Deres ref. Vår ref. Dato: Sak nr: 17/ Saksbehandler: Anders Sæve Obrestad

Transkript

1 C.» MB Mottakere etter adresseliste Deres ref. Vår ref. Dato: Sak nr: 17/ Saksbehandler: Anders Sæve Obrestad Dir.tlf: Orienteringsbrev til bransjen Villedende markedsføring av boliger til leie Innledning Forbrukerombudet fører tilsyn med at de næringsdrivendes markedsføring, handelspraksis og avtalevilkår er i samsvar med markedsføringsloven (mfl.). Les loven og mer om Forbrukerombudet på våre nettsider Markedsføring av boliger til leie er et prioritert område for Forbrukerombudet i Det er høy aktivitet på utleiemarkedet, og høye boligpriser, boligforskriften og usikkerhet i boligmarkedet særlig i Oslo har ført til ytterligere etterspørsel. Ofte er det sårbare forbrukere, studenter, unge voksne eller andre med begrenset privatøkonomi som leier bolig. Denne gruppen forbrukere har liten erfaring med å inngå store og økonomisk forpliktende avtaler, slik som avtale om husleie. På grunn av studie, jobb eller andre årsaker er det ofte tidspress når forbrukere skal finne en ny bolig å leie, og mange forbrukere mangler kunnskap om rettigheter og regelverk knyttet til leieavtaler. Ved annonsering av bolig til leie er det derfor viktig at utleieren gir riktige og fullstendige opplysninger om leiepris og andre forhold som er av betydning for leieforholdet, slik at forbrukerne ikke tar beslutninger på feil grunnlag. Undersøkelser Forbrukerombudet har gjennomført viser at mangelfull prismarkedsføring er et aktuelt problem i leiemarkedet. Vi har også oppdaget problematisk praksis knyttet til opplysninger om bindingstid i markedsføringen. For å sikre at forbrukere på en enkel måte kan sammenligne ulike boliger til leie, er det avgjørende med en ensartet praksis blant de profesjonelle utleierne ved markedsføring av leieboliger. På bakgrunn av dette har vi valgt å sende ut dette orienteringsbrevet til et utvalg profesjonelle utleiere, hvor vi vil redegjøre for kravene markedsføringsloven (mfl.) og øvrig relevant regelverk oppstiller for annonsering av boliger til leie. Orienteringsbrevet sendes også ut til et utvalg utleiemeglere. Vi påpeker for ordens skyld at utleiemeglere må følge reglene i markedsføringsloven, og at disse kommer i tillegg til bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven (emgl.) om meglers informasjonsansvar og god meglerskikk. Forbrukerombudet - Sandakerveien 138, 0484 Oslo - Telefon E-post post@forbrukerombudet.no - internett - Foretaksnummer

2 Rettslig grunnlag markedsføringsloven 7 og 8, jf. 6 Det følger av markedsføringsloven 6 at handelspraksis er urimelig og forbudt dersom den er villedende etter markedsføringsloven 7 eller 8. Det følger av mfl. 7 første ledd bokstav d at en handelspraksis er villedende dersom den «inneholder uriktige opplysning og dermed er usannferdig eller på annen måte er egnet til å villede forbrukerne» med hensyn til blant annet «prisen» eller «hovedegenskapene» til ytelsen. Etter 8 er en handelspraksis villedende dersom den «i sin konkrete sammenheng og etter en helhetsvurdering, utelater eller skjuler vesentlige opplysninger som forbrukerne ut fra sammenhengen trenger for å kunne ta en informert økonomisk beslutning eller presenterer opplysningene på en uklar, uforståelig, tvetydig eller uhensiktsmessig måte». Ved oppfordring til kjøp reg nes «ytelsens hovedegenskapem og «opplysninger om prisen inklusive avgifter» som vesentlige opplysningerjf. 8 tredje ledd bokstav a og fjerde ledd. For både 7 og 8 er det et tilleggsvilkår om at opplysningene må være «egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning de ellers ikke ville ha truffet», jfr. 7 annet ledd og 8 annet ledd. Totalpris ved markedsføring av boliger til leie Det følger av husleieloven 3-1 jf. 3-4 at «leien skal fastsettes til et bestemt beløp», men at det likevel kan avtales at leietaker skal bidra særskilt til utleiers utgifter til elektrisitet, brensel og vann og avløp, så lenge dette «betales etter målt forbruk». Dette innebærer at husleieloven ikke åpner for at leietaker skal betale en fast sum i måneden for bruk av elektrisitet, brensel og vann og avløp utover husleien, og utleier må derfor innkalkulere alle slike utgifter i leieprisen. Etter husleieloven 3-7 er det heller ikke adgang til å avtale at leier skal betale andre kostnader enn dette utover leieprisen, slik som faste og obligatoriske utgifter til for eksempel rengjøring i fellesarealer, tilgang til fellesvaskeri eller lignende. Gjennom våre undersøkelser har vi fått kjennskap til at en rekke utleiere likevel opererer med faste utgifter utover den leieprisen som oppgis i «månedsleie»-feltet i annonsen på Finn.no. Disse faste utgiftene gjelder som hovedregel en fastpris per måned for strøm, varmtvann eller brensel. For å kunne ta et informert valg må forbrukerne enkelt kunne sammenligne ulike utleieboliger som markedsføres. For å gi forbrukerne et korrekt sammenligningsgrunnlag er det derfor viktig at utleieselskapene benytter totalpriseri sin markedsføring. Ved å trekke ut eller ikke inkludere kjente kostnader fra totalsummen, vil boligen fremstå med en villedende pris i annonsen. Annonsering av bolig til leie på Finn.no anses som «en oppfordring til kjøp», jf. 8 fjerde ledd jf. femte ledd. Det følger av mfl. 8 fjerde ledd at det ved oppfordringer til kjøp skal opplyses tydelig om totalprisen på ytelsen, hvor alle kjente kostnader som kan utregnes på forhånd er inkludert. Det må opplyses om den fullstendige prisen i alle sammenhenger hvor det opplyses om priselementer knyttet til det aktuelle tilbudet, og forbrukerne skal ikke 2

3 behøve å foreta regneoperasjoner for å finne den fullstendige prisen som skal betales for en ytelse.1 Praksisen er kun villedende dersom den er egnet til å påvirke forbrukeren til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. mfl. 8 annet ledd. En «økonomisk beslutning» omfatter et bredt spekter av beslutninger som treffes av forbrukere i tilknytning til en ytelse, herunder en beslutning om å klikke seg videre på en nettside for eksempel å klikke seg inn på en Finn-annonse. Interessenter som benytter søkekriteriene på Finn.no og fyller ut et «fra til» beløp under månedsleie, vil som følge av den aktuelle praksisen få opp en liste over boliger til leie som tilsynelatende oppfyller søkekriteriene, men hvor de ved en nærmere undersøkelse av selve annonsen vil oppdage at den totale husleien egentlig er høyere enn månedsleien som er angitt. Etter vår vurdering er dermed praksisen hvor utleiere opererer med forhåndsfastsatte utgifter utover den leieprisen som fremgår av «månedsleie»-feltet i annonsen egnet til å påvirke forbrukeren til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. mfl. 8 annet ledd. Forbrukerombudet vurderer dermed at det er i strid med mfl. 8 jf. 6 dersom utleiere i markedsføringen på Finn.no har forhåndsfastsatte utgifter utover den leieprisen som fremgår av «månedsleie»-feltet i annonsen på Finn.no. Vi vurderer også denne praksisen for å være i strid med mfl. 7 jf. 6. Vi ber om at utieierne og utleiemeglerne gjennomgår rutinene sine for prismarkedsføring i annonser, slik at prisen som oppgis i «månedsleie»-feltet på Finn.no er totalprisen inkludert alle kjente kostnader som kan utregnes på forhånd. Utgangspunktet etter husleieloven 3-1 er at utleier dekker alle utgifter, herunder elektrisitet, brensel og vann og avløp, og at slike utgifter dermed er inkludert i leieprisen. Finn.no har et eget «inkluderer»-felt hvor utleier enkelt kan oppgi det som følger inkludert i leieprisen. Det følger av mfl. 8 fjerde ledd at dersom det er kostnader som ikke kan beregnes på forhånd, skal det opplyses om at disse kommer i tillegg. Det må dermed fremgå klart av annonsen dersom leietaker må tegne eget abonnement for elektrisitet. Opplysninger om bindingstid i markedsføringen Gjennom våre undersøkelser har vi registrert at flere utleiere presenterer opplysninger om at avtalen er uoppsigelig i 9 måneder, og at avtalen ved utløpet av denne perioden kan sies opp av begge parter med en oppsigelsesfrist på 3 måneder. Her er et eksempel på en formulering vi har sett i markedsføringen: «l de 9 første månedene er det ikke adgang for partene til å si opp avtalen. Etter utløpet av 9-månedersperioden kan avta/en sies opp av begge parter med 3 måneders frist til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i» For forbrukeren kan det være uklart om slike formuleringer innebærer at forbrukeren kan si opp etter 6 måneder, slik at oppsigelsen kan tre i kraft etter 9 måneder, eller om oppsigelsen først kan innleveres etter 9 måneder og bindingstiden dermed i praksis blir minst 12 måneder. Forbrukerombudet antar at sistnevnte er hovedregelen, og at dette eventuelt følger ' Ot.prp. nr. 55 ( ) s

4 klarere av kontrakten. Markedsføringen reiser da spørsmål etter mfl. 7 jf. 6 om villedende handelspraksis. Forbrukerombudet ser alvorlig på denne praksisen, ettersom forskjellen på 9 og 12 måneders bindingstid kan ha svært stor betydning for forbrukeren. Forskjellen kommer særlig på spissen for studenter som ofte inngår leiekontrakter om sommeren, og som i mange tilfeller kan ønske å komme fri fra kontrakten på forsommeren dersom de ønsker å flytte på seg. Etter 7 første ledd bokstav b vil en handelspraksis, herunder markedsføring, anses som villedende dersom den inneholder uriktige opplysninger eller på annen måte er egnet til å villede forbrukerne med hensyn til «ytelsens hovedegcnslrapcm. Dot overordnede vurderingstemaet er hvordan markedsføringen er egnet til å bli oppfattet av gjennomsnittsforbrukeren, og vurderingen er basert på det helhetlige inntrykket markedsføringen er egnet til å gi.2 Bindingstiden til avtalen er en av «ytelsens hovedegenskaper» jf. 7 første ledd bokstav b Formuleringene rundt bindingstid varierer fra utleier til utleier, men vi vurderer at ovennevnte formulering, samt flere lignende formuleringer vi har oppdaget gjennom våre undersøkelser, er egnet til å villede forbrukeren vedrørende «ytelsens hovedegenskaper». Det er også klart at praksisen er egnet til å påvirke forbrukeren til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. mfl. 7 annet ledd. Vi vurderer dermed at ovennevnte og lignende formuleringer som er egnet til å villede forbrukeren om bindingstidens lengde er i strid markedsføringsloven 7 jf. 6. Vi vurderer også at denne praksisen er i strid med mfl. 8 jf. 6. Vi ber om at utleierne endrer markedsføringen, slik at det klart og utvetydig fremgår hvorvidt det er bindingstid på leieavtalen, samt hvor lang tid en eventuell bindingstid løper. Dersom leieavtalen i praksis har en bindingstid på 12 måneder, er vår klare anbefaling atdet uttrykkelig fremgår at dette er minste leieperiode. Tilsyn og lovbrudd Forbrukerombudet forventer at utleierne og utleiemeglerne gjennomgår sine rutiner og sikrer at boliger til leie markedsføres i tråd med lovverket. Selv om eksemplene i brevet retter som mot markedsføring på Finn.no, vil standpunktene i dette brevet gjelde tilsvarende for markedsføring alle øvrige plattformer, herunder utleierens eller utleiemeglerens egne nettsider. Forbrukerombudet vil i tiden fremover ta stikkprøver for å sikre at standpunktene i dette orienteringsbrevet blir etterlevd. Til orientering vil Forbrukerombudet bli Forbrukertilsynet fra 1. januar Lovendringen medfører blant annet at vi får primær vedtakskompetanse og i større utstrekning kan ilegge overtredelsesgebyr. Forbrukertilsynet vil fortsatt jobbe etter en forhandlingsmodell, men det vil ikke lenger være krav om å forsøke frivillig ordning før vi kan fatte vedtak. 2 Ot.prp. nr. 55 ( ) s

5 Med vennlig hilsen for Forbrukerombudet "limt-le, OClg Ågä Anders Sæve Obrest jurist Mottakerliste: Utleiemegleren Forvaltning AS Fredensborg Norge AS Leiebolig Utleie AS Hatco Apartments AS Utleiemegler Krogsveen AS Thon Eiendom Frost Eiendom AS Sivilingeniør Godhavn AS AHA Eiendom AS Cacace ANS Karl-Ove Bjørnstad Eiendom AS Merkanttilbygg AS Boligutleie Oslo og Akershus AS Dronningens Bolig AS M3 Utleie AS 3s Eiendoms Invest AS Bjerke Eiendomsdrift AS Emem AS Frogner House Apartments AS Melan Eiendom AS Privat Utleieren AS Right Size AS Stiansen Eiendom AS Stiftsstaden Boligutleie AS Gelco og Grevstad Eiendomsdrift Newsec Basale Næringsmegling Aaberg Eiendom AS Gran Eiendom AS Maya Eiendom AS Tellus Eiendom AS USBL Eiendom AS Eiendomsmegler 1 Boligutleie AS AS 5

6 Bori Utleiemegler AS Stiftelsen Kaare Berg Pallas Eiendom AS 6