbyggingsområdet er i all hovedsak i samsvar med kommuneplanens arealdel. Det er et marginalt avvik i nord-østre avgrensning av hyttefeltet. Dette har sammenheng med vegføring, og avviket er av mindre vesentlig karakter. Totalarealet for fritidsbebyggelse er noe mindre enn det som ligger i kommuneplanen. Rådmannen vurderer at dette ikke utløser krav om konsekvensutredning. Planforslaget er basert på retningslinjene for lavstandard hytteområder i kommuneplanens arealdel, og ivaretar hensynene som ligger til grunn for retningslinjene i tilstrekkelig grad. Landskap, byggeskikk og estetikk: Utbyggingsområdet ligger i en sørøstvendt skråning på et høydedrag i landskapet ca. 760 meter over havet. Selve utbyggingsområdet er i stor grad flatehogget i senere år, men det er omkringliggende skog som vil dempe noe av fjernvirkningen til hyttefeltet. Når utbyggingen er ferdigstilt vil ny vegetasjon også bidra til å dempe både nær- og fjernvirkningen av de nye hyttene. Bestemmelsene begrenser møne- og gesimshøyden til hyttene til henholdsvis 5 og 3 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Hyttene vil derfor ha en begrenset byggehøyde noe som demper fjernvirkningen. Det er imidlertid ikke fastsatt maksimal høyde på grunnmur, og før sluttbehandlingen bør det tas stilling til om det bør innføres en bestemmelse som regulerer dette til f.eks. 1 meter. Det er skrånende terreng i området, og terrengtilpasning blir derfor et viktig tema i hver enkelt byggesak. Høye grunnmurshøyder er ofte et resultat av dårlig tilpasning av tiltaket til terrengforholdene på tomten. Gjennom en fastsatt maksimal tillatt høyde på grunnmur er det mulig å sikre en god terrengtilpasning i området, og man kan oppnå hytter som er godt integrert i terrenget. Samlet sett vurderes de landskapsmessige konsekvensene av hyttefeltet til å være begrenset. Med unntak av manglende bestemmelse vedrørende maksimal grunnmurshøyde ansees planforslaget for å gi de nødvendige føringene for å ivareta landskap, byggeskikk og estetikk. Beiterettigheter: Området benyttes i dag som beitemark, og reguleringsplanen må derfor ta stilling til hvordan dette skal håndteres innenfor området. For å dempe konfliktpotensialet mellom beiteinteressene og hyttebeboerne er det lagt inn en bestemmelse som åpner for at inntil 350 m2 av hver hyttetomt kan inngjerdes. Dette sikrer at beitedyrene ikke kommer helt inn på hyttene, samtidig som man begrenser tapet av beitemark. Bestemmelsen er i samsvar med retningslinjene i kommuneplanens arealdel vedrørende inngjerding av hyttetomter. Risiko og sårbarhetsanalyse: ROS-analysen viser at planforslaget for Vinterhugu hytteområde er lite konfliktutsatt. Det er gjort
vurderinger knyttet til sannsynlighet og konsekvens av ulike uønskede hendelser. Det er ingen hendelser som er vurdert å ha høy risiko. Konsekvens for naturmangfold: Det er foretatt utsjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og i Artsdatabankens artskart, jf.at tiltaket berører natur. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010, utvalgte naturtyper eller truede eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 i planområdet. Planområdet er innenfor forvaltningsområde for gaupe, men den blir i liten grad påvirket siden inngrepet er relativt beskjedent. Det ligger flere myrer i nærheten av planområdet, men utbygginga gir svært begrensede indirekte konsekvenser for disse områdene. Det har ikke framkommet opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Dermed er det heller ikke påvist særlige effekter av tiltaket på naturmangfold. Med bakgrunn i dette vurderes det at kunnskapsgrunnlaget er tilfredsstillende, og det er ikke nødvendig med ytterligere utredninger om naturmiljøet innenfor planområdet. Kravet i 8 i naturmangfoldsloven om at saken skal basere seg på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget, og det ikke kan påvises effekter av tiltak på verdifull natur legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter andre miljøprinsipper i Naturmangfoldslovens 9-12. Barn og unges interesser: Hyttetomtene får god tilgang til naturen i nærområdet, og vil stimulere til ulike friluftsaktiviteter for barn og unge som besøker området. Det er begrenset trafikk i området. Hytteutbyggingen har et beskjedent omfang og vil ikke medføre trafikksikkerhetsmessige utfordringer. Konsekvens for folkehelse: Tilrettelegging av et nytt hytteområde vil gi muligheten for at flere kan få god tilgang til natur og friluftsopplevelser. Dette vil påvirke helsen positivt for de fremtidige hytteeierne. Hytteområdet vil ikke medføre negative konsekvenser for allmennhetens folkehelse. Vegnavn: Planforslaget innebærer etablering av en ny veg (f_sv_2). Det er hensiktsmessig at prosessen med tildeling av vegnavn samkjøres med reguleringsprosessen. Forslag til vegnavn er Vinterhuguvegen, basert på navnet på høydedraget der hyttefeltet er planlagt. Forslaget til vegnavn legges ut til offentlig ettersyn sammen med planforslaget. Ved sluttbehandlingen av planen vil vegnavn bli vedtatt, og kommunestyret tar da endelig stilling til valg av vegnavn. Konklusjon: Detaljregulering for Vinterhugu hytteområde legger til rette for utbygging av 25 lavstandard hytter i felt, og er i samsvar med føringene i kommuneplanens arealdel. Planforslaget bidrar til å realisere målsetningen om et variert hyttetilbud i kommunen som er tilpasset behovene. Før sluttbehandling av planen bør det vurderes om det er nødvendig med en planbestemmelse som begrenser maksimal grunnmurshøyde til f.eks. 1 meter. Med bakgrunn i dette anbefales det at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.