Saksframlegg Ark.: GNRLG 107/2 Lnr.: 10523/16 Arkivsaksnr.: 16/1719-3 Saksbehandler: Geir Halvor Vedum G/BNR 107/2 ESPEDALEN SØNDRE I GAUSDAL - SØKNAD OM KONSESJON Vedlegg: Salgsprospekt fra Statskog SF E-post fra Erik Andreas Skaarseth av 09.12.2016 Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Konsesjonssøknad av 26.10.2016 Foreløpig svar datert 22.11.2016 Kjøpekontrakt mellom partene signert 26.10.2016 SAMMENDRAG: Erik Andreas Skaarseth søker konsesjon på erverv av den nesten 7.000 daa store eiendommen Espedalen Søndre. Fra før eier konsesjonssøker en større landbrukseiendom på Lillehammer. Selger er Statskog SF. Prisantydning fra selger var kr 2,69 mill, den avtalte kjøpesummen er kr 3,6 mill. Rådmannen mener eiendommen ut fra en bruksverdiberegning bør verdsettes til kr 2,3 mill. På dette grunnlaget mener rådmannen at søknad om konsesjon bør avslås. De øvrige vilkårene i konsesjonsloven 9 synes imidlertid å være oppfylt. SAKSOPPLYSNINGER: Erik Andreas Skaarseth søker konsesjon på landbrukseiendommen Espedalen Søndre g/bnr 107/2. Dette er en ubebygd skog- og utmarkseiendom som Statskog SF la ut for salg høsten 2016. Avtalt kjøpesum er kr 3,6 mill. Formålet med ervervet er å bruke eiendommen til skogbruk med utleie av festetomter og jaktrettigheter. I tillegg til søknaden, har Skaarseth sendt e-post til kommunen den 09.12.2016.Her er det gjort rede for ulike forhold ved ervervet, som fra søkers side anses å ha betydning for prisvurdering ved konsesjonsbehandlingen. Skaarseth eier fra før gardene Lysgård g/bnr 50/1 og Skårset g/bnr 48/1 i Lillehammer kommune. Under disse eiendommene ligger også en rekke boligfestetomter. Han bor på Lysgård.
Statskog SF vil etter dette salget ikke ha skog i Gausdal utenom i Gausdal statsalmenning eller arealer som i reguleringsplan er avsatt til anna formål. Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen befarte eiendommen den 04.11.2016. Tilstede på befaringen var Carl Olav Holen og Geir Halvor Vedum. Formålet med befaringen var å skaffe inntrykk og grunnlag for de eventuelle skjønnsmessige vurderinger som grunnlag for konsesjonsbehandlingen. Fakta om eiendommen: For en detaljert beskrivelse av eiendommen med skogbruksmessige data henvises det til vedlagte salgsprospekt. Det vil her likevel bli omtalt noen vesentlige opplysninger om eiendommen. Eiendommen er på snaut 7.000 daa med et produktivt skogareal på vel 2.000 daa. Nær halvparten av det produktive skogarealet ligger over vernskoggrensa. En stor andel av skogen er lavproduktiv. Over 1600 dekar av eiendommen er tresatt, men ikke regnet for produktiv. Gran er det dominerende treslaget i den produktive skogen. Det er utarbeidet skogbruksplan av Mjøsen Skog SA i 2016. Eiendommen er i hovedsak fordelt på to teiger på vestsiden av Espedalsvatnet og to teiger på østsiden. På begge sider strekker teigene seg fra nede ved vatnet og inn på snaufjellet. Arealene som er omregulert til hytteutbygging vest for Strand Fjellstue er overdratt til Aspesletten Holding AS. Statskog skal fortsatt sitte på arealene som er omregulert øst for Strand. Dette utgjør om lag 265 daa. Det er ingen bebyggelse på eiendommen. Imidlertid ligger det mange festetomter under eiendommen med samla årlige festeinntekter p.t. kr 24.101,- for de tomter som ikke er under innløsning. Statskog har betinget seg inntektene av de festetomtene som er under innløsning. Det er ikke registrert nøkkelbiotoper på eiendommen. Det er derimot registrert Naturbeitemark verdi B ved siden av eiendommen, som båndlegger et begrenset areal. Driftsforholdene i skogen er i hovedsak slik at det kan kjøres med hogstmaskin, foruten enkelte arealer som må avvirkes ved motormanuell drift eller at det må felles manuelt inn mot hogstmaskin. Det kan være behov for å bygge enkelte driftsveger. En god del av den eldre skogen ligger over vernskoggrensa og er vanskelig tilgjengelig. Etter landbrukskontorets befaring er hovedinntrykket av teigene på vestsiden at tilgjengelig hogstkvantum i hovedsak ligger i vanskelig terreng, eller så høyt at det er vernskog med hogstrestriksjoner. På østsiden er inntrykket i hovedsak det samme. Her står det riktig nok en del tømmer på den søndre teigen. Det må imidlertid påregnes 1-2 km terrengtransport, trolig også med forutsetning om at det graves driftsveg på deler av strekningen. Eiendommen inngår i Espedalen utmarkslag med en andel på 17,8%. Gjennomsnittlig årlig utbytte fra jakt siste tre år har vært kr 25.000. Det er ikke fiskerett i Espedalsvatnet men det er fiske i egne vann og vassdrag på eiendommen. Eiendommen har fallrett i Strandbekken.
Konsesjonssøkers stilling: Konsesjonssøker har landbrukseiendom fra før i Lillehammer kommune med følgende arealer: Drifta på denne enheten er kornproduksjon i tillegg til skogbruk og utleie av arealer og bygninger. Det er ikke husdyrhold på driftsenheten. Som kompetansegrunnlag opplyses det at Skaarseth har erfaring som gardbruker, skogeier og forvaltning av festetomter. Lovgrunnlaget: Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen 2 sier at med de unntak som følger av loven, kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse fra Kongen (konsesjon). Kongens myndighet kan overføres til kommunen. Det er gitt unntaksbestemmelser for når det ikke trengs konsesjon i 4 og 5. Dette ervervet faller ikke inn under disse unntaksbestemmelsene. Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. VURDERING: Ved konsesjonsvurderingen skal det tas utgangspunkt i søkers formål med ervervet. Dette formålet skal vurderes i forhold til hvilke relevante samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saken, jf. konsesjonslovens formål. Hvorvidt en konsesjonssøknad skal innvilges eller ikke
beror på en konkret og individuell vurdering. Ingen har krav på konsesjon, men konsesjon skal gis med mindre det er saklig grunn til å avslå. Prisvurdering: Gjennom rundskriv har Landbruks- og matdepartementet gitt retningslinjer for vurdering av den avtalte prisen ved behandling av konsesjonssøknader. Etter rundskrivene M-3/2002, M- 7/2002, M-4/2004, M-3/2009 og M-1/2010 skal avkastningsverdien legges til grunn og kapitaliseringsrentefoten skal være 4 % for vurdering av jord- og skogarealer. Ved verdiberegningen av skog skal det tas utgangspunkt i påregnelig fremtidig årlig salgbart hogstkvantum basert på et «utholdende skogbruk». Det vil si at verdien skal beregnes etter avkastningen ved en løpende høsting av eiendommens produksjon og ikke at alle tilgjengelige skogverdier realiseres med en gang. I prisvurderingen er det relevant å ta utgangspunkt i de kjente fakta en har om eiendommen, dvs. skogbruksplan med foreslått avvirkningsprofil, festeinntekter og jaktinntekter. Så kan det sikkert tenkes alternative måter å drive eiendommen på. Måter som kan forventes eller forhåpes å gi en annen og høyere inntjening enn den ordinære og til nå kjente driftsform. Kommunen kan ved prisvurderingen ikke legge andre forutsetninger til grunn enn de som følger av en normal driftsform innen gjeldende lovverk, planbestemmelser, markeds-, miljøog naturgitte forhold. Når det gjelder tallmessige forutsetninger er det praksis å ta utgangspunkt i kjente tømmerpriser med basis i historikk på kommunenivå. Når det gjelder driftspriser og øvrige kostnader må dette baseres på noe skjønn relatert til de faktiske forhold på eiendommen. Det samme gjelder fordeling mellom ulike tømmersortimenter og kvalitetsklasser. Når det legges skjønn til grunn vil det samtidig innebære en viss usikkerhet ved de beregninger som utkommer. Rådmannen mener det derfor skal legges en viss slagside i konsesjonssøkers favør til grunn i tallforutsetninger, i fall den problemstilling at det er tvil om at avtalt kjøpesum kan forsvares ut fra bruksverdi beregnet etter prinsippene i konsesjonsloven. Kr/m 3 Sagtømmer 444 Massevirke/energi 194 Driftspris sluttavvirkning normalskog 130 Driftspris sluttavvirkning fjellskog 155 Måle- og administrasjonsutgifter 10 Skogfondavsetning % 10 For verdivurderingen er det brukt tømmerpriser oppnådd i 2015 i Gausdal kommune. Det er ikke skilt på gran/furu/lauvvirke da gran utgjør nesten 100%. Iht. årsmelding for Mjøsen Skog er sortimentsfordelingen for leveranser gjennom Mjøsen på 38% sagtømmer og 62% massevirke/energi. Det tas som utgangspunkt at dette er representativt for alle leveranser fra Gausdal (noe virke selges også gjennom andre kanaler). Ut fra at dette er høyereliggende skogarealer på til dels lave boniteter kan det nok være en noe høyere massevirkeandel enn for gjennomsnittsskogen i kommunen. Kommunesnittet legges likevel til grunn.
Det forutsettes at det kjøres oppsamlingshogster og at det derfor kan ilegges et stordriftstillegg på kr 10/m 3, evt. at det avvirkes også på eiendommen på Lillehammer og at dette i sum gir pristillegg. Det er dårlig utbygd driftsvegnett og det må påregnes både en del terrengkjøring og utgifter til graving av driftsveger. Det forutsettes en noe høyere driftspris på fjellskoghogst enn på ordinær hogst da det må påregnes mindre flater og gjennomsnittlig lengre driftsveglengde. Det legges opp til at det ikke kjøres tynninger og at det ikke plantes på de laveste bonitetene 6 og 8. Skogfondavsetningen settes derfor til 10%. I salgsprospektet er det satt opp en avvirkningsprofil for ti ti-års perioder med netto nyttbart volum som kan avvirkes. Det er ikke skilt på fjellskoghogst og ordinær hogst. 47% av produktiv skogareal ligger i vernskog, 56% av stående volum, 38% av samla tilvekst og 74% av tilvekst i hkl. 4+5 ligger i vernskog. I verdivurderingen tas det som forutsetning av halvparten avvirkes som fjellskoghogst og at det gir en snitt driftspris på kr 142,50. Med stordriftstillegg, gir disse forutsetningene en gjennomsnittlig tømmerpris på kr 300 og en netto pr m 3 etter fradrag for driftsutgifter, måle-/administrasjonsutgifter og avsetning til skogfond på kr 118. Fra og med periode 6, hvor det kommer kulturskog til avvirkning, legges det opp til en sortimentsfordeling på 50/50 sagtømmer/massevirke. Det antas også at driftskostnadene kan reduseres noe som følge av at kulturskog er mer rasjonell å hogge enn naturskog. Gjennomsnittlig driftspris f.o.m. periode 6 settes til kr 135/m 3. Dette gir en netto pr m 3 på kr 151. Det gir følgende beregning av skogverdiene: Periode m3 Hogstverdi Diskontering Sum slutthogst 4% rente 1 1 554 183 372 0,8219 150713 2 1 554 183 372 0,5553 101826 3 1 554 183 372 0,3751 68782 4 1 554 183 372 0,2534 46466 5 1 554 183 372 0,1712 31393 6 2 880 434.880 0,1157 50316 7 4 618 697 318 0,0781 54460 8 4 618 697 318 0,0528 36818 9 4 618 697 318 0,0357 24894 10 4 618 697 318 0,0241 16806 E 100 år 460 69 460 25*0,0198 34383 Sum { =SUM(ABOV E) } I tillegg kommer verdi av en avvirkning av frøtrær på 200 m 3 i første periode. Om en forutsetter en netto pr m 3 på kr 100 av denne hogsten første år i planen gir dette en verdi på kr 20.000. Dette gir en sum skogverdi på rundt regnet kr 640.000.
Vedr kjøp av tilleggsskog: Ved kjøp av tilleggsskog vil det kunne oppstå rasjonaliseringseffekter når eiendommene skal drives sammen. Spesielt vil dette gjelde dersom den skog kjøperen eier fra før har en skjev aldersfordeling med høy andel hogstmoden skog og lav andel yngre produksjonsskog. Dersom eieren kjøper tilleggsskog med høy andel ungskog, kan eieren øke hogsten av sin gammelskog, og den kapitaliserte verdien av de to skogene samlet blir høyere enn summen av verdien for teigene vurdert isolert. I rundskriv M-7/2002 mener departementet at det ved verdsettingen av skog må kunne tas hensyn til slik merverdi ved konsesjonsvurderingen. I følge e-posten fra Skaarseth av 09.12.2016 er det på hans eiendom på Lillehammer mye gammelskog og høy andel i hogstklasse 5. Han mener at han etter dette kjøpet kan avvirke mer på eiendommen han har fra før da eiendommene må kunne sees under ett. Diagrammet under viser prosentvis hogstklassefordeling etter areal på Espedalen søndre samt en «optimal-fordeling» sett fra skogfaglig hold. Hkl 1: Skog under foryngelse Hkl 2: Ungskog Hkl 3: Yngre produksjonsskog Hkl 4: Eldre produksjonsskog Hkl 5 Gammel skog En ser at det er høy andel både ungskog og gammelskog i Espedalen, det er særlig sammensetningen av den eldre skogen som avviker mye fra optimalfordelingen. En kan ikke fastslå at det er vesentlig for høy andel ungskog. I den neste tabellen ser en arealet på de ulike eiendommene fordelt etter høy, middels og lav bonitet (kilde: NIBIO/Gardskart).
En ser at eiendommene er svært forskjellige, den største likheten er at det er store arealer, den største forskjellen er at eiendommen på Lillehammer har mye produktiv skog, den i Espedalen har lite produktivt. Avvirkningsprofilen på Espedalen søndre tilsier at det skal kunne avvirkes årlig om lag 150 kbm de første 50 årene før avvirkningen kan økes. Om en tenker på skogen som Skaarseth har fra før, en skogeiendom på ca. 7.500 daa produktiv skog, vil årlig hogstkvantum være adskillig høyere. Det gir derfor liten mening i å skulle beregne verdi av forsert avvirkningen på Lillehammer for og «utligne» en eventuell høy ungskogandel i Espedalen, når hogstklassefordelingen i Espedalen ikke er spesielt i ubalanse. Slik rådmannen ser det har ervervet ingen reell betydning for avkastningsverdien på eiendommen som Skaarseth har fra før. En kan ikke se at det kan oppnås en høyere avkastningsverdi på eiendommene samlet, kontra å se dem hver for seg. Rådmannen velger derfor å ikke tillegge noen merverdi som følge av rasjonaliseringsgevinster. Øvrige inntekter: Gjennomsnittlig utbytte av jakt har de siste tre årene vært kr 25.000 pr år. Nedkapitalisert årlig verdi av jaktinntekter med 4% kapitaliseringsrente blir kr 625.000 Festeinntektene på eiendommen utgjør p.t. kr 24.101 pr år og baserer seg på innbetalinger fra 13 festetomter. Ved å kapitalisere årlige festeinntekter med 4% kapitaliseringsrente gir dette en verdi på kr 602.525. Det er ikke videre gitt at det skal benyttes 4% som kapitaliseringsrente. Denne satsen er kun bestemt skal gjelde for jord- og skogbruksverdier. For festeinntekter og andre leieinntekter benyttes ofte en kapitaliseringsrente på 6-7%, noe som vil gi kontantstrømmen en vesentlig lavere verdi. Det skal iht. rundskriv M-3/2002 også fratrekkes administrasjonskostnader ved å innfordre festeinntektene. I følge prospektet antas det at de årlige festeinntektene «ikke gjenspeiler den reelle verdien av festetomtene ved innløsning». Selger mener her trolig at tomtene er mer verd enn det festeinntektene skulle tilsi. I utgangspunktet vil dette være en udokumentert påstand som det
ikke kan tas hensyn til. Konsesjonssøker har imidlertid et argument i forhold til «landbruksunntaket» i tomtefesteloven, som sier at eiere av landbrukseiendom, og som har festeinntekter fra fritidstomter som en del av næringsgrunnlaget, kan motsette seg innløsning. I slike tilfeller kan grunneier godta innløsning, men med rett til å forhandle opp innløsningssummen. Eventuelt la festeforholdene løpe videre med muligheter for oppjustering av festeavgift. Konsesjonssøker mener at det ligger et uutløst potensial i festetomtene for ham, en mulighet som ikke Statskog SF har hatt. Sett fra søkers side dreier dette seg om å kunne øke festeinntektene og han ser for seg et potensiale på å øke disse med 50-100% innenfor en tiårsperiode. Ut fra søkers framstilling mener rådmannen det kan være riktig å legg inn en potensiell verdiøkning av disse festeinntektene. I verdivurderingen legges det derfor opp til at de fleste festeavgiftene er regulert ila. de kommende ti årene og at festeinntektene er økt med i gjennomsnitt 75% fra og med om 10 år. Dette gir følgende beregnede merverdi som følge av framtidig oppjustering av festeinntekter (og som kommer i tillegg til allerede beregnet verdi): [(Kr 24.101*0,75)/0,04]*0,6756= kr 305.299 Verdi av fjell og vidder: Utmarksverdiene, dvs. arealverdien utenom skogproduksjon, gjenspeiles normalt i hvilke inntekter som kan høstes av jakt og fiske. I denne saken, som i andre konsesjonssaker er denne verdien beregnet ved å kapitalisere årlige jaktinntekter. Det som er spesielt for denne saken er at det er store utmarksarealer av uproduktiv skog, fjell og vidde som ikke kan verdsettes som skogsmark og som ikke p.t. avgir annen avkastning enn gjennom utleie av jakt. Sum av uproduktiv skog, myr, jorddekt og skrinn fastmark er 4.667 daa. En kan stille spørsmålet; dersom jaktinntektene faller bort, vil verdien av arealet være lik null? Rådmannen mener det i et slikt tilfelle kan være riktig å sette en uspesifisert verdi på disse uproduktive arealene. Om en sier at dette tallet skal være kr 1/daa/år av de arealer som ikke regnes som produktiv skog vil dette gi en kapitalisert verdi ved 4% rentekrav på 116.675. Dette er en verdi som rådmannen velger å legge til ut fra at arealet er så stort, at det ikke synes å være andre måter å verdsette dette på og at det vil synliggjøre at arealet ikke er verdiløst utenom jaktverdien. Sum av de ulike verdikomponentene blir etter dette som følger: Skogverdier 640000 Jaktinntekter 625000 Festeinntekter 602525 Potensial for oppjustering av festeinntekter 305299 Uspesifisert utmarksverdi 116675 Sum { =SUM(ABOVE) } Skaarseth har i e-posten av 09.12.2016 også nevnt andre momenter som kan tenkes å påvirke verdivurderingen. I reguleringsplan for Strand Espedalen er arealer rundt og mellom tomteområdene avsatt til spesialområde friluftsområde på land og massedeponi. Skaarseth mener disse arealene vil være aktuelle for framtidige aktivitets- og bruksavtaler og at dette gir arealene en verdi utover skogbruksverdien. Rådmannen mener at så lenge det ikke er gjort avtaler, eller at det på annen måte er konkretisert eller sannsynliggjort hva slags inntekter dette
kan innebære, kan det ikke tas til inntekt for en høyere konsesjonspris. Det nevnes også festekontrakter for andre leieformål enn bygninger, og at dette er festeavtaler som faller utenfor tomtefesteloven. Det er ikke usannsynlig at disse avtalene kan gi grunnlag for å forhandle fram høyere inntekter enn dagens. Da dette er heller ikke konkretisert gir det heller ikke grunnlag for tillegg i verdivurderingen. Ut over de elementer som er drøftet og verdsatt kan ikke rådmannen se at eiendommen representerer goder eller retter som iht. gjeldende konsesjonsregelverk kan tillegges økonomisk verdi. Etter en sluttlig vurdering av de ulike verdielementer og eiendommen som helhet mener rådmannen at høyeste pris som kan aksepteres er kr 2.300.000. Bosettingshensynet: Iht. 9 andre ledd i konsesjonsloven skal det legges særlig vekt på bosettingshensynet i konsesjonsbehandlingen. I følge 11 skal kommunen ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet, ta stilling til om det er påkrevet å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. Kommunen ser det som viktig å legge til rette for å opprettholde bosetting og hindre fraflytting fra de mindre grender i Gausdal. I en tidligere sak har boplikten i Espedalen vært tema. Fylkesmannen i Oppland stadfestet etter klage på kommunalt vedtak at den lovbestemte boplikten skal ivaretas i Espedalen. I denne saken har den det forholdet at eiendommen er ubebygd. Det er likevel ikke til hinder for at kommunen kan ilegge boplikt, men at erverver i så fall vil få høvelig med tid til å oppføre bolig på eiendommen. Det kan likevel ikke treffes avgjørelser som går lengre enn det som er nødvendig for å sikre lovens formål. Rådmannen er av den oppfatning at vilkår om boplikt ikke nødvendigvis vil gi et bedre resultat i forhold til lovens formål enn det en vil oppnå uten vilkåret. Det forholdet at konsesjonssøker bor på en landbrukseiendom på Lillehammer er også av betydning. Selv om sentrumsnære garder på Lillehammer ikke er truet av fraflytting, vil det være lite heldig for landbruksproduksjonen på den eiendommen at eieren måtte fraflytte eiendommen. Alt i alt er rådmannen kommet til at bosettingshensynet ikke blir tilsidesatt ved ervervet. Driftsmessig løsning: Det skal vurderes om hensynet til god driftsmessig løsning er ivaretatt som følge av ervervet. Det er ikke slik at det kun er den best tenkelige løsningen som er akseptabel, det holder at løsningen er god. Espedalen søndre er en stor eiendom, så stor at den kan drives som selvstendig eiendom. Det ville blitt en viss grad av rasjonalisering ved å legge eiendommen som tilleggsareal til annen eiendom. Denne effekten ville likevel ikke vært så vesentlig at dagens løsning til sammenligning framstår som urasjonell. Det er etter rådmannens syn ikke nødvendig å vurdere om eiendommen burde ligget som tilleggsareal til annen landbrukseiendom og om det måtte være en landbrukseiendom i Espedalen eller i Gausdal ellers. Rådmannen mener hensynet til god driftsmessig løsning er tilfredsstillende ivaretatt ved ervervet. Erververs kvalifikasjoner:
Konsesjonssøker eier og driver landbrukseiendom fra før. Den drifta han fra før innebærer både skogsforvaltning og -drift i stor skala, forvaltning av festetomter og at eiendommen ligger i et attraktivt friluftsområde for samfunnet for øvrig. Konsesjonssøker anses å tilfredsstille kravet om å være skikket for ervervet. Helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet: Espedalen søndre er en stor eiendom og som er vesentlig for Espedalen ellers, sett særlig i forhold til forvaltning av jakt og utviklinga rundt Strand Fjellstue. De arealene som er regulert til anna formål er overført til hhv. Aspesletten Holding AS og som gjenværende eiendom i Statskog-porteføljen. Dette innebærer at utviklingen i lang tid framover vil være knyttet til disse eierne og i liten grad til eier av landbrukseiendommen Espedalen søndre. Når det gjelder hensynet til lokal verdiskapning og sysselsetting kunne en gjerne sett at eiendommen hadde fått en eier med bo- og funksjonsadresse i Gausdal, og aller helst i eller i nærheten av Espedalen. Den fysiske avstanden ned til Lillehammer skiller seg ikke vesentlig fra om eieren eksempelvis hadde bodd i Østre Gausdal. Det viktigste er at eieren av eiendommen har tilhørighet og kontakt med området, slik at man ikke får en fjernstyring uten deltagelse i lokalsamfunn og fellesfunksjoner ellers. Helhetsvurdering: Rådmannen har kommet til at konsesjonssøker og søkers formål med ervervet oppfyller punktene 2-5 i 9 første ledd. Avtalt kjøpesum er kr 3,6 mill. Rådmannen kan ikke identifisere verdier for mer enn kr 2,3 mill. Iht. rundskriv M-3/2002, kapittel 9. Avsluttende bemerkninger, heter det som følger: «For å kunne frarå eller nekte konsesjon, er det ikke noe krav om at avtalt kjøpesum skal være urimelig eller vesentlig høyere enn det en kommer fram til i den sluttlige helhetsvurdering med grunnlag i bl.a. verdiberegninger og erfaringstall. Noe skjønnsmessig prosentvis tillegg ut over den sluttlige vurderingen er det følgelig ikke rom for. Dersom en på denne måten kommer fram til at prisen er for høy, kan avtalt kjøpesum ikke aksepteres.» Etter dette er rådmannen kommet til den konklusjon at avtalt kjøpesum er for høy i forhold til den beregnede bruksverdi og at prisen ikke ivaretar hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på landbrukseiendommer. Det heter i Ot. prp. nr. 79 (2002-2003) om ny konsesjonslov bl. a. at «( ) Skal de landbrukspolitiske målene nås, må prisnivået på landbrukseiendommer ikke være høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi som eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Prisen må mao. kunne holdes på et slikt nivå at den gir muligheter for en brukbar økonomi også for den som skal overta landbrukseiendommen. ( )» Ingen har krav på konsesjon, konsesjon skal imidlertid gis dersom det ikke er saklig grunn for å avslå. Selv om det er mange forhold ved en konsesjonssøknad som tilsier at konsesjon bør gis, er likevel prisen et moment som det skal legges særlig vekt på. Kommunen kan avslå konsesjon dersom prisen vurderes til å være for høy. Rådmannen velger å innstille på at søknad om konsesjon avslås, på det grunnlaget at prisen ikke kan aksepteres.
Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2, avslås søknad om konsesjon fra Erik Andreas Skaarseth på kjøp av landbrukseiendommen g/bnr 107/2 Espedalen søndre i Gausdal. Søknaden avslås med den begrunnelse at avtalt kjøpesum ikke tilgodeser hensynet til en forsvarlig prisutvikling på landbrukseiendommer. Dette er et enkeltvedtak som kan påklages, jf. forvaltningsloven kap. IV. Klagefristen er tre uker fra melding om vedtak mottas. En klage stiles til Fylkesmannen i Oppland men sendes Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen.