Lærdal, 10. mars 2015 Jorunn Fosse Fidjestøl

Transkript

1 Lærdal, 10. mars 2015 Jorunn Fosse Fidjestøl

2 Vi skal snakke litt om Avstandsreglane Utgangspunkt og bakgrunn for reglane Hovudregelen i plan- og bygningslova (pbl.) 29-4 andre ledd, forholdet til plan, avstandsmåling Unntaksregelen i pbl tredje ledd, kva er innanfor Kommunen sitt mynde Relevante omsyn i vurderinga av plassering og høgde Tre typetilfelle: 1. Søknaden er i samsvar med plan/ pbl andre ledd - tilvisingsrett 2. Tiltaket kjem inn under unntaksregelen i pbl tredje ledd - kva mynde har kommunen 3. Søknaden er i strid med pbl eller plan - dispensasjonssak

3 Generelt utgangspunkt: Forvaltninga må ha heimel i lov for å innskrenke borgarane sine rettar. Eventuelle avgrensingar av eigedomsretten og utnytting av eigedomen må følgje av lov.

4 Kvifor fekk vi avstandsreglane? Brannvernomsyn Sikre lys og luft mellom bygg Sikre ein viss avstand mellom nabobygningar Omsyn til terreng og omgjevnadstilpasning av bygningskroppen

5 Plan- og bygningslova 29-4 «29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd 1 bokstav b, gis ved forskrift.»

6 Plan- og bygningslova 29-4 «29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd 1 bokstav b, gis ved forskrift.»

7 Plan går føre pbl «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12» Der kommune- eller reguleringsplanen har avstandsføresegner, gjeld planen i staden for 29-4 Unntaksreglane i 29-4 tredje ledd kjem ikkje i bruk

8 Korleis måler vi avstanden? Byggteknisk forskrift (TEK-10) 6-3: «Avstanden måles som korteste avstand horisontalt mellom byggverkets fasadeliv og nabobyggverkets fasadeliv eller nabogrense. For byggverk med utstikkende bygningsdeler økes avstanden tilsvarende det bygningsdelen stikker mer enn 1,0 m ut fra fasadelivet.» Veileder Grad av utnytting

9 Korleis måler vi avstanden? Byggteknisk forskrift (TEK-10) 6-2 (3): «Høyde som beskrevet i plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd er gjennomsnittlig gesimshøyde for fasaden mot tilliggende nabogrense.»

10 Unntaka i pbl tredje ledd «29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd 1 bokstav b, gis ved forskrift.»

11 Samtykkje Skriftleg Kvar enkelt nabo, «eier (fester)» Større bustadkompleks mv.: Burettslag, bustadaksjeselskap - styret Eigarseksjonssameige - sameigarmøtet/ styret Andre sameige - fleirtalet av sameigarane, evt. styre med fullmakt

12 Garasje, uthus eller liknande mindre tiltak Lager, reiskapsbod, leikestove, hobby, mindre bygningar for næring, mv. (Merk dykk at her kjem det regelendringar) Ikkje for å bu i Dvs. at gjesterom, anneks, ekstrastove, hybel mv. ikkje er omfatta av unntaket

13 Kommunen sitt mynde Relevante omsyn i vurderinga Kva mynde har kommunen i desse tilfella? 1. Søknaden er i samsvar med plan/ pbl andre ledd 2. Tiltaket kjem inn under unntaksregelen i pbl tredje ledd 3. Søknaden er i strid med plan/pbl. 29-4

14 Relevante omsyn i vurderinga Brannsikring Utsikt og lystilhøve Tilpassing til terrenget og andre bygningar Gode uteareal for dei som bur der eller brukar området Universell utforming, barn og unges oppvekstvilkår, estetisk utforming av omgjevnadene, jf. Pbl. 1-1 Omsynet til at andre krav i pbl. kan oppfyllast, td. tilkomst, parkering

15 Relevante omsyn i vurderinga, Omsynet til naboane forts. planlagt eller pårekneleg utnytting av nabotomt eller omkringliggjande areal i relativt nær framtid Avstand til elektriske forsyningsanlegg, jf. forskrift om elektriske forsyningsanlegg og veileder Ledningar i grunnen Leggje vekt på formålet med bygningen Kan stille vilkår til vedtaket for å ivareta desse omsyna

16 2. Tiltaket kjem inn under unntaksregelen i pbl tredje ledd 3. Søknaden er i strid med 29-4 eller plan

17 Plan- og bygningslova 29-4 «29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd 1 bokstav b, gis ved forskrift.»

18 Tilvisingsrett - kommunen kan ikkje avslå søknaden Utgangspunkt: -søknaden skal godkjennast dersom ikkje avgjerande grunnar talar mot betydeleg ulempe for naboar eller omkringliggjande miljø Er alternativ plassering av tiltaket mogleg? Bygget må kunne oppfylle sin funksjon Proporsjonalitet mellom ulempa for utbyggar og nytten av endringa for naboen/andre

19 Dersom avgjerande grunnar kor langt kan kommunen gå? Endre plassering på tomta (heile bygningen eller funksjonar som verandaer eller terassar) Endre høgdeplassering på tomta Endre grunnflata? SOMB: Ikkje heimel til å endre grunnflata si form og storleik KMD:Grunnflata må i det vesentlege forbli uendra antyda at ein kan legge langt hus i vinkel Endre høgda? heving av tak, sokkel gesims møne Etasjer Askøy-sak, SOMB sak 2012/215

20 1. Søknaden er i samsvar med 29-4 andre ledd 3. Søknaden er i strid med 29-4 eller plan

21 Når unntaksreglane kjem i bruk: Kommunen kan avslå, jf. «kan godkjenne» Mindre strengt enn dispensasjonssøknad Byggefagleg lokalt skjønn Kan gjere strengare vurdering enn tilvisningsretten - det skal mindre til for at eit moment vert sett på som avgjerande Bruken av vilkår i vedtaket

22 1. Søknaden er i samsvar med 29-4 andre ledd 2. Tiltaket kjem inn under unntaksregelen i pbl tredje ledd

23 Vurdering av søknad om dispensasjon frå avstandskrava Dispensasjon skal ikkje vere kurant Omsyna bak reglane må ikkje bli vesentleg tilsidesette Fordelane må vere klart større enn ulempene Skal mykje til for å dispensere iflg. SOMB SOMB: Lovgjevar har alt vurdert dette ved lov, avveging av omsyn, demokratisk prosess, bygging her er i utgangspunktet forbode. Vi tenkjer det same må gjelde der lokale styresmakter har vurdert og fastsett særskilte avstandskrav i plan

24 Dispensasjon, forts. Om fordeler ved tiltaket Reint personlege omsyn har normalt ikkje avgjerande vekt Ot.prp. Nr. 32 ( ) s. 242: «Bestemmelsen åpner for at det i saker hvor det foreligger helt spesielle sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn, kan slike hensyn tillegges vekt. Det understrekes at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven.» SOMB SOMB 2011/3124 og 2014/334: Omsyn som vert framlagt av ein søkjar kan representere ein objektiv fordel for eigedomen og auke kvaliteten, td. med betre soltilhøve, topografi, høve til leik og opphald. Vil ein eventuell dispensasjon utgjere ein stor fordel i høve til dagens situasjon?

25 Oppsummert Vurdere plan Tiltaket i tråd med plan tilvisingsrett (typetilfelle 1) Tiltaket i strid med plan dispensasjonssak (typetilfelle 3) Unntaksregelen i 3. ledd gjeld ikkje Vurdere avstandsregelen i 29-4 Tiltaket i tråd med 2. ledd tilvisingsrett (typetilfelle 1) Tiltaket i strid med 2. ledd Vurdere unntaksregelen i 3. ledd Innanfor konkret vurdering (typetilfelle 2) Ikkje innanfor dispensasjonssak (typetilfelle 3)

26 Oppsummert, forts. Tilvisningsretten Kan ikkje avslå Skal mykje til for å kunne justere på tiltaket betydeleg ulempe Unntaket i 3. ledd Bruke godt lokalt byggefagleg skjønn I strid med plan eller pbl Dispensasjonssak Skal mykje til for å gi dispensasjon

27 Linkar til regelverk, rettleiing med meir Plan- og bygningslova Forskrift om byggesak Byggteknisk forskrift (TEK 10) Veileder Grad av utnytting Rundskriv H-18/90 Sivilombudsmannen relevante saker, 2012/215, 2014/334 KMD sine sider om plan, bygg og eigedom Fylkesatlas, Norge i bilder