Klikk for å redigere tittelstil DD prosessen fra et forvalterperspektiv konsernadvokat Inger Eriksen, OBOS Basale AS
! Basale - nøkkelinformasjon Norges største uavhengige forvalter av næringseiendom Hovedkontor i Trondheim Over 210 ansatte fordelt på fagstillinger og teknisk drift Administrasjon, økonomi og regnskapsførsel for over 200 eiendomsselskap Ca. 2.600.000 kvm til forvaltning Over 300 næringseiendommer i porteføljen Omsetning i form av utfakturert leie og FK: 2,5 mrd. NOK i 2013 100 % eid av OBOS
Lokasjoner
! Struktur kjerneleveranse og tilleggstjenester kjerneleveranse Næringsmegling Finansiell Rådgivning Teknisk rådgivning Juridisk rådgivning Eiendomsforvaltning Eiendomsutvikling Utleie Transaksjon Leiesøk Markedsvurdering Verdioptimalisering Verdivurdering Investeringsanalyse Likviditetsmodellering Porteføljeanalyser Forretningsplaner Innhenting av finansiering Langtidsprognoser Benchmarking Strategisk bistand og Teknisk DD styrearbeid Tilstandsvurderinger Teknisk forvaltning Teknisk tegning Administrativ forvaltning Energirådgivning Økonomisk forvaltning Arealberegninger Regnskapsførsel Branndokumentasjon Utleiebistand Bygge- og prosjektledelse Driftstjenester Transaksjonsledelse Restrukturering Tvistehåndtering Spesielle engasjementer Generell forretningsjuridisk bistand Eiendomsutvikling Risikoanalyse Internkontroll Arealplaner Reguleringsplaner
! Forvalters ulike roller i fm DD-prosesser Utfører DD på oppdrag for andre (juridisk, finansiell og teknisk) Bistår oppdragsgivere på selgersiden Bistår oppdragsgivere på kjøpersiden
! Forvalters bistand på kjøpersiden Først inne i bildet etter at transaksjonen er et faktum? (nye kunder) Gjennomfører ofte teknisk dd Fordel å trekke inn forvalter på et tidlig tidspunkt Bistand ved utarbeidelse av requestliste Kommersiell vurdering av f.eks. felleskostnader, eierkostnader og leiekontrakter, basert på vår erfaring Vurdering av eksisterende service- og driftsavtaler oppstart forvaltningsoppdrag -«mini dd», registrering og gjennomgang av all dokumentasjon, forenklet tilstandsvurdering av eiendommen hvor vi ikke har hatt teknisk dd
! Forvalters bistand på selgersiden Fullforvaltning eller delforvaltning ved fullforvaltning administrerer forvalter også selskapet, ikke bare eiendommen Aktive vs. passive eiere - Forvalter i praksis den eneste som kan svare på spørsmål
REKORDTRANSAKSJON: Starwood Capital Group blar opp 11 milliarder kroner for eiendomsporteføljen til DnB NOR Eiendomsinvest. Solgt til amerikansk gigant DnB NOR Eiendomsinvest I ASA har solgt eiendomsporteføljen for 11 milliarder kroner til det amerikanske investeringsselskapet, Starwood Capital Group. Skrevet av Torgeir Hågøy Publisert fredag 19. desember 2014 12:31 Sist oppdatert fredag 19. desember 2014 17:22 - Vi er glade for i dag endelig å kunne legge frem et tilbud til aksjonærene i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA som representerer en reell exit- mulighet, sier styreleder Erik Gjellestad i en pressemelding
! Omfang 37 selskaper 26 eiendommer 10 ansatte involvert i Basales organisasjon Ca. 6 300 sider lastet opp i datarom Intensiv prosess over relativt kort periode i tillegg til «business as usual»
! Aktører Kjøper Selger Transaksjonsadvokater (juridisk dd, kjøpekontrakt, forhandlinger, datarom) Teknisk rådgiver (teknisk dd) Finansiell rådgiver (økonomisk dd) Forvalter Megler
! Ansvar og risiko for opplysninger Avhendingsloven (eiendommen) Kjøpsloven (aksjesalg) Forvalters ansvar utfylles/avgrenses av forvaltningsavtalen.og kjøpekontrakten
! Opplysningsansvaret etter avhendingsloven 3-7.Manglande opplysning om eigedomen Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt. 3-8.Uriktig opplysning om eigedomen (1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
! Opplysningsansvaret etter kjøpsloven 19.Ting solgt «som den er». Auksjonssalg. (1) Selv om tingen er solgt «som den er» eller med liknende alminnelig forbehold, foreligger mangel når (a) tingen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt om tingen, dens egenskaper eller bruk og som kan antas å ha innvirket på kjøpet, (b) selgeren ved kjøpet har forsømt å gi opplysning om vesentlige forhold ved tingen eller dens bruk som han måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å rekne med å få, såframt unnlatelsen kan antas å ha innvirket på kjøpet
! Forvaltningsavtalen Dersom Selskapet blir påført et direkte økonomisk tap som følge av at Forvalter ved uaktsomhet overtrer sine plikter e:er denne Avtalen, skal Forvalter dekke slikt økonomisk tap. Forvalters ansvar omfa:er ikke indirekte tap [Eventuelt: og er oppad begrenset -l (...) ganger det årlige honorar Forvalter mo8ar på -dspunktet for slik overtredelse [Eventuelt: dog uanse8 innenfor rammen for Forvalters forsikring]].
! Prioritet nr. 1: Kontroll på informasjonsflyten!
! Fremleggelse av dokumentasjon - datarom Requestliste (mye rart å se ) Fremleggelse av eksisterende dokumentasjon Annen informasjon (utarbeidet ifm datarommet, vurderinger) Spørsmål og svar
! Organisering Internt Basale - team ledet av advokat «single point of contact» utad Eksternt team med de aktørene i prosessen - avklaringer av roller, ansvar og fremdrift Begrensede tilganger til hvem som kan laste opp dokumenter og redigere i eksternt datarom Forvalters team jobber i internt datarom Kvalitetssikres av teamleder før opplasting i eksternt datarom
! Oppsummering Strukturert prosess god fremdrift unngå unødvendig arbeid begrense risiko sikrer et godt og riktig beslutningsgrunnlag
! Basalerapporten Det nye fagbladet i bransjen Du kan lese rapporten på www.basale.no