Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Saksbehandler: Frode Finstad Deres ref.: Vår dato: 5.9.2012 Tlf. direkte: 74 16 80 51 E-post: ffi@fmnt.no Vår ref.: 2012/3554 Arkivnr: 421.3 Innherred samkommune, Postboks 130, 7601 LEVANGER Bodil og Trond Hugo Næss, Rønningsbakken 23, 7045 TRONDHEIM Behandling av klage over avslag på søknad om dispensasjon for fradeling fra eiendommen 340112 i Levanger kommune - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Det er søkt om dispensasjonfor fradelingav tomt, som ettersøknadenskal benyttessom tilleggsarealtil eksisterendetomtfor fritidsboligpå den ovennevnteeiendommenpå Ytterøyi Levangerkommune.Samlettomtestørrelsedersomdet omsøktetiltaket godkjennesvil bli omkring4,2 dekar,og overstigersåledesbestemmelsei kommuneplanensarealdelom maksimalstørrelsepå hyttetomt.det omsøktetiltaketer ogsåbetingetav dispensasjon,både fra formåleti kommuneplanensarealdelog byggeog deleforbudeti 100-metersbeltet,jf. plan- og bygningsloven 1-8.I høringsrundenhar Fylkesmannensmiljøvernavdelingog Fylkeskommunenpekt på uheldigekonsekvenser dersomdet omsøktetiltakettillates.etteren konkretvurderingfinnervi ikke at vilkårenefor å gi dispensasjoner oppfylt,jf. pb1 19-2.Kommunenhar gjort saksbehandlingsfeili forkantav vedtaket,men vi kan ikke se at dettehar hattbetydning for vedtaketsinnhold.vedtaketfra Innherredsamkommuneblir etterdetteå stadfeste. Fylkesmannen viser til Innherred samkommunes oversendelse av 23. mai 2012 hvor ovennevnte klagesak ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 1-9 femte ledd og delegering av Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet. Sakensbakgrunn Bodil og Trond Hugo Næss var første gang i kontakt med Innherred samkommune høsten 2010 vedrørende kjøp av tilleggsareal til sin fritidseiendom gnr. 340 bnr. 11 på Ytterøy i Levanger kommune. Næss hørte ikke noe fra kommunen. De anfører at kommunen ga tilbakemelding på henvendelsen til higer Salater, som har en sak om fradeling i det samme området på Ytterøy. Salater tok kontakt med Næss slik at de fikk papirene tilbake, med beskjed fra kommunen om at det måtte søkes om fradeling av tomt, slik at denne delen eventuelt får nytt gårds- og bruksnummer. Den 18. januar 2011 sendte Trond Hugo Næss et nytt brev til Innherred samkommune. Dette er registrert mottatt av samkommunen den 21. januar 2011. Brevet inneholdt søknad om deling av grunneiendom og kartforretning med grensejusteringer med hjemmelshaver Ola Norum sin underskrift. Videre inneholdt søknaden situasjonskart og egenerklæring om Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 74168000 e-post: postmottak@fmnt.no Postboks 2600 Statens hus Telefax: 74168053 7734 Steinkjer Strandveien 38 Org.nr.: 974 772 108 Intemett: www.fmnt.no
Side 2 av 9 konsesjonsfrihet, gjenpart av nabovarsel, undertegnet avtale om kjøp av det aktuelle området samt skjøte. Næss anfører at han heller ikke på dette brevet fikk direkte tilbakemelding. På våren 2011 tok Salater kontakt med Næss. Hun hadde da snakket med kommunen, som hadde gitt beskjed om at de måtte skrive en erklæring om hvorfor de ønsket å kjøpe tomta, og få underskrift av Mildrid Norum, enke etter Ola Norum som døde i desember 2010. I e-post til Fylkesmannen den 9. august 2012 vedgår kommunen at denne kommunikasjonen gikk muntlig, uten å nevne om dette gikk via Salater. Kommunen anfører at de fikk beskjed om at saken måtte behandles samtidig med søknaden fra Salater. Det vises videre til felles brev fra Næss og Salater av 28. mai 2011. Det framgår her at Næss fikk kjøpe en del av nabotomta til fritidseiendommen for å kunne lage vei og lette adkomst til eksisterende hytte. Dette ble gjort etter forslag fra Ola og Mildrid Norum personlig. Den 30. juni 2011 mottok Innherred samkommune søknad om fradeling av tilleggsareal til eksisterende fritidseiendom på nytt skjema. Det er samme kart som ligger til grunn for søknaden som det som kommunen tidligere hadde mottatt. Det framgår av nevnte e-post fra Innherred samkommune av 9. august 2012, at kommunen oppfattet at denne søknaden erstattet de gamle, og den nye søknaden ble tatt til behandling. Det framgår videre av søknaden at det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen og plan- og bygningsloven. Dispensasjonssøknaden ble sendt på høring ved brev av 12. september 2011. Det framgår av høringsbrevet at den omsøkte parsellen skal være tilleggsareal til fritidseiendommen Brennestø 340/11 som eies av familien Næss, og denne eiendommen er fra før i underkant av 1,6 dekar. Kommunen vurderer det omsøkte tiltaket til å være i strid med både formålet og rammebetingelsene i kommuneplanens arealdel, samt bygge- og deleforbudet i 100- metersbeltet, jf. pbl. 1-8. Nord-Trøndelag Fylkeskommune uttalte seg til dispensasjonssøknaden ved brev av 21. september 2011. Fylkeskommunen anbefaler kommunen å ikke godkjenne tomtefradelinger hvor tomtegrensen trekkes helt ned til sjøkanten. Av hensyn til allemannsretten etter friluftsloven bør et belte langs sjøen beholdes som utmark til fri ferdsel. Statens vegvesen viser til at kommuneplanen for Levanger ble vedtatt kort tid før søknaden om deling ble fremmet. Arbeidet med kommuneplanen har vært en stor og omfattende prosess, og vegvesenet synes derfor at det er uheldig at nye søknader i strid med rammebestemmelsene kommer så raskt etter at planen ble vedtatt. Det vises til brev fra vegvesenet av 28. september 2011. Fylkesmannen uttalte seg som sektormyndighet til dispensasjonssøknaden ved brev av 10. oktober 2011. Landbruksavdelingen fraråder at tomtearealet for fritidsformål trekkes ut på dyrka jord som omsøkt. Jordvernet er kraftig innskjerpet, og selv om det samlede dyrka arealet mellom vegen og sjøen i dette tilfellet ikke er av de største sammenhengende jordbruksområdene, vurderer landbruksavdelingen det som prinsipielt at det åpnes for bruk til fritidsformål på dyrka jord. Det framstår i tillegg som mulig å finne rom for to fritidseiendommer på den skogsmarka som finnes Landbruksavdelingen ba kommunen vurdere søknaden ytterligere med tanke på jordvern og kulturlandskap. Miljøvernavdelingen viser til at det er få registreringer i DN's naturbase og Arsdatabankens artskart i området, med unntak av at Ytterøya som helhet er et viktig område for rådyr. Den aktuelle parsellen ligger i lauvskog, mens det ved strandlinja er åpen jorddekt fastmark med strandberg.
Side 3 av 9 Miljøvernavdelingen viser i den forbindelse til prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 som skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Miljøvernavdelingen viser videre til at Ytterøya har en spredt bebyggelse lokalisert langs sjøen hvor det stedvis er ubebygde områder. Disse områdene har kvaliteter som tilsier at ny bebyggelse bør unngås. De klimatiske og vegetasjonsmessige forhold tilsier at det omsøkte området inneholder kvaliteter for biologisk mangfold. Ut mot odden er det urørte områder med landskaps- og friluftslivkvaliteter. Videre vises det til at plan- og dispensasjonspraksisen i strandsonen er innskjerpet. Forholdene som foreligger i det aktuelle tilfellet skiller seg ikke vesentlig fra det som anføres i en rekke andre saker. En eventuell dispensasjon som omsøkt vil gi signaler om en liberal dispensasjonspraksis, som videre vil kunne føre til økt press på fradeling og bygging i strandsonen. I henhold til prinsippene i naturmangfoldloven 9 bør man innta en føre-var holdning til dispensasjon i områder med nasjonal interesse. Samlet sett ga Fylkesmannens miljøvernavdeling råd til kommunen om å avslå søknaden om fradeling av tilleggsareal til den aktuelle fritidseiendommen. Det ble lagt vekt på at samlet arealstørrelse strider mot bestemmelsene i kommuneplanen og en dispensasjon vil kunne skape presedens. En eventuell fradeling vil i lys av en skjerpet nasjonal strandsonepolitikk heller ikke tjene som begrunnelse for en eventuell framtidig utbygging på den aktuelle tomta. Den 4. november 2011 fattet landbrukskontoret i Innherred samkommune vedtak om samtykke til deling etter bestemmelsene i jordloven. Innherred samkommune fattet vedtak etter pb1. den 11. januar 2012. Når det gjelder argumenter som kan tale for dispensasjon, vises det til begrunnelse fra Næss om at hensikten med det nye arealet er å lage vei og lette adkomst til eksisterende hytte. Når det gjelder momenter som taler mot dispensasjon, vises det innledningsvis til at eiendommen allerede er over 1,5 dekar som er maksimal tomtestørrelse for fritidseiendommer etter bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. En slik størrelse er ansett som tilstrekkelig areal for å få plass til fritidsbebyggelsen. Bygging av veg i strandsonen er i seg selv et søknadspliktig tiltak, som også er i strid med byggeforbudet i 100-metersbeltet, jf. pb1. 1-8. En slik søknad må også ut på høring til andre myndigheter, og det er ikke nødvendigvis kurant å få en slik dispensasjon. Det samme vil eventuelt gjelde for oppføring av hytte på ubebygd tomt. Dispensasjonspraksisen i strandsonen er betydelig innskjerpet og kommuneplanen er rullert flere ganger siden eiendommen Brennestø (340/11) ble fradelt, og forhold og vurderinger som ble gjort da eiendommen ble fradelt gjelder derfor ikke i dag. Videre anfører kommunen at kommuneplanens arealdel ble vedtatt kort tid før søknaden ble fremmet, og at det fram til tidspunktet for vedtaket ikke er gitt dispensasjoner fra kommuneplanen. Dispensasjoner fra planen uthuler denne som informasjons- og beslutningsverktøy, og det må tas hensyn til presedensvirkningen av en eventuell dispensasjon i denne saken. Det omsøkte tiltaket er betinget av dispensasjon, både fra kommuneplanens arealdel og det generelle bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet, jf. pb1. 1-8. Hensynene bak forbudet i strandsonen er å sikre allmennheten adkomst til disse områdene, og ivareta kulturlandskap og biologisk mangfold. En fradeling som omsøkt vil føre til en privatisering av en del av strandsonen. Mange områder i strandsonen er allerede mer eller mindre bebygd, samt at det er områder i strandsonen som av ulike grunner ikke kan benyttes så mye av allmennheten. Dersom dispensasjon blir gitt på slikt grunnlag, vil til slutt hele strandsonen stå i fare for å bli nedbygd. Den begrunnelse som er angitt i denne konkrete søknaden anses som generell, og kan gjelde for flere andre steder rundt strandsonen. Endelig vises det til uttalelsen fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Når en statlig myndighet har uttalt seg negativt til søknaden, bør ikke kommunen gi dispensasjon, jf. pb1. 19-2. Samlet sett fant kommunen at hensynene bak bestemmelsen om maksimal tomtestørrelse i kommuneplanens arealdel og hensynene bak bygge- og deleforbudet i 100-
Side 4 av 9 metersbeltet, jf. pbl. 1-8 blir vesentlig tilsidesatt ved en eventuell dispensasjon. for dispensasjon var etter dette ikke oppfylt og søknaden ble avslått. Vilkårene Bodil Synnøve og Trond Hugo Næss, heretter kalt klagerne, klaget på kommunens vedtak ved brev av 6. februar 2012. Klagerne presiserer at de skal beholde området slik det framstår i dag, og det er ikke aktuelt å bygge på det. I forhold til høringsuttalelsen fra Statens vegvesen uttaler klagerne at de har godkjent tillatelse til eksisterende tomt, og at de ikke har søkt om egen avkjørsel til det omsøkte området. Ved en eventuell bruksendring til permanent bolig i framtiden kan det bli aktuelt å søke om ny avkjørsel over det omsøkte området. Videre anfører klagerne at det ikke er noe dyrket areal på området, men at dette består av fjellskråning og skog. Endelig stilles det spørsmål ved om det er noe i veien for å kjøpe arealet, selv om man ikke skulle få lov til å legge det til som tilleggsareal. Innherred samkommune kommenterer deler av klagen i sitt brev av 21. februar 2012. Det opplyses om bestemmelsen om at tomter til fritidseiendommer ikke skal være større enn 1,5 dekar, kom inn i ny kommuneplans arealdel, vedtatt i april 2011. Bestemmelsen har ikke tilbakevirkende kraft, men gjelder for nye fritidseiendommer, og tilleggsareal til eksisterende fritidseiendommer. Ved et eventuelt salg av eiendommen 340/12 i sin helhet er det ikke nødvendig med behandling etter pb1. Det må derimot søkes konsesjon, og en slik søknad behandles av landbruksenheten i kommunen. Klagen ble behandlet i plan- og utviklingskomiteen i Levanger den 9. mai 2012. I sin vurdering av klagen uttaler kommunen at de ikke kommenterer klagernes merknader til høringsuttalelsene i saken, men kommunen har ikke lagt betydelig vekt på Fylkesmannens landbruksavdeling sin høringsuttalelse i saken, på grunn av tillatelsen etter jordlovsbehandlingen. Videre vises det til de svar som ble gitt ved kommunens brev av 21. februar 2012. Samlet sett konkluderes det med at klagen ikke inneholder noe vesentlig nytt, som ikke var kjent ved førstegangsbehandling. Kommunens vedtak av 11. januar 2012 ble etter dette opprettholdt. Saken ble mottatt av Fylkesmannen for endelig klagebehandling den 30. mai 2012. Vi mottok e-post fra klager Trond Hugo Næss den 2. juli 2012. Han mener at saksbehandlingen til samkommunen har vært under en hver kritikk, og at de bevisst har ventet med behandlingen av søknaden til ny kommuneplans arealdel med maksimal tomtestørrelse for fritidseiendommer ble vedtatt. Det anføres videre at kommunen under behandlingen har gjort flere saksbehandlingsfeil ved at kommunen har vært klar over den nye bestemmelsen i kommuneplanens arealdel, og de ikke har forholdt seg til søkeren, men sendt tilbakemelding på de første søknadene til Inger Salater. Fylkesmannens saksbehandler hadde et møte med Næss på Statens Hus den 17. juli 2012, hvor han belyste saksgangen ytterligere i tråd med det som er beskrevet foran. Endelig mottok vi ytterligere dokumentasjon fra Innherred samkommune ved e-post av 9. august 2012. Dette inneholdt alle søknadene med vedlegg som samkommunen har mottatt i denne saken. Første søknad ble registrert hos samkommunen den 21. januar 2011. Søknaden som ble behandlet ble mottatt hos kommunen den 30. juni 2011.
Side 5 av 9 Fylkesmannenbemerker Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av forvaltningsloven (fv1.) 34, og av andre ledd følger det at vi kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette menes om vedtaket innebærer såkalt "myndighetsmisbruk", dvs, om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. I fv1. 34 annet ledd siste punktum er det imidlertid bestemt at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Planstatus Fylkesmannen er enig med Innherred samkommune i at det omsøkte tiltaket er søknadspliktig, jf. pb1. 20-1 bokstav m. I kommuneplanens arealdel for Levanger kommune, vedtatt av Levanger kommunestyre den 13. april 2011, er Ytterøy disponert til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF(R)) med muligheter for spredt boligbebyggelse i planperioden. Det er ikke åpnet for ny fritidsbebyggelse i det aktuelle området. Det framgår av de generelle bestemmelsene til planen som gjelder innenfor alle arealformål, pkt. 1.5.4, at fradelt hyttetomt skal være maksimalt 1,5 dekar. Det framgår av pb1. 11-6 at kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området, og at den er bindende for nye tiltak etter kommunestyrets vedtak. Det er etter dette de planer som er gjeldende på vedtakstidspunktet for saken som er styrende for behandlingen av den enkelte sak. Det omsøkte tiltaket, fradeling av tilleggsareal til eksisterende fritidseiendom som samlet overskrider maksimal størrelse til hyttetomt, er etter dette ikke i tråd med kommuneplanens arealdel, og krever dispensasjon dersom det skal godkjennes. Tiltaket er videre planlagt innenfor 100-metersbeltet, hvor det etter pb1. 1-8 foreligger et generelt bygge- og deleforbud. Tiltaket krever etter dette også dispensasjon fra forbudet i 100-metersbeltet dersom det skal tillates. Kommunens saksbehandlin Det er anført i klageomgangen at kommunens saksbehandling har vært under en hver kritikk, og at det er gjort flere saksbehandlingsfeil. De alminnelige saksbehandlingsreglene framgår av forvaltningslovens bestemmelser. Blant annet har forvaltningen veiledningsplikt som framgår av fv1. 11, samt utrednings- og informasjonsplikt etter fv1. 17. Disse reglene suppleres av ulovfestede bestemmelser om hva som anses å være alminnelig god forvaltningsskikk. Utover at fv1. 11a fastsetter at forvaltningen skal forberede og avgjøre saken uten ugrunnet opphold, stiller plan- og bygningsloven mer detaljerte krav til saksbehandlingstid. Imidlertid gjelder denne saken som nå er til behandling blant annet dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, og faller således utenfor bestemmelsen om tidsfrister i pb1. 21-7. Det er foreløpig ikke gitt forskrifl om tidsfrister for behandling av dispensasjonssaker, med hjemmel i pb1.
Side 6 av 9 19-2. Med bakgrunn i dette kan Fylkesmannen ikke se at kommunen ved sin behandling har brutt de absolutte tidsfrister for behandling som pb1. med forskrifter oppstiller. Det framgår videre av fvl. 11a at forvaltningsorgan snarest mulig skal gi foreløpig svar, dersom det vil ta uforholdsmessig lang tid før henvendelsen kan besvares. Videre viser vi til at formålet med forvaltningsorganets veiledningsplikt er å gi parter og andre interesserte adgang til å ivareta sitt tarv på best mulig måte, jf. fvl. 1I. Selv om det ikke framgår eksplisitt, må det være en klar forutsetning at også det foreløpige svaret må gis til vedkommende som har henvendt seg til kommunen. I denne saken er det anført at det foreløpige svaret med opplysninger om hvordan klagerne skulle forholde seg videre, har blitt levert fra kommunen til andre enn klageren selv. Disse opplysningene er ikke forholdt kommunen direkte, men i e-post fra kommunen den 9. august 2012 bekrefter de imidlertid at kommunikasjonen har vært muntlig. Videre har vi fra klagerne mottatt kopi av post-it lapp som er undertegnet og stemplet plan-, byggesak- og oppmålingsavdelingen i Innherred samkommune. Dersom dette var ment å være veiledning/foreløpig svar i tråd med forvaltningslovens bestemmelser burde dette vært gitt i brev eller e-post til vedkommende, registrert på saken og arkivert. Det vises i den forbindelse til forskrift om offentlige arkiv 2-6. Etter en konkret vurdering ut fra det som har kommet fram i saken, har Fylkesmannen kommet fram til at kommunen ikke har oppfylt sin veiledningsplikt i denne saken, og har brutt med god forvaltningsskikk. S ørsmålet om u ldi het Som vist over mener vi at kommunen dels ikke har oppfylt sin veiledningsplikt, og dels har brutt god forvaltningsskikk. Spørsmålet blir hvilken betydning dette får for vedtaket. Etter fv1. 41 vil vedtaket likevel være gyldig når det er grunn til å regne med at feilene ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold. Etter en konkret vurdering kan vi ikke se at saksbehandlingsfeilen som er gjort kan ha hatt betydning for vedtakets innhold. Det ble fremmet endelig søknad som ble tatt under behandling i juni 2011. Selv om søknaden kunne vært klar til behandling på et tidligere tidspunkt dersom kommunen hadde gitt bedre og raskere veiledning, og bestemmelsen om maksimal tomtestørrelse for hyttetomter ikke var gjort gjeldene på et tidligere vedtakstidspunkt, ville det omsøkte tiltaket uansett vært betinget av dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og bygge- og deleforbudet i pb1. 1-8. Kommunen kunne også vurdert å ilegge midlertidig bygge- og deleforbud etter pb1. kap. 13 inntil ny kommuneplans arealdel var vedtatt. På bakgrunn av dette finner vi ikke at kommunens saksbehandlingsfeil har hatt betydning for vedtakets innhold. Dispensasjon Etter bestemmelsene i pb1. kapittel 19, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelsene som er gitt i loven, i denne saken forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet, og bestemmelser i kommuneplanens arealdel, jf. pb1. 19-2. Dispensasjon kan i følge pbl. 19-2 bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når
Side 7 av 9 hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. De ulike planene har vanligvis blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan og bestemmelser i loven. Kommunen må ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Det er viktig at betydelige endringer i forhold til det som er fastsatt i planen, behandles etter reglene for kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Bakgrunnen for dette er hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen. Vurderingen av om lovens vilkår for dispensasjon er oppfylt, er i følge forarbeidene et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Som det framgår ovenfor må Fylkesmannen i denne saken for det første vurdere om hensynene bak arealbruken og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, og hensynene bak bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet, vil bli satt vesentlig til side ved en dispensasjon. Videre må dispensasjon ses i sammenheng med lovens formål. Dessuten må Fylkesmannen vurdere om dispensasjon vil medføre klart større fordeler enn ulemper. Momenter som kan begrunne en dispensasjon, må i første rekke være knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Individuelle hensyn kan bare i begrenset grad tillegges vekt. Det omsøkte tiltaket i denne saken er betinget av dispensasjon, både fra kommuneplanens arealdel og bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet, jf. pb1. 1-8. Normalt vil disse måtte behandles hver for seg. I denne saken finner imidlertid Fylkesmannen grunnlag for å behandle spørsmålet om vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt samlet. I sin behandling av søknaden framholder kommunen at bakgrunnen for bestemmelsen i kommuneplanens arealdel om maksimal størrelse på hyttetomt er for å begrense størrelsen på fritidseiendommene, og 1,5 dekar er tilstrekkelig areal for å få plass til fritidsbebyggelsen. Det vil også kunne være et behov for å sette et tak på slike tomter ut i fra hensynet til andre interesser, som nedbygging av landbruksareal og privatisering av større områder som vil bidra til å minske tilgjengeligheten for allmennheten. Eiendommen til klagerne overstiger allerede maksimal størrelse på hyttetomt fastsatt i kommuneplanens arealdel. Videre viser vil til at kommuneplanens arealdel nylig er rullert. Disse momentene taler mot å gi dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Klagerne har anført at bakgrunnen for å erverve arealet er å kunne lage vei for lettere adkomst til eksisterende hytte. I klageomgangen er det anført at de ønsker å beholde arealet slik det er i dag, og at spørsmål om ny adkomst først blir aktuelt ved en eventuell bruksendring til permanent bolig. Vi bemerker at den foreliggende saken må vurderes ut i fra slik eiendommen er per i dag. Denne er en fritidseiendom, og overstiger før søknaden om tilleggsareal behandles maksimal størrelse for hyttetomter i Levanger kommune. Fylkesmannen kan ikke se at klagernes begrunnelse for søknaden i særlig grad taler for dispensasjon. Så langt vi kan se framgår det ikke eksakt hvor stor parsell som søkes tillagt som tilleggsareal til den eksisterende fritidseiendommen. Det framgår imidlertid av kartgrunnlaget som følger søknaden at det omsøkte området er betydelig større enn den eksisterende tomta. I høringsuttalelse av 10. oktober 2011 har Fylkesmannen lagt til grunn at samlet areal etter en
Side 8 av 9 eventuell sammenføyning vil være omtrent 4,2 dekar. Dette er over 2,5 ganger maksimal størrelse som er tillatt for hytteeiendommer i kommuneplanens arealdel. Den store overskridelsen av maksimal tillatt tomtestørrelse for hyttetomter taler med tyngde mot at det skal gis dispensasjon til fradeling som omsøkt. Det framgår av pb1. 1-8 at det i 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag særlig skal tas hensyn til natur- og kulturmiljø, frilufisliv, landskap og andre allmenne interesser. I klagen er det vist til at det omsøkte området ikke inneholder noe dyrket mark, men kun fiellskråning og skog. Fylkesmannens miljøvernavdeling skriver i sin høringsuttalelse av 10. oktober 2011 at de ubebygde områdene på Ytterøya har miljøkvaliteter som tilsier at ny bebyggelse bør unngås. De klirnatiske- og vegetasjonsmessige forhold tilsier at det aktuelle området inneholder kvaliteter for biologisk mangfold. Ut mot odden er det urørte områder med landskaps- og friluftslivkvaliteter. Det er også presisert at en liberal dispensasjonspraksis kan føre til økt press på arealene langs sjø i dette området, og bygge- og deleforbudet, jf. pb1. 1-8 skal praktiseres strengt her. Samlet sett gir Fylkesmannens miljøvernavdeling råd om å avslå søknaden om tilleggsareal. Arealstørrelsen er i strid med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, og en dispensasjon vil kunne skape presedens. En eventuell fradeling vil i lys av en skjerpet nasjonal strandpolitikk heller ikke tjene som begrunnelse for en eventuell framtidig utbygging på den aktuelle tomta. Fylkeskommunen hadde også merknader til det omsøkte tiltaket i sin høringsuttalelse av 21. september 2011. De anbefalte kommunen om ikke å godkjenne fradelinger hvor tomtegrensen er trukket helt ned i sjøkanten av hensynet til allemannsretten. Vi viser til pb1. 19-2, tjerde ledd, hvor det framgår at kommunen ikke bør gi dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til søknaden. Kommunene er informert om at det kun er når sektormyndighetene " går i mot" det omsøkte tiltaket, at deres uttalelse skal oppfattes som negativ i forhold til pb1. 19-2. I denne saken har Fylkesmannens miljøvernavdefing gitt råd om å avslå søknaden, og kommunen har således feilaktig lagt til grunn at de har uttalt seg negativt, jf. pb1. 19-2. De momenter som sektormyndighetene har trukket fram taler uansett mot at dispensasjon gis, men ikke med samme tyngde som kommunen har lagt til grunn. Etter en helhetsvurdering finner ikke Fylkesmannen at vilkårene for å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet er oppfylt. På bakgrunn av sakens opplysninger, legger vi til grunn at hensynene bak bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og hensynene bak bygge- og deleforbudet i pbl. 1-8, blir vesentlig tilsidesatt dersom det blir gitt dispensasjon som omsøkt. Vi finner heller ikke at fordelene ved dispensasjon klart overstiger ulempene. På bakgrunn av dette må Innherred samkommunes vedtak stadfestes. På denne bakgrunnen fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Innherred samkommunes vedtak av 11. januar 2012, sak nr. 19/12, stadfestes. Klagen tas ikke til følge.
Side 9 av 9 Vedtaket er endelig, og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fv1. 28. Med hilsen Sissel E. Slapgård (e.f.) Bygg- og justisleder Kommunalavdelingen Frode Finstad Rådgiver Kommunalavdelingen Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi til: Mildrid Norum 7629 YTTERØY