ihus Grünerløkka Postboks 2030 Grünerløkka 0505 OSLO Deres ref. Vår ref. Dato: Ada Kjenner Sak nr: 12/2260-11 06.02.2013 Saksbehandler: Hanne Winther Martinusen Dir.tlf: 48 24 78 31 Vedrørende markedsføring av bolig - villedende prisantydninger 1. Innledning Forbrukerombudet fører som kjent tilsyn med at de næringsdrivendes markedsføring, handelspraksis og avtalevilkår er i samsvar med markedsføringsloven (mfl). Les loven på: www.forbrukerombudet.no Forbrukerombudet viser til vår korrespondanse i oktober-desember 2012 i forbindelse med innhenting av verditakster og salgssummer på boliger som ihus Grünerløkka markedsførte på www.finn.no 24. oktober 2012. Generelt har antallet klager, tips og telefoner til Forbrukerombudet som gjelder bruk av urealistiske lave prisantydninger på bolig, ofte kalt lokkepriser, økt kraftig. Forbrukere som kontakter ombudet har brukt tid og ressurser på å gå på visning og involvert seg i budrunder på boliger som viser seg å ligge utenfor deres prissegment. Flere mener at urealistiske lave prisantydninger brukes som en markedsføringsteknikk for å trekke flere potensielle kjøpere på visning. Forbrukerombudet mottok høsten 2012 flere tips fra forbrukere som ga grunnlag for å stille spørsmål ved om meglere fra ihus benytter urealistiske lave prisantydninger ved boligannonsering. På bakgrunn av disse henvendelsene besluttet Forbrukerombudet å undersøke prissettingen i boligannonsene til ihus eiendomsmeglerkontorer. En slik undersøkelse ble gjennomført 24. oktober 2012. 2. Rettslig utgangspunkt Bruk av urealistiske lave prisantydninger ved boligannonsering reiser spørsmål etter mfl. 7 jf. 6 som setter forbud mot villedende og urimelig handelspraksis. Etter mfl. 7 første ledd bokstav d vil en handelspraksis anses som villedende dersom den inneholder uriktige opplysninger eller på annen måte er egnet til å villede forbrukerne med hensyn til prisen på ytelsen. Hva som vil anses som villedende beror blant annet på normene innen den enkelte bransje. Forbrukerombudet har sammen med bransjen utarbeidet en bransjenorm for markedsføring./. av bolig. En kopi av bransjenormen følger vedlagt. Forbrukerombudet Sandakerveien 138, 0484 Oslo Telefon 23 400 600 Telefaks 23 400 601 Forbrukerombudet Trondheim Dronningens gate 10B (inngang fra Borkeplassen), 7011 Trondheim E-post post@forbrukerombudet.no Internett www.forbrukerombudet.no Foretaksnummer 974 761 335
Det følger av normens punkt 3.2.4 at: «Prisantydningen må ikke bevisst være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Den må heller ikke settes lavere enn det meglers objektive vurdering skulle tilsi.» Prisantydningen er ment både som en angivelse av hvilken pris selgeren vil godta og en veiledning for potensielle kjøpere til å kunne se hvilke prissjikt en bolig må antas å ville ligge i. Bruk av urealistiske lave prisantydninger ved boligannonsering er i strid med bransjenormen for markedsføring av bolig punkt 3.2.4 og markedsføringen vil være egnet til å villede forbrukerne med hensyn til prisen på boligen. En slik prissetting er en villedende og urimelig handelspraksis, som er forbudt etter mfl. 6 jf. 7. 3. Forbrukerombudets undersøkelse av ihus annonser 24. oktober 2012 Den 24. oktober søkte Forbrukerombudet på samtlige annonser for boliger til salgs i Oslo fra ihus på www.finn.no. Vårt søk gav treff på 73 boligannonser. ihus Grünerløkka hadde flest annonser ute denne datoen. Totalt 21 av 73 annonser var markedsført av ihus Grünerløkka. I 19 av disse 21 annonsene var ikke verditaksten på boligen oppgitt. Det er ikke en lovpålagt plikt å opplyse om verditakst i boligsalgsannonser. Avviket mellom prisantydning og takst er imidlertid et moment i Forbrukerombudets vurdering av om en markedsført prisantydning er satt urealistisk lav og dermed en villedende etter markedsføringsloven. Forbrukerombudet henvendte seg derfor til ihus Grünerløkka den 24. oktober 2012 og ba om å få oversendt verditaksten for disse 19 boligene. Forbrukerombudet mottok den etterspurte informasjonen 19. november 2012. Forbrukerombudets vurdering var at opplysningene om verditakstene gav indikasjoner på at de markedsførte prisantydningene i mange tilfeller var urealistisk lave fordi tallene viste at prisantydningene gjennomgående var satt lavere enn verditakstene på boligene. Forbrukerombudet henvendte seg derfor på nytt til ihus Grünerløkka den 20. november 2012 og ba om å få opplyst salgssummen for disse 19 boligene. IHus Grüneløkka oversendte den etterspurte informasjonen i midten av desember 2012. 4. Forbrukerombudets vurdering av ihus Grünerløkkas prissetting Forbrukerombudet har på bakgrunn av mottatt informasjon om verditakst og salgssum vurdert om de oppgitte prisantydningene i boligannonsene som ble markedsført av ihus Grünerløkka på www.finn.no 24. oktober 2012 er satt urealistisk lavt slik at markedsføringen er et brudd på punkt 3.2.4 i bransjenormen og dermed en villedende og urimelig handelspraksis etter mfl. 6 jf. 7. Forbrukerombudets undersøkelse den 24. oktober 2012 og oversendte verditakster og salgssummer fra ihus Grünerløkka gav følgende funn: 2
1. Differanse mellom prisantydning og takst Totalt antall annonser: Antall Prosent Antall uten takst i annonse: 19 Antall annonser der prisantydning er satt lik takst 2 21 [Mangler takst på en bolig prosent regnes fra 20] 10 % Antall annonser der prisantydning er satt 10 000-50 000,- lavere [Antall annonser der taksten er 10 000 50 000.- høyere enn prisantydning] Antall annonser der prisantydning er satt mer enn 50 000,- lavere 2 16 10 % 80 % Antall annonser der prisantydning er satt mer enn 100 000,- lavere 11 55 % 2. Differanse mellom takst og salgssum Totalt antall annonser 19 (21) (Trekkes fra 2 pga manglende opplysninger) Angitt i prosent Ikke solgt 1 5,3 % Solgt under takst 2 10,5 % Solgt til takst eller over 16 84,2 % Solgt til mer enn 25.000,- til 100 000,- over takst 3 15,7 % Solgt for mer enn 100 000,- over takst 11 57,8 % Forbrukerombudet har altså undersøkt prissettingen på flere boliger solgt av ulike meklere hos ihus Grünerløkka på en bestemt dato. Dette gir etter vår vurdering et godt grunnlag for å vurdere om prisantydningene er satt urealistisk lavt og for å vurdere om dette gjøres bevisst eller skyldes helt konkrete faktorer ved det enkelte salg. 3
Forbrukerombudets undersøkelse 24. oktober 2012 viser at over 80 % av de markedsførte boligene ble solgt til takst eller over takst og at av disse ble i underkant av 60 % solgt for mer enn 100 000,- over takst. Salgsprisene bekrefter den oppfatningen Forbrukerombudet har av dagens boligmarked i Oslo. Trenden i markedet er slik vi har oppfattet det at svært mange boliger blir solgt til takst eller over takst. Etter Forbrukerombudets syn er det derfor gode grunner til å stille spørsmålstegn ved at prisantydningene i boligannonsene til ihus Grünerløkka gjennomgående er satt lavere enn verditaksten på boligen. Dersom det ikke er en bevisst markedsføringsstrategi tilsier det at meglerne ved ihus Grünerløkka til tross for trenden i markedet, ved prissettingen av boligen har lagt til grunn at den vil bli solgt til under takst. Dette vil i så fall måtte kunne karakteriseres som en systematisk feilvurdering fra ihus Grünerløkkas side. I dette tilfellet dreier seg om lignende boliger, leiligheter, i et begrenset område. Forbrukerne bør derfor kunne forvente at meglerne ved ihus Grünerløkka har både lokalkunnskap og tilstrekkelig tallmateriale som gjør at de bør ha gode forutsetninger for å angi en realistisk prisantydning på boligen. Forbrukerombudets har derfor vanskeligheter med å legge til grunn at det dreier seg om en systematisk feilvurdering. Etter Forbrukerombudets syn indikerer vår undersøkelse at prisantydningene i ihus Grünerløkkas boligannonser på www.finn.no den 24. oktober 2012 bevisst er blitt satt lavere enn det meglers objektive vurdering burde tilsi. Når hovedvekten av de annonserte boligene selges til takst eller over takst og prisantydning gjennomgående er satt lavere er vårt standpunkt at det er nærliggende å konkludere med at bruk av urealistisk lave prisantydninger synes å være en bevisst markedsføringsstrategi fra ihus Grünerløkkas side for å trekke flere potensielle kjøpere til visning. Markedsføringen er så fall i strid bransjenormen for markedsføring av bolig punkt 3.2. og en villedende og urimelig handelspraksis jf. mfl. 7 jf. 6. 5. Avslutning Før vi vi eventuelt går videre i denne saken ber Forbrukerombudet om ihus Grünerløkkas kommentar på det ovennevnte. Vi ber om en snarlig tilbakemelding, senest innen 15. februar 2013. Vi gjør dere oppmerksom på at mfl. 40 jf. 39 jf. 34 gir Forbrukerombudet og Markedsrådet hjemmel til å legge ned forbud mot handlinger i strid med markedsføringsloven kapittel 1 til 5. I forbindelse med at det fattes forbudsvedtak skal det som hovedregel fastsettes en tvangsmulkt etter mfl. 42. ***** 4
Med vennlig hilsen for Forbrukerombudet Jo Gjedrem fagdirektør Kopi Norges Eiendomsmeglerforbund ved Finn Tveter, finn@neff.no Eiendomsmeglerforetakenes Forening ved Hanne Railo, hanne.k.railo@eff.no Finanstilsynet v/seniorrådgiver Eva Marie Hansen, Postboks 1187 Sentrum, 0107 Oslo. 5