Sakshandsamar: Anne Jorun Myklebust Vår dato Vår referanse Telefon: 57 64 31 84 25.09.2012 2012/1440-423.1 E-post: fmsfamy@fylkesmannen.no Dykkar dato Dykkar referanse 05.01.2012 Gunnvard Offerdal Kvam 6856 Sogndal Vedtak i klagesak som gjeld dispensasjon frå reguleringsplanen for Elvebakken for riving og godkjenning av endringssøknad for oppføring av garasje på gbnr. 21/48, Sogndal kommune Vi viser til oversending frå Sogndal kommune den 16.03.2012, som gjeld klage på vedtak av Sogndal forvaltningsutval 08.12.2011, sak 88/11. Det er klaga innan fristen, og vilkåra for å handsame saka er oppfylte. Vedtak Klagen frå Synneva Offerdal v/ Gunnvard Offerdal vert ikkje teken til følgje. Fylkesmannen stadfestar Sogndal kommune sitt vedtak av 08.12.2011, sak 88/11. Bakgrunnen for saka Den 06.11.2008 gav Sogndal kommune løyve til fasadeendring og utviding av inngangsparti og garasje på eigedomen gbnr. 21/48. Utført byggjearbeid var ikkje i samsvar med byggjeløyvet, og kommunen stansa arbeidet i påvente av melding om retting og eventuell ny søknad. Endringssøknad vart sendt inn og kommunen gav den 05.11.2009 løyve til tiltaket i tråd med endringssøknaden. Vedtaket vart påklaga, men kommunen stod fast på vedtaket av 05.11.2009. Klagen vart sendt til Fylkesmannen for klagehandsaming. Fylkesmannen oppheva vedtaket 23.11.2009, på grunn av at tiltaket ikkje var i samsvar med føresegnene i reguleringsplanen for Elvebakken. Kommunen handsama saka på nytt. Den 08.12.2011 gav Forvaltningsutvalet i Sogndal kommune dispensasjon frå 4 d i føresegnene til planen for riving av den gamle garasjen, og løyve til oppføring av garasje på gbnr 21/48, slik som søkt om i endringssøknaden. Gunnvard Offerdal klaga på vedtaket i brev den 05.01.2012. Det følgjer av klagen at tidlegare merknader står ved lag, og at Offerdal ønskjer ei nærare vurdering av om det ligg føre særlege grunnar for å godkjenne garasjen. Sogndal kommune handsama klagen den 15.03.2012. Klagen vart ikkje teken til følgje, og saka vart sendt til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Regelverk Fylkesmannen har delegert mynde til å avgjere klager på enkeltvedtak gjort i medhald av plan- og bygningslova, jf. plan- og bygningslova 1-9 femte ledd og rundskriv T-2/09 frå Miljøverndepartementet. Fylkesmannen skal som klageinstans sjå til at kommunen har følgt dei lovene, forskriftene og sakshandsamingsreglane som gjeld på rettsområdet ved handsaminga av saka. Hovudkontor Landbruksavdelinga E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde fmsfpost@fylkesmannen.no Telefon: 57 64 30 00 Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: 57 65 33 02 Telefon: 57 64 30 00 www.fylkesmannen.no/sfj Org.nr 974 763 907 Telefaks: 57 82 17 77
2/6 Fylkesmannen kan under klagehandsaminga prøve alle sider av vedtaket, også dei skjønsmessige vurderingane som kommunen har gjort, jf. forvaltningslova 34. Ved prøvinga av det kommunale skjønnet skal Fylkesmannen leggje vekt på omsynet til det kommunale sjølvstyret. Opphavleg søknad vart sendt inn sommaren 2008, og endringssøknaden er datert 21.08.2009. Søknaden om endring skal vurderast etter plan- og bygningslova av 1985 jf. plan- og bygningslova 2008 34-4. Eit tiltak som gjeld riving og oppattføring av bygg, krev løyve etter plan- og bygningslova 93 første ledd, bokstavane a og d. Før løyve vert gjeve, må kommunen sjå til at tiltaket ikkje er i strid med føresegner gjevne i eller i medhald av lova jf. plan- og bygningslova 95 nr.2. Eigedomen gbnr. 21/48 er omfatta av reguleringsplanen for Elvebakken, vedteken av Sogndal kommunestyre den 08.09.1999. Det går fram av 2 i føresegnene til planen at målet med reguleringsplanen er å ta vare på og utvikle byggjeskikken i denne delen av Sogndal sentrum. Planen skal forsøke å løyse utfordringa det er å ivareta byggjekulturane særmerka med tett småhusbusetnad og større sveitsarhus, samstundes som det vert plass til fortetting, modernisering og endra samfunnskrav med omsyn til bustad og bumiljø. Området eigedomen ligg i er regulert til «spesialområde bevaring bustader». I reguleringsføresegnene 4 er det gjeve generelle føresegner til planområdet. Dette er føresegner som går på sakshandsaming, føresegner om riving av bygningar, utnyttingsgrad og liknande innanfor planområdet. Nedanfor følgjer nokre av punkta under 4 i dei gjeldande reguleringsføresegnene: b. Uttale Fylkeskommunen v/kulturavdelinga skal gi uttale til nye bygg, påbygg, tilbygg og fasadeendring. Dette gjeld: Endring av panel, utskifting av vindauge, påbygg, tilbygg, endring av taktekke, bygging av nye terrengmurar og utvendig total vøling av nemnde element. d. Riving/fjerning av bygningar Det er ikkje tillate å rive eller fjerne eksisterande bygningar. Bygningar som likevel må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar som ikkje kan reparerast/vølast, skal byggast opp att på same stad. Tomta kan ikkje nyttast til parkering. Vedgjenoppbygging kan kommunen stille krav til at nytt bygg skal plasserast, utformast og/eller gis eit volum som var likt eksisterande eller som vert tilpassa bygningsmiljø. e.tilpassing Nye bygg/tilbygg kan byggjast og eksisterande bygningar setjast i stand under føresetnad av at den opphavlege stilen vert ivareteken gjennom målestokk, takform, fasadar, vindaugsdeling, dør- og vindaugsutforming og materialval. For bygningar som skil seg sterkt frå byggestilen i planområdet skal nye bygg, påbygg, tilbygg, fasadeendring, vøling bidra til at desse vert underordna området sin karakter og gje ei betre tilpassinga til omgjevnadene. f. Grad av utnytting Grad av utnytting er fastsett på kartet og i planføresegnene. Områder der det ikkje er fastsette grad av utnytting er fullt utbygde, nye bygg vert ikkje tillate innafor desse områda. Unnatak kan gjerast for mindre tilbygg/påbygg, medrekna carport, dersom føremon for søkjar er klart større enn ulempe for nabo. Ein skal her m.a. leggje vekt på at endringar ikkje skal føre til skuggelegging av naboeigedom.
3/6 g. Bygningsplassering, avstand til nabogrense Avstand og plassering mellom nybygg, tilbygg og nabobygg/tomt skal i kvart einskilde tilfelle godkjennast av planutvalet, 70 nr. 2 i plan- og bygningslova gjeld ikkje innafor planområdet. Der anna ikkje er nemnd, er plassering og retning bindande for gjenoppbygging av eksisterande og for nye bygg som er vist i planen. Mindrejusteringar kan godkjennast av kommunen etter nærare vurdering. Større endringar må fremjast gjennom utbyggingsplan for den aktuelle eigedomen. k. Bordkledning/måling/utvendig listeverk Kledning skal vere høvla. Det skal nyttast måling eller oljedekkbeis til utvendig behandling av husa. Utvendig fargesetting på hus skal godkjennast av kommunen. Ved utskifting av profilerte lister, rekkverk eller liknande skal det nyttast kopiar av det opphavlege. Husa må ikkje bli utstyrt med ny dekor der det ikkje har vore tidlegare. p. Dispensasjon Unnatak frå reguleringsføresegnene kan, når serlege grunnar talar for det, verte tillate av planutvalet. Tiltak i strid med reguleringsplanen krev dispensasjon. Det følgjer av reguleringsføresegnene 4p og plan- og bygningslova 1985 7 at kommunen kan dispensere dersom det ligg føre «særlige grunner». Det må gjerast ei konkret og reell vurdering av dei faktiske forholda i saka. Ligg det føre ei overvekt av omsyn som talar for dispensasjon vil krava i lova vere oppfylte og kommunen kan gje dispensasjon. Dersom det ikkje ligg føre slike grunnar, har kommunen ikkje heimel til å gje dispensasjon. Fylkesmannen sine vurderingar Hovudpunkta i klagen din og i tidlegare merknader har vore at garasjen ikkje er oppført slik det var søkt om, og særleg at høgda på garasjen verkar skjemmande og reduserer lysforholdet i stova og i hagen på eigedomen dykkar. Du meiner dette vil redusere kvaliteten og verdien på eigedomen. Garasjen er trekt heilt opp i eigedomsgrensa, noko den ikkje var før. Veggen mot dykkar eigedom er av betong, der det tidlegare var treverk. Du har vist til at det i reguleringsplanen for Elvebakken er sett eit forbod mot riving av eksisterande bygningar, og at det også følgjer av planen at området er fullt utbygd og at nye bygg ikkje er tillate. Du har ikkje noko imot utviding av garasjen mot eige hus og mot eigen hage, men ønskjer at høgda vert justert til eit nivå som er meir normalt for ein garasje som er tiltenkt personbil. Det går fram av plan- og bygningslova 93 at riving og nybygg er søknadspliktige tiltak. Dersom tiltaket er i strid med reguleringsplan, kan kommunen ikkje gje løyve utan at det vert gjeve dispensasjon frå føresegnene tiltaket strid mot. For å dispensere må det liggje føre «særlige grunner» for å dispensere. Kommunen har i vedtaket den 08.12.2012 gjeve dispensasjon frå forbodet mot riving i reguleringsføresegnene 4d, og løyve til oppføring av garasje slik det er søkt om endringssøknaden datert 21.08.2009. Det er ikkje fastsett utnyttingsgrad for eigedomen gbnr. 21/48, og eigedomen er derfor omfatta av byggjeforbodet i reguleringsplanen, jf. 4 bokstav f i planføresegnene. Det framstår som klart at søknaden om riving og oppføring av erstatningsbygg inneber ein søknad om dispensasjon frå begge føresegner. Kommunen har ikkje uttrykkjeleg vurdert spørsmålet om dispensasjon frå byggjeforbodet i 4 bokstav f. Saksframlegget til kommunen sitt vedtak 08.12.2011 viser likevel at kommunen reelt sett har vurdert at det er særlege grunnar for å tillate riving og oppattbygging i samsvar med endringssøknaden. Formålet med reguleringsplanen er særleg å ta vare på og utvikle det gamle bygningsmiljøet
4/6 i området, som er særmerka med tett småhusbusetnad og hus i sveitsarstil. Det er ønskje om å gje plass til fortetting, modernisering og endra samfunnskrav med omsyn til bustad og miljø. I kommentarane til reguleringsplanen går det fram at bygningar som ikkje framstår som verneverdige, inngår i bevaringsområdet fordi ein ønskjer at seinare vøling/påog tilbygging skal gjennomførast med omsyn til heilskapen i området. Formålet bak riveforbodet må derfor vere at eksisterande bygningar som framstår som verneverdige vert tekne i vare, og at heilskapen i området skal bevarast. Utgangspunktet er derfor at det er eit forbod mot riving av alle bygningar innanfor reguleringsplanområdet. Kommunen har likevel vurdert at det ligg føre «særlige grunner» for å rive den eksisterande garasjen. Garasjen var kort og smal, og ikkje ei god løysing for bruk av dagens bilar. Utviklinga fører med seg trong for større areal knytt til bustader, og det er derfor mest tenleg å byggje i tilknyting til garasje/uthus slik at ikkje opphavleg husform vert endra i større grad. Kommunen har derfor lagt vekt på at reguleringsplanen opnar for ein viss modernisering innanfor området. I tillegg har kommunen lagt stor vekt på kulturavdelinga sine uttalar om godkjenning av form og storleik på garasjen, og deira vurderingar om tilpassingar på sjølve huset. Etter det vi forstår er bygget verken av kommunen eller av kulturavdelinga vurdert å vere av særleg bevaringsverdi, og det er vurdert at garasjen ikkje bryt vesentleg med stilen til bustadhuset. Samla sett har Fylkesmannen derfor ikkje merknader til at kommunen gav dispensasjon for riving av bygningen. I saker der tiltakshavarane har fått løyve til riving gjennom dispensasjon, talar alminnelege omsyn til rimelegheit for at det også bør gjevast dispensasjon for oppføring av erstatningsbygg. Kravet til særlege grunnar må likevel vere innfridd for både rivinga og det nye tiltaket, jf. planføresegnene 4 bokstav d, f og p. Spørsmålet er dermed om garasjen slik den er søkt om ligg innanfor det som kan tillatast med heimel i reguleringsplanen for Elvebakken. Garasjen stod opphavleg 1.09 meter ut frå husveggen og hadde ei lengd på 4.96 meter og ei breidd på 3.25 meter. I byggjeløyvet for garasjen den 03.09.1973 vart det gjeve løyve til garasje med høgd 2.10 meter. Vi har ikkje opplysningar om at høgda på garasjen har vorte endra sidan den gang. Teikninga av garasjen det vart gjeve løyve til i 2008, viser ein garasje som er trekt heilt inn i husveggen, med ei lengd på om lag 5 meter og 83 cm breiare enn opphavleg garasje, inn mot eigen hage. Høgda går ikkje fram av teikninga, og det var ikkje søkt om riving av garasjen. I endringssøknaden frå 2009 er det søkt om riving, og på teikningar er garasjen trekt fram slik at den vil gå om lag 30 cm framom det opphavlege arealet for garasjen. Oppført garasje er 83 cm breiare enn opphavleg garasje mot aust inn mot eigen hage. Eit skråande tak mot vegen fører til at bygget får ei noko høgare avslutning ut mot vegen. Du skriv i ditt brev av 03.07.2009 at oppført garasje er 3.35 meter høg i framkant og 2.85 meter i bakkant. Det går fram av 4 bokstav g at avstandsgrensa på fire meter frå nabogrense som følgjer av 70 nr. 2 i plan og bygningslova, ikkje gjeld innanfor planområdet. Det er planutvalet som skal bestemme kvar bygningar skal plasserast. Der eksisterande og nye bygg viser på arealplankartet, er plassering og retning av bygningar bindande som vist på plankartet. Det går også fram av reguleringsplanføresegna at kommunen kan godkjenne mindre justeringar. Sidan reguleringsplanen gjev rom for å plassere bygningar i nabogrensa, og at vi ikkje kan sjå at arealplankartet er til hinder for det, har ikkje Fylkesmannen merknader til at kommunen har gjeve løyve til plassering av garasjen nærare nabogrensa enn før.
5/6 Fylkesmannen har heller ikkje merknader til at garasjen er i mur og ikkje i treverk, sidan både kommunen og kulturavdelinga har vurdert at garasjen har fått ei utforming som ikkje bryt vesentleg med stilen til bustadhuset, jf. føresegnene bokstav b og e. Når det gjeld utvidinga i storleik, har Fylkesmannen kome til at dette bør vurderast i lys av dei kriteria som elles gjeld for tilbygg i planområdet. Fylkesmannen presiserer for ordens skuld at vi meiner at den auka arealstorleiken på 7-8 m 2 kan samanliknast med "mindre tilbygg/påbygg", jf. føresegnene 4 bokstav f. Etter denne føresegna skal ein mellom anna leggje vekt på at endringane ikkje skal føre til skuggelegging av naboeigedom. Fordelane for tiltakshavaren må vere klart større enn ulempene for nabo. Etter plan- og bygningslova 70 nr. 1 er det som utgangspunkt ein høg terskel for når kommunen må gje avslag på ein søknad på grunn av ulemper på naboeigedomen. Når reguleringsplanen set eit strengare krav til til/påbygging enn det lova gjer, bør kommunen si eiga skjønnsvurdering få stor vekt i saka. I tettbygd må det også vere pårekneleg at det vert lagt opp til tett utbygging. Samstundes er det eit viktig omsyn at grunneigarar og naboar skal kunne innrette seg etter dei planane som gjeld for området. Garasjen som er oppført er på det høgste punktet meir enn èin meter høgare enn den som opphavleg stod på eigedomen. I tillegg har den vorte forlenga framover til tilkomstvegen med 30 cm. Sidan garasjen er trekt heilt inn til bustadhuset, er også «pusterommet» mellom desse bygga borte. Dette vil naturleg føre til auka skugge og mindre utsyn på naboeigedomen enn før. At garasjeveggen mot naboeigedomen er i mur og ikkje i treplanel slik gamal garasje var kledd, gjer også at garasjen framstår som meir dominerande på staden. Kommunen seier at avveginga ikkje er enkel i område der det er tett mellom husa slik som i Elvebakken. Kommunen har likevel lagt vekt på at garasjen i hovudsak er forlenga inn mot eige hus, og at den auka arealstorleik på garasjen er om lag 7-8 m 2. Sjølv om du får avgrensa utsyn mot aust, særleg på grunn av høgda på garasjen, meiner kommunen at eigedomen din har det vesentlege utsyn og lys inn frå sør og vest. Dette, i tillegg til omsynet til utvikling i området ut frå standard/modernisering, er avgjerande for kommunen si godkjenning av endringssøknaden. Fylkesmannen ser at garasjen som stod på eigedomen ikkje var ei god løysing for bruk av dagens bilar, og at det derfor er behov for større garasje. Sjølv med dagens standard er tiltaket likevel stort for å ivareta vanlege parkeringsbehov, og spørsmålet om tiltaket bør godkjennast har derfor brakt noko tvil. Fylkesmannen har lagt avgjerande vekt på at grad av utnytting på eigedomar og tolking av lokale retningslinjer for dispensasjon isolert sett er eit tema som er godt eigna for lokal vurdering. Kor vidt det bør dispenserast etter plan- og bygningslova 7 er i utgangspunktet underlagt forvaltninga sitt skjønn. I saker der det ikkje er klare nasjonale eller regionale interesser, bør Fylkesmannen som statleg klageinstans vise varsemd med å overprøve det kommunale skjønnet, jf. forvaltningslova 34 andre ledd. Vi har også lagt stor vekt på at dei samla ulempene med dei omsøkte tiltaka heller ikkje kan reknast som vesentleg større enn det som må påreknast i tettbygde strøk. Kommunen sitt vedtak vert derfor stadfesta. Vedtak Klagen frå Synneva Offerdal v/gunnvard Offerdal vert ikkje teken til følgje. Fylkesmannen stadfestar Sogndal kommune sitt vedtak av 08.12.2012, sak 88/11. Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28 tredje ledd.
6/6 Med helsing Arnt Erik Nordheim rådgjevar Anne Jorun Myklebust rådgjevar Kopi til Christian Frøyd Elvebakken 6 6856 SOGNDAL Elektronisk kopi Sogndal kommune Brevet er elektronisk godkjent.