Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling Arkiv saknr: 2016/1535 Løpenr.: 4450/2017 Arkivkode: 153/1 Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet 01.03.2017 17/51 Sakshandsamar: Lotte Næss Framlegg til detaljregulering for Vestlia Rauland (Leirgrav) del av 153/1-1.gongs handsaming Vedlegg: 1 Plankart 2 Føresegner 3 Planomtale 4 Planområde 5 Skisse kommunedelplanen og planframlegget 6 Skisse gjeldande reguleringsplan og planframlegget 7 BFF20 situasjonsplan 8 BFF20 3D 9 BFF20 snitt A 10 BFF20 snitt B 11 Framlegg til utbyggingsavtale Dokument i saka: Kommunedelplan for Rukkemo Torvetjønn vedteken 2001 Reguleringsplan for Leirgrav og Holtar vedteken 2006 Vinje kommune, referat frå oppstartsmøte 16.06.16 Sweco as, vurdering av krav til konsekvensutgreiing 22.06.16 Sweco as, varsel om oppstart av planarbeid 27.06.16 Innspel til planarbeidet : Fylkesmannen i Telemark 07.07.16 NVE 15.07.16 Telemark fylkeskommune 01.08.16 Statens vegvesen 10.08.16 Rauland skisenter hytteforening 10.08.16 Rolf Hobæk og Roy W Furulund 10.08.16
Anita Strømdahl-Dreyer og Roger Dreyer 01.07.16 Arne Johan Evensen 05.07.16 Vegar og Mona Eliassen 10.08.16 Asplan Viak 07.03.14 Trafikkvurdering Reguleringsplan Holtardalen III Asplan Viak 12.07.16 Rauland skisenter trafikkutgreiing Sweco as 14.09.16 Skredfarevurdering m/vedlegg Sweco as 18.11.16 Rapport biologisk mangfald Sweco as 09.01.17 Hellingskart Sweco as 09.01.17 Vegprofilar Sweco as 09.01.17 VA-plan Bakgrunn: Telemark Forvaltning AS har gjort avtale om utbygging av del av 153/1 med grunneigar Kjell Torp. Det aktuelle området er i dag omfatta av reguleringsplan for Leirgrav og Holtar frå 2006. Det er ynskje om ei ny og oppdatert reguleringsplan. Ein hadde oppstartsmøte 16.06.16. Det vart varsla oppstart av planarbeid i brev 27.06.16, med frist for innspel 10.08.16. Det vart samtidig varsla oppstart av tingingar om utbyggingsavtale. Det er no utarbeidd eit framlegg til ny reguleringsplan, sjå vedlegg 1-4. Det er kome inn 9 innspel, som er referert og kommentert i planomtala. Administrasjonen har nokre kommentarar utover det som står i planomtala, sjå nedanfor under vurdering. Framlegget var fyrst lagt fram for plan- og miljøutvalet 18.01.17, men saka blei trekt. Vurdering: Planomtala er omfattande og dekker det meste. Ein vil her berre kommentere enkelte viktige punkt. Planframlegget visar ei konsentrert utbygging, som går noko ut over det som er sett av til byggeområde i kommunedelplanen går noko inn i alpin-nedfartar og byggjer tett i bratt terreng. Tilhøvet til gjeldande kommunedelplan, inkl. bygging i alpinnedfart. Gjeldande kommunedelplan og planframlegget (vegar og formålsgrenser i raudt) Sjå også vedlegg 5
Planframlegget følgjer kommunedelplanens føring om korridor langs transportløype (ein del smalare), men utvider byggjeområdet vestover inn mot alpinanlegget (inn i formål «idrettsanlegg»). Noko byggjeområde i kommunedelplanen vert regulert til landbruksformål. Sjå planomtala pkt 2.1.2 og 5.1.1. Ortofoto og planframlegget Administrasjonen er i utgangpunktet skeptisk til å byggje i eksisterande alpinanlegg, utan at dette er i tråd med ein gjennomtenkt, langsiktig strategi for utvikling av alpinanlegga i Rauland. Ein slik strategi finnes ikkje skriftleg pr i dag. Administrasjonen hadde difor eit møte med sentrale aktørar 16.12.16. Aktørane gjorde her greie for sin strategi. Bygging i den aktuelle bakken var i tråd med dette. Det er ein bakke som har vore lite brukt, og lite preparert dei siste åra. Eigarar og drivarar av skisenteret satsar på utviding andre stader. Sjå også planomtala pkt. 3.3 - vedk. Vegar og Mona Eliasssen. På denne bakgrunn kan rådmannen tilrå planframlegget på dette punktet.
Tilhøvet til gjeldande reguleringsplan Gjeldande reguleringsplanar og planframlegget. Sjå også vedlegg 6. Det nye planframlegget utvidar byggjeområda, både i område som no er regulert til jordbruk og opp og vest mot alpinanlegga. Planadministrasjonen meiner ein kan tilrå ein slik endring. Endringa er dels i tråd med kommunedelplanen, dels i tråd med ein strategi om å høg utnytting av areala. Det siste vert nærare drøfta nedanfor.
Tett utbygging i bratt terreng Utbygginga vert planlagt lang opp i bakkane, i til dels bratt terreng med helling på 1:3 og brattare. Hellingskart Samstundes er utnyttingsgraden høg: 30 % BYA generelt, men 25% BYA der det er 1: 3 og brattare. Dette vil føre til store terrenginngrep. Ein kan seie at det er i tråd med ein overordna strategi om høg utnytting i satsingsområda, og ein strategi om konsentrert utbygging på sentrale areal som ikkje er sers eksponerte. Ein stad går likevel ein grense. På dette punkt er planframlegget likt planane i Holtardalen. Holtardalen kan ein sei mykje positivt om, mellom anna at det er seld mange tomter, som byggjer opp under infrastrukturen (heisar osb). Samstundes har det vore mange utfordringar med tilkomst, parkering, bygging utanfor byggegrense, erosjon, handtering av overvatn mm. Årsakene til dette er truleg ein kombinasjon av høgt tempo, at dei ulike tiltaka blei bygde i lite lagleg rekkjefylgje (td blei hytter bygd før vegen blei ført fram), samt tilhøve knytt til ulike utbyggjarar. Men høg tetthet i bratt terreng har òg vore ein faktor. I Holtardalen III har ein gjort tiltak for å betre situasjonen, med meir omfattande krav til byggjesøknaden, maks breidde på bygg og redusert grad av utnytting til 25% BYA i dei brattaste partia. Det er likevel for tidleg å sei om endringane i Holtardalen III har tilstrekkeleg effekt. I dette planframlegget er det stilt enda meir omfattande krav til byggesøknad og ferdigattest, noko som er positivt. Sjå føresegnene pkt. 2.1 og 2.2. Det er òg stilt krav om at vegar og tomter skal prosjekterast og opparbeidast samstundes, jfr føresegnenes pkt. 2.3.j. Det er
utarbeidd illustrasjonar som viser terrenginngrep på toppen av feltet, der det kan sjå ut til at det blir mest skjering og fylling. Sjå vedlegg 7-10. Vinje kommune skal no rullere kommunedelplan Rukkemo Torvetjønn. Ein ser her for seg føringar for kor ein skal byggje konsentrert, og kor ein skal byggje mindre konsentrert og med meir grønstruktur. Det kan òg bli føringar om maksimal tettheit og helling. Det er ikkje gitt at ein vil rå til å byggje så tett og bratt som det no er opna for. Erfaringane frå Holtardalen og Vestlia Rauland vil då vere viktige. Landskap - utsiktspunkt Tett bygging i bratt terreng har landskapsverknader, både i høve til fjernverknader og i det nære (terrenginngrep). Utbygginga skjer i ei jamn bratt li, men nokre plassar er det framskotne høgder med tomter oppå. Det gjeld i nedre del av feltet, mot bekken (BFF4) og opp i feltet, i botn av heisen Fjellrupa (BFF14). Den fyrste kan bli ganske ruvande, men det kan òg hende at dei skyt av toppen. Den andre er både framskoten, og vil vere ein kvalitet som utsiktspunkt og opphaldsareal dersom den vert standande ubygd. Ein burde då utvide arealet slik at delar av tomta nedanfor ikkje kan byggast på (for ikkje å hindre utsikt). Tomta i søraust burde ha byggegrense. Sakshandsamar er i tvil, men konkluderer med at framlegget kan sendast ut på høyring slik det er. Så kan ein vurdere dette på nytt etter høyring. Grønstruktur Med grønstrukturen meiner ein då i dette høvet ferdselskorridorar, vegetasjonsbuffer, sti og løypenett, møteplassar/leikeareal og avstand frå hytte til leikeplassar, møteplassar og der ein kan spenne på seg skia. Ettersom planområdet har ein sentral lokalisering, er det rett med ein ei konsentrert utbygging. Ein kan såleis akseptere ein viss avstand frå kvar hytte til der ein kan ta på seg skia. Areal for møteplassar og leik er rimeleg godt dekt. Tilgang til løyper og stiar som heng saman med det større sti og løypenettet er sers viktig. Det er utarbeidd skisser som viser løyper og stiar. Skissene visar at dette er løyst tilfredstillande for vinteren sin del. Det går ein mykje brukt sti/traktorveg gjennom området. Den blir då brote, og ein må i staden gå langs vegane gjennom området.
Eksisterande stiar og løyper Stiar og løyper etter utbygging Det er viktig at dei nye traseane blir godt merkte. Det er eigne føresegner og rekkjefylgjekrav om dette, sjå føresegnenes pkt. 3.1.e) og 6.1 c).
Trafikktilhøve Vegvesenet minner i sitt innspel om at dei «fleire gonger (har) nemnd behovet for å få etablert ei ryddig og sikker løysing på dei trafikale problema kring parkeringsplassen og dei to tilkomstvegane frå fylkesvegen ved Skisenteret.». «Det er på tide at arbeidet med å få etablert ei meir ryddig og sikker trafikkløysing munnar ut i noko konkret sidan det nå både frå kommunen og planleggjar si side er ynskjeleg å vedta nok ein reguleringsplan som vil medføre auka trafikk.» I planomtala pkt. 5.3 er det gjort greie for planar om endringar i området innafor krysset med Fv37, mellom anna ny heis. Utbyggjarane har ikkje kome langt nok med planane til at dei kan starte opp ein planprosess no. Eit strakstiltak som ikkje krev ny plan, er å flytte containerane. Kommunen er i dialog med Renovest om dette. Eit anna tiltak er å stengje innkøyringa til p-plassen frå vest. Rauland skisenter har forplikta seg til å gjennomføre dette tiltaket til våren. Vinje kommune krev vegstandard tilsvarande landbruksveg klasse 3. Planomtala pkt. 4.1 stadfester at dette er målsettinga i planarbeidet, og føresegnenes 5.1.b seier vegstandarden skal dokumenterast ved søknad om løyve. Vegprofilar viser at samlevegane er ganske nær ein slik standard. Ein legg til grunn at føresegnenes pkt. 5.1 vert handheva, og at stikkvegtraseane kan justerast ved detaljplanlegginga. VA Det er utarbeidd eit utkast til VA plan, slik det var krav om i oppstartsmøtet. Utkast til VAplan er godkjent av TDV. Utbyggingsavtale Det ligg føre eit framlegg til utbyggingsavtale, sjå vedlegg. Rådmannen rår til at planframlegget kan leggjast ut på høyring utan endringar. Rådmannens framlegg til vedtak: Framlegg til detaljregulering for Vestlia Rauland vert lagt ut på høyring og offentleg ettersyn i medhald av pbl 12-10 slik det ligg føre. Rådmannen, 19.02.17 Jan Myrekrok, rådmann /s/ Handsaming i Plan- og miljøutvalet 01.03.2017: Framlegget frå rådmannen blei samrøystes vedteke. Framlegg til detaljregulering for Vestlia Rauland vert lagt ut på høyring og offentleg ettersyn i medhald av pbl 12-10 slik det ligg føre.