BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201330258/13 Saksbeh.: BJBE Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 13.01.2015 Klage på vedtak: Bergenhus gnr 166 bnr 1289 Kalvedalsveien 49 A. Bruksendring bolig 1 og 2 etasje Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Klager er ansvarlig søker, Sweco Norge AS. Det er søkt om tillatelse til bruksendring fra pensjonat til boligformål i bygningenes 1. og 2. etasje, med en boenhet i hver etasje. Det ble gitt rammetillatelse i vedtak datert 15.09.2014. Tillatelsen ble gitt på vilkår om at areal til sportsboder må økes. Søknad om fritak fra energikrav ble ikke innvilget. Eiendommen er uregulert og inngår i boligområde i Kommunedelplan Fjellsiden Sør. I Kommuneplanen er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg og inngår blant annet i hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Tiltaket krever dispensasjon fra krav om parkering/grad av utnytting. Klager mener at kommunen ikke har hjemmel til å kreve større bodareal og at det må gis fritak fra energikrav. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling. Vedtak datert 15.09.2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik prosjektleder
1. Om saken Saken gjelde søknad om bruksendring fra pensjonat til vanlig boligformål i bygningens 1. og 2. etasje. I søknaden er det opplyst at tiltakshavers intensjon med tiltaket er å tilrettelegge de to bruksenhetene for kollektiv beboelse. Leiligheten i første etasje består av 8 soverom/hybler med felles kjøkken/stue og bad. I andre etasje er det planlagt 6 soverom/hybler med felles kjøkken, stue og bad. Det er søkt om dispensasjon fra parkeringskrav slik at det etableres 5 parkeringsplasser i stedet for kravet på 9. Subsidiært er det søkt om dispensasjon fra krav om tomteutnyttelse. I så fall kan parkeringskravet oppfylles, mens eiendommen vil få en utnyttelse på 65 %BRA (bruksareal), mot kommuneplanens krav som er maksimalt 60 %BRA. Det er søkt om å kunne fravike tekniske krav vedrørende tilgjengelig boenhet og energieffektivitet. Det ble gitt rammetillatelse i vedtak datert 15.09.2014. Samtidig ble det gitt dispensasjon fra parkeringskravet. I tillatelsen ble det stilt vilkår om at arealet for sportsboder må økes, helst til det doble av det som er omsøkt. Det ble gitt fritak fra krav om tilgjengelig boenhet. Søknad om fritak fra krav om energieffektivitet ble ikke innvilget. På samme eiendom er det i to andre saker søkt om bruksendring av underetasje fra tilleggsdel til hoveddel og bruksendring av loftsetasje fra tilleggsdel til hoveddel. Det ble gitt rammetillatelse for bruksendring av underetasjen fra tilleggsdel til hoveddel, og etablering av egen boenhet. Tillatelsen ble gitt på nærmere angitte vilkår. Søker har klaget på vilkår knyttet til energikrav og sportsboder. Søknad om bruksendring av loftsetasje ble avslått med den begrunnelse at innsetting av 12 takvinduer ville føre til at kravene til visuelle kvaliteter ikke blir oppfylt. Avslaget er påklaget. Klage på disse vedtakene behandles parallelt med forliggende sak. Se saksnummer 201332168 og 201338312. Eiendommen er uregulert, og inngår i Kommunedelplan Fjellsiden Sør under planområde D Kalfaret der den er vist med formål boligområder. I Kommuneplanens arealdel er området vist som bebyggelse og anlegg og inngår også i hensynsone H570_234 Bevaring kulturmiljø jfr. retningslinje 27.3.5 Historiske senter (Sentrum og Sandviken) og hensynsone H220_28 Vei støy Gul sone jfr. retningslinje 27.1.1 Støy. Byantikvaren har uttalt seg til saken notat datert 09.01.2014. Uttalelsen gjelder i hovedsak endringer i takflaten som frarådes (jf snr 201338312). Byantikvaren vil også komme til å motsette seg utvendige boder og rømningsveier. Det er mottatt flere nabomerknader med innvendinger om at tiltaket vil medføre for stor grad av boligfortetting som igjen vil føre til sjenanse i form av trafikkmessige problemer, mange beboere («studenter»), utskifting av beboere, helgebråk m.m. Klage fra Sweco Norge AS ble mottatt 29.09.2014. 2
2. Om klagen Klager krever at kommunen omgjør sitt vedtak slik at det gis fritak fra energikravet i TEK10. Videre kreves det at vilkåret om økt sportsbodareal oppheves. Angående energikrav er det lagt ved en rapport som konkluderer med at oppfyllelse av energikrav vil ha en estimert kostnad på 3,5 mill kr og medføre tap av bruksareal. Rapporten viser at det ikke er mulig å tilpasse byggverket til dagens energikrav uten uforholdsmessige kostnader. Videre er det anført at bruksendringen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. I klagen er det anført at kommunen ikke har hjemmel til å kreve større bodareal og at vilkåret er ugyldig. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen Energikrav: Energikravene følger av byggteknisk forskrift, kapittel 14. Formålet er å fremme et lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning. Eventuell hjemmel for å fravike energikravene vil være pbl 31-2, siste ledd: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen.» Fagetaten har i avslaget vurdert at det ikke kan gis tillatelse til å fravike kravene til energieffektivitet. Sammen med klagen er det sendt inn en rapport der det estimeres at det vil koste ca 3,5 mill kr å oppfylle kravene. Det fremgår ikke hvor store kostnadene vil være i forhold til de totale ombyggingskostnadene og eiendommens verdi. Fagetaten kan ut fra denne dokumentasjonen ikke se at kostnadene er uforholdsmessige. Bodareal: I vedtaket er det vist til bestemmelser om bodareal i TEK10, 12-10 (1), bokstav b: «boenhet skal ha oppbevaringsplass eller bod på minimum 5 m 2 BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m.» Det er lagt til grunn at søknaden oppfyller dette kravet. I begrunnelsen for å kreve at arealet til sportsbod utvides, er det vist til pbl 29-1: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» Det er vurdert at størrelsen på sportsbodene ikke samsvarer med behov for plass til sportsutstyr i forhold til antall beboere som skal disponere omsøkte leiligheter. 3
Klager har anført at bestemmelsen i TEK10, 12-10 ikke gir bygningsmyndighetene hjemmel til å kreve større sportsboder enn det som fremgår av forskriftene. Videre mener klager at heller ikke pbl 29-1 gir hjemmel til å utvide de kravene som er gitt i forskriftene. Fagetaten er enig med klager i at TEK10, 12-10, bokstav b, ikke gir hjemmel til å kreve bodareal ut over de 5 kvadratmeterne som er fastsatt i bestemmelsen. Dette er også det krav som i praksis stilles for vanlige boenheter. I særlige tilfeller kan det imidlertid være nødvendig å stille andre krav som sikrer at det er samsvar mellom bodareal og utforming/planløsning av boligen for øvrig. Denne saken er helt spesiell med en planløsning som har som formål å legge til rette for en kollektiv boform, med langt flere beboere enn det som er tilfellet i vanlige boenheter. Medregnet godkjent boenhet i kjelleretasjen er det 17 soverom/hybler fordelt på 3 godkjente boenheter. I søknaden er det vist en sportsbod til hver av de 4 omsøkte boenhetene. Dersom avslag på søknad om egen boenhet på loftet opprettholdes, vil det være en sportsbod mer enn antall godkjente boenheter. Fagetaten mener at de helt spesielle boenhetene har et lang større behov for sportsboder enn det er lagt opp til i søknaden. Dette synes også klager å være enig i når det i klagen er skrevet: «Selv om vi også er enig i at TEK10 kanskje burde stilt krav til større bodareal der boenheten er tiltenkt mange personer, har bygningsmyndighetene ikke hjemmel til å kreve større sportsbod slik lovverket er utformet i dag». Etat for byggesak og private planer mener at plan- og bygningsloven gir hjemmel til å kreve at det er bodareal som svarer til det behovet som tiltakets utforming/planløsning tilsier. I vedtaket er det vist til pbl 29-1. Fagetaten vil også vise til det overordnede kravet om forsvarlig planløsning i 29-5, andre ledd: «Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt.» En sportsbod skal dekke behovet for oppbevaringsplass til sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m.. I vedtaket er det gitt dispensasjon fra krav til bilparkering, blant annet med den begrunnelse at det er god kollektiv dekning langs Kalvedalsveien. Det er også nærliggende å regne med at den typen bofellesskap som det er lagt opp til i denne saken, vil føre til at parkeringsbehovet dreies mer over fra bilparkering til sykkelparkering. Tiltakets utforming henvender seg til en ung og aktiv del av befolkningen. Behovet for sportsboder vil derfor være stort. Når det med hjemmel i pbl 19-2 er gitt dispensasjon fra krav til bilparkering, vil det være naturlig at det stilles vilkår om ekstra plass til sykler. Fagetaten opprettholder vurderingene om at den spesielle typen kollektiv boform som planløsningen legger opp til, tilsier et behov for sportsboder på minst 10 m 2 pr boenhet. 4. Konklusjon Etat for byggesak og private planer har vurdert saken på nytt etter mottatt klage og ser ikke grunn til å endre vedtaket. Det anbefales at vedtak datert 15.09.2014 opprettholdes og at klagen ikke tas til følge. 4
Vedlegg: 1. Oversiktskart, datert 13.01.2015 2. Oversiktsfoto, datert 13.01.2015 3. Skråfoto 4. Situasjonsplan og tegninger 5. Klage, datert 26.09.2014 6. Rammetillatelse på vilkår, vedtak datert 15.09.2014 7. Byantikvarens uttalelse, datert 09.01.2014 5