Januar Forbrukerombudets veiledning om markedsføring av eiendomsmeglertjenester

Transkript

1 Januar 2011 Forbrukerombudets veiledning om markedsføring av eiendomsmeglertjenester 1

2 2

3 1 Innledning og rettslig grunnlag Bakgrunn og formål Lovgrunnlag Forhold til tidligere praksis 4 2 Prisopplysninger Fullstendig pris Særlig om rabatt på meglerprovisjon Gratispåstander 5 3 Bruk av påstander og superlativer i markedsføringen Dokumentasjonsplikt Bruk av superlativer i markedsføringen Særlig om bruk av tester, undersøkelser og lignende 7 4 Salgsgaranti 7 5 Bruk av tidligere salg i markedsføringen 7 6 Andre veiledninger og bransjenormer 8 3

4 1 Innledning og rettslig grunnlag 1.1 Bakgrunn og formål Forbrukerombudet skal ut fra hensynet til forbrukerne føre tilsyn med at de næringsdrivendes markedsføring og avtalevilkår er i samsvar med markedsføringsloven (mfl.). Formålet med denne veiledningen er å hindre at forbrukere blir villedet og samtidig påvirke eiendomsmeglingsforetakene til å innrette seg etter bestemmelsene Forbrukerombudet fører tilsyn med. 1 Formålet er videre å sikre konsekvens og likhet i saksbehandlingen hos Forbrukerombudet. Veiledningen gir uttrykk for hvordan Forbrukerombudet vil håndheve markedsføringsloven når det gjelder markedsføring av eiendomsmeglertjenester. Veiledningen er ikke en forskrift og gir ingen uttømmende fremstilling. 1.2 Lovgrunnlag Veiledningen er utarbeidet med utgangspunkt i markedsføringsloven, først og fremst 6, 7 og 8. Urimelig markedsføring er forbudt, jf. mfl. 6. Forskrift om urimelig handelspraksis gitt med hjemmel i 6 femte ledd, inneholder typetilfeller som alltid er å anse som urimelige og dermed forbudt. Denne såkalte svartelista følger av vedlegg 1 til direktivet om urimelig handelspraksis. Markedsføring er alltid å anse som urimelig og forbudt dersom den er villedende etter 7. Hvorvidt markedsføringen er villedende beror på om den inneholder uriktige opplysninger eller om den på annen måte er egnet til å villede forbrukerne, jf. 7 første ledd bokstav a-h. Villedende utelatelser i markedsføring som nevnt i 8 er urimelig og forbudt, jf. 6 fjerde ledd, jf. første ledd. Villedende utelatelser foreligger dersom den næringsdrivendes markedsføring utelater eller skjuler vesentlige opplysninger som forbrukerne trenger for å kunne ta en informert økonomisk beslutning. Det vil også være en villedende utelatelse dersom opplysninger presenteres på en uklar, uforståelig, tvetydig eller uhensiktsmessig måte, jf. 8 første ledd første punktum. 1.3 Forhold til tidligere praksis Direktivet om urimelig handelspraksis artikkel 6 om villedende handlinger ligger innholdsmessig svært nær opp til tidligere markedsføringslov 2, selv om utformingen er forskjellig. I lovforarbeidene heter det at den nye markedsføringsloven 1 Se markedsføringsloven (mfl.) 34 annet ledd første punktum og 35 første ledd. Lov 9. januar 2009 nr. 2 om kontroll med markedsføring og avtalevilkår mv. (markedsføringsloven), den nye markedsføringsloven, trådte i kraft 1. juni Loven avløste den tidligere markedsføringsloven, lov 16. juni 1972 nr. 47. Gjennom den nye markedsføringsloven er direktivet om urimelig handelspraksis (Europaparlaments* og Rådsdirektiv 2005/29/EF) implementert. I veiledningen her henvises det ikke til bestemmelsene i direktivet. Henvisninger til markedsføringsloven i dokumentet her gjelder den nye markedsføringsloven med mindre annet er angitt. 4

5 7 om villedende handlinger og 8 om villedende utelatelser er videreføringer av forbudene i 2 og 3 i tidligere markedsføringslov. 2 Veiledningen er en videreføring og oppdatering av Forbrukerombudets veiledning om markedsføring av eiendomsmeglertjenester fra november Prisopplysninger Fullstendig pris/totalpris Opplysninger om priser skal være riktige, klare og fullstendige. Forbrukeren skal ikke behøve å foreta regneoperasjoner for å finne prisen som skal betales for eiendomsmeglertjenesten. Dersom det i markedsføring angis priser på delytelser, skal totalprisen for de samlede ytelser oppgis Særlig om rabatt på meglerprovisjon 5 For å kunne markedsføre prisnedsettelse på meglerprovisjonen må det kunne dokumenteres at det foreligger en fast pris på denne. Det vil anses som markedsføring av prisnedsettelse dersom det brukes uttrykk som rabatt, salg, tilbud, avslag, kampanjepris og lignende. 6 Videre må det kunne dokumenteres at prisreduksjonen er reell ved at det legges frem dokumentasjon på at samtlige salg av meglertjenester umiddelbart før salget har skjedd til den høyere prisen. Både størrelsen på prisen og rabatten må gå klart frem av markedsføringen. For eksempel slik at dersom rabatten er angitt i prosent må også den endelige prisen fremgå av markedsføringen. Forbrukerne skal ikke behøve å foreta regneoperasjoner for å finne den virkelige prisen. 2.3 Gratispåstander 7 Gratis, vederlagsfritt, uten betaling og tilsvarende uttrykk må ikke benyttes i markedsføringen dersom gratisytelsen er betinget av kjøp av andre ytelser. 8 2 Se Ot.prp. nr. 55 ( ) s. 54, 56, 194 og Se Forbrukerombudets generelle veiledning om prismarkedsføring på 4 I FO*sak 00*21 mente Forbrukerombudet at utsagnet Gir du postbanken Eiendomsmegling salgsoppdrag på boligen, hytta eller leiligheten din i januar, betaler du kun kr 2000,* i meglerprovisjon. Det eneste vi krevet er at du kjøper en annonsepakke som muliggjør full markedsføring av eiendommen din i januar/februar gav et villedende inntrykk av hva forbrukeren skulle betale. Forbrukerombudet uttalte at totalprisen for meglertjenestene og prisen for de enkelte delene i tilbudet skulle vært tydelig angitt. 5 Se Forbrukerombudets veiledning om prismarkedsføring pkt Se Forbrukerombudets veiledning om prismarkedsføring pkt Se forskrift om urimelig handelspraksis 1 nr I FO*sak 05*2045 ble markedsføringen av gratis eierskifteforsikring ansett for å være i strid med mfl. (1972) 2 fordi gratisytelsen var betinget av at man inngikk en oppdragsavtale. Tilsvarende ble utsagnet Eierskifteforsikring uten kostnad ved signering av oppdrag torsdag 29/4 i FO*sak 04*1404 ansett for å være 5

6 3 Bruk av påstander og superlativer i markedsføringen 3.1 Dokumentasjonsplikt Alle påstander 9 om faktiske forhold som benyttes i markedsføring må kunne dokumenteres, jf. mfl. 3 annet ledd. 10 Dette gjelder også påstander som er en del av bedriftens firmanavn. 11 Dokumentasjon som godtgjør at påstandene er riktige skal foreligge på annonsørens hånd når markedsføringen skjer, jf. mfl. 3 annet ledd. Det vil vanligvis kreves at påstandene kan underbygges av undersøkelser utført av nøytrale instanser med anerkjent faglig kompetanse. 12 Bruk av spørsmålstegn etter en påstand, eller bruk av utsagn som vi tror, vi mener eller tilsvarende, fritar ikke for dokumentasjonsplikten. 13 All markedsføring skal utformes og presenteres slik at den tydelig fremstår som markedsføring, jf. mfl. 3 første ledd. 3.2 Bruk av superlativer i markedsføringen En påstand om å være best, størst, ledende, nummer én eller lignende, uten nærmere spesifikasjon av hva utsagnet refererer seg til, anses som en generell påstand. Ved bruk av slik påstand må annonsøren kunne dokumentere riktigheten av påstanden på samtlige områder av vesentlig betydning for forbrukerne. For eksempel vil man ved bruk av påstand om å være størst måtte kunne dokumentere at man er størst både med tanke på omsetning, antall formidlinger og antall salgskontorer. 14 Dersom annonsører som benytter seg av en slik påstand presiserer hvilket område man er størst på, vil også dokumentasjonsplikten begrense seg til dette. villedende og i strid med mfl. (1972) 2 fordi man også her måtte inngå oppdragsavtale med megleren for å få gratisytelsen. 9 Eksempler på utsagn som har gått igjen i Forbrukerombudets praksis er Byens/landets beste markedsføring, Norges største eiendomsmegler, Der vi har salget oppnår vi de beste prisene, Byens/landets største boligmarked, Vi oppnår best pris, Vi kjenner markedet best, De vet at vi selger boligen raskest og Markedets gunstigste eierskifteforsikring. 10 Bestemmelsen er en lovfesting av praksis fra Markedsrådet og Forbrukerombudet vedrørende udokumenterte påstander, jf. Ot. prp. nr. 55 (2007*2008) s Se MR*sak 8/78. Se også FO*sak 00*1714 der Forbrukerombudet kom til at firmanavnet Eiendomsmegler 1 i seg selv ikke innebar en påstand om å være best/størst. 12 Se Ot. prp. nr. 55 ( ) punkt Se MR*sak 9/79 der Markedsrådet fant at bruk av spørsmålstegn etter et utsagn ikke fritok fra plikten til å dokumentere selve utsagnet. 14 Se MR*sak 24/94. 6

7 3.3 Særlig om bruk av tester, undersøkelser og lignende Markedsføring med henvisning til tester, undersøkelser og lignende fremstår som særlig troverdig. Det stilles derfor strenge krav til både gjennomføringen av testene og bruken av slike i markedsføringstiltak. 15 Testen må være utført av en nøytral instans med anerkjent faglig kompetanse. 16 Er testen utført av markedsføreren selv må den være vurdert og funnet tilfredsstillende av en nøytral sakkyndig, eller det må på annen måte bli bekreftet at utførelsen av testen og vurderingen av resultatene kan forsvares faglig sett. Testresultatene må legges frem på en slik måte at de ikke er egnet til å villede forbrukerne. 17 Eventuelle begrensninger ved testen bør presiseres i markedsføringstiltaket Salgsgaranti Etter Forbrukerombudets vurdering vil begrepet salgsgaranti i seg selv lett anses som villedende fordi uttrykket er tvetydig. Det kan både oppfattes som et løfte om salg og som et løfte om en fordel dersom salg ikke finner sted. For å unngå slik villedning må det i tilknytning til utsagnet om salgsgaranti redegjøres for garantiens innhold. Dersom begrepet salgsgaranti benyttes uten videre redegjørelse for innholdet i denne, vil tiltaket anses som villedende og i strid med mfl. 7. Det vil da være en urimelig og forbudt handelspraksis, jf. 6 fjerde ledd jf. første ledd Bruk av tidligere salg i markedsføringen Dersom salgssummen skal benyttes i markedsføring, må det innhentes samtykke til dette fra både kjøper og selger. Boligannonser merket solgt vil etter en periode kunne skape problemer for kjøper ved et eventuelt senere salg, og det er derfor begrenset hvor lenge slik markedsføring kan benyttes. Med mindre det foreligger et uttrykkelig forhåndssamtykke fra kjøper vil markedsføringen etter noe tid kunne være urimelig og i strid med mfl Næringslivets Konkurranseutvalg uttalte i sak 15/91 at henvisning til tester gir markedsføringen en særlig grad av autoritet og inntrykk av riktighet, og kravene til dokumentasjon og objektivitet må settes deretter. 16 Næringslivets Konkurranseutvalg uttalte i sak 09/2008 at når testresultater presenteres må det kunne sannsynliggjøres at testene er utført på en forsvarlig og nøytral måte, og presentasjonen må gjøres balansert. 17 Se FO*sak 09* Se eksempelvis Norsk Kundebarometers retningslinjer for referanse til undersøkelsen og bruk av deres logo i markedsføringstiltak: 19 I FO*sak 04*197 ble utsagnet Eiendomsmegler1 tilbyr nå salgsgaranti uten bindingstid ansett for å være villedende og utilstrekkelig veiledende og dermed i strid med mfl. (1972) 2 og 3 fordi det ikke var gitt en nærmere redegjørelse for garantiens innhold. 7

8 6 Andre veiledninger og bransjenormer Se også Forbrukerombudets veiledning om prismarkedsføring og Bransjenorm for markedsføring av bolig på 8