Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 16/2189-7 Arkivnr.: GNR 67/746 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 67/746 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR UTNYTTINGSGRAD Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kapittel 19 Klageadgang: Ja, etter plan- og bygningsloven 1-9, jf. forvaltningsloven kapittel VI Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 gir vi dispensasjon fra reguleringsplan for Voldstadsletta. Vi tillater at utnyttingsgraden på gnr 67 / bnr 746 blir 26,2 %, slik at Tor og Vigdis Thomsen kan bygge en garasje på 50 m2 BYA (bebygd areal).. Hensynet bak bestemmelsen om bebygd areal blir ikke vesentlig tilsidesatt når overskridelsen bare er 1,2 %. Fordelene vurderes å være klart større enn ulempene når vi ikke ser at det er ulemper ved å gi Siden kommunen avklarte eiendomsgrensene på et sent tidspunkt, mener vi at vi må kunne se velvillig på søknaden om Side 1 av 6
Sammendrag: Tor og Vigdis Thomsen søker om dispensasjon for utnyttingsgrad på ny eneboligtomt på Voldstadsletta. Bakgrunnen er at de har planlagt bolig og garasje ut fra større tomtestørrelse enn oppmålt tomtestørrelse. Tomta ble regulert før det var gjort grensegang mot naboeiendom. Etter at grensegangen var utført, ble denne tomta mindre enn tidligere forutsatt. Rådmannen mener at siden vi avklarte grensen på et sent tidspunkt, må vi kunne se velvillig på søknaden om Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn 2. desember mottok vi søknad om dispensasjon fra Tor og Vigdis Thomsen. De ønsker å bygge en garasje på 50 m2 bebygd areal (BYA). Dersom de skal holde seg innenfor tillatt bebygd areal, på eiendommen gnr 67 / bnr 746, kan ikke garasjen være større enn 41,2 m2 bebygd areal. Til høyre er tiltakets plassering vist på kart over kommunen. Under vises utsnitt av innsendt situasjonsplan. Pil viser tiltak i Sveavegen 50. Side 2 av 6
I forbindelse med arbeidet med reguleringsplan for Voldstadsletta, ble grensegang utført etter at reguleringsplanen var vedtatt. Grensegang mot nabo i vest, gnr 67 / bnr 3, førte til at eiendomsgrensa ble flytta. For eiendommen gnr 67 / bnr 746 førte dette til at eiendommen ble redusert fra 779 m2 til 746,6 m2. I formannskapsmøte 22. oktober 2015 ble reguleringsplanen endret i forhold til oppmålt eiendomsgrense. Denne grensejusteringen hadde ikke Tor og Vigdis Thomsen fått med seg da de fikk tegnet bolig og garasje på sin eiendom. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 67 / bnr 746 ligger innenfor reguleringsplan for Voldstadsletta, og er avsatt til frittliggende boliger. Utnyttingsgrad skal ikke være større enn 25% BYA (bebygd areal). Dersom det bygges garasje på 50 m2, vil utnyttingsgraden bli 26,2%. Da er det behov for 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven av 2008 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter Plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 1.4 Søkers begrunnelse for dispensasjon Under gjengir vi søknaden som den er utformet. Side 3 av 6
Til venstre viser kartet areal som ble borte underveis. Eiendommen er i dag 746,6 m2. Den var 32,4 m2 større da bygget ble planlagt. Dersom eiendommen fortsatt hadde vært 779 m2, kunne de ha bygd 50 m2 garasje innenfor utnyttingsgrad på 25 % BYA. 1.5 Nabomerknader Naboer er varsla. Vi har ikke mottatt informasjon om at noen har hatt merknader. 2 FAGLIG VURDERING: 2.1 Andre sammenliknbare saker Dette er en noe spesiell situasjon. Vi kjenner ikke til sammenlignbare saker. 2.2 Hensynet bak bestemmelsen om utnyttingsgrad Bestemmelser om utnyttingsgrad settes for å sikre utbyggingsområder en ønsket åpenhet. Bestemmelsen styrer hvor mye av marka som bebygges, slik at det blir igjen terreng rundt bebyggelsen. Side 4 av 6
I dette tilfellet ønsker Tor og Vigdis Thomsen å bygge 1,2 % mer enn planen tillater. Å tillate dette, vil ikke være å sette bestemmelsen vesentlig til side. 2.3 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon Fordelen med å gi dispensasjon er at Tor og Vigdis Thomsen kan få en så stor sportsbod som planlagt, i garasjen. De har forventninger om hvordan de skal få det i sitt nye bygg. Boligen er planlagt uten sportsbod, med et stort innvendig vaskerom med oppbevaringsmulighet. Vaskerommet er 11,1 m2. Det kan deles i vaskerom og sportsbod. En garasje på 41,2 m2 vil også gi mulighet for noe oppbevaringsplass siden «minimumsmålet» på en dobbeltgarasje er 36 m2. De vil da ha de 5 m2 som tradisjonelt har vært et krav for sportsbodstørrelse. Vi kan ikke se ulemper med å gi Saken vil bare kunne gi presedens for andre som har kommet i tilsvarende klemme. Eiendommen gnr 67 / bnr 747 ble 6,1 m2 mindre enn forventet ved grensegangen. 2.4 Statlige og regionale rammer og mål Ikke aktuelt i denne saken. 3. KONKLUSJON Når den ønskede økningen av utnyttingsgrad er bare 1,2%, vurderer vi at hensynet bak bestemmelsen om utnyttingsgrad ikke settes vesentlig til side. Ideelt sett skulle grenseoppgangen være gjort før reguleringsplanen ble vedtatt. Da ville misforståelsene om tomtestørrelsene vært unngått. For Tor og Vigdis Thomsen er fordelene med å få dispensasjon stor. Vi kan ikke se at det følger ulemper med å gi Vi vurderer at kravet, om at fordelene med å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene, er ivaretatt. 4. FORSLAG TIL VEDTAK: 4.1 Formannskapet anbefaler for kommunestyret Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 gir vi dispensasjon fra reguleringsplan for Voldstadsletta. Vi tillater at utnyttingsgraden på gnr 67 / bnr 746 blir 26,2 %, slik at Tor og Vigdis Thomsen kan bygge en garasje på 50 m2 BYA (bebygd areal).. Hensynet bak bestemmelsen om bebygd areal blir ikke vesentlig tilsidesatt når overskridelsen bare er 1,2 %. Fordelene vurderes å være klart større enn ulempene når vi ikke ser at det er ulemper ved å gi Siden kommunen avklarte eiendomsgrensene på et sent tidspunkt, mener vi at vi må kunne se velvillig på søknaden om Side 5 av 6
DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Ingen Øvrige dokument: 16/19596 67/746 Medling om bygning eller tilbygg som er Avsender:Tor Thomsen unntatt søknadsplikt. 16/23395 67/746 - Foreløpig svar på søknad om dispensasjon for garasjestørrelse. Avsender:Tor Thomsen 16/22180 67/746 - Svar på melding om oppføring av garasje. Avsender:Tor Thomsen 16/23787 67/746 Kvittering for naboliste. Avsender:Roar Jørgensen AS 16/22303 67/746 Søknad om dispensasjon vedrørende Avsender:Tor og Vigdis Thomsen oppføring av garasje. 16/22670 67/746 Oversendt bilde over areal som er mistet på grunn av feil reguleringsgrenser. Avsender:Egil Waaia Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Tor Thomsen, Østhagan 25 2742 GRUA, Vigdis Thomsen, Østhagan 25 2742 GRUA, Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 6 av 6